怼!2019,楼市趋势+买房建议(深度)

时间:2019年02月12日 14:45:13 中财网
  2018年,深流暗涌,波诡云谲,楼市最大的特征,在一个“变”字。

  政策在变:摇号、抢人、棚改、松绑,既让市场变得相对公平,又让整个走势难以预测。

  购房者在变:从抢着上车到屡屡维权,从坚定看多到犹豫不决,阵营分化的同时,折射的,是对十字路口的迷茫与不安。

  开发商也在变:年初不愁卖,年末忙跑量,说好精装修,转眼变毛坯。如何生存,成了一门艺术。

  2019将走向何方?怎么办?

  本文拟从以下几个方面进行分析:1.经济环境;2.政策;3.房价;4.投资建议。

  1
  现实总能在历史中找到倒影。

  楼市三四年为一个周期,2012、2014和2018,这几年的历史规律有着诸多相似之处。

  影响房价的四股力量大致为:金融、政策、板块、季节。在这里分析楼市环境还需要加上经济环境。如下:
  经济环境类似:都面临经济下行压力,政策需要在 “稳增长”和“稳房价”间权衡。

  政策周期类似:都处于调控收紧的尾声。前期调控均出现效果,百城房价出现下跌。

  货币政策类似:2012年、2014年以及2018年都采取了“放水”的货币政策,目的在于对冲经济下行的压力。

  其中2012年2次降息2次降准;2014-2015年6次降息、4次降准;2018年4次降准。

  综上:
  前两轮周期表明,当经济下行,土拍减少,房产库存高企,楼市量价均快速下跌时。政策有望大幅放松。

  因此,通过历史类比我们可以推断:2019年货币政策仍以放水为主,楼市调控政策会逐步松绑。

  2
  2018年的基本行情是:
  库存风险较低、经济下行压力不显著、楼市调控已见成效、地方财政整体压力较小。

  据此,可以判断2019年政策的基调是:稳房价、稳杠杆。

  政策底已经出现。具体松紧程度根据不同城市的情况会自行调整,即“因城施策”。

  我们之所以说现在的调控是“史上最严”,因为很多调控政策是非常时刻的非常办法,并非长久之计。如:限售、限价、限签、严社保等。

  造成的结果是冻结楼市,而非稳定房价。

  因此2019年各地会逐渐取消这些非常时期的政策。实际上,在2018年底很多地方已经悄悄松绑了,比如:
  1.山东菏泽取消了限售。虽然被约谈了,但也代表了一大波三四线城市的现状。

  2.广州已经放开公寓的限购政策。

  3.杭州已经允许个人社保补缴3个月。

  4.重庆已经调高了限价的价格。

  5.海口2019年1月7日也放松了人才落户的条件。

  2019年,可以肯定的是,必将是以“稳”为核心。

  1.稳房价:既不能大涨影响民生,也不能大跌影响经济。

  2.稳预期:通过土拍控制、舆论监管、价格监管等措施稳定市场预期。

  3.稳地价:尤其是三四线城市,保证地方政府财政收入。

  4.因城施策:一二三四线楼市分化加剧,东西部楼市分化加剧。根据不同的城市情况调整政策。

  当然,任何预判都是基于现有数据和运行逻辑,接下来还有一个观察新一年行情的窗口,全国两会。

  3
  虽然2017年330开始调控,但实际上房价的真正转折点出现在2018年的三四季度。

  这个标志就是2018年7月中央政治局会议释放的“坚决遏制房价上涨”的态度,给地方政府、开发商、大型媒体等明确的政策信号。

  这产生的直接后果就是:
  开发商集体主动降价促销、媒体铺天盖地都是唱空(唱多的舆论被唱空的淹没掉;唱多的大号被封号、强制删文等),进而一二手倒挂、二手房东恐慌,带动二手房降价。

  2019年房价会怎么走?还是要看这几个因素:
  1.政策层面:楼市调控的政策底已经到来。

  2.金融层面:为应对2018年经济下滑,已经4次降准放水。传导至楼市需要3-9个月,对2019年房价具有支撑。

  3.经济压力:前景依旧不明朗,对经济压力将会在2019年逐步显现,可能倒逼政府出具刺激措施。

  4.房价周期:房价周期为3-4年一周期。以2016年3季度为顶峰计算,下一轮顶峰为2019-2020年,而因为本轮调控的特殊性,故下一轮回暖会适当延迟。

  “楼观”预判:
  2019年全年房价仍然以稳为主。其中,一二线城市房价有波动较小。即使“金三银四”,也无实质性上涨,最多表现为优惠减少。

  三四线以下行为主。有棚改支撑的三四线下行速度较慢。

  根据已有数据综合分析,目前来说最有可能回暖的时间点为2019年下半年至2020年上半年。同样,具体仍然要结合2019年的政策、城市发展与经济模通盘考虑。

  4
  有着千万人口支撑的郑州,GDP也已跨过万亿门槛,发展前景值得期待。2018年楼市表现也不错。


  2018郑州房地产市场整体呈供大于求的市场格局,主城区均价为14661元/㎡(克尔瑞数据),较为平稳,受历史备案减少因素影响,备案均价持续上浮。

  受限签政策影响,郑州市场重回存量时代,截止2018年,市场存量661万㎡,去化周期6.1个月。总体来说,去化压力并不大。


  对市场直接利好的是房贷利率下调。

  2019年1月初,网上传出“工商银行(601398)针对二手房贷款利率由上浮25%,下调至上浮20%”的消息,已确认执行。郑州有多家银行,二手房贷款利率为上浮20%。


  郑州多家银行对新房贷款利率上浮也从30%降了5%,上浮25%。这对首次置业者非常有利,如贷款100万,每降低5%的利率,相当于月供少还150元左右,买房成本降低。

  另一个值得关注的现象是,2018年大型房企纷纷抢着上市。而且,大型房企布局全国,市场层次丰富,抗风险能力更强。中小房企,尤其是在2016年高价拿地的房企,资金风险迅速放大。


  一般来说,越是一个行业的寒冬,越会加速行业大鱼吃小鱼。比如万科一边刚喊过“活下去”,一边就大肆吞并土地跟中小房企。

  所以,2018跟2019年是行业集中度继续加强的年份。典型的“马太效应”。好的越好,差的越差。

  5
  2019,要不要买房?

  大道至简。

  如果你是刚需,尽量早买。别指望能抄底在最低点,也别指望能暴跌。

  如果你是投资,可以等等。有笋盘的话可以入。

  如果买新房,这几个月可以好好淘一淘(不一定能买到)。

  如果买二手,要看市场负面情绪发酵,可以逢低买入。

  2019,买什么样的房子?

  1.如果一样总价,面积可以退让一点,买位置好的。也就是在能力范围内买地段更好的。

  2.品牌开发商的房子。品牌房企不一定百分百靠谱,但至少比杂牌房企靠谱率大得多。

  3.学区房。但要注意一点,如果你想买学区房,请记住你的首要目标是为了孩子上学,在教育资源均衡化、政策不确定化的当下,别总想着既能满足孩子上学又要满足房产升值的“两全”愿望
  4.地铁房。地铁的本质是杠杆转移,修地铁的钱是从城市的土地溢价中收回的。地铁房一般怎么涨?通常规划公布时涨一波,开工动土涨一波,地铁通车再涨一波。涨得最狠的是第二波。无论如何,你得承认地铁盘就是好卖。

  2019,也许很难,也许仍是变局之年。

  惟有沉潜而越,才能厚积薄发;惟有踏浪而行,才能一往无前。(微.信.公.众.号.楼.市.观.澜)
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