中交地产:计提资产减值准备和信用减值准备
证券代码：000736 证券简称：中交地产 公告编号：2020-052 债券代码：112263 债券简称：15中房债 债券代码：112410 债券简称：16中房债 债券代码：114438 债券简称：19中交01 债券代码：114547 债券简称：19中交债 中交地产股份有限公司关于计提资产减值准备 和信用减值准备的公告 本公司及监事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导 性陈述或重大遗漏。 中交地产股份有限公司（以下简称“我司”）根据《企业会计准 则》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》及《中国证监会会 计监管风险提示第8号—商誉减值》和我司计提减值准备的有关制 度，针对各项减值的资产在2019 年度计提资产减值准备和信用减值 准备共计56,032.23万元。我司于2020年4月3日召开第八届董事 会第三十九次会议、第八届监事会第六次会议审议通过了《关于计提 资产减值准备和信用减值准备的议案》，该议案尚需提交我司股东大 会审议。现将具体情况公告如下： 一、本次计提减值准备情况概述 （一）本次计提减值准备的原因 为更加真实、准确、客观地反映公司资产负债状况和经营成果， 我司根据《企业会计准则》以及证监会、深圳证券交易所相关文件的 要求，公司对截至2019年12月31日各项资产及财务担保合同进行 减值测试，经过测试，对可能发生减值损失的资产计提了资产减值准 备，对应收款项、财务担保合同等存在预期信用损失的计提了信用减 值准备。 （二）本次计提减值准备的资产范围及金额 金额单位：万元 项目 期初金额 本期计提 本期转回 本期转销 期末金额 应收款项坏账准备 3381.34 6,437.25 1,008.94 1.06 8,808.59 财务担保损失准备 7,423.84 - - 7,423.84 存货跌价准备 1200.47 42,132.58 - - 43,333.05 固定资产减值准备 224.07 38.56 - - 262.63 合计 4,805.88 56,032.23 1,008.94 1.06 59,828.11 （三）本次计提资产减值准备及信用减值准备拟计入的报告期间 为2019年1月1日至2019年12月31日。 二、本次计提减值准备的具体说明 （一）应收款项及财务担保损失准备 我司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以 公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资及财务担 保合同进行减值处理并确认损失准备。 对于不含重大融资成分的应收款项，运用简化计量方法，按照相 当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。对于包含重大 融资成分的应收款项，选择运用简化计量方法，按照相当于整个存续 期内的预期信用损失金额计量损失准备。除采用简化计量方法以外的 金融资产以及财务担保合同，在每个资产负债表日评估其信用风险自 初始确认后是否已经显著增加，或是否发生信用减值情况，确定其信 用风险所处阶段，据此计量损失准备。对于资产负债表日只具有较低 信用风险的应收款项，我司假设其信用风险自初始确认后未显著增 加。 我司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。我司考虑了 不同客户的信用风险特征，以账龄组合、逾期账龄组合及客户信用风 险为基础评估应收款项的预期信用损失。 1、应收款项坏账准备 金额单位：万元 项目 年初减值 准备 本期计提 金额 本期转回 金额 本期转 销金额 合并范围 变化减少 期末准备 金额 应收账款坏账准备 31.37 8.42 9.63 - - 30.17 其他应收款坏账准备 2,447.65 6,271.99 515.02 1.06 0.00 8,203.56 长期应收款坏账准备 902.32 156.84 484.29 - - 574.87 合计 3,381.34 6,437.25 1,008.94 1.06 0.00 8,808.59 2、财务担保损失准备 金额单位：万元 担保人 被担保人 担保类型 对应的担保金 额 预期信用损失 中交地产 佛山中交房地产开 发有限公司 贷款担保 61,750.00 3,649.24 中交地产 佛山香颂置业有限 公司 贷款担保 64,350.00 3,664.35 联合置业 （现管理集团） 中交高新科技产业 公司 贷款反担保 1,350.00 110.25 合计 — — 127,450.00 7,423.84 （1）财务担保情况概述 ①我司对佛山中交房地产开发有限公司（以下简称“佛山中交”） 的担保情况 我司持有佛山中交47.37%的股权。佛山中交从中国农业银行顺 德乐从支行借款12.4亿元，借款期限自2018年9月21日至2023年 4月28日止，截至2019年12月31日，借款余额12.35亿元。佛山 中交的股东中交地产股份有限公司、广州番禺雅居乐房地产开发有限 公司各按50%比例为该笔借款提供了担保，佛山中交按相应比例股东 方提供了反担保。股东上海凝宇企业管理服务中心（有限合伙）向我 司就持有佛山中交2.63%的股权比例应承担的担保责任提供现金补偿 承诺。截至2019年12月31日，我司向佛山中交提供的担保余额6.175 亿元。 ②公司对佛山香颂置业有限公司（以下简称“佛山香颂”）的担 保情况 我司持有佛山香颂47.37%的股权。佛山香颂从中国农业银行顺 德乐从支行借款12.9亿元，借款期限自2018年9月28日至2023年 1月20日止，截至2019年12月31日，借款余额12.87亿元。佛山 香颂的股东我司、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司各按50%比例 为该笔借款提供了担保，佛山香颂按相应比例向股东方提供了反担 保。股东上海凝宇企业管理服务中心(有限合伙）向我司就持有佛山 香颂置业有限公司2.63%的股权比例应承担的担保责任提供现金补偿 承诺。截至2019年12月31日，我司向佛山香颂提供的担保余额6.435 亿元。 ③子公司北京联合置业有限公司（现已更名为中交房地产管理集 团有限公司，本公告中暂简称“联合置业”，）对中交高新科技产业 发展有限公司（以下简称“中交高新”）的担保情况 联合置业持有中交高新15%的股权。中交高新从国家开发银行陕 西省分行借款1.8亿元，借款期限自2019年4月2日至2029年1月 31日，截至2019年12月31日，借款余额9,000万元。中交高新的 控股股东中交第一公路勘察设计研究院有限公司为该笔借款提供了 全额担保，联合置业按照持股比例向中交第一公路勘察设计研究院有 限公司提供反担保，截至2019年12月31日，担保金额1,350万元。 （2）财务担保损失金额确定依据 我司参考债务人平均违约概率，根据被担保人企业信用评级以及 担保剩余期限，分别确定债务人违约概率，再根据担保损失追偿回收 率以及折现系数计算确定预期信用损失金额为7,423.84万元。其中， 对佛山中交贷款担保的预期信用损失为3,649.24万元，对佛山香颂 贷款担保的预期信用损失为3,664.35万元，对中交高新贷款反担保 的预期信用损失为110.25万元。 （二）存货跌价准备 公司对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值根据产 品预期售价、后续投入成本、销售费用及相关税费计算确定。2019 年12月31日，公司对项目开发产品及在建开发项目的可变现净值进 行测试。其中重庆中房嘉润房地产开发有限公司（以下简称“嘉润公 司”）商业产品、中交嘉兴置业有限公司（以下简称“嘉兴公司”） 部分剩余产品、中交地产大丰有限公司（以下简称“大丰公司”）剩 余商业及车位、中交地产青岛城阳置业有限公司（以下简称“青岛公 司”）售楼处及剩余车位、中交地产武汉开发有限公司（以下简称“武 汉马刺”）、中交温州置业有限公司（以下简称“温州公司”）、中 交宜兴置业汇锦有限公司（以下简称“宜兴公司”）、湖南修合地产 实业有限公司（以下简称“修合公司”）剩余车位、中交（天津）置 业公司在建项目（以下简称“天津置业”）、中交地产（海口）有限 公司（以下简称“海口公司”）在建项目预测的可变现净值低于账面 价值，据此计提存货跌价准备42,132.58万元。 1、嘉润公司开发的项目位于重庆市南岸区，其中一、二、三期 剩余商业产品市场预期有所调整，经估算，预计存在减值损失，本期 计提减值准备11,613.05万元； 2、嘉兴公司开发的项目位于浙江省嘉兴市嘉善县，项目已经全 部竣工，剩余商业及低层住宅产品已经签约或约定销售价格，经估算， 预计存在减值损失，本期计提减值准备4,135.99万元； 3、大丰公司开发的项目位于江苏省盐城市大丰区，目前处于尾 盘销售阶段，项目剩余商业、车位、车库产品的销售较慢，市场预期 有所调整，预计存在减值损失，本期计提减值准备3,789.37万元； 4、青岛公司开发的项目位于山东省青岛市城阳区，项目处于尾 盘销售阶段，剩余商业产品市场预期有所调整，预计存在减值损失， 本期计提减值准备695.17万元； 5、武汉公司、温州公司、宜兴公司、修合公司开发的项目均处 于尾盘和剩余车位销售阶段，剩余商业产品市场预期有所调整，预计 存在减值损失，本期计提减值准备合计2,111.27万元； 6、天津置业开发的项目位于天津市宝坻区，项目处于销售阶段， 其中部分商业产品市场预期有所调整，预计存在减值损失，本期计提 减值准备18,228.74万元； 7、海口公司开发项目位于海南省海口市，项目处于土地获取阶 段，由于政策调控等原因进展较慢，经估算，前期投入的相关成本预 计可变现净值存在减值损失，本期计提减值准备1,558.99万元。 （三）固定资产减值准备 我司子公司深圳市中住汇智实业有限公司（现已更名为中交地产 产业发展有限公司，本公告暂简称“汇智公司”）持有的深圳宝龙大 厦吉龙阁相关房产由于历史原因自2001年以来处于查封状态，预计 在今后较长一段时间内仍将处于该状态。截至2019年12月31日， 该项资产账面原值503.50万元，累计折旧240.87万元，累计计提减 值准备262.63万元，其中本期计提减值准备38.56万元，净值0元。 汇智公司聘请估价机构对该资产可回收价值进行了估价，预计可 回收价值为0元，公司据此计提了相应的减值准备。 三、本次计提减值准备对公司合并报表的影响 本次计提减值准备将减少公司归属于母公司股东的净利润 47,465.98万元，减少归属于母公司股东权益47,465.98万元。 四、董事会关于本次计提减值准备的合理性说明 公司本次计提 2019 年度资产和信用减值准备符合《企业会计准 则》和公司 相关会计政策的规定，依据充分、合理，能够更客观、 真实、公允地反映公司 2019 年 12 月 31 日的财务状况及 2019 年 度经营成果，董事会同意本次计提 2019 年度资产和信用减值准备。 五、监事会关于本次计提减值准备的合理性说明 本次计提资产减值准备和信用减值准备事项，符合《企业会计准 则》 的相关规定，审批程序符合《公司章程》和有关法律法规的规 定，本次计提资产减值准备和信用减值准备后能够更加真实地反映公 司的资产状况。 六、独立董事意见 公司独立董事郭海兰、胡必亮、马江涛对本次计提减值准备发表 独立意见如下：公司本次计提资产减值准备符合谨慎性原则，计提的 标准和计提依据合理、充分，符合相关会计准则和会计制度的规定， 内部的决策程序合法、合规；本次计提资产减值准备后，公司的财务 信息能客观、公允的反映公司资 产状况，有助于向投资者提供更加 真实、可靠、准确的会计信息；本次计提资产减值准备不存在损害公 司及全体股东利益的情况。 我们同意本次计提资产减值准备。 七、备查文件 1、第八届董事会第三十九次会议决议。 2、第八届监事会第六次会议决议。 3、独立董事意见。 特此公告。 中交地产股份有限公司董事会 2020年4月7日 中财网
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