[年报]新城控股(601155):致同会计师事务所（特殊普通合伙）关于新城控股集团股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函的回复
原标题:新城控股:致同会计师事务所（特殊普通合伙）关于新城控股集团股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函的回复 关于新城控股集团股份有限公司 2025年年度报告的信息披露 监管问询函的回复 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 致同会计师事务所（特殊普通合伙） 中国北京朝阳区建国门外大街 22号 赛特广场 5层邮编 100004 电话 +86 10 8566 5588 传真 +86 10 8566 5120 www.grantthornton.cn 关于新城控股集团股份有限公司 2025年年度报告的 信息披露监管问询函的回复 致同函字（2026）第 310A005870号 上海证券交易所： 致同会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“我们”、 “会计师”）接受委托对新城控股集团股份有限公司（以下简称“公司”或“新城控股”）2025年财务报表，包括 2025年 12月 31日的合并及公司资产负债表，2025年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注进行审计，并于 2026年 3月 26日出具了致同审字（2026）第 310A005713号的无保留意见审计报告。 我们于 2026年 4月 30日收到了新城控股转来的上海证券交易所上市公司管理一部（以下简称“上交所”）出具的《关于新城控股集团股份有限公司 2025年年度报告的信息披露监管问询函》（上证公函【2026】0776号，以下简称“问询1 函”）。按照该问询函的要求，基于新城控股对问询函相关问题的说明 以及我们对新城控股 2025年度财务报表审计已执行的审计工作，现就有关事项说明如下： 问询函问题一、关于投资性房地产与在建工程 年报显示，报告期末，公司投资性房地产账面价值 1,210.69亿元，占总资产的 45.58%，采用公允价值模式计量；报告期内，公司投资性房地产公允价值变动 1.41亿元，上年同期为 0.71亿元。此外，公司主要在建工程为“在建酒店”，期末余额 11.81亿元，工程累计投入占预算比例和工程进度均为 86%，上年同期对应比例为 83%-90%。请公司：（1）补充披露投资性房地产前十大项目、确认公允价值变动收益金额前十大项目的基本情况，包括但不限于所在区域、物业类型、出租率、租金收入水平、评估方法及关键参数（如折现率、租金增长率、空置率等），说明公允价值确认的合理性及审慎性；（2）结合在建酒店项目近三年的预算、累 计投入、工程进度的情况，说明项目是否存在长期未转固的情形，以及预计完工及开业时间、后续资金投入安排；（3）结合商业地产市场供需状况、周边可比项目租金水平变化等，评估投资性房地产及在建酒店是否存在减值迹象，相关会计处理是否符合《企业会计准则》的规定。 （一）公司回复 1、补充披露投资性房地产前十大项目、确认公允价值变动收益金额前十大项目的基本情况，包括但不限于所在区域、物业类型、出租率、租金收入水平、评估方法及关键参数（如折现率、租金增长率、空置率等），说明公允价值确认的合理性及审慎性。 公司的投资性房地产主要为持有运营的综合性购物中心，即“吾悦广场”。截至2025年12月31日，公司投资性房地产账面价值为1,210.69亿元，2025年度确认公允价值变动损益为1.41亿元，占公司期末投资性房地产账面价值比例为0.12%，整体波动较小。 根据《企业会计准则第 3号——投资性房地产》的规定，公司对投资性房地产按照公允价值模式进行后续计量，在持有期间不计提折旧或进行摊销，并于资产负债表日以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 公司聘请深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（以下简称“评估机构”） 作为独立评估机构，对截至 2025年 12月 31日的投资性房地产公允价值进行评估，并以评估结果作为确认公允价值变动损益的重要依据。 截至 2025年 12月 31日，公司投资性房地产前十大项目、确认公允价值变动收益金额前十大项目的基本情况如下： （1）投资性房地产前十大项目期末余额合计为 154.78亿，公允价值变动损失合计为 0.38亿，占期末余额 0.25%，租金收入合计为 13.95亿，较去年增长 0.53%：
（1）评估方法：估价对象为综合性商业购物中心，公司长期持有并主要用于出租获取租赁收益，适用收益法（直接资本化法）评估。直接资本化法通过计算估价对象未来收入、确定未来收益期限来求取未来收益，然后选取适当的资本化率，将未来收益转换为价值得到估值对象市场价值。 （2）首先对各租赁单元的租金情况进行分析及预测并确定市场租金水平。 在租约期内，预计租金以合同约定的租金水平为基础确定；在租约期外，以周边可比项目的租金水平为参考，并综合考虑交易时间、地理位置、楼龄、设施设备、得房率及空置、装修条件、楼层、建筑面积等因素进行修正后，合理确定市场租金水平。租约期外的收益期以土地使用期限到期日为止。 （3）其次确定资本化率，估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在区域内可比商业用房的租金售价数据获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在区域的市场资本化率。考虑到主力店一般租期长，租赁面积较大，租金较低的特点以及对租约租期内和租期外的风险不同，主力店和专门店在租期内 外采用不同的资本化率。 （4）通过对每个租赁单元的租金情况进行分析及预测。对于价值时点已出租的部分，租期内按照已签约租赁合同约定的租金水平进行计算，租期外以及价值时点空置部分，按照调整后的市场租金进行计算。估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用合适的资本化率分别折现至评估基准日计算并加总。 收益期限根据土地使用权剩余年限来确定，出于谨慎性考虑，计算租约期外收入时未设定租金增长率。 （5）最后将租约期内和租约期外租金折现现值相加，得出最终的估值结果。 公司已列示项目租期内的实际租金水平范围。由于吾悦广场属于商业综合体，租户的业态及租赁形式较为丰富，业态包含零售、体验、餐饮、娱乐等各种类型，租赁形式包括固定租金、固定租金与抽成租金取高、纯抽成租金等多种模式。因此，不同项目、不同业态、不同楼层以及不同租赁模式下的租金水平存在一定差异。 其中，实际租金水平的低值主要系部分商户采用纯抽成租金模式所致。由于该类模式的商户在租赁初期销售额较低，租金水平通常呈现前低后高的特征，因此租赁初期租金水平相对较低，随着项目运营成熟，相关租金水平将逐步提高。 评估机构已充分考虑上述因素及不同商户租金水平存在一定离散性的情况。 租期内采用实际合同租金水平，租期外采用经调整后的市场租金平均水平。整体来看，租期外预计租金范围处于行业合理区间，且其最高限均低于租期内项目实际租金水平，相关参数设定既考虑项目的实际经营情况，也体现了评估过程中对于投资性物业评估的审慎性和公允性，具备合理性。 以下就投资性房地产前十大项目、确认公允价值变动收益金额前十大项目的公允价值计算过程做具体分析： 投资性房地产前十大项目： （1）吾悦广场 A 吾悦广场 A位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为 306-349元/平方米/月，具体如下：
4F 70% 95
②计算项目的租期内和租期外的折现价值 估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在区域内可比商业用房的租金售价数据获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在区域的市场资本化率。考虑到主力店一般租期长，租赁面积较大，租金较低的特点以及对租约租期内和租期外的风险不同，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
③估值计算结果 估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值=9,400.81+186,166.09=195,566.90万元=19.56亿（取整） （2）吾悦广场 B ①市场租金的确定 吾悦广场 B位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为 286-305元/平方米/月，具体如下：
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为 258-268元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（258+268+267）/3=264元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
1F 55% 145
②计算项目的租期内和租期外的折现价值 资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为 3%。 最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
③估值计算结果 估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值=28,882.15+156,434.12=185,316.27万元=18.53亿（取整） （3）吾悦广场 C ①市场租金的确定 吾悦广场 C位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为 332-381元/平方米/月，具体如下：
区位 梧桐市集 湖西街 茶南大街
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为 356-432元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（356+432+431）/3=406元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
②计算项目的租期内和租期外的折现价值 资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为 3%。 最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
③估值计算结果 估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值=11,558.25+169,068.98=180,627.23万元=18.06亿（取整） （4）吾悦广场 D ①市场租金的确定 吾悦广场 D位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为 345-381元/平方米/月，具体如下：
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为 409-478元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（445+409+478）/3=444元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
②计算项目的租期内和租期外的折现价值 资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为 3%。 最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
③估值计算结果 估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值=10,494.94+168,293.76=178,788.70万元=17.88亿（取整） （5）吾悦广场 E ①市场租金的确定 吾悦广场 E位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为 266-300元/平方米/月，具体如下：
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为 275-309元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（302+275+309）/3=295元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
②计算项目的租期内和租期外的折现价值 资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为 2%。 最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
③估值计算结果 估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值=14,015.43+156,924.40=170,939.83万元=17.09亿（取整） （6）吾悦广场 F ①市场租金的确定 吾悦广场 F位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为 230-248元/平方米/月，具体如下：
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为 246-262元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（246+262+262）/3=257元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
2F 70% 180
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
②计算项目的租期内和租期外的折现价值 资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为 2%。 最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：
③估值计算结果 估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值=15,446.18+131,869.60=147,315.78万元=14.73亿（取整） （7）吾悦广场 G ①市场租金的确定 吾悦广场 G位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为 194-210元/平方米/月，具体如下：
经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为 231-241元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（241+231+239）/3=237元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：
7F 40% 95
同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：
②计算项目的租期内和租期外的折现价值 资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：
 |