25润置01 : 华润置地控股有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
华润置地控股有限公司 2025年面向专业投资者公开发行 公司债券（第一期）信用评级报告 联合资信评估股份有限公司通过对华润置地控股有限公司及其 拟面向专业投资者公开发行的 2025年公司债券（第一期）的信用状 况进行综合分析和评估，确定华润置地控股有限公司主体长期信用 等级为 AAA，华润置地控股有限公司 2025年面向专业投资者公开 发行公司债券（第一期）信用等级为 AAA，评级展望为稳定。 特此公告 联合资信评估股份有限公司 评级总监： 二〇二五年八月十五日 华润置地控股有限公司 2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期） 信用评级报告 主体评级结果 债项评级结果 评级时间 2025/08/15 AAA/稳定 AAA/稳定 本期债项发行金额上限 20.00亿元。本期债项共设两个品种（两个品种之间可全额双向互拨），品种一期限债项概况 为 3年期，品种二期限为 5年期。本期债项按年付息，到期一次还本。本期债项无担保，募集资金拟用于置换偿还到期公司债券的自有资金及偿还到期公司债券。 华润置地控股有限公司（以下简称“公司”）为央企下属房地产企业华润置地有限公司（以下简称“华润置评级观点 地”）境内投资平台，华润置地实力雄厚，公司持续获得股东大力支持。公司聚焦高能级城市核心区位获取土地储备，项目主要位于一二线城市，土地储备充足，具备发展韧性；受房地产行业持续下行影响，2022－2024年公司权益销售金额波动下降，但仍处于行业领先地位；公司合作项目较多，合作开发可能存在的风险需持续关注，此外部分三四线城市项目存在一定去化和减值压力。财务方面，公司盈利能力表现良好，总体债务负担较轻，融资能力很强，偿债指标表现非常强。本期债项发行后，公司经营性现金流入量对长期债务覆盖倍数较高，经营性现金流净额和 EBITDA对长期债务覆盖倍数尚可。 本期债项对公司现有债务结构影响不大，公司对本期债项的偿还能力极强。 个体调整：无。 外部支持调整：无。 房地产行业仍处于底部运行，公司的销售仍将受到影响；公司土地储备质量良好，融资渠道畅通，有望保评级展望 持稳健的财务状况，公司的评级展望为稳定。 可能引致评级上调的敏感性因素：不适用。 可能引致评级下调的敏感性因素：公司销售规模及行业地位显著下降，大规模投资导致债务及债务指标大幅提升，融资环境恶化，偿债指标表现趋弱。 优势 ? 股东实力雄厚，对公司支持力度大。公司间接控股股东华润置地整体实力雄厚，房地产开发经验丰富，公司为其境内投资平台， 在资金及项目获取方面能够获得股东大力支持；2023－2024年，股东对公司分别增资 100.00亿元和 250.00亿元。 ? 土地储备充足。截至 2025年 3月底，公司全口径土地储备 3716.86万平方米，土地储备充足；公司项目主要位于一二线城市， 在行业下行阶段仍保持一定销售韧性，销售规模保持行业领先水平。 ? 债务负担较轻，盈利能力良好。2022年底以来，公司全部债务资本化比率虽有所波动，但整体债务负担较轻，截至 2025年 3 月底，公司全部债务资本化比率 39.85%。2022－2024年，公司营业总收入持续增长，利润总额波动增长，盈利能力良好。 关注 ? 房地产行业下行压力较大，需关注合作开发项目可能存在的风险。2024年公司权益销售金额同比下降 16.49%，房地产行业仍 面临下行压力，公司销售规模将承压；公司合作项目较多，合作开发中在项目建设、资金管理及项目控制力等方面可能存在的 风险需持续关注。此外，截至 2024年底，公司存货计提跌价准备比例 3.18%，需关注后续跌价风险情况。 ? 公司存在一定融资需求，直接融资规模较大。2022－2023年公司筹资活动前现金流持续净流出，2024年，公司土地投资缩减， 投入，公司仍存在一定融资需求。截至 2024年底，公司直接融资规模较大（包括公司债、中期票据及超短融，占有息债务的 47.91%）。 本次评级使用的评级方法、模型、打分表及结果 本次评级使用的评级方法、模型、打分表及结果 2024年底公司资产构成
据及指标有所变动系数据追溯调整所致；3．2022－2025年 3月底公司其他应付款、其他流动负债及长期应付款中的有息部分已分别调整至短期债务和长期债务，2024年底和 2025年 3月底一年内到期的非流动负债仅包含有息部分；公司本部有息债务未经调整；4．公司及公司本部 2025年一季度财务报表未经审计，相关指标未予年化；5．表 主体评级历史
资料来源：联合资信整理 评级项目组 一、主体概况 华润置地控股有限公司（以下简称“公司”）原名“华润置地一二三四（深圳）商业运营管理有限公司”。经历多次增资，截至 2025年 3月底，公司注册资本及实收资本均为 550.00亿元，公司直接控股股东为华润（深圳）有限公司（以下简称“华润深圳”， 持有公司 100%股权），实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国务院国资委”）。公司股权结构图详见附件 1- 1。 公司主营业务为房地产开发及销售，按照联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）行业分类标准划分为房地产行 业。 截至 2025年 3月底，公司本部内设战略管理部、运营管理部、资产管理部、工程管理部及财务部等部门，并设置建设事业部 和华润设计院等事业部/专业公司，组织结构图详见附件 1-2。此外，2024年以来，为进一步提高决策效率并压缩管理层级，公司 削弱各大区管理职能，形成由公司总部直接管理片区公司的管理架构。 截至 2024年底，公司合并资产总额 7529.69亿元，所有者权益 1919.39亿元（含少数股东权益 1072.97亿元）；2024年，公司 实现营业总收入 1662.61亿元，利润总额 244.32亿元。 截至 2025年 3月底，公司合并资产总额 7677.86亿元，所有者权益 1935.31亿元（含少数股东权益 1083.37亿元）；2025年 1 －3月，公司实现营业总收入 138.39亿元，利润总额 12.56亿元。 公司注册地址：广东省深圳市前海深港合作区南山街道梦海大道 5035号前海华润金融中心 T5写字楼 1310；法定代表人：张 鑫。 二、本期债项概况 公司拟发行“华润置地控股有限公司 2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）”（以下简称“本期债项”），本期债 项发行金额上限 20亿元。本期债项共设两个品种（两个品种之间可全额双向互拨），品种一期限为 3年期，品种二期限为 5年期， 品种一、品种二发行总规模不超过 20亿元（含 20亿元）。本期债项按年付息，到期一次还本。本期债项募集资金拟用于置换偿还 到期公司债券的自有资金及偿还到期公司债券。本期债项无担保。 三、宏观经济和政策环境分析 2025年上半年出口拉动国民经济向好，工业产品价格探底。宏观政策认真落实中央经济工作会议和 4月政治局会议精神，适 时适度降准降息，采取多种措施治理内卷，创新推出债券市场“科技板”，增强金融对服务消费支持。面对风高浪急的关税冲突， 始终坚持对等反制，取得资本市场稳定、经济快速增长的良好开局。 2025年上半年，随着消费及专项债等宏观政策协同发力、新质生产力加快培育、出口市场抢抓窗口期，市场需求稳步回暖。 就业形势总体稳定，国民经济延续回升向好态势，但二季度受政策边际效益递减、工业品价格降幅扩大等影响，经济增长动力略显 疲态。信用环境方面，5月 7日央行等三部委联合发布一揽子金融支持政策，采取降准降息、增设结构性货币政策工具、创设科创 债券风险分担工具等方式稳经济。6月，央行打破惯例两度提前公告并实施 1.4万亿元买断式逆回购操作。 下半年，国际贸易体系不确定性仍未消除，政策协同效应急需强化。随着基数升高，三、四季度经济增速较二季度或将有所回 落，当前经济压力因素仍较多，经济增长仍需持续性积极有为的宏观政策呵护。下阶段，宏观政策或将持续推进扩内需、“反内卷” 工作，采取多种举措稳外贸，货币政策将维持适度宽松基调，降准降息仍有一定操作空间，存量与新增结构性工具的使用节奏将加 快。 完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观察（2025年上半年报）》。 四、行业分析 2024年，国内房地产市场整体仍处低位运行，行业数据表现低迷，宽松政策持续释放下，销售阶段性回暖，商品住宅广义库 存去化周期出现下降拐点，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业重点。“稳住楼市”目标下，促进房地产市场止跌回稳或是未来 销售弱复苏以及房企资金有限情况下，预计 2025年土地市场将继续缩量，但核心城市核心区域土地资源仍将维持高热度。完整版 房地产行业分析详见《2025年房地产行业分析》。 五、基础素质分析 1 竞争实力 公司行业地位领先，品牌认可度高，融资能力很强，融资成本低。 公司是港股上市公司华润置地有限公司（以下简称“华润置地”，股票代码：1109.HK）的间接全资控股子公司，是华润置地在 境内设立的投资平台。 公司具备丰富的开发经验，拥有一级房地产开发资质，“华润置地”品牌认可度高，华润置地在克而瑞 2024年度中国房地产企 业产品力排名第三。2024年，华润置地全口径销售金额 2611亿元，位于克而瑞销售金额榜单第三名（2023年为第四名），在 25个 城市市占率排名前五；2024年，公司权益销售金额 1427.60亿元（按照克而瑞权益排名看公司位于第六名），占华润置地销售金额 （权益）的 79.29%（华润置地权益销售数据来自于克而瑞）；公司作为华润置地的境内房地产运营主体，保持行业领先的规模优势。 公司近年主要在高能级城市获取土地储备，去化较有保障；公司项目主要分布于国内一二线城市，总体城市布局较好，但公司 在东北地区、三亚、东莞、鄂州、柳州及汕头等区域项目存在去化和盈利压力。 2023年，公司发行公司债券及中期票据合计 120.00亿元，票面利率处于 2.80%~3.55%；2024年，公司发行公司债券 20.00亿 元，票面利率处于 2.30%~2.95%，发行超短期融资券 60.00亿元，票面利率处于 2.19%~2.28%；2025年 1－6月，公司发行中期票 据 115.00亿元，票面利率处于 1.90%~2.20%。此外，公司授信额度充足，间接融资畅通；联合资信测算的公司 2024年末融资成本 1 为 3.37%。总体看，公司融资能力很强，融资成本低。 2 人员素质 公司管理团队经验丰富。 截至 2025年 3月底，公司董事及高级管理人员共 3人，公司不设监事。 公司董事长李欣先生，东北财经大学经济学学士学位及香港理工大学理学硕士学位，拥有地产及企业管理等方面的经验；于 1994年加入华润（集团）有限公司（以下简称“华润集团”），曾任职于华润物业有限公司；于 2001年加入华润置地，于 2016年 7月获委任为华润置地联席总裁，于 2017年 4月获委任为华润置地执行董事，于 2018年 11月获委任为华润置地总裁，于 2019年 5月获委任为公司董事长，于 2022年 5月获委任为华润置地主席。 公司董事、总经理张鑫先生，哈尔滨工业大学管理学学士学位，于 2011年 6月加入华润置地，于 2024年 10月获委任为公司 副总裁，于 2024年 11月获委任为公司首席战略官，于 2025年 2月获任为公司董事、总经理。张鑫先生曾任华润置地原华北大区 济南公司总经理、华润置地战略管理部总经理、华润置地香港公司总经理等职务。 3 信用记录 公司信用记录良好。 根据公司提供的 2025年 6月 10日出具的征信报告（统一社会信用代码：914403000627381316），公司本部已结清和未结清信 贷中无关注类和不良类信贷。 根据公司过往在公开市场发行债务融资工具的本息偿付记录，联合资信未发现公司存在逾期或违约记录，公司历史履约情况 良好。 截至本报告出具日，联合资信未发现公司本部在中国证监会证券期货市场失信信息公开查询平台、国家工商总局企业信息公 示系统、国家税务总局的重大税收违法案件信息公布栏、最高人民法院失信被执行人信息查询平台和信用中国查询平台中存在不 良信用记录。 六、管理分析 六、管理分析 1 经营概况 2022－2024年，公司营业总收入持续增长，房地产开发为公司主要收入来源；受房地产业务毛利率影响，公司综合毛利率波 动增长。目前房地产行业持续低位运行，公司主要布局一二线城市，销售具备一定韧性，同时随着投资物业运营逐步成熟，预计 未来收入及毛利率水平将保持稳定。 2022－2024年，公司营业总收入逐年增长。其中，房地产开发业务为公司主要收入来源且收入稳步增长，公司投资性房地产 主要为余杭区未来科技城综合体、深圳湾文化广场等一二线城市项目及万象城等商业物业，公司租金收入逐年快速增长，主要系新 开业购物中心收入贡献增加所致，持有物业运营逐步成熟有望为公司收入及现金流提供一定补充。公司逐步收缩建筑工程施工业 务，近年来收入规模持续下降。 2022－2024年，公司房地产开发业务毛利率波动增长，总体较为稳定；投资物业租赁毛利率逐年下降，主要系新开业购物中 心折旧、运营等成本增加所致；综上，公司综合毛利率波动增长。 图表 1 ? 2022－2024年公司营业总收入及毛利率情况（单位：亿元）
资料来源：联合资信根据公司提供资料整理 2025年 1－3月，公司实现营业总收入 138.39亿元，同比增长 5.42%；综合毛利率为 16.83%，毛利率下降较多。 目前房地产行业持续低位运行，公司主要布局一二线城市，销售具备一定韧性，同时随着投资物业运营逐步成熟，预计未来收 入及毛利率水平将保持稳定。 2 房地产开发 （1）项目开发 公司在建及拟建项目主要分布于一二线城市，尚需投资规模较大，但相较于公司项目开发体量和回款情况，公司未来资本支 出压力尚可。 2022－2024年，受公司新增项目体量差异等影响，公司新开工面积波动下降；竣工面积亦有所波动，但总体保持较大规模。 2025年 1－3月，公司保持一定新开工面积，当期竣工面积相对不大。截至 2025年 3月底，公司主要在建项目（总投资金额 30亿 元以上的项目）主要位于国内一二线城市，尚需投资金额为 1528.33亿元，考虑到公司开发体量及销售回款情况，公司未来资本支 出压力尚可。 图表 2 ? 公司项目开发情况
资料来源：联合资信根据公司提供资料整理 （2）土地储备和销售 2022－2024年，公司权益销售金额波动下降，但行业地位仍处领先水平；公司近年主要在一二线城市获取土地，总体土地储 备充足，但存量低能级城市项目去化仍需关注。 在行业下行背景下，公司增加投资预审机制并加强评审和研究工作，通过招拍挂、收并购、商业综合体勾地等多元化方式在一 二线城市核心区位获取土地储备。公司合作项目较多，合作方以央国企及地方城投为主，需关注合作开发中在项目建设、资金管理 及项目控制力等方面可能存在的风险。 2024年，华润置地获取项目 29个，新增土地储备计容建筑面积 393万平方米，权益地价 526.5亿元，其中一二线城市投资占 比 94%；截至 2024年底，华润置地物业开发土地储备 4390万平方米。公司作为华润置地境内房地产业务投资平台，拿地布局与 华润置地重合度高。 2022－2024年，公司新增项目较为优质，权益销售单价保持较高水平，其中 2024年受销售地区结构差异影响，权益销售单价 有所下降；公司合作项目较多，权益销售面积逐年下降；受上述因素影响，公司 2022－2024年权益签约销售金额波动下降，其中 2024年同比下降 16.49%。2025年 1－3月，公司权益销售金额为 2024年全年的 20.60%。 截至 2025年 3月底，公司全口径土地储备面积（包括竣工未售、在建未售和拟建项目）为 3716.86万平方米，土地储备充足， 权益比例为 71.59%，主要分布在深圳大区、广佛大区、武汉大区、东北大区、成都大区等。华润置地在多个城市保持领先的市场 2 占有率，2022年以来行业地位不断提升，仍需关注公司存量低能级城市项目（如东北区域尾盘项目、部分三四线城市）后续去化 情况。 图表 3 ? 公司项目销售情况
资料来源：联合资信根据公司提供资料整理 3 未来发展 公司发展方向明确，有利于实现长期稳健经营。 公司定位为华润置地境内投资主体和主要资金管理平台，战略地位重要。近年来房地产行业面临规模收缩、需求不足、城市分 化等变化及挑战，公司将紧抓政策窗口期，在做优增量、盘活存量中穿越周期，推动行业地位和发展质量稳中精进。土地储备方面， 公司将根据业务发展需要，在保证财务稳健的前提下，严格执行财务回报指标要求，坚定落实“调结构、调节奏、调布局”，坚持 稳健的投资策略，聚焦重点城市，以有效投资做实增量。财务方面，公司也将重点关注现金流，保持充足的财务弹性，持续优化融 资成本。 八、财务分析 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2022年财务报表进行了审计，毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）对 公司 2023－2024年财务报表进行了审计，均出具了标准无保留意见的审计报告。公司 2025年 1－3月财务报表未经审计。本报告 2022年、2023年财务数据分别使用 2023年、2024年审计报告的期初数/上年数。 1 资产质量 公司在行业下行周期中总体保持扩张趋势，公司受限资产比例很低。公司存货主要位于一二线城市，受市场下行影响对部分 存量三线城市项目及一线较偏区位的项目计提一定规模的跌价准备，但计提跌价准备比例较小，后续跌价风险情况需保持关注； 投资性房地产按成本法计量，具有一定增值空间。公司新增投资项目主要位于一二线城市且保持一定力度，公司流动性充足，未 来资产规模仍将有所增长。 2022－2024年底，公司资产规模波动增长，总体保持扩张态势。公司货币资金持续增长，其中 2024年底较年初增长 32.06%， 主要系收到股东实缴资本金所致。公司其他应收款波动下降，公司其他应收款主要为应收华润置地合并范围内关联方、联合营公司 的资金往来款、投地保证金和代垫项目款等，作为华润置地的境内资金管理平台，公司统筹管理华润置地境内资金，故与关联方存 在较多资金往来款。截至 2024年底，公司存货较年初下降 12.85%，主要为在建房地产开发成本（占 82.43%），累计计提跌价准备 100.80亿元（计提比例为 3.18%），主要系受市场下行影响对部分存量三线城市项目及一线较偏区位的项目计提跌价准备所致。考 虑到房地产行业持续下行，后续存货跌价风险情况需保持关注。 公司合作开发规模较大，2022－2024年底，公司长期股权投资持续增长，年均复合增长 12.45%；公司合作对象以央国企及地 方城投为主，需关注合作开发中可能存在的风险。公司投资性房地产采用成本模式计量，具有一定增值空间，近年来持有的商业物 业持续增加且运营逐步成熟，公司投资性房地产持续增长。 截至 2025年 3月底，公司合并资产总额较年初增长 1.97%。其中，公司货币资金较年初下降 11.72%，主要系购地支出增加所 致。 考虑到公司新增项目投资主要位于一二线城市，同时流动性充足、财务弹性较好，未来资产质量将保持良好。 图表 4 ? 公司主要资产情况（单位：亿元）
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 截至 2024年底，公司资产受限比例很低。 图表 5 ? 截至 2024年底公司资产受限情况 受限账面价值（亿元） 8.09 98.65 334.73 2.14 0.72 444.33资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 2 资本结构 （1）所有者权益 公司实收资本逐步增厚，所有者权益规模稳定增长，但少数股东权益占比仍较高，权益结构稳定性一般。 2022－2024年底及 2025年 3月底，公司所有者权益持续增长，主要系实收资本和少数股东权益增长所致；受益于股东持续增 资，公司少数股东权益占比由 2022年底 61.30%下降至 2025年 3月底的 55.98%，但少数股东权益占比仍较高，权益结构稳定性一 般。 图表 6 ? 公司所有者权益主要构成情况（单位：亿元）
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 （2）负债 公司负债规模有所波动，有息债务以长期债务为主，债务负担较轻，且融资渠道畅通，整体偿债压力不大，但直接融资占比 高。随着公司业务规模的不断扩大，未来公司债务规模及债务负担或将有所上升，但公司财务政策稳健，杠杆水平将维持在合理 区间。 2022－2024年底，公司负债波动增长，主要系合同负债的变动所致。公司其他应付款主要为公司与华润置地内部企业资金往 来款和合作项目拆借款，规模较大。公司合同负债受公司销售金额变动而波动增长。 随着房地产业务规模的扩大，2022－2024年底，公司长期借款持续增长，年均复合增长 24.46%。2024年，公司发行长期债券 规模较小，以及将于一年内到期的应付债券规模增加，公司 2024年末应付债券较年初下降 25.81%。截至 2025年 7月底，公司将 于一年内到期的债券金额 96.00亿元，公司公开市场融资畅通，预计可通过新发债券进行到期债券置换。 图表 7 ? 公司主要负债情况（单位：亿元）
2022－2024年，公司营业总收入持续增长，利润总额波动增长，资产减值损失和投资收益对公司利润有一定影响，盈利指标 表现略有下降但在行业中表现较好。公司利润主要来自经营性业务，近年来新增项目可保证一定利润空间，预计未来结转毛利率 或将稳定。 2022－2024年及 2025年 1－3月公司营业总收入情况详见经营概况。 2022－2024年，公司费用总额快速增长，主要系受市场环境及公司加快新老项目去化等因素影响，公司营销费用快速增加所 致。2022－2024年公司投资收益波动下降，其中 2022－2024年投资收益中权益法获取的投资收益分别为 39.18亿元、17.38亿元 和 6.10亿元，2024年投资收益主要为处置长期股权投资获得的投资收益（38.38亿元），受行业下行影响，投资收益稳定性下降， 未来可能存在下降趋势。公司持续对部分存货计提跌价准备，2021年以来资产减值损失规模持续增加。此外，因折价收购华夏幸 福基业股份有限公司下属子公司项目，2023年公司营业外收入规模较大（为 31.35亿元）。综上，2022－2024年公司利润总额波动 增长。2025年 1－3月，公司实现利润总额 12.56亿元，同比下降 78.80%，主要系上年同期投资收益较大所致。 公司利润主要来自经营性业务，近年来新增项目可保证一定利润空间，预计未来结转毛利率或将稳定。 图表 10 ? 公司盈利能力情况（单位：亿元）
图表 11 ? 2024年同行业公司盈利情况对比（单位：亿元）
资料来源：联合资信根据公司财务报告和公开资料整理 4 现金流 受销售回款及土地投资波动影响，2023－2024年，公司经营活动净现金流回正；但 2022年以来公司收购项目及持续对合作开 发项目投入，投资活动现金流持续净流出；公司融资渠道畅通，筹资活动现金流持续净流入。房地产行业底部运行下，公司经营 性现金流或将受销售回款影响存在一定波动，筹资活动现金流入预计将保持一定规模。 图表 12 ? 公司现金流情况（单位：亿元） 2023年，公司销售回款大幅增长，经营活动现金流转为净流入，2024年公司销售下降但土地投资大幅收窄，经营性现金流保 持净流入。公司投资活动现金流持续净流出，其中 2022－2023年投资活动流出规模较大，主要系公司收购华夏幸福基业股份有限 公司下属子公司股债权及世茂分钟寺项目、对合作项目持续投入以及拆借款项增加综合影响所致；2024年，公司对外投资减少， 投资支出主要是对合作项目持续投入以及拆借款。公司筹资活动现金流持续净流入，由于 2024年公司经营活动现金流大幅净流入 且可以覆盖投资需求，公司当年筹资活动现金流净流入规模较小。 2025年 1－3月，公司经营活动现金流净额大幅净流出，主要系当期销售下降但拿地支出增加所致；公司合作项目较多，投资 活动现金流仍为净流出；公司筹资活动现金流仍保持净流入。 公司销售韧性良好并持续推进项目建设及交付，资产受限比例很低，信用资质佳。但目前行业仍处底部运行，未来公司经营性 现金流或将受销售回款影响存在一定波动，筹资活动现金预计将保持一定规模。 5 偿债指标 公司短期偿债指标表现好，长期偿债指标向好，考虑到公司综合实力及再融资能力，公司实际偿债能力极强。 2022年底以来，公司短期偿债指标有所波动但总体表现好；公司 EBITDA稳步增长，长期偿债指标向好，截至 2024年底，公 司所有者权益 1919.39亿元，公司权益规模大，可有效抵御资产减值损失。此外，公司综合实力很强，融资渠道畅通，再融资能力 很强，实际偿债能力极强。 图表 13 ? 公司偿债指标
截至 2025年 3月底，公司对合并范围外企业的担保金额为 182.16亿元，占 2024年末净资产的 9.49%；公司对外担保对象主 要为控股股东及其他关联方。 截至 2025年 3月底，公司及其合并报表范围内子公司无重大诉讼、仲裁案件（涉及诉讼标的金额占公司最近一期经审计净资 产绝对值 10%以上，且标的金额在 1000.00万元以上）。 4 截至 2025年 3底，公司获取的银行授信额度合计 1101.40亿元，其中未使用的授信额度为 543.70亿元，公司间接融资渠道畅 通；同时，公司作为华润置地在境内唯一的投资主体和主要资金管理平台，在融资方面可获得股东大力支持。 6 公司本部财务分析 公司本部作为管理平台，承担资金管理及融资职能，利润主要来自于投资收益；公司本部债务负担尚可。 2022－2024年底，公司本部资产总额持续增长，主要由其他应收款和长期股权投资构成。公司本部负债波动增长，主要由其 他应付款和应付债券构成。截至 2024年底，公司本部全部债务资本化比率 49.26%，货币资金充裕（截至 2024年底为 392.05亿 元），现金短期债务比 1.91倍。公司本部营业收入规模较小，利润主要来自投资收益。 九、ESG分析 公司 ESG表现较好，对其持续经营无负面影响。 环境方面，公司作为华润置地的境内投资平台，在履行环境责任方面的表现可参考华润置地数据。2024年，华润置地及下属 建筑施工项目环评达标率 100%，未发生对环境及自然资源造成重大负面影响的事件，多个项目获得绿色建筑认证。 社会责任方面，公司为 2022－2024年度纳税信用 A级纳税人。公司建立了全面的质量管理体系，在质量监管中引进第三方专 业评估机构，对在建及交付的住宅项目进行多方面评估。2024年，华润置地员工培训覆盖率 100%。 公司治理方面，公司按照相关法律法规及公司章程建立了相应的治理结构，保证公司管理的合规化、经营的市场化。华润置地 董事会负责监察所有业务的企业管治实务，建立健全内部控制和风险管理体系；2025年 3月，华润置地董事会将企业社会责任委 员会更名为可持续发展委员会，可持续发展委员会负责监察可持续发展愿景、策略及政策的制定和实施等职责，并设置了 ESG办 公室。 十、外部支持 公司股东实力雄厚，持续获得股东资金等方面的大力支持。 1 支持能力 公司间接控股股东华润置地是国内领先的大型房地产开发集团，品牌影响力较大、竞争实力强。华润置地控股股东华润（集 团）有限公司（以下简称“华润集团”）作为国务院国资委批准的十六家以房地产开发业务为主的央企之一，股东实力雄厚，业务 多元，有望发挥业务协同效应。华润置地为华润集团旗下负责城市建设与运营的业务单元，具有重要战略意义。截至 2024年底， 华润置地资产总额 11283.94亿元，所有者权益 3967.40亿元；2024年，华润置地营业总收入 2787.99亿元，除税前溢利 582.28亿 元。 2 支持可能性 公司成立以来多次获得股东增资，包括 2017年对公司增资 161.18亿元、2018年对公司增资 16.81亿元、2023年对公司增资 100.00亿元、2024年对公司增资 250.00亿元，带动公司资本实力逐步增强。 十一、债券偿还风险分析 1 本期债项对公司现有债务的影响 公司本期债项发行规模上限为 20亿元，占公司 2024底全部债务和长期债务的 1.57%和 2.41%，对公司现有债务规模和结构影 响不大。以 2024底财务数据为基础，本期债项发行后，在其他因素不变的情况下，公司的资产负债率、全部债务资本化比率和长 期债务资本化比率分别由 74.51%、39.90%和 30.16%上升至 74.58%、40.27%和 30.67%。 2 本期债项偿还能力 公司对本期债项的偿还能力极强。 按照本期债项发行规模上限 20.00亿元测算，本期债项发行后，2024年，公司经营性现金流入量对长期债务覆盖倍数较高，经 营性现金流净额和 EBITDA对长期债务覆盖倍数尚可；2024年，公司现金类资产和 EBITDA分别为 959.77亿元和 293.98亿元， 为本期债项发行规模上限 20.00亿元的 47.99倍和 14.70倍，对本期债项的偿还能力极强。 图表 14 ? 本期债项偿还能力测算 十二、评级结论 基于对公司经营风险、财务风险、外部支持及债项发行条款等方面的综合分析评估，联合资信确定公司主体长期信用等级为 AAA，本期债项信用等级为 AAA，评级展望为稳定。 附件 1-1 公司股权结构图（截至 2025年 3月底） 资料来源：联合资信根据公司提供资料整理 附件 1-2 公司组织架构图（截至 2025年 3月底） 资料来源：联合资信根据公司提供资料整理 附件 1-3 公司主要子公司情况（截至 2024年底） 附件 1-3 公司主要子公司情况（截至 2024年底） 资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 附件 2-1 主要财务数据及指标（公司合并口径） 附件 2-1 主要财务数据及指标（公司合并口径） 财务数据
年、2024年审计报告的期初数，部分数据及指标有所变动系数据追溯调整所致；3．2022年底－2025年 3月底公司其他应付款、其他流动负债及长期应付款中的有息部分已分别调 整至短期债务和长期债务，2024年底和 2025年 3月底一年内到期的非流动负债仅包含有息部分；4．公司 2025年一季度财务报表未经审计，相关指标未予年化；5．表格中“--” 表示计算后无意义的数据 资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 附件 2-2 主要财务数据及指标（公司本部口径） 附件 2-2 主要财务数据及指标（公司本部口径） 财务数据
务报表未经审计，相关指标未年化 资料来源：联合资信根据公司财务报告整理 附件 3 主要财务指标的计算公式 全部债务=短期债务+长期债务 EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销 利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出 附件 4-1 主体长期信用等级设置及含义 联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。除 AAA级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。 各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对象违约概率逐步增高，但不排 除高信用等级评级对象违约的可能。 具体等级设置和含义如下表。 联合资信中长期债券信用等级设置及含义同主体长期信用等级。 附件 4-3 评级展望设置及含义 评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、稳定、发展中等四种。 跟踪评级安排 根据相关监管法规和联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）有关业务规范，联合资信将在本期债项信用评级有效期内持续进行跟踪评级，跟踪评级包括定期跟踪评级和不定期跟踪评级。 华润置地控股有限公司（以下简称“公司”）应按联合资信跟踪评级资料清单的要求及时提供相关资料。联合资信将按照有关监管政策要求和委托评级合同约定在本期债项评级有效期内完成跟踪评级工作。 贵公司或本期债项如发生重大变化，或发生可能对贵公司或本期债项信用评级产生较大影响的重大事项，贵公司应及时通知联合资信并提供有关资料。 联合资信将密切关注贵公司的经营管理状况、外部经营环境及本期债项相关信息，如发现有重大变化，或出现可能对贵公司或本期债项信用评级产生较大影响的事项时，联合资信将进行必要的调查，及时进行分析，据实确认或调整信用评级结果，出具跟踪评级报告，并按监管政策要求和委托评级合同约定报送及披露跟踪评级报告和结果。 如贵公司不能及时提供跟踪评级资料，或者出现监管规定、委托评级合同约定的其他情形，联合资信可以终止或撤销评级。 中财网
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