城市更新REITs破局在即 工改工商改保成主赛道

时间：2026年09月25日 09:26:27 中财网

　　CFi.CN讯：数据显示，当前城市更新类公募REITs发行数量极少，核心堵点集中在经营性现金流不足、产权合规成本高、运营培育周期长、资产碎片化及估值不确定性大五大方面。三个已落地案例——华夏金隅智造工场REIT(工改工)、创金合信北京国资REIT(历史街区+商业办公)、汇添富上海租赁住房REIT(商改保)——验证了权属清晰、政策适配、资产组合与稳定现金流是成功发行的关键前提。

　　
　　近期机构研报指出，短期扩容不会全面铺开，而是聚焦高适配资产。研报认为，“工改工/工改研”产业园区更新因权属集中、租金现金流稳定，最易率先放量；“商改保”和产城融合型居住配套更新受益于保障性租赁住房政策支持，出租率稳、底层资产风险低；商业办公与历史街区更新则随商业不动产REITs试点深化逐步打开空间。

　　
　　研报指出，破局关键在于从“项目导向”转向“资产导向”，通过Pre-REITs孵化、运营前置、组合发行和平台化归集，提升资产成熟效率。随着上海、广州等地出台工业用地续期细则，部分短年限资产的估值障碍正被实质性缓解。