25宝安产发01 : 深圳市宝安产业发展集团有限公司相关债券2025年跟踪评级报告
信用评级报告声明 除因本次评级事项本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构及评级从业人员与评级对象不存在任何足以影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 本评级机构与评级从业人员已履行尽职调查义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正原则，但不对评级对象及其相关方提供或已正式对外公布信息的合法性、真实性、准确性和完整性作任何保证。 本评级机构依据内部信用评级标准和工作程序对评级结果作出独立判断，不受任何组织或个人的影响。 本评级报告观点仅为本评级机构对评级对象信用状况的个体意见，不作为购买、出售、持有任何证券的建议。本评级机构不对任何机构或个人因使用本评级报告及评级结果而导致的任何损失负责。 本次评级结果自本评级报告所注明日期起生效，有效期为被评证券的存续期。同时，本评级机构已对受评对象的跟踪评级事项做出了明确安排，并有权在被评证券存续期间变更信用评级。本评级机构提醒报告使用者应及时登陆本公司网站关注被评证券信用评级的变化情况。 本评级报告版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载和出售。除委托评级合同约定外，未经本评级机构书面同意，本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动或其他用途。 中证鹏元资信评估股份有限公司 深圳市宝安产业发展集团有限公司相关债券2025年跟踪评级报告 评级观点 评级结果 ? 本次等级的评定是考虑到深圳市宝安区地处粤港澳大湾区的地理中 本次评级 上次评级 心，产业集聚效应显著，近年来区域经济增长动力较强，仍可为深 主体信用等级 AAA AAA 圳市宝安产业发展集团有限公司（以下简称“产业发展集团”或 “公司”）业务发展提供支撑。公司仍为深圳市宝安区重要的区属 评级展望 稳定 稳定 国有企业，职能地位高，通过打造优质产业载体显著提升区域空间 25宝安产发 01 AAA AAA 供给能力，为宝安区构建现代化产业体系提供了关键性基础设施支 撑和产业发展赋能。公司物业租赁及管理服务业务所涉及的物业资 产区位优越，整体出租率较高，且杠杆水平仍保持较低状态，现金 类资产及 EBITDA对债务的保障能力仍较强。同时中证鹏元也关注 到，2024年公司利润继续下滑，需关注未来物业出租情况对公司盈 利能力的影响，且同期公司存在对外担保事项，面临一定的或有负 债风险。 评级日期 2025年 07月 31日 未来展望 ? 中证鹏元给予公司稳定的信用评级展望。我们认为公司作为深圳市宝安区重要的区属国有企业地位将维持，物业租赁及管理服务业务 可获得稳定现金流，业务稳定性和持续性较好，杠杆水平较低，业 务风险和财务风险相对稳定。 公司主要财务数据及指标（单位：亿元） 项目 2025.3 2024 2023 2022 总资产 89.11 88.06 85.51 88.78 所有者权益 64.22 64.37 63.86 61.38 15.52 13.39 9.33 12.00 总债务 营业收入 1.97 8.36 8.14 6.45 联系方式 净利润 0.23 1.41 3.08 4.79 经营活动现金流净额 -1.11 0.84 0.82 1.69 项目负责人：谢海琳 总债务/EBITDA -- 3.53 2.13 5.47 xiehl@cspengyuan.com -- 9.92 6.74 1.97 EBITDA利息保障倍数 总债务/总资本 19.47% 17.22% 12.75% 16.36% 项目组成员：邹火雄 经营活动现金流净额/总 -7.18% 6.26% 8.76% 14.07% zouhx@cspengyuan.com 债务 EBITDA利润率 -- 45.39% 53.83% 34.03% 总资产回报率 -- 3.50% 5.78% 6.33% 评级总监： 现金短期债务比 3.15 5.50 3.63 3.28 销售毛利率 66.36% 63.75% 73.71% 64.90% 联系电话：0755-82872897 资产负债率 27.94% 26.90% 25.31% 30.86% 资料来源：公司 2020-2022年连审审计报告、2023-2024年审计报告及未经审计的 2025年 1-3月财务报表，中证鹏元整理 正面 ? 深圳市宝安区地处粤港澳大湾区的地理中心，产业集聚效应显著，区域经济增长动力较强。宝安区以工业立区，经 济实力雄厚，人均 GDP高于全国平均水平，作为深圳市的工业强区，宝安区已构建起以战略性新兴产业为先导、电 子信息产业为龙头、装备制造业和传统优势产业为支撑、高端服务业配套完善的现代化产业体系，在全国投资竞争 力百强区和工业百强区位居前列。 ? 公司仍为深圳市宝安区重要的区属国有企业，职能地位高，为区域提供了关键性产业基础设施支撑和产业发展赋能。 公司立足宝安区城市发展战略，仍聚焦实施“新型园区开发运营+自有物业经营+小区物业高品质管理”三大主业板 块，承接区内多个重大“工业上楼”项目的建设及后续运营，入股的新桥东先进制造业园区建设项目是深圳首个平 方公里级的“工改工”城市更新项目。此外，公司物业租赁及管理服务业务所涉及的物业资产区位优越，整体出租 率较高。 ? 公司杠杆水平仍处于低位，现金类资产及 EBITDA对债务的保障能力仍较强。截至 2024年末，公司资产负债率为 26.90%，虽有一定增长，但依旧维持在较低水平，且 EBITDA利息保障倍数及现金短期债务比均有所提升，对债务的保障能力仍较强。 关注 ? 2024年公司利润继续下滑，需关注未来物业出租情况对公司盈利能力的影响。截至 2025年 3月末，汇智研发中心出 租率仍较低，其高额账面价值对应产生的折旧成本仍在较大程度上拖累公司利润。此外，已购暂未交付及尚在建设 中的物业资产在当前的市场行情下出租情况或将面临较大的不确定性。 ? 公司面临一定的或有负债风险。截至 2024年末，公司对外担保金额为 4.56亿元，占 2024年末总资产的比重为 5.18%。 其中，对深圳市华讯星通讯有限公司（以下简称“华讯星通讯”）担保金额为 4.55亿元，目前华讯星通讯控股股东 华讯方舟科技有限公司（以下简称“华讯方舟科技”）已发生债务实质性违约，公司面临一定的或有负债风险。 本次评级适用评级方法和模型 评级方法/模型名称 版本号 地方产业投资（运营）企业信用评级方法和模型 cspy_ffmx_2024V1.0 外部特殊支持评价方法和模型 cspy_ffmx_2022V1.0 注：上述评级方法和模型已披露于中证鹏元官方网站 本次评级模型打分表及结果 评分要素 指标 评分等级 评分要素 指标 评分等级 区域环境 7/7 杠杆状况 8/9 6/7 业务状况 经营状况 财务状况 盈利状况 非常强 流动性状况 7/7 业务状况评估结果 优秀 财务状况评估结果 最小 ESG因素 0 审计报告质量 0 调整因素 不良信用记录 0 补充调整 -1 个体信用状况 aa+ 外部特殊支持 1 主体信用等级 AAA 本次跟踪债券概况 债券简称 发行规模（亿元） 债券余额（亿元） 上次评级日期 债券到期日期 25宝安产发 01 8.00 8.00 2025-4-18 2030-4-29 一、 债券募集资金使用情况 公司于2025年4月面向专业投资者公开发行2025年第一期8亿元公司债券（25宝安产发01），募集资金计划用于偿还有息债务、补充流动资金。截至2025年6月30日，“25宝安产发01”募集资金账户余额为0.25亿元。 二、 发行主体概况 截至2025年3月末，公司注册资本和实收资本分别为30.00亿元和30.30亿元，控股股东和实际控制人仍为深圳市宝安区国有资产监督管理局（深圳市宝安区集体资产管理局）（以下简称“宝安区国资局”），持股比例为100%。 公司作为宝安区重要的区属国有企业，立足宝安区城市发展战略，承担拓展宝安区产业发展空间的职能，聚焦实施“新型园区开发运营+自有物业经营+小区物业高品质管理”三大主业板块。 表1 公司重要子公司基本情况（单位：亿元） 子公司简称 职能定位 总资产 所有者权益 营业收入 净利润 福永实业 租赁服务业 10.93 7.95 1.96 0.72 沙井实业 租赁服务业 15.55 12.48 2.29 1.40 西乡实业 租赁服务业 35.00 14.80 2.18 -0.25 注：（1）“福永实业”、“沙井实业”、“西乡实业”分别为深圳市福永实业有限公司、深圳市沙井实业有限公司、深 圳市西乡实业有限公司的简称；（2）以上各财务指标均为 2024年度/末数据。 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 三、 运营环境 宏观经济和政策环境 2025年上半年经济迎难而上，平稳向好；下半年加强宏观政策储备，坚定不移办好自己的事，做强国内大循环，推动经济转型和高质量发展 2025年以来中国经济顶压前行、稳定运行，面对外部的严峻挑战和内需压力，宏观政策积极发力，果断出手，稳住了市场预期和信心，上半年GDP同比增长5.3%，比去年同期和全年均提升0.3个百分点。 今年消费市场的表现可圈可点，“两新”政策持续发力，服务消费活力提升，上半年社会消费品零售总额已经达到24.55万亿元，同比增长5%。“抢出口”和“抢转口”效应下，叠加近期中美贸易缓和，出口仍维持较强韧性。新动能在积聚，各地因地制宜发展新质生产力，上半年高技术产业增加值同比增长9.5%。下半年全球经济形势复杂多变，要继续统筹国内经济和国际经贸工作，推进贸易多元化，同时进一步做强国内大循环，以高质量发展的确定性应对外部不确定性，预计全年经济目标能顺利完成。宏观 “两新”和“两重”工作， 推动新型政策性金融工具落地实施。货币政策维持适度宽松，保持流动性充裕，降息降准仍可期，发挥结构性工具的效能，支持科技创新、服务消费等。落实中央城市工作会议的要求，更大力度推动房地产市场止跌回稳，构建房地产发展新模式，建设现代化人民城市。纵深推进全国统一大市场建设，依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出，关注相关行业的“反内卷”政策。 区域经济环境 宝安区位于粤港澳大湾区的地理中心，是深圳市制造业压舱石，产业集聚效应显著，近年来宝安区政府在国内率先推出“工业上楼”模式，突破土地空间的瓶颈，拓展产业空间，在全国工业百强区中排名前列，区域经济增长动力较强 宝安区为深圳市九个行政区之一，地处广深港澳科技创新走廊与深中产业拓展走廊的交汇核心，区位条件优越。宝安区位于深圳市西北部，广深港南北向发展轴和深中东西向发展轴交汇处，是穗深港黄金走廊的重要节点。宝安区海陆空轨立体交通网络发达，区内有宝安国际机场、大铲湾港、107国道、宝安大道等重大交通基础设施，有广深、机荷、沿江、南光、龙大、外环等多条高速公路，有穗深城际线（一期）和地铁1、5、6、11、12（一期）、13、20（一期）号线7条轨道交通线路，宝安国际机场与香港机场实现海陆联运，2024年6月30日深中通道正式通车运营，1小时通达粤港澳大湾区“9+2”城市群交通网络已初步形成。宝安区共有陆地面积381.2平方公里和海域面积175.1平方公里。截至2023年末，宝安区常住人口456.54万人，比上年末增加2.01万人，增长0.4%。 宝安区以工业立区，经济实力雄厚。2024年宝安区GDP为5,300.43亿元，同比增长6.8%，经济总量持续提升。2024年宝安区固定资产投资稳步增长，同比增速2.4%，其中工业技术改造投资同比增长20.4%，基础设施投资增速由负转正，同比大幅增长20.5%。宝安区消费保持平稳，实现社会消费品零售总额1,633.88亿元，同比增长5.1%。2022-2024年宝安区人均GDP持续上升，且高于全国人均水平，整体经济发展水平较高。 表2 深圳市宝安区主要经济指标及同比变化情况（单位：亿元） 2024年 2023年 2022年 项目 金额 增长率 金额 增长率 金额 增长率 地区生产总值（GDP） 5,300.43 6.8% 5,202.01 8.5% 4,701.61 3.5% 固定资产投资 - 2.4% - 9.5% - 8.4% 社会消费品零售总额 1,633.88 5.1% 1,548.35 7.9% 1,432.07 3.1% 人均 GDP（万元） 11.61 11.42 10.42 人均 GDP/全国人均 GDP 121.25% 127.80% 121.59% 注：“-”数据未公开披露；2024年人均 GDP按照 2023年末常住人口数据计算，2022年、2023年人均 GDP来自深圳宝 安区 2022年、2023年国民经济和社会发展统计公报。 资料来源：宝安区 2024年 1-12月主要经济指标，深圳市宝安区 2022年、2023年国民经济和社会发展统计公报，中证鹏 元整理 宝安区是深圳的产业大区和制造业强区，已逐步建立以战略性新兴产业为先导、电子信息产业为龙头、装备制造业和传统优势产业为支撑、高端服务业配套齐全的现代产业体系，在全国投资竞争力百强区和全国工业百强区均排在第四位。深圳全市20个战略性新兴产业集群中，宝安拥有超高清视频显示、半导体与集成电路、安全应急与节能环保、新材料、智能网联汽车、工业母机、精密仪器设备、智能传感器、激光与增材制造等13个产业集群，以大族激光、欣旺达、中集天达等核心企业为龙头的千亿级集群（产值或营业收入接近或超过1,000亿元）5个。2019年至2024年，宝安区战略性新兴产业增加值从1,181.3亿元增长至2,405.4亿元，增长103.6%。截至2024年末，宝安区共有制造业企业5.45万家，占比超过深圳的三分之一；规模以上工业企业5,117家，占深圳的五分之二；国家高新技术企业7,397家，连续8年居全国县区之首。2024年，宝安区规上工业增加值同比增长8.0%，主要行业大类中，计算机、通信和其他电子设备制造业增加值增长12.5%，金属制品业增长36.3%，医药制造业增长18.2%。 近年宝安区为了突破土地空间的瓶颈，拓展产业空间，在国内领先探索“工业上楼”模式。自2022年底以来，宝安已有10余个“工业上楼”项目陆续开工建设，涉及厂房建筑面积达320万平方米。宝安区沙井街道的全至科技创新园，是全国首个“工业上楼”项目，按照“厂房+写字楼”复合标准，集研发办公、高端生产、生活配套于一体，将工业空间从原来的5万平方米拓展至15.5万平方米。宝安区新桥街道的新桥东先进制造业园区，是深圳首个平方公里级的“工改工”城市更新项目。2025年4月，燕罗智能网联汽车产业园开园，10家企业现场签约入驻，预计产值约57亿元。宝安区通过“城市更新+产业提容+土地整备+优质产业空间供给”等多种方式，及时解决了重大制造业项目用地需求。 财政收入水平：宝安区财税质量较好，2024年一般公共预算收入受结构性减税降费政策等影响有所下降。2024年宝安区一般公共预算收入为357.37亿元，同比有所下降。2024年税收收入占一般公共预算收入的比重为96.18%，财源基础好，对非税收入依赖度较低。近年来宝安区财政自给率稳定在60%-75%，财政自给能力较强。2024年宝安区实现政府性基金收入6.86亿元，同比有所增加。 表3 深圳市宝安区主要财政指标情况（单位：亿元） 项目 2024年 2023年 2022年 一般公共预算收入 357.37 382.94 299.19 税收收入占比 96.18% 96.24% 88.74% 财政自给率 68.76% 73.55% 62.81% 政府性基金收入 6.86 5.18 2.48 注：财政自给率=一般公共预算收入/一般公共预算支出。 资料来源：2022年、2023年深圳市宝安区政府决算公开、宝安区 2024年预算执行情况，中证鹏元整理 四、 经营与竞争 公司立足宝安区城市发展战略，聚焦实施“新型园区开发运营+自有物业经营+小区物业高品质管理”三大主业板块，其中租赁业务和物业服务业务仍是公司最主要的收入和毛利润来源，租赁业务和物业服 表4 公司营业收入构成及毛利率情况（单位：亿元） 2025年 1-3月 2024年 2023年 项目 金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率 1.70 86.07% 76.79% 7.12 85.20% 73.78% 6.72 82.54% 83.72% 租赁业务 物业管理业务 0.25 12.58% 2.94% 0.90 10.79% 5.76% 0.68 8.35% 6.34% 其他业务 0.03 1.35% -7.28% 0.34 4.01% 6.62% 0.74 9.11% 44.82% 合计 1.97 100.00% 66.36% 8.36 100.00% 58.62% 8.14 100.00% 73.71% 注：部分数据合计数存在四舍五入差异。 资料来源：公司提供 公司持有的物业资产主要为宝安区内的产业园区，物业资产较为优质，整体出租率较高，随着在建项目的完工，公司物业可出租面积进一步提升，租赁业务和物业管理业务收入有所增长，叠加招商和业态升级，或将进一步释放租金增长潜力，但需关注未来物业出租情况对公司盈利能力的影响 2024年公司租赁业务及物业管理收入均有所增长，但盈利水平同时有所下降，需持续关注物业招商及租户实际入驻情况。公司主要出租物业均为自持物业资产，主要为位于宝安区范围内的商业写字楼和产业园区，可出租面积超过231万平方米。截至2025年3月末，公司物业整体出租率较高，主要包含汇智研发中心、汇宝126区厂房、新政工业园、新安工业区、芙蓉大道工业区等，其中汇智研发中心于2023年11月竣工，公司物业可出租面积显著提升，进一步带动租赁业务收入增长。汇智研发中心是深圳市首个“专精特新”总部基地，由于招商条件较为严苛，导致当前出租率不高，租赁收入暂时无法覆盖折旧成本，对整体业务的盈利水平造成一定影响，需持续关注物业招商及租户实际入驻情况。物业管理业务方面，得益于新增汇智研发中心纳入物业管理范围，物业管理收入有所增长，但盈利水平因空置物业而有所下降，截至2025年3月末，公司受托物业管理项目面积合计提升至570.91万平方米，其中包含公司内部物业110.19万平方米。 表5 截至 2025年 3月末公司主要物业运营基本情况（单位：万平方米、亿元） 建筑 可出租 已出租 账面 平均月 物业名称 出租率 经营主体 取得方式 面积 面积 面积 原值 租收入 汇鑫公司、新 汇智研发中心 31.04 21.64 9.95 25.31 0.04 45.98% 自建 安公司 新安第二工业区 14.74 14.77 13.88 1.31 0.04 94.01% 新安公司 自建 福宁高新产业园 12.23 11.92 11.76 2.65 0.04 98.62% 福宁工业公司 自建 区 蚝乡路工业公司 11.78 11.78 11.78 1.76 0.03 100.00% 沙井工业公司 自建 第三工业区 芙蓉工业区（含 沙井农业、沙 上星芙蓉工业区 自建、合作 13.83 14.03 13.96 0.51 0.04 99.52% 井经发、沙井 赛尔康大道 92 开发 工业公司 号、94号厂房） - - 合计 83.62 74.14 61.33 31.54 0.19 82.72% 注：现有物业中有 31个独立产业园区，其中，5万平方米以下独立园区有 19个，5万至 10万平方米重点园区有 7个，10 万平方米以上重点园区有 5个。 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 大的资金需求。公司仍负责汇嘉产业大楼、汇景研发大厦、汇和苑三个“工业上楼”项目的建设，截至2025年3月末，项目总投资14.46亿元，已完成投资5.77亿元，主要依赖于公司自筹资金、政府专项债、银行借款等，未来仍存在较大的资金需求。此外，公司与深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）共同开发、建设并经营管理深圳第一大工业上楼试点园区“新桥东先进制造产业园”的一期一号园区约20万平方米高标准厂房已于2024年6月全面竣工，一期二号园区地下室主体结构已于2024年5月封顶，园区厂房主体结构于2024年12月正式施工，预计2025年11月封顶。该项目投资规模较大，公司需投入部分资本金，预计未来亦存在一定的资金需求。随着上述项目的建成运营，公司物业可出租面积预计进一步得到提升，或将进一步释放租金增长潜力，但需关注已购暂未交付及尚在建设中的物业资产在当前市场行情下出租情况的不确定性对公司盈利能力的影响。 表6 截至 2025年 3月末公司主要在建物业情况（单位：亿元） 项目名称 项目类型 项目情况 项目总投资 已投资 位于宝安区西乡街道西乡客运站地块，总 汇景研发大厦项目 产业研发用房 建筑面积约 7.57万平方米，建设内容包含 6.03 2.23 研发用房、商业用房、物业服务用房等。 位于宝安区福海街道，总建筑面积约 5.7 汇嘉产业大楼项目 创新型产业用房 万平方米，建设内容包括丙类厂房、配套 4.17 2.32 商业设施和地下车库与设备机房等。 汇和苑项目 保障性租赁住房 位于宝安区福海街道 4.26 1.22 合计 -- -- 14.46 5.77 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 五、 财务分析 财务分析基础说明 以下分析基于公司提供的经利安达会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2023年审计报告、经鹏盛会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2024年审计报告以及未经审计的2025年1-3月财务报表。 资本实力与资产质量 2024年末公司资产有所增长，仍以物业资产、股权投资为主，其中部分物业资产已用于借款抵押，整体资产质量较高，多为深圳宝安区的写字楼、厂房和股权资产等；公司业务盈利水平有所降低，但租赁业务发展空间较大；公司整体杠杆水平较低，现金类资产及EBITDA对债务的保障能力仍较强 2024年公司所有者权益小幅增长，公司总负债随着对外融资金额增加而有所提升，综合导致期末产权比率同比上升，所有者权益对总负债的保障程度有所下降。所有者权益以政府注入的资本金、股权及物业资产而形成的实收资本和资本公积为主。 图1 公司资本结构 图2 2025年3月末公司所有者权益构成 其他 2023 2024 2025.03 资料来源：公司 2023-2024年审计报告及未经审计的 2025 资料来源：公司未经审计的 2025年 1-3月财务报表，中 年 1-3月财务报表，中证鹏元整理 证鹏元整理 截至2024年末，公司总资产小幅增长，主要为物业资产、在建物业项目的投资。公司投资性房地产主要为采用成本计量模式的厂房、办公楼及其他零星物业等，其中部分物业资产尚未办理产权证，2024年末投资性房地产增长系公司购置大悦铂悦苑综合楼1栋二单元22套商办物业1.45亿元、蓝湾商务中心物业3.12亿元及获得新桥东先进制造产业园一期回迁物业1.40亿元所致。公司在建工程主要系汇嘉产业大楼、汇景研发大厦、汇和苑保障房项目投入增加所致。其他资产方面，2024年末公司对深圳市宝安实业集团有限公司（新桥东片区重点城市更新项目）进一步追加投资导致长期股权投资小幅增长；购买商办物业的预付款增长导致其他非流动资产有所增加。其他应收款大幅减少，主要系对深圳市宝安实业集团有限公司借款下降所致。 截至2025年3月末，公司受限资产共计27.88亿元，主要由因借款抵押的物业资产及土地使用权、履约保证金、诉讼冻结资金构成，其中诉讼冻结资金149.70万元。 表7 公司主要资产构成情况（单位：亿元） 2025年 3月 2024年 2023年 项目 金额 占比 金额 占比 金额 占比 货币资金 3.27 3.66% 3.45 3.92% 7.78 9.10% 其他应收款 2.41 2.70% 2.12 2.41% 3.66 4.28% 流动资产合计 9.82 11.02% 9.58 10.88% 17.77 20.78% 长期股权投资 19.76 22.18% 19.65 22.31% 18.52 21.66% 投资性房地产 42.86 48.10% 42.66 48.44% 37.32 43.65% 在建工程 4.64 5.21% 4.02 4.56% 0.95 1.11% 其他非流动资产 7.80 8.75% 7.78 8.83% 6.88 8.05% 非流动资产合计 79.30 88.98% 78.48 89.12% 67.74 79.22% 资产总计 89.11 100.00% 88.06 100.00% 85.51 100.00% 资料来源：公司 2023-2024年审计报告及未经审计的 2025年 1-3月财务报表，中证鹏元整理 盈利能力 公司营业收入和利润主要来源于物业租赁及管理服务业务，所涉及的物业区位优越，整体出租率较高，收入的持续性和稳定性均较好，但受较为严格的招商条件影响，2024年新增的汇智研发中心物业出租率较低，对公司盈利水平造成一定影响，EBITDA利润率有所下降，叠加本期利息收入大幅下降，总资产回报率及净利润亦有所下降。随着在建项目的完工，预计公司物业可出租面积进一步提升，叠加招商和业态升级，或将进一步释放租金增长潜力，但需关注当地招商引资的进展及租赁市场景气度对公司业务的影响。 图3 公司盈利能力指标情况（单位：%） 2023 2024 资料来源：公司 2023-2024年审计报告，中证鹏元整理 偿债能力 公司债务规模随购置新商办物业及物业项目投资而持续增长。截至2024年末，公司长期借款合计为12.53亿元，主要为银行抵押贷款，占总债务的93.58%。2025年4月25日，公司公开发行8亿元公司债券“25宝安产发01”，计入“应付债券”科目。经营性负债方面，长期应付款大幅减少主要系新桥东片区重点城市更新项目履约保证金减少所致。公司其他应付款主要由项目押金、保证金及往来款构成。 表8 公司主要负债构成情况（单位：亿元） 2025年 3月 2024年 2023年 项目 金额 占比 金额 占比 金额 占比 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 短期借款 应付账款 1.06 4.26% 1.61 6.81% 2.19 10.10% 5.33 21.42% 5.33 22.49% 5.50 25.41% 其他应付款 流动负债合计 9.19 36.90% 9.88 41.71% 13.54 62.56% 长期借款 14.25 57.23% 12.53 52.89% 5.84 26.99% 0.50 2.01% 0.27 1.12% 0.88 4.06% 长期应付款 非流动负债合计 15.71 63.10% 13.81 58.29% 8.11 37.44% 负债合计 24.90 100.00% 23.69 100.00% 21.65 100.00% 15.52 62.35% 13.39 56.54% 9.33 43.11% 总债务 1.04 6.68% 0.62 4.66% 3.25 34.78% 其中：短期债务 长期债务 14.49 93.32% 12.77 95.34% 6.09 65.22% 资料来源：公司 2023-2024年审计报告及未经审计的 2025年 1-3月财务报表，中证鹏元整理 从杠杆状况指标来看，2024年公司资产负债率有小幅提升但依旧维持在较低水平，EBITDA利息保障倍数进一步提升。公司在建项目尚需投资金额较大，未来尚有较大的融资需求，或将推升公司债务水平。 表9 公司现金流及杠杆状况指标 指标名称 2025年 3月 2024年 2023年 经营活动现金流净额（亿元） -1.11 0.84 0.82 资产负债率 27.94% 26.90% 25.31% 总债务/EBITDA -- 3.53 2.13 EBITDA利息保障倍数 -- 9.92 6.74 总债务/总资本 19.47% 17.22% 12.75% 经营活动现金流净额/总债务 -7.18% 6.26% 8.76% 资料来源：公司 2023-2024年审计报告及未经审计的 2025年 1-3月财务报表，中证鹏元整理 截至2024年末，因长期银行借款一年内到期的金额有所下降，公司现金短期债务比有所提升，现金类资产对短期债务的保障能力进一步增强。截至2025年3月末，公司授信总额42.18亿元，其中已使用授信22.61亿元，尚未使用的银行授信额度为19.57亿元，公司仍具备较强的获取流动性资源的能力。 图4 公司流动性比率情况 2023 2024 2025.03 资料来源：公司 2023-2024年审计报告及未经审计的 2025年 1-3月财务报表，中证鹏元整理 六、 其他事项分析 过往债务履约情况 1 根据公司提供的企业信用报告，从2022年1月1日至报告查询日，公司本部及子公司福永实业、沙井 1 公司本部征信报告查询日为 2025年 7月 22日，子公司福永实业、沙井实业、西乡实业征信报告查询日均为 2025年 6月 实业和西乡实业均不存在未结清不良类信贷记录，已结清信贷信息无不良类账户。 根据中国执行信息公开网，截至报告查询日（2025年7月22日），中证鹏元未发现公司被列入全国失信被执行人名单。 或有事项分析 截至2024年末，公司对外担保金额为4.56亿元，占2024年末总资产的比重为5.18%。其中，对华讯星通讯担保金额为4.55亿元，目前其控股股东华讯方舟科技已发生债务实质性违约，公司面临一定的或有负债风险。 七、 外部特殊支持分析 公司是宝安区政府下属重要企业，宝安区国资局直接持有公司100%股权。中证鹏元认为在公司面临债务困难时，宝安区政府提供特殊支持的意愿极其强，主要体现在以下方面： （1）公司与宝安区政府的联系非常紧密。公司股权全部由宝安区国资局持有，作为宝安区重要的区属国有企业，立足宝安区城市发展战略，承担拓展宝安区产业发展空间的职能，公司的业务开展受区域规划影响较大，宝安区政府对公司经营战略和业务运营拥有绝对控制权，且给予公司较大力度的支持，预计未来公司与宝安区政府联系大体稳定。 （2）公司对宝安区政府非常重要。公司作为深圳市宝安区重要的区属国有企业，在区域内竞争力很强，承接了较多重点新型园区开发运营项目，对政府和区域产业发展贡献很大，且作为发债主体，公司违约会对地区金融生态环境和融资成本产生实质性影响。 附录一 公司主要财务数据和财务指标（合并口径） 财务数据（单位：亿元） 2025年 3月 2024年 2023年 2022年 货币资金 3.27 3.45 7.78 11.58 0.00 0.00 0.00 0.00 一年内到期的非流动资产 流动资产合计 9.82 9.58 17.77 53.65 长期股权投资 19.76 19.65 18.52 10.94 42.86 42.66 37.32 14.30 投资性房地产 在建工程 4.64 4.02 0.95 0.16 79.30 78.48 67.74 35.13 非流动资产合计 89.11 88.06 85.51 88.78 资产总计 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 1.06 1.61 2.19 0.17 应付账款 5.33 5.33 5.50 6.81 其他应付款 一年内到期的非流动负债 1.04 0.62 3.25 3.83 9.19 9.88 13.54 13.62 流动负债合计 14.25 12.53 5.84 7.90 长期借款 应付债券 0.00 0.00 0.00 0.00 0.50 0.27 0.88 4.40 长期应付款 15.71 13.81 8.11 13.77 非流动负债合计 负债合计 24.90 23.69 21.65 27.39 15.52 13.39 9.33 12.00 总债务 14.49 12.77 6.09 8.17 长期债务 所有者权益 64.22 64.37 63.86 61.38 1.97 8.36 8.14 6.45 营业收入 0.43 2.25 5.29 6.70 营业利润 净利润 0.23 1.41 3.08 4.79 -1.11 0.84 0.82 1.69 经营活动产生的现金流量净额 -1.06 -8.09 -0.79 -47.30 投资活动产生的现金流量净额 筹资活动产生的现金流量净额 1.99 2.91 -3.71 11.11 财务指标 2025年 3月 2024年 2023年 2022年 -- 3.79 4.38 2.20 EBITDA（亿元） 66.36% 63.75% 73.71% 64.90% 销售毛利率 -- 45.39% 53.83% 34.03% EBITDA利润率 -- 3.50% 5.78% 6.33% 总资产回报率 27.94% 26.90% 25.31% 30.86% 资产负债率 -- 3.53 2.13 5.47 总债务/EBITDA -- 9.92 6.74 1.97 EBITDA利息保障倍数 19.47% 17.22% 12.75% 16.36% 总债务/总资本 现金短期债务比 3.15 5.50 3.63 3.28 资料来源：公司 2020-2022年连审审计报告、2023-2024年审计报告及未经审计的 2025年 1-3月财务报表，中证鹏元整理 附录二 公司股权结构图（截至 2025年 3月末） 附录三 主要财务指标计算公式 指标名称 计算公式 短期债务 短期借款+应付票据+1年内到期的非流动负债+其他短期债务调整项 长期债务 长期借款+应付债券+其他长期债务调整项 总债务 短期债务+长期债务 总资本 总债务+所有者权益 营业总收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-研发费用+固定资产折旧、油EBITDA 气资产折耗、生产性生物资产折旧+使用权资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销+其他经常性收入 EBITDA利息保障倍数 EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出） 毛利率 （营业收入-营业成本）/营业收入×100% EBITDA利润率 EBITDA/营业收入×100% （利润总额+计入财务费用的利息支出）/[（本年资产总额+上年资产总额）/2]×总资产回报率 100% 产权比率 总负债/所有者权益合计*100% 资产负债率 总负债/总资产*100% 现金短期债务比 现金类资产/短期债务 附录四 信用等级符号及定义 中长期债务信用等级符号及定义 符号 定义 AAA 债务安全性极高，违约风险极低。 AA 债务安全性很高，违约风险很低。 债务安全性较高，违约风险较低。 A BBB 债务安全性一般，违约风险一般。 BB 债务安全性较低，违约风险较高。 B 债务安全性低，违约风险高。 CCC 债务安全性很低，违约风险很高。 CC 债务安全性极低，违约风险极高。 C 债务无法得到偿还。 注：除 AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。 债务人主体信用等级符号及定义 符号 定义 AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。 A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。 B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。 C 不能偿还债务。 注：除 AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。 债务人个体信用状况符号及定义 符号 定义 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 aaa 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。 aa a 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 bbb 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 bb 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。 b 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 ccc 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 cc 在不考虑外部特殊支持的情况下，在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。 c 在不考虑外部特殊支持的情况下，不能偿还债务。 注：除 aaa级，ccc级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。 展望符号及定义 类型 定义 正面 存在积极因素，未来信用等级可能提升。 稳定 情况稳定，未来信用等级大致不变。 负面 存在不利因素，未来信用等级可能降低。 中财网
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