[年报]新城控股(601155):新城控股关于公司2025年年度报告信息披露监管问询函的回复公告

时间：2026年06月09日 18:40:44 中财网

原标题:新城控股:新城控股关于公司2025年年度报告信息披露监管问询函的回复公告

证券代码：601155 证券简称：新城控股 编号：2026-031
新城控股集团股份有限公司
关于公司2025年年度报告信息披露监管问询函的
回复公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。

2026 4 30 “ ” “
年 月 日，新城控股集团股份有限公司（以下简称公司、新城控
股”）收到上海证券交易所上市公司管理一部下发的《关于新城控股集团股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函》（上证公函【2026】0776号，以下简称“《问询函》”）。公司收到《问询函》后高度重视，积极组织相关人员对《问询1
函》所涉事项逐一核实，现就《问询函》相关问题回复如下：
问题一、关于投资性房地产与在建工程
年报显示，报告期末，公司投资性房地产账面价值1,210.69亿元，占总资产的45.58%，采用公允价值模式计量；报告期内，公司投资性房地产公允价值变动1.41亿元，上年同期为0.71亿元。此外，公司主要在建工程为“在建酒店”，期末余额11.81亿元，工程累计投入占预算比例和工程进度均为86%，上年同期对应比例为83%-90%。请公司：（1）补充披露投资性房地产前十大项目、确认公允价值变动收益金额前十大项目的基本情况，包括但不限于所在区域、物业类型、出租率、租金收入水平、评估方法及关键参数（如折现率、租金增长率、空置率等），说明公允价值确认的合理性及审慎性；（2）结合在建酒店项目近三年的预算、累计投入、工程进度的情况，说明项目是否存在长期未转固的情形，以及预计完工及开业时间、后续资金投入安排；（3）结合商业地产市场供需状况、周边可比项目租金水平变化等，评估投资性房地产及在建酒店是否存在减值迹象，相关会计处理是否符合《企业会计准则》的规定。

公司回复：
水平变化等，评估投资性房地产及在建酒店是否存在减值迹象，相关会计处理是否符合《企业会计准则》的规定。

公司回复：

序 号	项目	所在 区域	物业类型	出租率	租期内 租金水 平（元 /平方 米/ 月）	评估 方法	折现率/ 资本化 率	租期外预 计租金水 平（元/ 平方米/ 月）	期末余 额（亿 元）	公允 价值 变动 损益 （亿 元）
1	吾悦广场A	江苏 省	商铺及购 物中心	97.99%	6-642	收益 法	4.00%- 6.00%	83-339	19.56	0.04
2	吾悦广场B	江苏 省	商铺及购 物中心	99.54%	19- 1,000	收益 法	4.50%- 6.50%	44-264	18.53	0.24
3	吾悦广场C	江苏 省	商铺及购 物中心	94.60%	6-771	收益 法	4.00%- 6.00%	71-406	18.06	0.07
4	吾悦广场D	江苏 省	商铺及购 物中心	91.69%	7-886	收益 法	4.50%- 6.50%	101-444	17.88	-0.41
5	吾悦广场E	浙江 省	商铺及购 物中心	96.79%	7-632	收益 法	4.50%- 6.50%	59-295	17.09	-0.33
6	吾悦广场F	陕西 省	商铺及购 物中心	99.88%	12-881	收益 法	4.50%- 6.50%	52-257	14.73	0.05
7	吾悦广场G	山西 省	商铺及购 物中心	99.63%	4-564	收益 法	4.50%- 6.50%	57-237	14.18	0.59
8	吾悦广场H	海南 省	商铺及购 物中心	97.47%	12-985	收益 法	4.50%- 6.50%	44-250	11.95	-0.16
9	吾悦广场I	江苏 省	商铺及购 物中心	96.95%	5-555	收益 法	4.50%- 6.50%	44-222	11.48	-0.64
10	吾悦广场J	江苏 省	商铺及购 物中心	100.00%	8-560	收益 法	4.50%- 6.50%	89-370	11.32	0.17
合 计	——	——	——	——	——	——	——	——	154.78	-0.38

（2）公司于2025年确认公允价值变动收益金额前十大项目期末余额合计为91.23亿，公允价值变动收益合计为9.63亿，占期末余额10.56%，租金收入合计为10.80亿，较去年增长11.22%。

序号	项目	所在 区域	物业类型	出租率	租期内 租金水 平（元/ 平方米/ 月）	评估 方法	折现率 /资本 化率	租期外 预计租 金水平 （元/ 平方米 /月）	期末 余额 （亿 元）	公允 价值 变动 金额 （亿 元）
1	吾悦广场K	陕西 省	商铺及购 物中心	100.00%	10-429	收益 法	4.50%- 6.50%	44-249	9.88	1.30
2	吾悦广场L	内蒙 古自 治区	商铺及购 物中心	98.83%	4-495	收益 法	4.50%- 6.50%	47-209	8.46	1.13
3	吾悦广场M	浙江 省	商铺及购 物中心	98.30%	7-484	收益 法	4.00%- 6.50%	36-151	8.73	1.07
4	吾悦广场N	辽宁 省	商铺及购 物中心	100.00%	5-459	收益 法	4.50%- 6.50%	45-224	11.29	1.03
5	吾悦广场O	江苏 省	商铺及购 物中心	99.13%	8-677	收益 法	4.50%- 6.50%	42-200	9.26	0.99
6	吾悦广场P	江苏 省	商铺及购 物中心	100.00%	8-458	收益 法	4.50%- 6.50%	62-277	9.95	0.93
7	吾悦广场Q	安徽 省	商铺及购 物中心	100.00%	16-607	收益 法	4.50%- 6.50%	51-189	9.27	0.89
8	吾悦广场R	新疆 维吾 尔自 治区	商铺及购 物中心	95.02%	8-357	收益 法	5.50%- 7.50%	34-172	7.19	0.83
9	吾悦广场S	贵州 省	商铺及购 物中心	100.00%	9-404	收益 法	4.50%- 6.50%	37-177	8.29	0.77
10	吾悦广场T	云南 省	商铺及购 物中心	100.00%	5-1,08 4	收益 法	4.50%- 6.50%	47-235	8.91	0.69
合计	——	——	——	——	——	——	——	——	91.23	9.63

评估投资性房地产公允价值时，评估思路及基本过程如下：
（1）评估方法：估价对象为综合性商业购物中心，公司长期持有并主要用于出租获取租赁收益，适用收益法（直接资本化法）评估。直接资本化法通过计算估价对象未来收入、确定未来收益期限来求取未来收益，然后选取适当的资本化率，将未来收益转换为价值得到估值对象市场价值。

（2）首先对各租赁单元的租金情况进行分析及预测并确定市场租金水平。在租约期内，预计租金以合同约定的租金水平为基础确定；在租约期外，以周边可比项目的租金水平为参考，并综合考虑交易时间、地理位置、楼龄、设施设备、得房率及空置、装修条件、楼层、建筑面积等因素进行修正后，合理确定市场租金水平。

租约期外的收益期以土地使用期限到期日为止。

（3）其次确定资本化率，估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在区域内可比商业用房的租金售价数据获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在区域的市场资本化率。考虑到主力店一般租期长，租赁面积较大，租金较低的特点以及对租约租期内和租期外的风险不同，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率。

（4）通过对每个租赁单元的租金情况进行分析及预测。对于价值时点已出租的部分，租期内按照已签约租赁合同约定的租金水平进行计算，租期外以及价值时点空置部分，按照调整后的市场租金进行计算。估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用合适的资本化率分别折现至评估基准日计算并加总。收益期限根据土地使用权剩余年限来确定，出于谨慎性考虑，计算租约期外收入时未设定租金增长率。

公司已列示项目租期内的实际租金水平范围。由于吾悦广场属于商业综合体，租户的业态及租赁形式较为丰富，业态包含零售、体验、餐饮、娱乐等各种类型，租赁形式包括固定租金、固定租金与抽成租金取高、纯抽成租金等多种模式。因此，不同项目、不同业态、不同楼层以及不同租赁模式下的租金水平存在一定差异。

其中，实际租金水平的低值主要系部分商户采用纯抽成租金模式所致。由于该类模式的商户在租赁初期销售额较低，租金水平通常呈现前低后高的特征，因此租赁初期租金水平相对较低，随着项目运营成熟，相关租金水平将逐步提高。

评估机构已充分考虑上述因素及不同商户租金水平存在一定离散性的情况。租期内采用实际合同租金水平，租期外采用经调整后的市场租金平均水平。整体来看，租期外预计租金范围处于行业合理区间，且其最高限均低于租期内项目实际租金水平，相关参数设定既考虑项目的实际经营情况，也体现了评估过程中对于投资性物业评估的审慎性和公允性，具备合理性。

以下就投资性房地产前十大项目、确认公允价值变动收益金额前十大项目的公允价值计算过程做具体分析：
投资性房地产前十大项目：
（1）吾悦广场A
①市场租金的确定
吾悦广场A位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为306-349元/平方米/月，具体如下：

市场租金案例选取	案例A	案例B	案例C
区位	青龙港路	采莲路	长江路
类型	商业	商业	商业
面积（平方米）	20.00	15.00	25.00
装修情况	简装	简装	简装
交易日期	2025.12	2025.12	2025.12
交易条件	市场叫价	市场叫价	市场叫价
租金单价（元/月/平 方米）	325	306	349

平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（358+356+304）/3=339元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据我们掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：

楼层	楼层修正	各楼层市场租金 （元/月/平方米）
B1	50%	170
1F	100%	339
2F	60%	204
3F	50%	170
4F	40%	136
5F	35%	119
6F	35%	119

同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：

楼层	面积修正系 数	主力店各楼层市场 租金（元/月/平方 米）
B1	70%	119
1F	70%	238
2F	70%	143
3F	70%	119
4F	70%	95
5F	70%	83
6F	70%	83

2计算项目的租期内和租期外的折现价值
估价对象资本化率采用市场法提取，通过选取所在区域内可比商业用房的租金售价数据获取各项目的资本化率，取均值后得到估价对象所在区域的市场资本化率。

考虑到主力店一般租期长，租赁面积较大，租金较低的特点以及对租约租期内和租期外的风险不同，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：

资本化率	专门店	主次力店
租期内	5.00%	4.00%
租期外	6.00%	5.00%

通过对各租赁单元的租金情况进行分析及预测。对于价值时点已出租的部分，分，按照调整后的市场租金进行计算。估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行折现计算后加总，收益期限根据土地使用权剩余年限来确定，出于谨慎性考虑，计算租约期外收入时未设定租金增长率，但根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为2%。最后将所有租赁单元分别的租期内和租期外收入折现现值进行加总，得出项目折现现值如下：

收益年限	租期内租金收入折 现现值（万元）	租期外租金收入折 现现值（万元）	合计（万元）
31.1年	9,400.81	186,166.09	195,566.90

3估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值=9,400.81+186,166.09=195,566.90万元=19.56亿（取整）
（2）吾悦广场B
①市场租金的确定
吾悦广场B位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为286-305元/平方米/月，具体如下：

市场租金案例选取	案例A	案例B	案例C
区位	武进万达金街	西太湖星河丹堤花园	延陵西路
类型	商业	商业	商业
面积（平方米）	23.00	20.00	48.00
装修情况	精装	精装	精装
交易日期	2025.12	2025.12	2025.12
交易条件	市场叫价	市场叫价	成交价
租金单价（元/月/ 平方米）	290	286	305

经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为258-268元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（258+268+267）/3=264元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据我们掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、

楼层	楼层修正	各楼层市场租金 （元/月/平方米）
B1	50%	132
1F	100%	264
2F	60%	158
3F	50%	132
4F	40%	106
5F	30%	79

同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：

楼层	面积修正系 数	主力店各楼层市场 租金（元/月/平方 米）
B1	55%	73
1F	55%	145
2F	55%	87
3F	55%	73
4F	55%	58
5F	55%	44

2计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：

资本化率	专门店	主次力店
租期内	5.50%	4.50%
租期外	6.50%	5.50%

估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：

收益年限	租期内租金收入折 现现值（万元）	租期外租金收入折 现现值（万元）	合计（万元）
23.99年	28,882.15	156,434.12	185,316.27

估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值=28,882.15+156,434.12=185,316.27万元=18.53亿（取整）
（3）吾悦广场C
①市场租金的确定
吾悦广场C位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为332-381元/平方米/月，具体如下：

市场租金案例选取	案例A	案例B	案例C
区位	梧桐市集	湖西街	茶南大街
类型	商业	商业	商业
面积（平方米）	23.00	40.00	30.00
装修情况	简装	简装	简装
交易日期	2025.12	2025.12	2025.12
交易条件	市场叫价	市场叫价	市场叫价
租金单价（元/月/平 方米）	332	357	381

经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为356-432元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（356+432+431）/3=406元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据我们掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：

楼层	楼层修正	各楼层市场租金 （元/月/平方米）
B1	80%	325
1F	100%	406
2F	60%	244
3F	50%	203
4F	45%	183
5F	40%	163
6F	35%	142
楼层	面积修正系 数	主力店各楼层市场 租金（元/月/平方 米）
B1	50%	163
1F	50%	203
2F	50%	122
3F	50%	102
4F	50%	92
5F	50%	81
6F	50%	71

2计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：

资本化率	专门店	主次力店
租期内	5.00%	4.00%
租期外	6.00%	5.00%

估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：

收益年限	租期内租金收入 折现现值（万 元）	租期外租金收入折 现现值（万元）	合计
31.4年	11,558.25	169,068.98	180,627.23

3估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值=11,558.25+169,068.98=180,627.23万元=18.06亿（取整）
（4）吾悦广场D
①市场租金的确定
吾悦广场D位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层

市场租金案例选取	案例A	案例B	案例C
区位	名山路	通江南路	武宜中路
类型	商业	商业	商业
面积（平方米）	40.60	160.00	118.00
装修情况	精装	简装	精装
交易日期	2025.12	2025.12	2025.12
交易条件	成交价	市场叫价	成交价
租金单价（元/月/ 平方米）	367	345	381

经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为409-478元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（445+409+478）/3=444元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据我们掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：

楼层	楼层修正	各楼层市场租金 （元/月/平方 米）
B1	50%	222
1F	100%	444
2F	60%	267
3F	50%	222
4F	45%	200
5F	40%	178
6F	35%	156

同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：

楼层	面积修正系 数	主力店各楼层市场 租金（元/月/平方 米）
B1	65%	144
1F	65%	289
2F	65%	173
3F	65%	144
4F	65%	130
5F	65%	116
6F	65%	101

2计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：

资本化率	专门店	主次力店
租期内	5.50%	4.50%
租期外	6.50%	5.50%

估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为3%。最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：

收益年限	租期内租金收入折 现现值（万元）	租期外租金收入折 现现值（万元）	合计
21.26年	10,494.94	168,293.76	178,788.70

3 估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值=10,494.94+168,293.76=178,788.70万元=17.88亿（取整）
（5）吾悦广场E
①市场租金的确定
吾悦广场E位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为266-300元/平方米/月，具体如下：

市场租金案例选取	案例A	案例B	案例C
区位	飞霞北路	登选坊
类型	商业	商业	商业
面积（平方米）	32.00	20.00	130.00
装修情况	简装	简装	简装
交易日期	2025.12	2025.12	2025.12
交易条件	市场叫价	市场叫价	成交价
租金单价（元/月/平 方米）	287	266	300

经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为275-309元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（302+275+309）/3=295元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据我们掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：

楼层	楼层修正	各楼层市场租金 （元/月/平方 米）
B1	50%	148
1F	100%	295
2F	60%	177
3F	50%	148
4F	45%	133
5F	40%	118
6F	35%	103

同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：

楼层	面积修正系 数	主力店各楼层市场 租金（元/月/平方 米）
B1	50%	74
1F	50%	148
2F	50%	89
3F	50%	74
4F	50%	66
5F	50%	59
6F	50%	52

2计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：

资本化率	专门店	主次力店
租期内	5.50%	4.50%
租期外	6.50%	5.50%

现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为2%。最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：

收益年限	租期内租金收入折 现现值（万元）	租期外租金收入折 现现值（万元）	合计
33.1年	14,015.43	156,924.40	170,939.83

3估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值=14,015.43+156,924.40=170,939.83万元=17.09亿（取整）
（6）吾悦广场F
①市场租金的确定
吾悦广场F位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为230-248元/平方米/月，具体如下：

市场租金案例选取	案例A	案例B	案例C
区位	丈八北路	沣惠南路	丈八沟街道科技三路
类型	商业	商业	商业
面积（平方米）	29.00	50.00	36.00
装修情况	简装	简装	简装
交易日期	2026.1	2026.1	2026.1
交易条件	市场叫价	市场叫价	市场叫价
租金单价（元/月/平 方米）	230	248	238

经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为246-262元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（246+262+262）/3=257元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据我们掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：

楼层	楼层修正	各楼层市场租金 （元/月/平方 米）
B1	60%	154
1F	100%	257

2F 70% 180

3F	60%	154
4F	55%	141
5F	50%	128
6F	45%	116
7F	40%	103

同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：

楼层	面积修正系 数	主力店各楼层市场 租金（元/月/平方 米）
B1	50%	77
1F	50%	128
2F	50%	90
3F	50%	77
4F	50%	71
5F	50%	64
6F	50%	58
7F	50%	52

2计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：

资本化率	专门店	主次力店
租期内	5.50%	4.50%
租期外	6.50%	5.50%

估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为2%。最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：

收益年限	租期内租金收入折 现现值（万元）	租期外租金收入折 现现值（万元）	合计
31.9年	15,446.18	131,869.60	147,315.78

=15,446.18+131,869.60=147,315.78万元=14.73亿（取整）
（7）吾悦广场G
①市场租金的确定
吾悦广场G位于当地核心商圈。评估人员选取了三个散铺租金可比案例，首层的市场租金区间为194-210元/平方米/月，具体如下：

市场租金案例选取	案例A	案例B	案例C
区位	万柏林区长兴路	迎泽西大街商铺	晋祠路商铺
类型	商业	商业	商业
面积（平方米）	155.00	98.00	200.00
装修情况	简装	简装	简装
交易日期	2025.12	2025.12	2025.12
交易条件	成交价	市场叫价	市场叫价
租金单价（元/月/平 方米）	210	194	200

经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为231-241元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（241+231+239）/3=237元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据我们掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：

楼层	楼层修正	各楼层市场租金 （元/月/平方 米）
B1	50%	119
1F	100%	237
2F	60%	142
3F	60%	142
4F	55%	130
5F	55%	130
6F	50%	119
7F	40%	95
8F	40%	95
楼层	面积修正系 数	主力店各楼层市场 租金（元/月/平方 米）
B1	60%	71
1F	60%	142
2F	60%	85
3F	60%	85
4F	60%	78
5F	60%	78
6F	60%	71
7F	60%	57
8F	60%	57

②计算项目的租期内和租期外的折现价值
资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：

资本化率	专门店	主次力店
租期内	5.50%	4.50%
租期外	6.50%	5.50%

估价对象每个租赁单元分别按租期内和租期外的收入采用上述资本化率进行折现计算后加总，根据投资性物业自身的实际情况，考虑合理的空置率为2%。最后分别得出项目租期内和租期外折现现值如下：

收益年限	租期内租金收入折现 现值（万元）	租期外租金收入折 现现值（万元）	合计
31.4年	20,805.71	120,997.93	141,803.64

③估值计算结果
估值对象市场价值=租期内租金收入折现现值+租期外租金收入折现现值=20,805.71+120,997.93=141,803.64万元=14.18亿（取整）
（8）吾悦广场H
①市场租金的确定

市场租金案例选取	案例A	案例B	案例C
区位	富兴街	大同路	金龙路
类型	商业	商业	商业
面积（平方米）	40.00	48.00	66.00
装修情况	精装	精装	精装
交易日期	2025.12	2025.12	2025.12
交易条件	成交价	市场叫价	市场叫价
租金单价（元/月/平 方米）	309	258	286

经过对三个租金可比案例进行比较因素修正后得到比准租金分别为247-252元/平方米/月，对三个比准租金取算数平均数得到估价对象商业首层专门店的市场租金为（250+247+252）/3=250元/平方米/月。接下来进行楼层修正，根据我们掌握的资料以及对周边市场同类型物业楼层差异市场调查，估价对象专门店楼层系数、各楼层市场比准租金如下：

楼层	楼层修正	各楼层市场租金（元/月/平方 米）
B1	55%	137
1F	100%	250
2F	65%	162
3F	55%	137
4F	40%	100
5F	35%	87

同时通过对专门店市场租金进行面积修正得到主力店的租金市场单价，主力店各楼层市场租金单价分别如下：

楼层	面积修正 系数	主力店各楼层市场 租金（元/月/平方 米）
B1	50%	69
1F	50%	125
2F	50%	81
3F	50%	69
4F	50%	50
5F	50%	44

资本化率采用市场法提取，主力店和专门店在租期内外采用不同的资本化率，具体如下：（未完）