越南出现“抢房潮” 有人大打出手
【越南出现“抢房潮” 有人大打出手】11月26日，据报道，越南房价持续飙升，河内等地区平均每平方米高达7500万越南盾(约合人民币2.1万元)，部分房地产开盘时现场出现哄抢，居民蜂拥而至，大打出手。河内公寓均价已飙升至7500万越南盾/平方米(约合人民币2.1万元)，胡志明市核心区新盘价格突破4万元/平方米，过去五年全国房价累计上涨59%，远超美国、澳大利亚等发达国家。越南房地产经纪人协会主席阮文定指出，房价的不断上涨使得”安居梦”对大多数城市居民来说，越来越遥不可及，甚至中等及高收入群体也面临巨大压力。可见，这场看似繁荣的“抢房潮”，实则暗藏多重危机，其发展轨迹与十年前的中国楼市惊人相似。越南正处于城市化加速期，2025年城市化率仅38%，远低于中国(65%)和泰国(52%)，每年新增城市人口超150万。全国1.03亿人口中，35岁以下年轻人占比超60%，新兴中产阶层规模突破3000万人。河内、胡志明市等核心城市成为人口虹吸中心，住房缺口达数百万套。越南房地产经纪人协会(VARS)数据显示，2025年上半年河内 越南出现“抢房潮” 有人大打出手 【越南出现“抢房潮” 有人大打出手】11月26日，据报道，越南房价持续飙升，河内等地区平均每平方米高达7500万越南盾(约合人民币2.1万元)，部分房地产开盘时现场出现哄抢，居民蜂拥而至，大打出手。河内公寓均价已飙升至7500万越南盾/平方米(约合人民币2.1万元)，胡志明市核心区新盘价格突破4万元/平方米，过去五年全国房价累计上涨59%，远超美国、澳大利亚等发达国家。越南房地产经纪人协会主席阮文定指出，房价的不断上涨使得"安居梦"对大多数城市居民来说，越来越遥不可及，甚至中等及高收入群体也面临巨大压力。可见，这场看似繁荣的“抢房潮”，实则暗藏多重危机，其发展轨迹与十年前的中国楼市惊人相似。越南正处于城市化加速期，2025年城市化率仅38%，远低于中国(65%)和泰国(52%)，每年新增城市人口超150万。全国1.03亿人口中，35岁以下年轻人占比超60%，新兴中产阶层规模突破3000万人。河内、胡志明市等核心城市成为人口虹吸中心，住房缺口达数百万套。越南房地产经纪人协会(VARS)数据显示，2025年上半年河内新增1.2万套公寓，但其中60%为单价超8000万越南盾/平方米的高端项目，而刚需群体能承受的30亿越南盾(约合人民币85万元)以下房源占比不足15%。 越南现行法律规定，单个房地产项目中，最多仅允许30%的房源面向外国投资者出售。然而，即便有此限制，外资仍通过“本地代持”“影子公司”等隐蔽手段大量涌入越南房地产市场。2024年，胡志明市的外资购房占比竟高达42%，其中中国投资者的占比更是超过30%。更为严峻的是，越南房地产企业普遍采用“高杠杆+预售制”的运营模式，这种模式犹如一颗定时炸弹，最终在第二大房企Novaland身上引爆——该公司因45亿美元的巨额债务违约而陷入危机，并引发了行业内的连锁反应。世邦魏理仕的报告显示，胡志明市75%的新房供应为高端公寓，而经济适用房则几乎难觅踪迹，形成了“豪宅过剩、刚需断层”的畸形市场结构。 为刺激经济增长，越南央行长期维持宽松的货币政策，M2增速连续三年超过15%，这一政策直接导致了CPI同比上涨8.6%的通胀压力。与此同时，美元走强迫使越南盾贬值12%，进一步推高了进口建材的成本。据戴德梁行测算，在河内公寓的价格构成中，土地成本占45%、建筑成本占30%、金融成本占15%，而开发商的利润仅占剩余的10%。这种“成本推动型”的房价上涨，使得房价与居民收入比高达23:1(胡志明市居民的平均月薪约为3600元人民币)，远超国际公认的警戒线。 越南房地产市场的疯狂景象，与2016年至2020年间的中国楼市有着惊人的相似之处。彼时，中国一线城市的房价在十年间翻了五倍，深圳的房价均价突破10万元/平方米，杭州、合肥等城市更是出现了“万人摇号”抢购新房的盛况。2017年，南京河西某楼盘开盘时，竟有9000人抢购3000套房源，中签率不足3%；2020年，深圳华润城四期开盘时，5000人抢购1171套房，冻资规模超过339亿元。 然而，泡沫终有破裂之时，中国楼市泡沫破裂的三大信号如今在越南市场也隐隐浮现：第一，政策转向：2020年，中国出台了“三道红线”政策，房企的融资渠道被大幅收紧，恒大、融创等巨头相继陷入债务危机。第二，需求断层：2021年，中国法拍房数量激增至79.6万套，同比上涨36.7%，断供潮初现端倪。第三，价格崩塌：国家统计局数据显示，2025年10月，在中国70个大中城市中，一线城市二手房价同比下跌4.4%，广州跌幅更是达到6.4%；二三线城市的跌幅更大，部分城市的房价较峰值时期已腰斩。值得注意的是，河内当前房价的涨幅(2024年同比上涨47%)与2020年的中国合肥(同比上涨46%)高度相似，而合肥房价在2021年后已暴跌35%，这无疑为越南房地产市场敲响了警钟。 尽管越南政府已出台“国家住房基金”、鼓励企业开发平价住宅等措施，但专家警告，三大风险难以化解。第一，经济基本面脆弱：越南GDP仅4763亿美元，人均收入不足中国1/3，难以支撑高端化市场；第二，金融体系风险：房企平均负债率超80%，银行不良贷款率隐性攀升；第三，人口红利消退：越南总和生育率已降至1.8，低于人口替代率，未来需求或将萎缩。 VARS主席阮文定坦言：“当前市场已出现‘结构性崩盘’迹象——高端项目滞销(去化率仅15%)，而刚需群体被彻底挤出。”这场“抢房潮”，或许正是越南楼市泡沫破裂前的最后狂欢。 历史不会简单重复，但总是押着相同的韵脚。当越南购房者为抢一套公寓大打出手时，他们或许正在重蹈中国十年前的覆辙。对于投资者而言，警惕“概念炒作”和“政策套利”的陷阱；对于政策制定者而言，如何避免“一放就乱、一管就死”的怪圈，将是决定越南楼市命运的关键。毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的——这句中国用血泪换来的教训，值得所有新兴市场深思。 .深.港.在.线.综.合
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