房地产行业年度策略报告:房地产新周期:新思路新趋势

时间:2017年11月15日 10:01:09 中财网
投资要点:
1. 新时代开启新周期:进入新时代,行业有变化、政策有“纠偏”,2018 年,将正式进入新房地产周期。“房住不炒”定位得以延续,房屋剥离投机属性、回归居住属性。“多主体供给”,土地供应,由单一的政府转变成政府、集体经济组织等主体;住房供给,由开发商为主,转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等。供给形式,也从单一的商品房,转变为商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多品类。“多渠道保障”,要求政府承担更多的住房责任,运用金融、土地、投资、货币化补贴、税收等多种手段,满足多层次的住房需求,充分保障“住有所居”。“租购并举”,核心在租。在新的住房制度中,先租后买成为鼓励的消费方式。

2. 新趋势之房地产大佬时代:1)龙头房企销售回款在规模、增量和稳定性上占据绝对优势;融资渠道更丰富、成本更低;2)龙头市占提升速度高于二三线房企;行业毛利率走低,龙头管理高效、成本控制好、净利润率优势明显;3)龙头房企城市布局合理,销售持续性和稳健性优势显著;4)大型房企顺势兼并收购、龙头土储集中度快速提升。

3. 新趋势之房地产消费大升级:中国房地产市场正在经历第三次消费升级。改善需求增多,品质住宅占据主流,地产商品牌溢价提升。凭借品牌溢价、智能家居、优质物业等优势,同时期、同区域、同地段的楼盘,品牌开发商项目定价比当地小开发商高10%-50%。

4. 新趋势之供应结构大转向:中央确定“多主体供给、多渠道保障、租购并举”住房体系。住房体系将由商品房销售为主,转变为租售并举,并提供商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多种品类。高收入家庭购买或租赁商品房,夹心层家庭购买共有产权房,中低收入家庭以租赁方式解决住房问题,实现“全体人民住有所居”。

5. 投资建议。新周期开启行业新趋势和新投资机会,建议关注: 1)行业龙头和潜力黑马:万科 A 、保利地产金地集团华夏幸福招商蛇口;旭辉控股、新城控股荣盛发展。2)产品领先的开发商:泰禾集团、当代置业和中国金茂。3)业绩提速的区域主题。京津冀主题北京城建华远地产金融街;国改和大湾区深振业 A。4)租赁主题:万科A、招商蛇口金地集团、旭辉控股、新城控股世联行光大嘉宝

6. 风险提示:政策落实不及预期、房地产基本面超预期回落
□ .夏.磊  .方.正.证.券.股.份.有.限.公.司
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