高盛专家电话会：现房销售转型下，明年3月起新房供应或出现短缺、持续12至18个月

时间：2026年09月21日 19:22:22 中财网

　　在高盛组织的中国地产专家电话会上，上海易居房地产研究院院长丁祖昱预计，销售模式改革或导致2027年3月至2028年9月出现12至18个月的供应收缩；中端国企及强区域性房企或在行业格局重塑中获得更多市场空间。

　　政策信号持续释放，房地产板块集体走强，市场情绪明显升温。

　　9月21日，绿地控股、金地集团、华发股份、世联行、我爱我家、华丽家族纷纷封死涨停板，世联行更是斩获4连板。信达地产涨超7%，保利发展、中华企业、招商蛇口、新城控股等跟涨。

　　政策端，住房城乡建设部9月18日在国新办发布会上明确指出，城乡建设迈向存量提质、房地产进入存量时代。与此同时，现房销售被定性为“大势所趋”，销售制度改革方向进一步明朗。

　　机构层面，高盛组织的中国地产专家电话会上，上海易居房地产研究院院长丁祖昱判断，受销售模式改革影响，中国房地产市场可能在2027年3月至2028年9月间出现持续12至18个月的显著供应短缺，行业格局也将进一步分化，中端国企及强区域性本土房企有望成为主要受益者，为本轮地产行情提供了基本面支撑。

　　
　　政策定调：存量时代来临，现房销售是大势所趋
　　住房城乡建设部在发布会上表示，二手房交易占比已从2020年的27%升至2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。

　　在商品房销售上，主要是推行现房销售制，解决项目销售要一手交钱一手交房的问题，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。现在来看，现房销售已经是大势所趋。根据国家统计局的数据，近年来采用现房销售的商品房的销售面积一直保持着正增长，占整个新房销售面积的比重逐年提高。

　　新项目要优先选择现房销售，同时统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持性政策，实行预售的要完善预售资金监管，切实保障购房人的合法权益。

　　高盛专家研判：中期供应缺口或成关键变量
　　在高盛组织的专家电话会上，丁祖昱将房地产供给变化划分为三个阶段。

　　短期来看，即当前至2027年春节前，由于开发商赶在8月28日前抢批预售许可证，市场供给暂不会明显收缩，供需总体保持平衡。

　　中期来看，2027年3月至2028年9月可能成为供给收缩最明显的阶段。随着新地块须在主体结构封顶后方可预售，部分项目甚至直接采用现房销售，加之预售资金需锁入监管账户、按揭款须待竣工后才能拨付，开发商加快施工、提前回款的动力下降，新增可售库存或出现明显缺口，预计持续12至18个月。

　　长期来看，随着开发商逐步适应新的销售模式，供给节奏有望重新趋于稳定。需求方面，丁祖昱预计四季度一手房市场将实现同比明显增长，“金九银十”的销售旺季特征仍将延续，二手房市场活跃度也有望同步提升。进入中期供应收缩阶段后，二手房交易或将进一步填补新房供给缺口。

　　行业格局重塑：中端国企与强区域房企受益
　　丁祖昱认为，销售模式改革将调整房地产企业的经营模式，开发商需要适应现金流周期拉长的新常态，并重新调整投资、施工和营销节奏。

　　具体来看，房企的工作重心将从“抢预售”转向“抢竣工”。18层及以下住宅的竣工周期有望压缩至约18个月，11层及以下项目则有望缩短至约12个月；与此同时，营销职能的重要性将有所下降并进一步后置，市场研究和产品开发的权重则将提升。

　　从竞争格局看，中端国企开发商或具备相对优势。丁祖昱指出，这类房企规模适中、国资背景较为稳健，历史上扩张相对克制；在大型国企收缩拿地、弱势民企逐步退出的背景下，其市场空间有望扩大。

　　此外，强区域性本土房企也可能受益于行业集中度提升，在低线城市进一步强化区域优势，部分企业的区域市场份额有望超过20%。