214万拍下知名别墅区的“大块地”，两年后竟沦为了“空中楼阁”？！
你有没有过花钱买罪受的憋屈体验？今天我必须要跟大家聊一聊宁波这位闫先生的花式“踩坑”经历。原本想花小钱办大事，拍下了一千多平米的土地和房产给自己养老用，结果居然横竖用不了，换谁不得直接原地崩溃啊？ 人闲喝茶，竟喝出一个价值214万的“大坑” 故事的主人公是今年57岁的闫先生，现居住在浙江宁波市海曙区。时间倒退回2024年2月27日上午，当时闫先生正和几个做房地产中介的朋友在办公室里悠闲地喝茶聊天。闫先生随口感叹自己住的房子在5楼还没有电梯，以后年纪再大些每天爬楼梯会很困难。就在大家闲聊之际，有人在旁边给他透露了一个重磅消息：海曙区法院有一处法拍房正在拍卖，土地使用面积竟然有一千多平方米，环境也好，买来养老相当不错！ 闫先生听罢急忙一看时间，此时已是上午9点42分，离当天上午10时的竞拍截止时间只剩一步之遥。他飞速打开链接迅速浏览了网上的拍卖公告，脑子里很快就做了一番盘算，然后果断按程序支付了37.618万元的保证金，杀入了这场你争我夺的竞拍大战之中。 超值捡漏？蒋介石故居对岸，环境美的不得了！ 最终，闫先生以最高价214.19万元竞得了目标拍品。我们来看一下这套214万的“超级养老房”到底是什么神仙配置： 该标的物在奉化区溪口镇溪南的“美龄山庄”内，拍卖公告里明确写在蒋介石故居对面，中间只隔着一条河，周边环境相当优美。房屋建筑面积虽仅为57.09平方米(用途为住宅)，但重点来了——其对应的土地使用权面积竟高达1180平方米！资产包括男女更衣室、男女厕所，另外还有游泳池面积的3/5以及其他面积，成交价简直不要太划算，闫先生直接将它定义为绝佳的“养老社区”。拍卖成交后，闫先生也顺利办理了过户和房产证，也就是从法理上来讲，这已经是完全属于他的私有财产了。 接房被当场打脸：上千平米只能看着不能用！ 可万万没想到，这个故事最悲催的地方就从接房开始了。 就在闫先生兴冲冲提着大包小包去看房时，停放在门前的扫帚、垃圾桶和小推车直接给他兜头浇了一盆冷水。保安更是当场“打脸”表示这房子一直是业主在使用，并且已经断掉了里面的供电。闫先生当场愣住了，一下午的兴奋瞬间变成了满脸的无语，赶紧拿出所有的法院手续报警求助。可就算是溪口派出所民警赶到现场调解，最终也没能解决任何问题。 最让人想不通的是，闫先生竟然没能提前预料到这些麻烦吗？ 拍卖公告的“深坑提示”，你看到了吗？ 别急，我们再回头瞧瞧当初那份拍卖文件里的猫腻。其实海曙区法院拍卖公告里确实进行了一些所谓的 “提醒”： “竞拍人在参与拍卖前务必实地查看，在未充分了解之前，不建议参与竞拍。” “一切均以房屋现状为准，法院对已知及未知瑕疵均不负责，买受人竞买视为接受该房屋的一切现状及瑕疵情况。” “根据涉案房屋以及所涉地块目前现状，虽为住宅性质，实际作为小区公共用地使用，可能会导致买受后实际无法私用的后果。” 但是闫先生事后说，由于当天时间仓促，他根本没有去仔细阅读公告中的提醒内容，所以关于“公共用地”这一重要提醒他自始至终全然不知。而且他事后曾电话询问法官称“是否可以用于住房”，得到的答复却是“没有问题，否则法院不会拍卖”。闫先生事后也去现场转了转，看了一两圈就回了，直到正式收房被拒时才彻底傻了眼。 业主曝出惊人内幕：这竟然是全体业主的公共配套设施？ 更魔幻的还在后面。美龄山庄的一名知情业主直接向华商报大风新闻记者指出，该小区共有50多户业主，游泳池旁边的更衣室和厕所系全体业主公用的配套设施，一直都在使用，根本不属于任何人私有。 该知情业主还透露，是开发商将小区地块进行违规分割，并于2012年9月办理了产权登记，然后拿着房产证去银行抵押贷款，最终因无法还贷被银行起诉，法院才通过司法拍卖来处置。正是在这种复杂的情境下，海曙区法院就此前曾经法拍过一次，当时被一个本地人购买后对方发现无法使用，随后提起了行政诉讼，最终法院选择撤拍退款。可谁也没想到，这套物业竟转了一圈再次被挂网拍卖，结果又被闫先生直接拍了下来。 而现在拍卖法院方面的回复却是——仍在进一步调查处理中，无法直接回复闫先生的诉求。面对各方推诿，这也导致了闫先生两块诉求都卡在半空：如果想要继续腾房使用，他必须以一个人的名义硬刚全体小区业主的现实；如果想要退款并赔偿损失，那么海曙区法院也需要仔细斟酌自己这来回两次拍卖究竟是否合规。 法拍房的“交付难”，到底该怎么破？ 事实上，闫先生的遭遇并非孤例。近年来，司法拍卖中“竞拍成功却无法使用”的案例屡见不鲜。有相关机构司法拍卖数据显示，不动产拍卖成交后因交付问题长期无法使用的投诉，已成为执行领域的一大顽疾。 从法律角度看，法院对拍卖财产负有腾退交付的法定责任。早在2022年，最高人民法院发布的《关于正确处理司法拍卖中财产交付的通知》就明确提出，对不动产进行处置，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。然而在实际操作中，“重拍卖、轻交付”的问题依然凸显。 而对于买受人来说，如果执行法院迟迟不交付，除了向法院申请强制执行外，也可以在房屋已被案外人侵占的情况下，要求执行法院直接采取强制腾退措施。但像闫先生这样陷入“公共配套设施”争议的特殊情况，法律关系更加复杂，维权之路注定不会轻松。 其实这起事件最核心的矛盾无非是：小区公共配套设施，到底能否被当成普通住宅来进行严肃的司法拍卖？ 原本闫先生想以214万元抄底完成一个养老梦，结果却一步步变成了维权噩梦。这场闹剧该如何落幕，法院到底是撤销拍卖退钱，还是继续强执腾房？估计还得期待法院未来给一个说法。 ?? 给想捡漏买房人的一点忠告 最后还是要提醒各位想要在司法拍卖平台“捡漏”法拍房的朋友： ① 宁肯挤两天时间专门实地勘察，也不要偷一时之懒。 ② 认准房屋现状并仔细核查土地和房屋的使用性质。尤其不要忽视开发商当年整盘楼盘的性质以及业主公共配套区域有没有涉及到你的目标资产。 ③ 建议在整个拍卖前后向当地法院执行局的法官展开多重咨询，弄清过户及实际使用可能存在的现实障碍。 ④ 坚决要避免由于竞拍时间仓促引发的后续扯皮和维权混乱。 .爱.理.财.的.小.熊
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