天津港(600717):天津港汇盛码头有限公司资产评估报告
原标题:天津港:天津港汇盛码头有限公司资产评估报告 天津港股份有限公司拟通过发行股份的方式向天津港 （集团）有限公司购买其持有的天津港汇盛码头有限 公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司 股东全部权益价值项目 资产评估报告 中通评报字〔2026〕132086号 共一册 第一册 声明、摘要、正文及附件 中通诚资产评估有限公司 二○二六年十月十三日 码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 目录目 录 第一册（声明、摘要、正文及附件） .......................................................................................................................1 声 明 摘 要.......................................................................................................................3 正 文 一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况........................................................................................................7 二、评估目的................................................................................................15 三、评估对象和评估范围............................................................................15 四、价值类型................................................................................................28 五、评估基准日............................................................................................29 六、评估依据................................................................................................29 七、评估方法................................................................................................34 八、评估程序实施过程和情况....................................................................45九、评估假设................................................................................................46 十、评估结论................................................................................................48 十一、 特别事项说明................................................................................50 十二、 资产评估报告使用限制说明........................................................54十三、 资产评估报告日............................................................................55附 件.....................................................................................................................56 码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 摘要声明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人未按前述要求使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 三、本资产评估机构及资产评估师坚持独立、客观和公正的原则，遵守法律、行政法规和资产评估准则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 四、评估对象涉及的资产、负债清单及其他相关资料由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。 七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 摘要摘 要 一、本次评估对应的经济行为 根据《天津港（集团）有限公司董事会2026年第六次会议决议》（2026年6月17日）和《天津港股份有限公司十一届六次临时董事会决议》（2026年6月22日），天津港股份有限公司拟通过发行股份方式向天津港（集团）有限公司购买其持有的天津港汇盛码头有限公司100%股权。 二、评估目的 根据《天津港（集团）有限公司董事会2026年第六次会议决议》（2026年6月17日）和《天津港股份有限公司十一届六次临时董事会决议》（2026年6月22日），天津港股份有限公司拟通过发行股份方式向天津港（集团）有限公司购买其持有的天津港汇盛码头有限公司100%股权，为此委托中通诚资产评估有限公司对该经济行为涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值进行评估，为其提供价值参考。 三、评估对象和评估范围 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 评估对象为天津港汇盛码头有限公司的股东全部权益价值。 评估范围为天津港汇盛码头有限公司以2026年6月30日为评估基准日 申报的全部资产及负债。总资产账面值256,043.66万元，总负债账面值为73,309.14万元，所有者权益账面值为182,734.53万元。具体包括流动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债。非流动资产包括固定资产、在建工程、无形资产和递延所得税资产。 四、价值类型 市场价值 五、评估基准日 2026年6月30日 六、评估方法 资产基础法和收益法。选择资产基础法评估结果作为最终评估结论。 七、评估结论及其使用有效期 本项目根据资产基础法的评估结果确定评估结论，即在评估基准日2026码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 摘要年6月30日，天津港汇盛码头有限公司股东全部权益的评估价值为235,889.27万元。（大写金额为人民币贰拾叁亿伍仟捌佰捌拾玖万贰仟柒佰元整）本评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2026年6月30日起， 至2027年6月29日止。 八、对评估结论产生影响的特别事项 (一)重要的利用专家工作及相关报告情况 天津港汇盛码头有限公司评估基准日财务数据已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并于2026年10月13日出具了编号为 XYZH/2026TJAA1B0247的无保留意见审计报告。本次评估是在信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计的基础上进行的。 (二)权属资料不全面或者存在瑕疵的情形 无。 (三)评估程序受到限制的情形 无。 (四)评估资料不完整的情形 无。 (五)评估基准日存在的法律、经济等未决事项 被评估单位未申报评估基准日存在的法律、经济等未决事项，评估人员在评估过程中也未发现评估基准日存在的法律、经济等未决事项。 (六)担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系 被评估单位未申报评估基准日存在的担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项，评估人员在评估过程中也未发现评估基准日存在的担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项。 (七)重大期后事项 1.期后取得权属证书情况 5 天津港汇盛码头有限公司南侧集装箱堆场工程项目地块包括南货场 号土地和南货场6号土地。其中，南货场5号地块土地使用权及地上建筑物已于2026年8月17日取得两证合一证书，不动产权证编号为津（2026）滨海新区塘沽不动产权第0390416号；南货场6号地块土地使用权及地上建筑物码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 摘要已于2026年8月10日取得两证合一证书，不动产权证编号为津（2026）滨海新区塘沽不动产权第0382789号。汇盛码头公司申报面积为证载建筑面积，本次以证载建筑面积评估。 2.期后签订《海域使用权转让协议》情况 截至评估基准日，天津港汇盛码头有限公司使用天津港集团持有的编号为“国海证091200023号”海域使用权证项下的海域，用于汇盛码头公司的码头经营和相关工程。汇盛码头公司使用上述海域的面积和方式，以“国海证091200023号”海域使用权证所载明的登记内容为准。使用期限自2009年4月28日起至2059年04月27日或汇盛码头公司取得上述海域的海域使用权证（以孰早发生为准）止。上述海域的海域使用金，由天津港集团依照法律法规的规定代为收取并转付至天津市规划和自然资源局。除上述代收代缴的海域使用金外，天津港集团不就上述海域的使用向汇盛码头公司收取其他任何费用。预测时已在营业成本考虑每年应支付的海域使用金。 2026年9月30日，天津港（集团）有限公司与天津港汇盛码头有限公司签订《海域使用权转让协议》，汇盛码头公司受让上述海域使用权，转让价款以第三方评估报告为依据，价款、支付、税费等事宜由双方另行签署价款协议约定。截至评估报告日，涉及转让价款的协议尚未签订。本次评估未考虑该事项对评估值的影响。 (八)本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形 1. 减载靠泊资质续期事项 天津港汇盛码头有限公司当前持有的码头减载靠泊核定资质，将于2027年2月正式到期。该资质是码头在原设计靠泊等级基础上，依规上浮接靠更大吨位船舶的法定许可，也是支撑码头核心作业能力的关键经营要件。若到期前未完成续期并取得新的核定批复，码头将失去超原设计等级船舶的合法接靠权限，原有适配大型船舶的作业流程将无法合规执行，直接导致部分长期合作的大客户转向周边具备对应资质的码头，预计码头年吞吐量将出现明显下滑，同时将对年度营收、客户稳定性、区域市场份额造成连锁负面影响。 天津港汇盛码头有限公司已依据《沿海码头靠泊能力管理规定》及天津属地港航管理部门的办理要求，遵循“先检测论证、后核定批复”的法定流码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 摘要程，着手办理减载靠泊资质续期工作。核心环节依次为：码头结构专项检测、靠泊能力论证报告编制、专家评审、多部门联合复核、最终取得官方核定批复。 截至当前，已完成论证前必需的码头水工结构安全性检测、系泊设施性能核验、港池航道水深扫测等全部前置检测工作，检测结果显示码头各项指标均满足续期的法定安全要求，为后续论证报告编制打下了扎实基础。 基于已完成的检测数据，被评估单位预判后续论证报告编制、专家评审及部门复核环节均可顺利通过，因此未来年度的生产经营预测，统一按“续期论证通过、新资质顺利取得”的前提预测。该预测口径下，码头可继续保持现有合规的大型船舶接靠能力，稳定维系现有吞吐量规模与客户合作体系，保障码头经营业绩的连续性与稳定性。 2.超长期特别国债资金事项 长期应付款为天津东疆综合保税区经济改革和运行局、天津市交通运输委员会拨付的超长期特别国债资金，为设备更新改造项目的资金补贴和西南堆场建设项目国债资金，资金已专项用于项目建设，对应资产现已验收完成并投入使用。天津港（集团）有限公司已出具承诺书，若根据国家政策或地方政府机构要求等，汇盛码头公司需要偿还该等超长期国债本金及支付相应利息的，天津港集团将为汇盛码头公司承担该等超长期国债本金偿还及利息支付责任。本次评估考虑该事项对企业的纳税影响，按照应负担的企业所得税金额保留。 ( ) 九其他需要说明的事项 1.天津港汇盛码头有限公司账面未记录的无形资产为其他无形资产商标权1项、专利权31项、软件著作权9项、域名1项。账面发生均已费用化，故无账面值。本次评估作为表外资产申报，已纳入评估范围。 2.天津港汇盛码头有限公司申报的实用新型专利-一种伸缩腿拼焊平台装置（专利号ZL202222366363.X）、实用新型专利-一种伸缩臂履带码垛机（专ZL202223039523.6 - 利号 ）、发明专利一种伸缩臂履带码垛机（专利号 ZL202211429122.3）存在共同享有情况，证载权利人为天津港汇盛码头有限公司、哈尔滨工程机械制造有限责任公司。考虑到汇盛码头公司作为专利共有权人未实际投入研发支出，本次评估为零。 码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 摘要3.房屋建筑物明细21-工具队侯工室建筑面积92.32㎡，为彩钢板临建，不能办理证书，申报面积为企业自行测量面积。本次以申报面积评估。 4.无形资产-其他软件明细2-费收信息管理系统软件、明细6-对外服务系统软件、明细7-营改增软件、明细9-单船绩效统计分析系统，由于软件更新迭代等原因，已不再使用，本次评估为零。 5.截至评估基准日，在建工程-多用途泊位工程项目仅取得项目备案表、可行性研究报告、内部决策文件及政府同意建设函，岸线使用批复文件于期后2026年7月23日才正式取得。项目尚未进入实质性建设阶段，账面核算内容仅为项目前期发生的技术咨询费、全过程项目管理咨询服务费等前期费用。结合资产评估准则相关规定与项目实际开发状态，本次未将在建工程相关的未来新增产能、后续建设支出、远期运营收益等纳入未来收益预测，只在收益法中将在建工程作为非经营性资产加回。 6.本次评估中涉及资金成本的计算按2026年6月22日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）计算，未考虑评估基准日全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）及评估报告日全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）变化对评估价值影响。 7.本评估报告中对于各类税费的计算仅服务于本次评估目的下的评估结论，并非对企业日后实际税负的测算，提请报告使用人注意。 8.机器设备中共有59项设备已达到经济寿命年限均已停用并列入2026年资产处置计划，截至报告出具日尚未完成处置。 9. 采用资产基础法、收益法，未涉及流动性因素，故未考虑流动性折扣。 10.对被评估资产和被评估单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在委托时或评估工作操作过程中未作特殊书面说明而评估人员根据专业经验一般不能获知及在本公司已实施的评估过程中不能获悉的情况下，对本次评估结果的影响，本公司及评估人员不承担相关责任。 以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。 码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 正文天津港股份有限公司拟通过发行股份的方式向天津港（集团） 有限公司购买其持有的天津港汇盛码头有限公司100%股权所 涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目 资产评估报告 中通评报字〔2026〕132086号 天津港（集团）有限公司和天津港股份有限公司： 中通诚资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对天津港股份有限公司拟通过发行股份的方式向天津港（集团）有限公司购买其持有的天津港汇盛码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益在2026年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。 一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 ( ) 一委托人概况 本项目委托人为天津港（集团）有限公司和天津港股份有限公司。 委托人一：天津港（集团）有限公司（以下简称天津港集团） 9112011800012701XA 统一信用代码： 注册住所：天津市滨海新区塘沽津港路99号 法定代表人：褚斌 69,7093.596659 注册资本： 万人民币 企业性质：有限责任公司（国有独资） 成立日期：1996-07-26 经营业务范围：以自有资金对港口业投资；港区土地开发；装卸搬运；仓储（危险品除外）；货物中转联运、分拨；港口理货；客货运输服务；驳运；船舶引领及相关服务；港口设施、设备及港口机械的租赁、维修；商品包装加工；工属具制造；物资供销；以下限分支机构经营：船、货代理及船舶供油、供水；房屋租赁；航道和港池疏浚。（依法须经批准的项目，经相码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 正文关部门批准后方可开展经营活动） 委托人二：天津港股份有限公司（以下简称天津港股份） 英文名称：TianjinPortHoldingsCo.,Ltd. A股代码：600717 A股简称：天津港 统一信用代码：911200001030643818 注册地址：天津自贸试验区（天津港保税区）通达广场1号A区 法定代表人：刘庆顺 注册资本：289,400.1038万人民币 企业性质：股份有限公司（外商投资、上市） 成立日期：1982-09-29 经营业务范围：许可项目：港口经营；道路货物运输（不含危险货物）(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。一般项目：普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；道路货物运输站经营；港口货物装卸搬运活动；装卸搬运；国内货物运输代理；国内集装箱货物运输代理；国际货物运输代理；劳务服务（不含劳务派遣）；船舶港口服务一般事项；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；非居住房地产租赁；信息系统集成服务；信息技术咨询服务；信息系统运行维护服务；软件开发；软件销售；计算机软硬件及辅助设备批发；计算机软硬件及辅助设备零售（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得投资《外商投资准入负面清单》中禁止外商投资的领域） (二)被评估单位概况 1. 基本情况 名称：天津港汇盛码头有限公司（以下简称汇盛码头公司） 统一信用代码：91120116697424881F 1888 注册地址：天津自贸试验区（东疆保税港区）海铁大道 号 法定代表人：霍胜春 注册资本：20,6225万人民币 企业性质：有限责任公司（法人独资） 码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 正文码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 正文
转股后公司股权结构如下：
本次增资额已经立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并于2014年8月26日出具了立信中联验字（2014）C-0016号验资报告。增资后公司股权结构如下：
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3.企业简介 天津港汇盛码头有限公司成立于2009年12月7日，是一家有限责任公司，注册资本206,225万人民币，位于天津自贸试验区（东疆保税港区）。公司由天津港（集团）有限公司全资持股，主要从事港口经营、货物装卸、堆存、仓储及物流管理等业务。 公司经营码头为天津港北港池杂货码头，码头位于天津港北港池第二分支港池北岸线东部，共建设4个专业化通用泊位，其中2个泊位竣工验收确定的设计靠泊等级为4万吨级，剩余2个泊位竣工验收确定的设计靠泊等级为10万吨级，码头总岸线长度1075米，设计年通过能力1100万吨。 所有泊位已完成结构检测与能力论证，经省级港口管理部门联合多单位及专家复核：原2个4万吨级泊位满足上浮1个等级要求，可减载靠泊10万吨级2 10 1 15 船舶；原个 万吨级泊位满足上浮个等级全部条件，可减载靠泊 万吨级船舶。最终码头形成2个10万吨级、2个15万吨级泊位的靠泊配置。 公司陆域面积80万平方米（含西、南堆场），外围有大量货场可以作为生产配套，杂、散货一次性堆存能力不低于200万吨。共拥有四座仓库，其中，规格为1.2万平方米的两座，规格为2.1万平方米的两座，可满足特殊贵重货物的堆存。 公司依托天津港核心战略资源及东疆产业聚集优势，形成了以钢材、设备、有色矿等为主体的货类结构，是“三北”地区有色矿石海铁联运的重要码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 正文码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 正文
公司采用职能型架构，由22个部室和5个基层单位组成，分别为党委办公室（组织部）、党委宣传部、纪检监督室、工会办公室（团委）、技术部、研发部、工程信息部、工艺部（环保管理部）、调度室、货运市场部、安全监察部（武装部）、功能拓展部、渔港管理部、计划财务部、招采管理部、行政办公室、合规审计部、人力资源部；流机队、固机队、应急巡控中心、工具队、仓库。 7.人员情况 截至2026年6月30日，企业共有正式员工241人。其中，硕士研究生36人，码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 正文码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 正文
9.主要经营业绩 天津港汇盛码头有限公司2023年12月31日、2024年12月31日、2025年12月31日和评估基准日2026年6月30日资产、负债状况： 金额单位：人民币元
金额单位：人民币元
10.委托人和被评估单位之间的关系 委托人一天津港（集团）有限公司持有委托人二天津港股份有限公司流通A股11,759,900股，持股比例0.41%；委托人二拟通过发行股份方式收购被评估单位天津港汇盛码头有限公司100%股权；委托人一天津港（集团）有限公司持有被评估单位天津港汇盛码头有限公司100%股权，为其控股股东。 (三)其他资产评估报告使用人概况 资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人：无。 本报告仅供资产评估委托合同约定的使用人使用，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。 二、评估目的 根据《天津港（集团）有限公司董事会2026年第六次会议决议》（2026年6月17日）和《天津港股份有限公司十一届六次临时董事会决议》（2026年6月22日），委托人二天津港股份有限公司拟通过发行股份方式向委托人一天津港（集团）有限公司购买其持有的天津港汇盛码头有限公司100%股权，为此委托中通诚资产评估有限公司对该经济行为涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值进行评估，为其提供价值参考。 三、评估对象和评估范围 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 评估对象为天津港汇盛码头有限公司的股东全部权益价值。 评估范围为天津港汇盛码头有限公司以2026年6月30日为评估基准日 申报的全部资产及负债。具体包括流动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债。非流动资产包括固定资产、在建工程、无形资产和递延所得税资产。 256,043.66 73,309.14 总资产账面值 万元，总负债账面值为 万元，所有者权益 账面值为182,734.53万元。 企业申报的表内资产及负债对应的会计报表，已经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并于2026年10月13日出具了编号为 码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 正文码头有限公司100%股权所涉及的天津港汇盛码头有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告 正文 |
