渝 开 发(000514):重庆渝开发股份有限公司向特定对象发行股票募集说明书（修订稿）
原标题:渝 开 发:重庆渝开发股份有限公司向特定对象发行股票募集说明书（修订稿） 本公司及全体董事、高级管理人员，控股股东承诺本募集说明书内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承担相应的法律责任。 公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证募集说明书中财务会计报告真实、完整。 中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。 根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发行后因发行人经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资风险。 重大事项提示 公司特别提示投资者对下列重大风险给予充分关注，并仔细阅读本募集说明书中有关风险因素的章节。 一、经营业绩大幅波动及亏损风险 近年来，受宏观经济波动、居民购房意愿偏弱、行业存量房源充足、市场竞争加剧等多重因素叠加影响，国内商品房市场持续深度调整，行业项目去化周期拉长、销售价格承压，房地产行业整体盈利水平普遍下行，行业经营压力持续加大。 公司经营情况方面，2023年、2024年、2025年和2026年一季度，公司营业收入分别为13.30亿元、3.88亿元、7.28亿元和1.65亿元，扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润分别为 0.92亿元、-1.56亿元、-1.36亿元和0.19亿元，经营业绩整体波动较大。业绩波动主要原因如下：一是受房地产市场持续调整影响，公司 2024年房地产销售规模大幅收缩，2025年虽有所修复但整体仍处于低位运行区间；二是车库等产品市场价格持续下行，报告期各期公司计提存货跌价准备金额分别为 19,359.49万元、15,099.76万元、10,084.55万元和0万元，大额资产减值进一步对各期利润水平造成压力。 项目储备方面，2024年以来，公司未新增房地产开工面积。截至目前，公司总储备土地计容面积23.93万㎡，在建计容面积8.96万㎡，项目储备规模相对有限。随着现有存量项目逐步完成开发、销售及交付结转，若未来公司无法持续获取优质土地资源、补充新增开发项目，公司业务规模将难以持续扩张，存在未来经营体量收缩的风险。 此外，公司持有的石黄隧道收费经营权将于2026年7月到期。该业务历史上经营稳定，以前年度年均实现收入约5,000万元、年均贡献营业毛利约2,500万元。前述收费经营权到期后，公司将不再享有相关收费收益，将对未来年度营业收入及盈利规模形成直接不利影响。 综上，受房地产行业深度调整、公司报告期业绩大幅波动、存量项目储备 有限、存货跌价计提以及石黄隧道收费经营权即将到期等多重因素影响，公司 未来存在经营业绩大幅波动及持续亏损的风险。 二、存货跌价的风险 发行人主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由已完工开发产品、在 开发产品和待开发土地等构成。2023年末、2024年末、2025年末及 2026年 3 月末，发行人存货账面价值分别为 393,494.40万元、378,358.83万元、 261,914.10万元和 256,104.47万元，占总资产的比例分别为 48.85%、 48.72%、36.66%和 37.98%，存货规模较大。发行人存货金额较大，占总资产的 比例较高，一定程度上影响发行人资产的变现能力。报告期各期末，公司存货 跌价准备金额分别为 22,939.37万元、37,205.95万元、34,132.37万元和 33,617.00万元，占存货账面余额的比例分别为 5.51%、8.95%、11.53%和 11.60%，期末存货跌价准备金额及占比整体呈现逐步扩大的趋势。若未来房地 产行业持续不景气，发行人开发产品价格下滑，将面临因存货市场价格波动导 致存货跌价损失风险，从而对其盈利能力产生不利影响。 本次募集资金投资项目包括格莱美城和贯金和府一期两个房地产项目。根据可行性研究报告测算，格莱美城项目预计实现销售额 21.21亿元、净利润4.45亿元；截至 2026年 3月末，该项目已累计结转收入 17.93亿元、结转净利润 3.81亿元。贯金和府一期项目预计实现销售额 11.24亿元、净利润 1.07亿元；截至 2026年 3月末，该项目已累计结转收入 6.25亿元、结转净利润0.99亿元。 截至目前，格莱美城项目住宅已全部售罄，剩余商业 1.4万平方米和车位7.8万平方米等尚未出售，其中商业去化率 2.15%，车库去化率 0%；贯金和府一期项目剩余住宅4.02万平方米，商业0.55万平方米，车库4.21万平方米等尚未实现销售，其中住宅去化率67.93%、商业去化率0%，车库去化率23.56%。 项目后续剩余业态的销售、定价及去化进度，高度依赖区域房地产市场行情、客户购房意愿及行业竞争格局。若未来宏观经济、区域楼市政策、市场供需关系发生重大不利变化，或出现公司前期效益测算未能充分预判的各类负面因素，将可能导致项目后续销售均价、去化速度不及预期，进而使得募投项目整体收益无法达到测算水平，甚至出现盈利大幅下滑、项目亏损的情形。 因此，本次募投项目存在收益不达预期的风险，进而可能对公司未来整体经营业绩和盈利能力产生不利影响。 四、业务升级转型的风险 发行人子公司渝加颐公司于 2023年 11月竞拍获得江北嘴环球欢乐世界项目，公司以此为契机逐步推进业务升级转型。公司拟立足新时代城市开发经营服务商的总体定位，业务模式以城市开发为主业，业态以“住宅+商业”为主，未来在继续保持住宅业务规模的同时，以江北嘴环球欢乐世界项目为切入点，扩大商业地产规模以提升公司整体竞争力。由于地产业务具有一定的季节性和周期性，公司积极发展支撑型及拓展型业务，其中包括会展业务、资产经营业务、物业管理、代建业务等，为公司提供多元化的收入来源。公司未来的经营模式拟定为“开发+运营”。 业务升级转型需要一定周期且存在不确定性，虽拟进入新领域在市场上已有相对成熟的案例，但公司若不能在管理、人才、资金等方面满足转型要求，将对公司的经营业绩产生不利影响，同时也伴随着转型进度或效果不达预期的风险。 五、区域性经营风险 公司主营业务收入全部来源于重庆地区。近年来，受国家宏观经济下行影响，重庆地区商品房市场销售价格增长乏力。如果经济下行趋势延续或者重庆地区的经济环境发生重大不利变化，可能导致当地商品房销售面积及价格出现下降，从而对公司的经营业绩产生不利影响。 目录 发行人声明 ................................................................................................................... 1 重大事项提示 ............................................................................................................... 2 一、经营业绩大幅波动及亏损风险..................................................................... 2 二、存货跌价的风险............................................................................................. 3 三、募投项目收益不达预期的风险..................................................................... 3 四、业务升级转型的风险..................................................................................... 4 五、区域性经营风险............................................................................................. 4 目录 ............................................................................................................................... 5 释 义 .............................................................................................................................. 8 第一节 发行人基本情况 .............................................................................................. 9 一、发行人基本情况............................................................................................. 9 二、股权结构、控股股东及实际控制人情况..................................................... 9 三、公司主要业务模式、产品或服务的主要内容........................................... 11 四、公司所处行业的主要特点及行业竞争情况............................................... 16 五、公司现有业务发展安排及未来发展战略................................................... 30 六、财务性投资................................................................................................... 32 七、同业竞争....................................................................................................... 35 八、行政处罚....................................................................................................... 39 第二节 本次发行概要 ................................................................................................ 42 一、本次发行的背景和目的............................................................................... 42 二、发行对象及其与公司关系........................................................................... 44 三、本次向特定对象发行方案概要................................................................... 44 四、本次发行是否构成关联交易....................................................................... 48 五、本次发行是否导致公司控制权发生变化................................................... 48 六、本次发行方案已经有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程序............................................................................................................................... 48 第三节 发行对象的基本情况 .................................................................................... 52 二、本次发行募集说明书披露前 12个月发行对象与公司之间的重大交易情况........................................................................................................................... 52 三、认购资金来源............................................................................................... 52 第四节 附条件生效的认购协议内容摘要 ................................................................ 53 一、协议签订主体及签订时间........................................................................... 53 二、发行价格及发行数量................................................................................... 53 三、股份认购....................................................................................................... 54 四、认购价款的缴纳........................................................................................... 55 五、股票锁定期................................................................................................... 55 六、股份登记....................................................................................................... 55 七、保密与公告................................................................................................... 55 八、免责声明....................................................................................................... 56 九、违约责任....................................................................................................... 56 十、协议的生效条件和生效时间....................................................................... 56 十一、其他约定................................................................................................... 56 第五节 关于本次募集资金使用的可行性分析 ........................................................ 58 一、本次募集资金使用计划............................................................................... 58 二、本次募集资金投资项目与现有业务或发展战略的关系........................... 58 三、本次募集资金投资项目的必要性与可行性分析....................................... 59 四、募投项目效益预测的假设条件及主要计算过程....................................... 63 五、本次募集资金投资项目涉及立项、土地、环保等有关审批、批准或备案事项的进展....................................................................................................... 65 六、募投项目结论性意见................................................................................... 65 第六节 关于本次发行对公司影响的讨论与分析 .................................................... 66 一、本次发行对公司业务及资产、公司章程、股东结构、法人治理结构的影响....................................................................................................................... 66 二、本次发行后公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况............... 67 三、本次发行后，公司与控股股东及其关联人之间的业务关系、管理关系、关联交易及同业竞争变化情况........................................................................... 68 四、本次发行完成后，公司是否存在资金、资产被控股股东及其关联人占用的情形，或公司为控股股东及其关联人提供担保的情形........................... 68 五、本次发行对公司负债结构的影响............................................................... 68 第七节 历次募集资金运用 ........................................................................................ 69 第八节 与本次发行相关的风险因素 ........................................................................ 70 一、政策风险....................................................................................................... 70 二、市场及经营风险........................................................................................... 71 三、财务风险....................................................................................................... 74 四、本次发行股票的相关风险........................................................................... 75 第九节 与本次发行相关的声明 ................................................................................ 78 释 义 在本募集说明书中，除文中另有说明外，下列词语具有以下特定含义：
一、发行人基本情况
截至报告期末，公司股本结构如下：
截至 2026年 3月 31日，公司前十名股东及其持股情况如下：
（1）控股股东基本情况 截至报告期末，重庆城投持有公司 533,149,099股，占公司总股本的63.19%，系公司的控股股东。重庆城投的基本情况如下：
单位：万元
公司房地产开发模式主要分为两种：（1）独立完成土地购置、自主进行土地开发后，通过招投标由专业建筑工程公司进行开发建设，自主组织销售或委托专业代理销售；（2）合作开发各方共同组建项目公司完成某个项目的开发。 在合作开发协议中，合作开发各方对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、各方的权利与义务、违约责任等做出明确约定。 联合开发的合作基础是共同出资、共同管理、共同决策。 公司战略发展部、合同预算部、开发管理部（内含营销管理职责）、工程管理部（安全维稳环保部）、开发项目中心（内含营销执行职责）共同负责公司房地产开发业务，业务主要流程如下图所示： 2、采购模式 在项目开发过程中，主要涉及主体建安工程、勘察设计、监理、园林绿化、智能化等工程的招标，电梯、空调、配电设备的采购等。 依照公司相关管理办法，项目开发的各类供应商通过招标、竞争性比选等形式进行选择。招采工作分级管理，业务承办部门主要工作包括编制招采方案、资质审查、确定中标单位、合同签订等环节。合同预算部主要工作包括审核招采方案、组织招采评审，审核招采限价等环节，同时合同预算部牵头建立招采示范文本统一采购标准，规范招采工作流程做到公开公平公正，确保合同监管保障全面有效履行。 3、销售模式 公司房地产项目在达到政府规定的预售条件并取得《商品房预售许可证》后组织入市销售，此外存在部分政府安置项目的团购模式，销售方式均为直销。公司主要通过市场研究，制定针对性的营销策略和推广方案，根据公司年度销售目标对销售案场进行目标管理，制定项目销售价格体系。主要销售流程包括： （1）与物业公司签订物业委托管理合同：与一家专业的物业管理公司签订合同，将物业的日常维护、修缮与整治等工作委托给他们。 （2）申领《商品房销售许可证》：向主管部门提交一系列证明文件和相关资料，包括项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申请表等。 （3）与用户签订商品房销售合同或租赁合同：提交相关资料后，与购买人 签订商品房销售合同或租赁合同。 （4）提交相关材料：在将新的物业交付给物业管理公司接管时，提交一些 必要资料，包括房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设 施、设备的竣工图等。 （5）办理竣工后的产权登记手续：在房屋竣工后六个月内，携带建设许可 证和建筑图纸等相关材料，前往相关部门办理所有权登记。 （6）做好物业管理工作：实施有效的物业管理工作，包括管理和服务两方 面。管理工作包括掌握物业的变动、使用状况等。服务工作主要是及时提供各 类服务，以满足用户的需求。 报告期内，公司销售收入按照业务类别分类情况如下： 单位：万元
截至本募集说明书签署日，发行人及其控股子公司取得的资质情况如下：
截至报告期末，发行人及其子公司拥有境内注册商标合计 91项。 2、境内著作权 截至报告期末，发行人拥有的境内著作权具体情况如下：
截至报告期末，除住宅类（含部分商业用途）房地产开发项目用地外，发行人及其子公司拥有的主要土地使用权具体情况如下：
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。根据我国的有关规定，房地产业属于第三产业的第二层次。其运行的全过程可以分为生产、流通、消费三个环节。按照国民经济分类标准，房地产业可分为 4类，包括：房地产开发经营，物业管理，房地产中介服务和其他房 地产活动。 房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业 关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。房地产的发展能有效拉动钢铁、水 泥、建材、建筑施工、室内装修、家具、家电、物业服务等相关产业，对一个 国家和地区整体经济的拉动作用明显。政府对房地产行业关注度高，宏观调控 和微观管理力度较大。因此房地产行业对政府政策的敏感性很强，政府土地出 让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规 都直接影响房地产行业的发展。 2、我国房地产行业发展现状及趋势 （1）房地产行业开始进入调整期，市场发展速度趋缓 中国房地产市场正处于深度调整后的关键转折期，政策强力干预下初现 “止跌回稳”迹象，但整体仍处于筑底阶段。促需求方面，因城施策调减限制 性措施，城中村和危旧房改造工作有望提速；去库存方面，预计使用专项债券 资金收回收购闲置存量土地、收购存量商品房等配套政策将进一步完善；防风 险方面，针对企业的融资支持力度有望加大；新模式方面，各地“好房子”建 设标准加快出台有助于推动优质供给增加，促进住房需求释放。 国房景气指数 注1：数据来源于国家统计局； 注2：国家统计局已于2026年3月正式确认，国房景气指数已停止发布。该指数最后一次 公布的数据是2025年12月的指数值； 注3：该指数具有“动态修订”的特性 国房景气指数是由国家统计局编制，以房地产开发投资为基准指标，并选 取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，用于衡量房地产开发景气程度 的指标。根据国家统计局的数据，2023年至2025年我国房地产开发景气指数整 体均低于 95的适度景气线。从具体的时间段来看，2023年 1月至 4月的景气指 数实现了连续四个月的正增长，2023年4月至2024年4月，我国房地产开发景 气指数逐渐下滑，2024年5月至2025年3月，国房景气指数呈回升趋势，2025 年4月以来，国房景气指数逐渐下降。 全国房地产开发投资增速 数据来源：国家统计局 根据国家统计局的数据，2023年度，全国房地产开发投资 110,913亿元，同比下降9.6%，其中住宅投资83,820亿元，同比下降9.3%；2024年度，全国房地产开发投资100,280亿元，同比下降10.6%，其中住宅投资76,040亿元，下降10.5%；2025年度，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63,514亿元，下降16.3%；2026年1-3月，全国房地产开发投资17,720亿元，同比下降11.2%，其中住宅投资13,531亿元，下降11.0%。 （2）地产政策基调逐步宽松，坚持“房住不炒”促进房地产市场平稳健康发展 近年来，我国加大了房地产行业的调控力度，收紧了房地产市场的融资水平，房地产行业遭受了较大的冲击。 2016年至 2021年上半年，行业基本面的各项数据除 2020年初受外部环境短暂冲击外，都处于较好水平，因此当时地产相关政策基调偏紧，尤其 2021上半年，中央全面调控房地产市场，严控信贷并敦促热点城市及时出台调控措施。 自 2021下半年以来，房地产行业基本面有所变化，房企信用事件频发，中央对地产的政策基调显著软化。2022年，地产行业基本面持续承压，中央政策基调也出现了确定性的转向，保交楼成为下半年楼市关键词，积极政策信号叠加提供资金支持，地方积极落实城市主体责任，促进问题项目交付。中央层面，两次政治局会议逐渐打开地方因城施策空间。地方政策从试探性松绑到应出尽出，全年至少 295省市出台 595次房地产松绑政策。两度降准、三次降息以及阶段性放宽房贷利率下限仍难驱动居民加杠杆购房，居民信贷修复有限。 2022年下半年，在销售低迷和融资不畅导致民营房企信用风险事件频发，债务违约与不能如期交楼的风险均抬升的大背景下，出于盘活存量、防范风险，维护房地产市场平稳健康发展的目的，在坚持“房住不炒”定位、推动房地产业向新发展模式平稳过渡的基调的同时，监管机构出台了多项政策支持优质房企改善资产负债表计划，防范化解优质头部房企风险，包括银行信贷支持、债券融资帮扶、股权融资等，旨在推动行业信用端困难纾解和流动性整体优化，落实“保交楼、保民生”，促进中长期基本面企稳。 2023年，中央政策定调将继续托底，核心目标在于积极稳妥化解房地产风险，全面落实保交楼，逐步引导房地产市场底部修复，促进房地产市场平稳健康发展。地方需求端政策力度有望继续加码，其中一线及强二线城市调控政策或将局部放松，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”。房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下优质房企融资环境或将实质性改善，其中股权融资或将成为企业融资的重要工具。随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营将逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清。 2024年，房地产市场持续调整，中央和地方政府频繁出台利好政策，旨在稳定市场预期，降低购房门槛，推动行业高质量发展。2024年 3月，政府工作继续将有效防范房地产风险作为工作重点，提出要标本兼治化解房地产风险，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持；国务院常务亦再次强调要进一步优化房地产政策。2024年 4月，中共中央政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，以“去库存”作为政策导向，各地因城施策，推出“以旧换新”“卖旧买新”“房票补贴”激励政策。2024年 5月，三大政策齐发，内容涉及“降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率”，标志政府提振市场的决心，从需求端出发降低购房门槛及购房成本。2024年 9月，中国人民银行会同金融监管总局出台多项新政，包括降低存量房贷利率、统一房贷的最低首付比例，提高 3,000亿元保障性住房再贷款中央银行资金的支持比例以及支持收购房企存量土地等，再次强调对房地产的宽松政策，以促进房地产市场平稳发展。2024年10月，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，提出“四个取消、四个降低、两个增加”。 2025年以来,房地产政策持续托底，在防范化解行业风险的同时，进一步明确了房地产行业高质量发展的方向。3月，十四届全国人大三次会议中，将“稳住楼市股市”写入政府工作报告的2025年经济社会发展总体要求，并明确将“建设好房子”作为产业转型方向。6月，国务院常务会议部署构建房地产发展新模式、推进“好房子”建设，明确将“好房子”建设纳入城市更新统筹推进，从规划、土地、财政、金融等方面提供政策支持，推动住房从“有没有”向“好不好”转变，多管齐下推动房地产市场止跌回稳。8月，国务院第九次全体会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。10月，党的二十届四中全会审议通过的“十五五”规划建议首次将“推动房地产高质量发展”写入五年规划，提出构建房地产发展新模式、完善商品房基础制度、优化保障性住房供给、因城施策支持改善性住房需求、建设安全舒适绿色智慧的“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度。12月，中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。12月，全国住房城乡建设工作会议提出2026年“着力稳定房地产市场”，重点推进因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新盘活存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房/人才房，推动房地产融资“白名单”项目扩围增效。 2026年1月，《住房城乡建设部关于提升住房品质的意见》（建标〔2025〕66号）提出以“让人民群众住上更好的房子”为目标，全面提高住房设计、建造、设备配置及无障碍、适老化、智能化等标准要求，加大“好房子”供给，推动住房品质全面提升。2026年3月，《2026年国务院政府工作报告》强调着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。 （3）随着房地产行业调控的深入，行业集中度有所上升 随着我国房地产行业的市场化以及土地供应市场和行政管理的持续完善，大型优质房企展现出更强的项目获取能力、融资能力和产品质量竞争力。随着行业进入门槛的提高，部分优秀房企通过并购方式降低成本，获取大量的土地储备或其他优质资源。 2022-2025年房企市场份额（占百强销售额比重）
我国房地产市场集中度有所上升。根据中指研究院发布的数据，2023-2025年，TOP10、TOP20、TOP50的房企销售额占百强房企销售的比重均呈现上升趋势。 （4）改善型住房需求和老旧小区改造是未来房地产行业的增长点 伴随城镇化进程多年持续推动，根据国家统计局数据，截至2025年末，我国城镇人口约9.54亿人，城镇化率为67.89%；同时，城镇人口中等收入群体对住房的品质和舒适度具有更高要求，叠加目前出台的一系列支持改善型住房需求的政策，在现有城镇人口基数下，城镇中收入群体对住房置换改善需求的升级带来改善型住房需求的稳定增长。 另一方面，我国也在大力推进老旧小区的改造。根据住建部数据，2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区 5.3万个、涉及居民 865万户。根据各地统计上报数据，2023年全国新开工改造城镇老旧小区 5.37万个、惠及居民 897万户，各省（自治区、直辖市）及新疆生产建设兵团均达到或超额完成年度目标任务，2024年全国新开工改造城镇老旧小区5.8万个，2025年全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，共完成投资1,332亿元。《国民经济和社会发展第十五个五年规划》文件要求，因城施策优化房地产政策，多管齐下稳定预期，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。 （5）房地产行业转型加速，大型房企谋局多元化发展版图 面对行业政策和发展趋势变化，主流房企在多元化业务布局上逐渐发力，在物管、商业、长租、物流地产等非住宅开发销售领域均有所涉及并形成较为稳定的行业格局，养老、教育、代建等子行业均得到快速发展。行业从房地产加速向不动产转型，从过往由住宅开发销售形成的规模驱动优势，逐渐转向开发、经营与服务兼具的特征。 3、房地产行业区域市场情况 为贯彻落实 2022年中央经济工作会议明确的“要确保房地产市场平稳发展”“满足行业合理融资需求”“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”等精神；以及《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》文件中“支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期”等精神，结合中国人民银行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》要求，重庆市在坚持房子是用来住的、不是用来炒的总基调下，按照党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，加大金融支持力度，满足企业合理融资需求，因城施策，精准支持刚性和改善性住房需求，促进重庆市房地产市场平稳健康发展。 2024年以来，重庆楼市政策不断优化，2024年 1月 21日，重庆市政府出台《重庆市人民政府关于修改〈重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法〉和〈重庆市个人住房房产税征收管理实施细则〉的决定》，通过降低个人住房房产税应税住房的计税比例、统一应税住房税率、提高新购的独栋商品住宅、高档住房免税面积等措施，更好的满足居民刚性和改善性住房需求。2024年 1月 24日，重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，制定了实施购房补贴、支持买新卖旧改善购房、优化多子女家庭住房套数认定标准、进一步加大住房公积金支持力度以及进一步加大对房地产企业及项目金融支持力度相关措施，进一步支持居民刚性和改善性住房需求，满足房地产企业合理融资需求。2024年 5月，重庆市再次优化房地产政策，取消“现房满两年交易”政策。2024年9月，重庆市对“两年限售”再次松绑，将“现房销售的新建商品住房不纳入限售”调整为“新购新建商品住房和二手住房均不纳入限售”，进一步释放和满足居民多样化、改善性住房需求，切实减轻购房人负担，促进重庆市房地产市场平稳健康高质量发展。2024年 11月，重庆市出台了《关于取消普通住宅标准有关事项的通知》，取消本市普通住宅和非普通住宅标准以及取消了普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税政策。2025年2月，重庆市取消了中心城区原纳入两年限售范围住房的再交易管理，标志着重庆正式结束自2017年实施的限售政策。同时明确完善个人住房房产税试点政策，不再对市外人员购买普通住宅征收房产税，通过财政补贴支持住房租赁市场发展。2026年2月，重庆市印发了《关于发挥政策集成效应稳定房地产市场的通知》，从供给、需求、盘活存量、服务质效、稳定预期等方面出台了22条政策措施，充分发挥政策集成效应，着力稳定房地产市场。 根据统计局公开数据显示，2023年至2025年，重庆市房地产开发投资额分别为 2,792.42亿元、2,565.79亿元和2,210.70亿元，其中住宅投资额 2,105.89亿元、2,035.81亿元和1,754.01亿元，整体呈现下降趋势。2023年至2025年，重庆市房地产商品房销售面积为3,572.35万㎡、2,980.17万㎡和2,416.53万㎡，其中商品房现房销售面积为1,257.04万㎡、1,356.41万㎡和1,252.49万㎡，尽管商品房销售面积逐年下降，但现房销售面积保持平稳趋势。2023年至2025年，重庆市房地产商品房销售额分别为 2,475.02亿元、2,055.80亿元和1,620.77亿元，2023-2025年商品房销售回落幅度较大。 4、房地产行业市场竞争格局 房地产行业头部效应依然明显，2025年头部房企（Top10）市占率相对稳定，主要系大型房企占据资金、品牌、资源等优势。 2025年度中国房地产企业销售金额前 10强企业
公司主要业务所在地重庆中心城区的前十强房地产企业有一半被全国前十强所占据。2025年度，房企重庆中心城区区域 TOP10累计销售额为 374.82亿元，入榜门槛为20.29亿元。 2025年度中国房地产企业重庆地区中心城区销售金额前 10强企业
房地产行业的经营模式目前呈现明显的分化趋势，具体如下： （1）行业模式的分化：从“拿地+开发+销售”的开发模式，将逐渐转向以客户端为主导，反过来引导房地产商业模式的改变； （2）融资模式的分化：随着房地产竞争的升级，融资模式从银行信贷，转向上市融资、REITs等多层次的融资体系； （3）新房和存量房的分化：中国的房地产已经从原来的新房交易为主转向新房、存量房、二手房以及代理经营为主的成熟市场模式，市场特点和规律也发生了相应的转变； （4）市场供给与政府保障的分化：中国住宅的商品化和保障机制正在逐步完善成型中，面向低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都形成了相应的房产供给体系。 针对目前行业的经营模式，房地产企业的升级将是以产品和服务为转型升级核心的、包含诸多要素优化调整的一系列变化过程，是业务结构转向新型业态的更高级阶段，如旅游地产、商业地产、养老地产及城市综合体的转化；就转型而言，多以房地产为核心，通过金融创新、互联网思维及跨界扩张等方式实现多元化发展。 2、房地产行业周期性、区域性和季节性 （1）周期性 房地产行业是典型的周期性行业。房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程；在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段；前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。而从长度划分，周期又可以分为短周期和长周期，其中短周期主要体现为与宏观经济互为因果影响，而长周期主要体现在人口变化、迁移规律及城市发展规律上。 （2）区域性 房地产是不动产的典型代表，不可移动性使其具有明显的区域性，不同地区的消费群体因其地域差异、文化差异、气候差异等对于房地产的需求不尽相同。当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，房地产不能像其它商品一样，通过在地区之间的流动来减弱这种不平衡；房地产的区域化特征使得房地产的价格主要是受当地区域市场内供需关系影响；同时房地产市场的供求状况也受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，人口聚集效应比较明显，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业便会呈现出良好的发展势头。此外，我国房地产开发业还处于成长时期，大多数房地产开发企业的资金实力有限，绝大部分房地产开发企业的业务范围都局限于一个或几个地区，只有部分规模较大、品牌较好、实力较强的企业能够在全国范围内进行较大规模的房地产开发。 （3）季节性 房地产行业受一定的季节性影响，尤其是面向个人消费者的住宅销售市场状况随季节变动显著。上半年，受春节、元宵节等影响，春节属于销售淡季，房地产市场的交易总量通常处于全年较低水平；而秋季则属于房地产销售旺季，行业里“金九银十”的说法反映出大多数购房者的消费倾向于集中于三季度，故当季房地产市场的交易总量通常处于全年最高水平。 3、发行人所处行业与上、下游行业之间的关系 我国房地产行业产业链长、覆盖面广，其上游产业主要包括建筑业、建材业（包括水泥、钢铁、玻璃等）、工程设计（包括勘测测绘和设计）及其他行业，下游产业包括住宿酒店、物业管理、房地产中介租赁、装饰装修产业。 （1）房地产上游行业 房地产上游行业主要为建筑业、建材业和工程设计业。建筑业和建材业与房地产业具有高正向关联度，其施工技术和质量的提高将直接显著提高房地产业的开发品质；而工程设计业关系到建设项目最终质量、可靠性、使用性能以及形象的关键因素。上述行业中与房地产行业关系最为密切的上游细分行业如下： ①水泥行业 水泥行业产品的无差异性以及运输半径是行业的最主要特点，也正是因为这样的特点，决定了水泥行业成本的控制能力（煤电成本、石灰石成本以及余热发电、不同生产工艺下的综合能耗等）和成本转嫁能力（区域市场占有率、兼并重组）是行业的核心竞争力。而由于产品的同质性较强，水泥生产企业对下游企业的议价能力较弱。 2014-2025年水泥产量情况 数据来源：Choice ②玻璃行业 普通平板玻璃制造商的盈利模式与水泥制造商十分类似，对上下游的议价 能力都较弱，行业内集中度低，产品同质化程度高，竞争激烈、虽然我国玻璃 需求长期仍保持增长，但这种以压低成本为核心竞争力的盈利模式在缺乏壁垒 的完全竞争环境中，难以获得持续的高盈利。 2014-2025年玻璃产量情况 数据来源：Choice ③房屋建筑工程行业 建筑业，是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工 作的生产部门。房屋建筑工程是建筑业最传统的业务，也是最大的组成部分。 房屋建筑工程与房地产行业的发展状况息息相关，房地产开发投资、房屋施工 竣工面积、商品房成交量等直接影响房建行业的发展，而房地产行业具有较强 的周期性决定了房建行业具有一定的周期性。 房地产上游各子行业的需求量直接受固定资产投资变化影响，具有趋同性。 同时，房地产上游各子行业的供给量往往体现出过度反应的特点，即产量的增 长速度往往大于需求量的增长速度，导致主要产品供应充足，这对于房地产行 业而言是一个有利因素，可降低原材料或施工成本，并依靠上游行业自身内部 竞争不断提高行业水平，从而获得更好的产品和服务。 （2）房地产下游行业 房地产下游行业主要为物业管理、房地产中介和装饰装修等。物业管理对 房地产开发建设、流通、消费的全过程起着关键的作用，良好的物业管理同样 能够为房地产企业加强品牌效应；房地产中介主要以撮合客户交易二手房为主， 其活跃了二手房交易市场，增加了市场的供给量和需求量。 近年房地产服务价值链开始得到市场认可，其中最核心原因是存量物业的 市场规模在不断增长。根据中指研究院“中国物业服务百强企业研究”数据， 2008年至2025年，我国物业服务百强企业管理项目面积均值由 618.5万平方米 增至7,063.69万平方米。从物业管理类型看，目前国内物业管理已由过去服务 单一的住宅逐步扩展为商业物业、公共物业、工业物业等多种类型。一个好的 物业管理平台可以为房地产企业带去稳定的营业收入，并且提高企业的声誉和 影响力。房地产行业的重点发展方向之一是整合物业管理平台，提供完善的增 值服务是利好因素。 而其他的下游产业如房地产中介和装饰装修等对房地产行业的影响较小， 原因是这些行业不直接影响房地产企业的销售和运营，且行业内部竞争激烈， 对上游不具有议价力。 1、竞争地位 公司始终致力于创新房地产项目开发和建设模式，近年来开发建设了国汇中心、新干线大厦、上城时代、祈年悦城、橄榄郡、南樾天宸、贯金和府、格莱美城等精品项目。同时，积极推进与品牌企业的合作，为改变重庆城市面貌、改善群众住房条件，繁荣城市经济等作出一定贡献，曾先后获评“重庆市房地产开发企业五十强”“中国证券市场年会金凤凰奖”“金鹰奖”“中国房地产诚信企业”等荣誉。 公司连续12年信用评级维持主体 AA、债项 AAA。报告期内，公司所开发的南樾天宸项目获评“三峡杯优质结构工程奖”，公司所属会展中心获评“重庆市会展行业协会 2023年度优秀会展企业”“2023年度最佳品质服务会议中心”“中国最佳优秀会展中心”，公司荣获“重庆市住房和城乡建设系统先进集体”“上市公司 ESG价值传递奖”“金信披奖”“推动高质量发展优秀企业称号”“中国国有物业服务企业综合实力 100强”“中国公建物业服务领先企业”“中国社会责任贡献领先企业”等殊荣。 2、公司竞争优势 报告期内，公司主营业务仍为房地产开发与销售，核心竞争力未发生重要变化。截至2026年3月底，公司拥有总储备土地计容面积23.93万㎡，在建计容面积8.96万㎡，可保证未来几年的平稳经营和发展需要；公司建立起项目全周期运营计划，合理规划当期和远期的开发节奏，预测项目全周期利润和现金流，保证公司项目决策的客观性；在工程建设方面，通过内控制度的建设和管控体系的严格执行，保证了公司所开发项目的建设成本控制在预期目标内；在财务成本上，通过严格执行资金计划，多种融资方式相结合，使公司财务成本处于较优秀的水平。公司除房地产开发业务外，还在会议展览、市政设施、商业租赁等方面开展经营，在一定程度上能够有效对冲房地产市场周期波动的风险。公司通过合理运营和严格成本控制，有效提升了公司的整体抗风险能力。 （1）重庆地区区域优势 公司所处重庆市是中国四大中央直辖市之一。2007年 9月，国务院下发《国务院关于重庆市城乡总体规划的批复》，正式批准实施《重庆市城乡总体规划（2007-2020年）》，明确了重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史 文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综 合交通枢纽。2010年 5月，国务院正式批复同意设立重庆两江新区，规划面积 1,200平方公里，可开发建设用地 550平方公里，涵盖江北区、渝北区、北碚区 三个行政区部分区域及北部新区，下辖 35个乡镇街道，是我国继上海浦东新 区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区。两江新区规划的形成必将推进重 庆的城市化建设，从而提升重庆的住房需求，经济的大力发展以及区域内居住 区的建设，将有利于支撑重庆房地产发展。 （2）成本控制优势 在土地储备上，公司熟悉本地市场，拿地时间较早，储备的土地成本相对 较低；在工程建设上，通过内控制度的建设和成本管控体系的严格执行，保证 了公司房地产开发项目的建设成本基本控制在预期目标内；在财务成本上，公 司通过合理安排融资计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证了公司财务成 本处于合理范围。 （3）稳健的经营理念 公司形成了比较完善的治理结构和管理体系，内部控制制度较完善，保持 了公司稳健的发展态势。公司通过强化经营管理，稳步提高经营效益；加强项 目管理，经常性地进行项目监督及项目检查和管理，提高资产的流动性；通过 完善财务规划和资金监控机制等手段统一配置和管理资金，有计划地安排长、 短期债务偿还，使公司具有较强的抗风险能力；不断深化和完善内控制度，力 保在关键、重要风险点设置控制措施，建立预警机制，切实提高风险防范能 力。 五、公司现有业务发展安排及未来发展战略 发行人“十四五”发展规划明确了以“成渝地区一流的城市综合经营服务商”为愿景，通过“强基础、固根本、抓改革、促发展”的发展总路线，围绕地产开发、城市运营、非房产业培育三大战略主线，构建“1+3+3”业务布局，即：1个核心主营业务（地产）、3个支撑业务（会展、物业、资产管 理）、3个战略业务（城市更新、租赁住房、产业投资），形成核心业务、支撑 业务和战略业务长期可持续的业务组合体系，持续提升主要业务的核心竞争 力、财务表现和风险控制力，持续增强业务的协同性实现企业持续高质量发 展。 公司将严格按照《上市公司治理准则》等法律法规的要求，围绕 “1+3+3”的业务布局，以“成渝地区一流的城市综合经营服务商”为发展愿景，采取如下措施： 1、完善现代企业制度 进一步推进完善法人结构治理，优化公司组织结构，健全管控权责体系，着力完善分类分级、放管结合的管理机制，提升企业运行效率，最大限度激发企业的利润创造能力和成本控制能力。 2、加强人才培养和梯队建设 以公司发展战略为中心深入实施新时代人才强企战略，持续深化人才发展体制机制改革，更好发挥人才的基础性、战略性支撑作用，全方位识别、培养高潜人才，引进、用好人才。结合公司多元化业务布局和中长期人才需求，做好人才结构、数量、质量规划，并通过健全的人才培养体系、人才评价激励机制，做到人才队伍先行研究择优选用、适时配备，确保人才队伍的健全和能力保障。 3、坚定房地产开发主责主业 公司以“一核两圈”作为房地产开发项目的主要投资区域，建立发行人房地产项目的产品标准、产品体系和服务体系塑造企业特色。发行人将保持做精做优地产开发主业，打造具有发行人辨识度的产品与服务。 4、努力扩大支撑性业务占比 公司会展板块积极探索“会展+”多元化发展路径，推进“场馆运营”向 “会展产业”综合服务转变，扩大影响力，提升会务收益。物业板块按照绿 色、智慧、平安、健康、和谐五大理念，以“健康生活管家”的服务目标，为 广大民众创造一个理想的高品质生活空间，满足人们日益增长的对美好生活的 需求。借助改革成果，积极探索“大健康+物业”健康社区融合发展，广泛开展 多种经营，提升服务品质和业主满意度，着力打造红色物业品牌。积极外拓物 业管理业务，扩大物业板块业务规模。培养商业管理经验，尝试商业项目物业 管理，进一步拓展管理业态。发展装修、家政、商品销售（特色农产品）、洗 车等增值服务，增加经营收入。资产管理板块着力盘活现有资产，进一步做优 社区商业，划定局部区域重点招商，以点带面实现社区商业资产增值。开展商 业自营商铺、咨询等多业务尝试，拓展康复、护理智慧食堂等联营业务，提升 资产效益。 5、持续加大战略性业务探索力度并尽快落地 以实现可持续高质量发展为总体目标，紧跟城市发展热点政策，围绕大健 康、体育产业、城市更新、片区开发、保障房等领域开展业务探索，谋求产业 转型机遇。参与优质股权投资项目，以产业投资为手段，推进优质股权投资业 务，聚焦价值投资，通过构建产业投资体系，培育新的业务增长点。 6、推进数字化转型 围绕地产主业和支撑业务，加快推进公司“标准化+数字化”建设，同步构 建数字化能力，通过体系重构、流程再造、能力重塑，提升发展能力、服务能 力、治理能力，全面推动数字化建设在各管理、业务层面落地并与业务深度融 合，实现各部门各层次高效协同，支撑标准化体系落地，有效推动企业的高质 量发展。 六、财务性投资 根据《<上市公司证券发行注册管理办法>第九条、第十条、第十一条、第 十三条、第四十条、第五十七条、第六十条有关规定的适用意见——证券期货 法律适用意见第 18号》（以下简称“《证券期货法律适用意见第 18号》”） 规定：“财务性投资包括但不限于：投资类金融业务；非金融企业投资金融业 务（不包括投资前后持股比例未增加的对集团财务公司的投资）；与公司主营 业务无关的股权投资；投资产业基金、并购基金；拆借资金；委托贷款；购买 收益波动大且风险较高的金融产品等。围绕产业链上下游以获取技术、原料或 者渠道为目的的产业投资，以收购或者整合为目的的并购投资，以拓展客户、 渠道为目的的拆借资金、委托贷款，如符合公司主营业务及战略发展方向，不 界定为财务性投资。金额较大是指，公司已持有和拟持有的财务性投资金额超 过公司合并报表归属于母公司净资产的百分之三十（不包括对合并报表范围内 的类金融业务的投资金额）。” 截至报告期末，公司合并报表可能与财务性投资相关的会计科目情况如下： （未完）  |