[HK]万科海外(01036):二零二六年中期报告
公司資料 董事會 核數師 畢馬威會計師事務所 執行董事 （根據會計及財務匯報局條例註冊之公眾利益實體核數師） 孫嘉（主席） 葉凱雯（首席執行官，並為孫嘉先生的替任董事） 丁長峰 本公司之法律顧問 禮德齊伯禮律師行有限責任合夥（香法例） Maples and Calder (Hong Kong) LLP 非執行董事 （開曼群島法例） 韓慧華 主要往來銀行 獨立非執行董事 中國銀行（香）有限公司 程驍遠 蔡奮威 張安志 註冊辦事處 P.O. Box 309, Ugland House Grand Cayman KY1–1104 審核委員會 Cayman Islands 蔡奮威（主席） 程驍遠 張安志 主要?業地點 香 中環 薪酬委員會 花園道1號 張安志（主席） 中銀大廈43樓A室 葉凱雯 蔡奮威 投資關係聯絡 電話： (852) 2309 8888 提名委員會 圖文傳真： (852) 2328 8097 程驍遠（主席） 電郵： vkoverseas.ir@vanke.com 葉凱雯 張安志 網址 http://www.vankeoverseas.com 公司秘書 賴愛慧 香股份登記及過戶處 香中央證券登記有限公司 香 灣仔 皇后大道東183號 合和中心17字樓1712–1716號舖 管理層論述及分析 業務回顧 於截至二零二六年六月三十日止六個月（「期間」）內，根據萬科海外投資控股有限公司（「本公司」）及其附屬公司（本公司 連同其附屬公司統稱「本集團」）與萬科置業（香）有限公司（「萬科香」）及其若干附屬公司（括萬科企業股份有限公司 （「萬科」）的其他附屬公司）（「萬科香訂約各方」）於二零二五年訂立的管理服務框架協議，本集團繼續向萬科香訂約各 方提供資產管理服務（「管理服務」）。有關管理服務的詳情，請參閱本公司日期為二零二五年十月二十八日的公告及日期 為二零二五年十二月一日的通函。 於期間內，本集團繼續持有位於香之多項物業之股權（統稱「投資」）。此等投資概述如下：地址╱項目 實際權益 分部 種類 狀況 香新界葵涌和宜合道63號及打磚坪街70號 100% 物業投資 工業 租賃穩定麗晶中心之若干單位及泊車位（「麗晶中心」） 香春秧街62、64、66及68號（「星寓」） 100% 服務式住宅及酒 服務式住宅及酒 ?運穩定店 店 香深水?醫局街221–233號（「連方I」） 100% 物業發展 住宅 已竣工位於香新界沙田顯和里之沙田市地段 50% 物業發展 住宅 發展中 第643號（「UNI Residence」） 管理層論述及分析（續） 業務回顧（續） 於期間內，本集團之收入主要來自：(i)出租麗晶中心單位及泊車位；(ii)?運星寓的服務式住宅及酒店房間；(iii)銷售連 方I的住宅單位；及(iv)提供管理服務。期間收入約為幣294,800,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：幣 370,100,000元），較二零二五年同期減少約20%。本集團收入減少乃主要由於：(i)期內連方I已出售並向買家移交的單位 減少；及(ii)管理服務產生的收入減少，此乃由於萬科香訂約各方減少於香、英國（「英國」）及美國（「美國」）相關項目 的投資資本。 二零二六年六月三十日，本集團於麗晶中心之投資公允價值約為幣1,874,100,000元（二零二五年十二月三十一日： 幣1,874,100,000元）。因此，期間內並無錄得公允價值收益或虧損。本集團投資物業之估值方法並無變動。 資產管理 本集團為萬科香訂約各方於香、英國及美國之項目向萬科香訂約各方提供管理服務。作為回報，本集團收取(i)就 萬科香訂約各方於英國及美國相關項目投資資本總額每年按1.25%計算；及(ii)就萬科香訂約各方於香相關項目 投資資本總額每年按1.8%計算之管理服務費。於期間內，本集團提供管理服務之收入約為幣77,500,000元（截至二零 二五年六月三十日止六個月：幣85,400,000元），較二零二五年同期下降約9%。有關減少乃由於萬科香訂約各方於 香、英國及美國相關項目於期間內的投資資本總額減少。 於期間內，提供管理服務之分部盈利約幣23,100,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：幣18,400,000元）， 增加約26%。有關增加主要由於(i)管理服務產生的收入減少，此乃由於萬科香訂約各方減少於香、英國及美國相關 項目的投資資本；但被(ii)資產管理團隊的直接?運開支減少抵銷。 物業投資 於期間內，本集團之投資物業括位於香新界葵涌和宜合道63號及打磚坪街70號之麗晶中心若干部分。於二零二六年 六月三十日，本集團擁有總建築面積約623,000平方呎（二零二五年十二月三十一日：623,000平方呎），相當於麗晶中心 總建築面積60%（二零二五年十二月三十一日：60%）。 於期間內，本集團已重續麗晶中心化租約，續租租金稍微下跌。於二零二六年六月三十日，麗晶中心之出租率增至91% （二零二五年六月三十日：89%），而於二零二六年六月三十日之平均租金為每平方呎幣8.3元（二零二五年六月三十 日：每平方呎幣9.1元）。除每月租金外，租戶須負責向業主繳交物業管理費，其收入亦入賬列作本集團收入一部分。 期間內出租單位及泊車位所得收入總額約為幣43,300,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：幣45,200,000 元）。 未計及本集團投資物業公允價值變動前之期內分部盈利約為幣28,400,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月： 幣32,200,000元），降幅約為12%。有關降幅主要由於：(i)平均租金下跌；及(ii)麗晶中心的直接?運開支上升。 管理層論述及分析（續） 業務回顧（續） 物業發展 本集團之物業發展項目括(i)發展西鐵荃灣西站六區物業發展項目（「TW6項目」，又稱「柏傲灣」）之投資；(ii)發展連方I； 及(iii)發展UNI Residence之投資。 本集團其中一項物業發展項目是於本集團持有20%股權之聯?公司Ultimate Vantage Limited（「Ultimate Vantage」）之投 資。Ultimate Vantage乃於二零一三年一月專為發展TW6項目而成立之公司。截至本報告日期，全部單位已售出，所得款 項總額約為幣101億元。柏傲灣所有已售出單位亦已交付予買家。 本集團持有20%股權之聯?公司金隆有限公司（「金隆」）由本集團與Ultimate Vantage之合?夥伴（「TW6夥伴」）於二零 一六年十一月成立，以按市場條款向TW6項目買家提供第一及第二按揭融資。金隆業務之資金由本集團與TW6夥伴按 個別基準及各自於金隆之股權比例，以計息股東貸款之形式提供。 本集團於Ultimate Vantage及金隆（統稱「TW6聯?公司」）之投資總額括本集團應佔TW6聯?公司之資產淨值及應收金 隆款項，於二零二六年六月三十日約為幣16,600,000元（二零二五年十二月三十一日：幣21,000,000元）。期間內 本集團之投資總額減少主要由於收回部分應收金隆款項約幣4,400,000元（來自柏傲灣買家向金隆償還按揭）。 本集團持有連方I之全部權益，連方I為重建項目，旨在將該地塊重建為住宅物業。本集團根據發展計劃於截至二零二四年 十二月三十一日止年度完成發展項目。於二零二六年六月三十日，連方I合共158個單位中，已售出137個，所得款項總額 約為幣926,100,000元，而135個售出單位已交付買家。 本集團亦擁有UNI Residence之50%實際權益。UNI Residence現正重新發展為住宅物業，並於期間內按照發展計劃進行發 展。於二零二六年六月三十日，UNI Residence 240個單位中的170個單位已預售，所得款項總額約為幣921,100,000 元。 於期間內，分部虧損約為幣16,900,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：幣86,400,000元），分部虧損減少 約80%。分部虧損減少主要由於：(i)於期間內向買家移交的單位售價較高，導致連方I產生淨虧損減少；(ii)本集團應佔 657–667 Mission Street Venture LLC （本集團持有45%股權之聯?公司，連同其附屬公司統稱「Mission Street集團」）的投 資並無錄得損失，原因是Mission Street集團已於二零二五年出售美國加州三藩市657及663–67 Mission Street的物業；及 (iii)應佔UNI Residence之虧損減少是由於截至二零二五年六月三十日止六個月該項目撇減至可變現淨值，但有關情況於期 間內並無發生。 管理層論述及分析（續） 業務回顧（續） 服務式住宅及酒店 於期間內，本集團的服務式住宅及酒店括星寓。本集團擁有星寓之全部權益。 於期間內，星寓的平均出租率約為89%（截至二零二五年六月三十日止六個月：84%），平均房租為幣912元（截至二 零二五年六月三十日止六個月：幣931元）。於期間內，星寓產生的收入約為幣24,400,000元（截至二零二五年六月 三十日止六個月：幣23,200,000元）。星寓產生的收入增加，主要是由於期間內平均出租率增加所致。 於期間內，分部盈利約為幣2,700,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：幣2,500,000元），上升約8%。上升 主要由於期間內星寓產生的收入增加。 總辦事處及企業開支 於期間內總辦事處及企業開支（扣除未分配收入）約為幣5,300,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：幣 4,000,000元）。有關增加主要由於總辦事處員工人數增加，引致員工成本增加。 融資收入 於期間內，融資收入約為幣5,600,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：幣5,800,000元），括期間內銀行 存款及銀行結餘之利息收入約幣5,300,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：幣5,400,000元）及應收金隆 股東貸款利息收入約幣300,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：幣400,000元）。銀行存款及銀行結餘之利 息收入，以及應收金隆股東貸款利息收入於期間內維持相對穩定。 報告期後事項 於期間末後概無發生已對或可能對本集團之?運、業績或事務狀況造成重大影之事項。 財務回顧 流動資金、財務資源、負債比率及資本架構 於二零二六年六月三十日，本公司股東應佔權益約為幣4,060,200,000元（二零二五年十二月三十一日：幣4,105,600,000元）。該減少主要由於(i)本公司股東應佔期間內權益約幣32,500,000元；及(ii)宣派二零二五年末期股息 約幣77,900,000元。 於二零二六年六月三十日，本集團並無計息貸款及銀行融資（二零二五年十二月三十一日：無）。於二零二六年六月三十 日，本集團的租賃負債約為幣12,300,000元（二零二五年十二月三十一日：幣18,200,000元），以幣計值，並按固 定利率基準安排。 管理層論述及分析（續） 財務回顧（續） 流動資金、財務資源、負債比率及資本架構（續） 於二零二六年六月三十日，本公司債務對權益比率（按本集團計息銀行及其他借貸除以權益總額計算）為0.3%（二零二五 年十二月三十一日：0.4%）。債務淨額（即計息銀行及其他借貸扣除銀行結餘及現金）除以權益總額之比率為零（二零二五 年十二月三十一日：零）。 於二零二六年六月三十日，本集團銀行結餘及現金約為幣860,100,000元（二零二五年十二月三十一日：幣686,400,000元）。麗晶中心及星寓目前均無產權負擔，於有需要時可舉債用於籌集資金及為本集團帶來額外現金資源。 基於以上原因，預期本集團應具備充足?運資金應付目前所需。 匯率波動之風險 由於本集團在香、美國及英國經?業務，其所有資產及負債均以幣、美元及英鎊計值。本集團將監察外匯風險，並 不時採取適當措施以盡量降低本集團之外匯風險。 資本承擔 於二零二六年六月三十日，本集團並無資本承擔（二零二五年十二月三十一日：無）。 或然負債及財務擔保 於二零二五年十二月三十一日，由本公司間接持有50%之一間從事物業開發業務之合?公司已獲授定期貸款融資幣 744,600,000元，當中幣264,400,000元已被動用，而本公司已根據相關合?協議，就提取之資金向銀行作出最高50% 之擔保。於期間內，銀行融資已於悉數償還未償還銀行貸款後取消。因此，本公司不再就此擔保承擔責任，而於二零 二六年六月三十日，擔保不再為本集團的或然負債。於二零二六年六月三十日，本集團並無或然負債。 資產抵押 於二零二六年六月三十日，本集團資產並無抵押（二零二五年十二月三十一日：無）。 於附屬公司及聯?公司之重大投資、重大收購及出售事項 於期間內，本集團並無持有任何重大投資，亦無任何於附屬公司及聯?公司之重大收購或出售事項。 於二零二六年六月三十日，本集團並無重大投資或資本資產的具體計劃。 僱員及薪酬政策 於二零二六年六月三十日，本集團有69名僱員（二零二五年六月三十日：84名）。於期間內，員工成本（括本公司董事 （「董事」）酬金）約為幣46,700,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：幣53,700,000元）。員工成本減少，主要 是由於員工人數減少。 執行董事因應本集團業務需要，定期檢討本集團之人員配備是否充足。倘本集團招聘員工，彼等的薪酬及福利待遇將按 照市場條款並根據個別職責及表現釐定。所有合資格之香僱員均參加定額供款的強制性公積金計劃。本集團亦酌情給 予其他僱傭福利。於二零二六年六月三十日，本集團並無股份計劃。 管理層論述及分析（續） 股息 董事不建議就期間派付任何中期股息（截至二零二五年六月三十日止六個月：無）。 展望 在價格錄得雙位數升幅以及交易量大增下，香物業市場於上半年展現強勢，並預期於二零二六年下半年進入更為謹慎 的階段。儘管基本上升趨勢維持不變，但股市波動、利率不明朗及跨境資本控制收緊等不利因素可能拖慢增長步伐。展 望未來，本集團對香整體物業市場仍抱審慎樂觀態度。 本集團將繼續保持財務狀況健康，並著重保持資本紀律以應付市況。與此同時，為推進業務拓展及集團發展，本集團將 對良好的投資機遇持開放態度，致力為本公司全體股東創造價值。 本集團預期於二零二六年下半年位於香之投資物業麗晶中心維持出租率及平均租金。服務式住宅及酒店星寓預期於二 零二六年下半年保持出租率及平均房租。住宅項目連方I方面，隨著於二零二六年下半年交付已出售單位予買家，預期此 項目的銷售會繼續為本集團的收入作出貢獻。此外，本集團的資產管理業務預期於二零二六年下半年繼續貢獻穩定收入 及盈利。 中期財務資料審閱報告 致萬科海外投資控股有限公司董事會之審閱報告 （於開曼群島註冊成立之有限公司） 引言 我們已審閱列載於第9至24頁萬科海外投資控股有限公司及其附屬公司（「貴集團」）之中期財務資料，此中期財務資料 括於二零二六年六月三十日之綜合財務狀況表與截至該日止六個月期間之相關綜合損益表、綜合損益及其他全面收益 表、綜合權益變動表及簡明綜合現金流量表以及說明附註。《香聯合交易所有限公司證券上市規則》規定，編製中期財 務資料必須符合當中有關條文以及遵照國際會計準則理事會頒佈之《國際會計準則》第34號（「國際會計準則第34號」）「中 期財務報告」或香會計師公會頒佈之《香會計準則》第34號（「香會計準則第34號」）「中期財務報告」之規定（視乎發行 人根據《國際財務報告準則會計準則》還是根據《香財務報告準則會計準則》編製年度財務報表而定）。由於 貴集團根據 國際財務報告準則會計準則及香財務報告準則會計準則編製年度財務報表，董事須負責按照國際會計準則第34號及香 會計準則第34號編製及列報中期財務資料。 我們之責任是根據我們之審閱對中期財務資料作出結論，並按照我們雙方所協定應聘條款，僅向全體董事會報告。除此 以外，我們之報告不可用作其他用途。我們概不就本報告之內容，對任何其他人士負責或承擔法律責任。 審閱範圍 我們已根據香會計師公會頒佈之《香審閱工作準則》第2410號「實體之獨立核數師對中期財務資料的審閱」進行審閱。 中期財務資料審閱工作括主要向負責財務會計事項之人員作出詢問，並採取分析及其他審閱程序。由於審閱範圍遠較 按照《香審計準則》進行審核之範圍為小，所以不能保證我們會注意到在審核中可能會被發現之所有重大事項。因此， 我們不會發表任何審核意見。 結論 根據我們之審閱工作，我們並沒有注意到任何事項，使我們相信於二零二六年六月三十日之中期財務資料並無在所有重 大方面按照國際會計準則第34號及香會計準則第34號之規定編製。 畢馬威會計師事務所 執業會計師 香中環 遮打道10號 太子大廈8樓 二零二六年八月二十八日 綜合損益表 截至二零二六年六月三十日止六個月—未經審核 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 附註 幣千元 幣千元 收入 3 294,798 370,062 銷售及服務成本 (230,475) (261,094) 毛利 64,323 108,968 其他收入 4 3,662 4,649 行政及其他經?開支 (35,288) (93,252) 投資物業公允價值減少 9 – (59,200) 經?盈利╱（虧損） 32,697 (38,835) 融資收入 5(a) 5,562 5,843 融資成本 5(b) (269) (468) 應佔聯?公司業績 19 (47,669) 應佔合?公司業績 (750) (9,926) 除稅前盈利╱（虧損） 5 37,259 (91,055) 所得稅開支 6 (4,691) (9,855) 期內盈利╱（虧損） 32,568 (100,910) 以下人士應佔： 本公司股東 32,568 (100,910) 非控股權益 – – 期內盈利╱（虧損） 32,568 (100,910) 幣 幣 每股盈利╱（虧損）－基本及攤薄 7 0.08 (0.26) 載於第15至24頁之附註為本中期財務資料之一部分。本公司股東已獲派及應獲派之股息詳情載於附註8。 綜合損益及其他全面收益表 截至二零二六年六月三十日止六個月—未經審核 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 幣千元 幣千元 期內盈利╱（虧損） 32,568 (100,910) 期內其他全面收益： 其後可能重新分類至損益之項目： 換算海外附屬公司財務報表之匯兌差額 4 (160) 期內全面收益總額 32,572 (101,070) 以下人士應佔： 本公司股東 32,572 (101,070) 非控股權益 – – 期內全面收益總額 32,572 (101,070) 載於第15至24頁之附註為本中期財務資料之一部分。 綜合財務狀況表 於二零二六年六月三十日 於 於 二零二六年 二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 附註 幣千元 幣千元 （未經審核） （經審核） 非流動資產 投資物業 9 1,874,100 1,874,100 物業、機器及設備 905,967 920,836 於聯?公司之權益 16,121 20,332 於合?公司之權益 351,642 342,392 遞延稅項資產 24,023 24,023 3,171,853 3,181,683 流動資產 存貨 10 249,067 391,768 應收賬款及其他應收款項 11 29,363 48,614 可收回稅項 2,512 2,568 銀行結餘及現金 860,137 686,410 1,141,079 1,129,360 流動負債 應付賬款及其他應付款項 12 (173,351) (115,834) 合約負債 (503) (3,122) 租賃負債 (8,690) (11,432) 應付稅項 (15,969) (19,391) (198,513) (149,779) 流動資產淨值 942,566 979,581 總資產減流動負債 4,114,419 4,161,264 非流動負債 租賃負債 (3,660) (6,768) 遞延稅項負債 (50,531) (48,934) (54,191) (55,702) 綜合財務狀況表（續） 於二零二六年六月三十日 於 於 二零二六年 二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 幣千元 幣千元 （未經審核） （經審核） 資本及儲備 股本 3,895 3,895 儲備 4,056,334 4,101,668 本公司股東應佔總權益 4,060,229 4,105,563 非控股權益 (1) (1) 總權益 4,060,228 4,105,562 載於第15至24頁之附註為本中期財務資料之一部分。 綜合權益變動表 截至二零二六年六月三十日止六個月─未經審核 本公司股東應佔 非控股 股本 股份溢價 匯兌儲備 保留盈利 總計 權益 總權益 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 於二零二六年一月一日 3,895 1,030,877 4,196 3,066,595 4,105,563 (1) 4,105,562截至二零二六年六月三十日止 六個月之權益變動： 期內盈利 – – – 32,568 32,568 – 32,568 其他全面收益 –– 4– 4– 4 全面收益總額 – – 4 32,568 32,572 – 32,572 已批准之上年度末期股息（附註8(b)） – – – (77,906) (77,906) – (77,906) 於二零二六年六月三十日 3,895 1,030,877 4,200 3,021,257 4,060,229 (1) 4,060,228 於二零二五年一月一日 3,895 1,030,877 4,167 3,182,360 4,221,299 (1) 4,221,298截至二零二五年六月三十日止 六個月之權益變動： 期內虧損 – – – (100,910) (100,910) – (100,910) 其他全面收益 – – (160) – (160) – (160) 全面收益總額 – – (160) (100,910) (101,070) – (101,070) 已批准之上年度末期股息（附註8(b)） – – – (23,372) (23,372) – (23,372) 於二零二五年六月三十日 3,895 1,030,877 4,007 3,058,078 4,096,857 (1) 4,096,856 載於第15至24頁之附註為本中期財務資料之一部分。 簡明綜合現金流量表 截至二零二六年六月三十日止六個月─未經審核 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 幣千元 幣千元 經?活動 經?所得之現金淨額 188,398 166,419 已付香利得稅 (1,702) (2,344) 退還香利得稅 1,345 1,666 已付海外稅項 (6,102) (4,267) 經?活動所得之現金淨額 181,939 161,474 投資活動 添置物業、機器及設備之付款 (2,018) – 已收銀行利息 5,321 5,475 已收一間聯?公司之利息 241 368 一間聯?公司償還款項 4,359 5,831 來自一間聯?公司之墊款 – 600 對合?公司之墊款 (10,000) (37,752) 投資活動所耗之現金淨額 (2,097) (25,478) 融資活動 已付租賃租金之資本部分 (5,850) (5,003) 已付租賃租金之利息部分 (269) (468) 融資活動所耗之現金淨額 (6,119) (5,471) 現金及等值現金增加淨額 173,723 130,525 期初現金及等值現金 686,410 457,222 外幣匯率變動之影 4 (236) 期末現金及等值現金 860,137 587,511 於六月三十日現金及等值現金結餘之分析 銀行結餘及現金 860,137 587,511 載於第15至24頁之附註為本中期財務資料之一部分。 未經審核中期財務資料附註 1 一般資料 萬科海外投資控股有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）為根據開曼群島法律註冊成立之有限責任 公司，其股份於香聯合交易所有限公司（「香聯交所」）上市。本公司之註冊辦事處位於P.O. Box 309, Ugland House, Grand Cayman KY1-1104, Cayman Islands，而本公司之香主要辦事處地址為香中環花園道1號中銀大廈 43樓A室。本集團主要從事資產管理、物業發展、物業投資業務及服務式住宅及酒店?運。 董事會認為，Wkland Investments Company Limited及萬科企業股份有限公司分別為本公司直屬控股公司及最終控 股公司。Wkland Investments Company Limited為於英屬處女群島註冊成立之有限公司，而萬科企業股份有限公司 為於中華人民共和國註冊成立之股份有限公司，其H股及A股分別於香聯交所及深圳證券交易所上市。 2 編製基準 未經審核綜合中期財務資料（「中期財務資料」）乃按照國際會計準則理事會（「國際會計準則理事會」）頒佈之國際會計 準則（「國際會計準則」）第34號中期財務報告及香會計師公會（「香會計師公會」）頒佈之香會計準則（「香會 計準則」）第34號中期財務報告而編製。中期財務資料亦遵守香聯交所證券上市規則（「上市規則」）之適用披露規 定。 除預期反映在二零二六年之年度財務報表之會計政策變動外，中期財務資料乃根據與二零二五年之年度財務報表中 所採用相同會計政策編製。會計準則規定之會計政策任何變動詳情於下文載列。 國際會計準則理事會已頒佈若干於本集團本會計期間首次生效之國際財務報告準則會計準則之修訂。香會計師公 會隨後亦因該等準則變動而頒佈等同的經修訂香財務報告準則會計準則，並與國際會計準則理事會所頒佈具有 相同生效日期，且該等內容在所有重大方面與國際會計準則理事會所頒佈一致。 概無此等變動對本集團於中期財務資料已編製或呈列的當前或先前期間業績及財務狀況造成重大影。本集團並無 採用於本會計期間仍未生效的任何新準則或詮釋。 編製符合國際會計準則第34號及香會計準則第34號規定之中期財務資料時，需要管理層作出判斷、估計及假設，該等判斷、估計及假設會影政策之應用以及按本年度迄今為止之基準呈報之資產與負債、收入及開支之金額。實際結果可能與該等估計有異。 中期財務資料括簡明綜合財務報表及節選說明附註。該等附註括對了解本集團自二零二五年之年度財務報表以 來的財務狀況及業績變動而言屬重大之事件及交易作出的說明。簡明綜合中期財務報表及其附註並不括根據國際 財務報告準則會計準則或香財務報告準則會計準則編製之完整財務報表的所有所需資料。 中期財務資料乃未經審核，惟本公司之獨立核數師畢馬威會計師事務所已根據香會計師公會頒佈之香審閱工作 準則第2410號實體之獨立核數師對中期財務資料之審閱進行審閱。畢馬威會計師事務所致董事會之獨立審閱報告載於中期財務資料第8頁。此外，本公司之審核委員會（「審核委員會」）已審閱本中期財務資料。 未經審核中期財務資料附註（續） 3 收入及分部資料 (a) 期內確認之收入如下： 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 幣千元 幣千元 隨時間確認之國際財務報告準則╱香財務報告準則第15號範圍內之客戶合約收入 物業管理費收入 7,615 8,147 資產管理費收入 77,462 85,362 來自服務式住宅及酒店的收入 24,374 23,248 按時間點確認之國際財務報告準則╱香財務報告準則 第15號範圍內之客戶合約收入 銷售物業 149,684 216,299 其他來源之收入 投資物業之租金收入 35,663 37,006 294,798 370,062 (b) 分部報告 本集團首席?運決策人主要基於分部盈利評估?運分部表現。分部盈利指分部賺取之盈利，主要撇除總辦事處及企業開支（扣除未分配收入）、融資收入及所得稅。 本集團按與提供予本集團首席?運決策人以供其分配資源及評估表現之內部呈報資料一致之方式呈列下列四個分部： 物業投資： 出租本集團之投資物業以賺取租金及管理費收入，並長遠從物業升值中獲益 物業發展： 銷售物業、從本集團角度而言應佔主要業務為物業發展及融資之聯?公司及合?公司之業績及應收一間聯?公司之利息收入 資產管理： 提供資產管理服務之資產管理費收入 服務式住宅及酒店： ?運服務式住宅及酒店收入 佔本集團收入10%或以上之來自客戶收入載列如下： 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 幣千元 幣千元 資產管理分部－由最終控股公司控制之實體 77,462 85,362 未經審核中期財務資料附註（續） 3 收入及分部資料（續） (b) 分部報告（續） 分部業績如下： 截至二零二六年六月三十日止六個月 服務式住宅 物業投資 物業發展 資產管理 及酒店 總計 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 收入 43,278 149,684 77,462 24,374 294,798 分部業績 28,363 (16,868) 23,061 2,660 37,216 總辦事處及企業開支 （扣除未分配收入） (5,278) 融資收入－銀行利息收入 5,321 除稅前盈利 37,259 所得稅開支 (4,691) 期內盈利 32,568 截至二零二五年六月三十日止六個月 服務式住宅 物業投資 物業發展 資產管理 及酒店 總計 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 幣千元 收入 45,153 216,299 85,362 23,248 370,062 投資物業公允價值變動前之分部業績 32,241 (86,434) 18,380 2,498 (33,315)投資物業公允價值減少 (59,200) – – – (59,200) 分部業績 (26,959) (86,434) 18,380 2,498 (92,515) 總辦事處及企業開支 （扣除未分配收入） (4,015) 融資收入－銀行利息收入 5,475 除稅前虧損 (91,055) 所得稅開支 (9,855) 期內虧損 (100,910) 未經審核中期財務資料附註（續） 4 其他收入 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 幣千元 幣千元 沒收客戶之按金 1,087 3,251 來自關聯方之其他管理費 1,932 1,178 其他 643 220 3,662 4,649 5 除稅前盈利╱（虧損） 除稅前盈利╱（虧損）乃經扣除╱（計入）以下各項後得出： 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 幣千元 幣千元 (a) 融資收入 銀行存款及銀行結餘之利息收入 (5,321) (5,475) 應收一間聯?公司款項之利息收入 (241) (368) (5,562) (5,843) (b) 融資成本 租賃負債之利息開支 269 468 (c) 其他 折舊 －自有物業、機器及設備 11,657 11,965 －其他租賃作自用物業 5,222 5,200 向界定供款計劃供款 2,487 3,110 薪金、工資及其他福利（括董事酬金） 44,210 50,556 匯兌虧損╱（收益）淨額 283 (551) 投資物業租金及相關收入經扣除幣14,022,000元 （截至二零二五年六月三十日止六個月： 幣12,343,000元）之直接開支 (29,256) (32,810) 未經審核中期財務資料附註（續） 6 所得稅 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 幣千元 幣千元 即期稅項－香利得稅 期內撥備 3,788 4,424 過往年度（超額撥備）╱撥備不足 (1,336) 2,402 2,452 6,826 即期稅項－海外 期內撥備 – 9,756 過往年度撥備不足╱（超額撥備） 642 (3,656) 642 6,100 遞延稅項 產生及撥回暫時差異 1,597 (3,071) 4,691 9,855 香利得稅乃按期內估計應課稅盈利之16.5%（截至二零二五年六月三十日止六個月：16.5%）作出撥備。 海外稅項乃按本集團須課稅之司法權區適用之稅率計算。 應佔聯?公司所得稅開支幣3,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：所得稅抵免幣10,000元）計入期間 內應佔聯?公司業績。 7 每股盈利╱（虧損） 每股基本盈利乃按本公司股東應佔盈利幣32,568,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：每股虧損乃按本 公司股東應佔虧損幣100,910,000元）及期內已發行股份389,527,932股（截至二零二五年六月三十日止六個月： 389,527,932股）計算。 由於本公司於期內並無已發行潛在攤薄股份（截至二零二五年六月三十日止六個月：無），故每股攤薄盈利相等於每 股基本盈利。 未經審核中期財務資料附註（續） 8 股息 (a) 中期股息： 董事不建議就期間派付中期股息（截至二零二五年六月三十日止六個月：無）。 (b) 於中期內批准之過往財政年度股息： 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 幣千元 幣千元 於期間內批准之過往財政年度末期股息每股幣0.20元 （截至二零二五年六月三十日止六個月：幣0.06元）（附註） 77,906 23,372 附註： 二零二五年末期股息已於二零二六年七月九日派付。 9 投資物業 於 於 二零二六年 二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 幣千元 幣千元 於一月一日 1,874,100 1,954,600 公允價值虧損 – (80,500) 於六月三十日╱十二月三十一日 1,874,100 1,874,100 本集團之投資物業已於二零二六年六月三十日重新估值。有關估值由外聘測量師行仲量聯行企業評估及諮詢有限公 司進行，其員工具備相關專業資格且近期曾就有關地點及類別之物業進行估值。投資物業之公允價值乃按物業現有 租約所產生租金收入淨額（當中計及租約之歸復收入潛力，該租金收入其後按適當的資本化率撥充資本以釐定市值） 及參考相關市場上可取得之可資比較銷售交易而釐定。 未經審核中期財務資料附註（續） 10 存貨 於 於 二零二六年 二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 幣千元 幣千元 已竣工物業： 原成本 321,067 463,768 減：撥備 (72,000) (72,000) 249,067 391,768 該物業位於香九龍深水?醫局街221-233號，剩餘租期介乎10至50年。 已竣工物業預期將於一年內收回。 附註： 確認為開支並計入損益的存貨金額分析如下： 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 幣千元 幣千元 已售存貨的原先成本 142,701 164,143 已售存貨的撥備撥回 (20,629) (23,216) 存貨撥備 20,629 23,216 142,701 164,143 未經審核中期財務資料附註（續） 11 應收賬款及其他應收款項 於 於 二零二六年 二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 幣千元 幣千元 應收賬款（附註(a)） 1,739 1,917 未攤銷應收租金 – 565 其他應收款項 2,721 2,513 其他按金 7,706 7,678 預付款項 320 3,192 應收一間聯?公司款項（附註(b)） 528 658 應收一間中介控股公司款項（附註(c)） 3,048 2,004 應收同系附屬公司款項（附註(c)） 13,301 30,087 29,363 48,614 附註： (a) 賬齡分析 於報告期末，應收賬款根據發票日期之賬齡分析如下： 於 於 二零二六年 二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 幣千元 幣千元 0至30日 1,029 1,041 31至90日 696 822 超過90日 14 54 1,739 1,917 應收賬款自發票日期計15至90日內到期。 (b) 應收一間聯?公司金隆有限公司之款項幣15,918,000元（二零二五年十二月三十一日：幣20,278,000元），為無抵押 及按香最優惠利率減年利率2.1厘計息。預計其中幣528,000元（二零二五年十二月三十一日：幣658,000元）將於一 年內收回（見上文），餘額幣15,390,000元（二零二五年十二月三十一日：幣19,620,000元）將於一年後收回（計入綜合財 務狀況表中「於聯?公司之權益」）。 (c) 應收一間中介控股公司及同系附屬公司款項為無抵押、不計息及按要求收回。有關結餘括提供資產管理服務所產生應收 一間中介控股公司及一間同系附屬公司之賬款分別為幣3,048,000元（二零二五年十二月三十一日：幣2,004,000元）及 幣12,126,000元（二零二五年十二月三十一日：幣26,751,000元）。該等結餘之賬齡為自發票日期計30日內。 未經審核中期財務資料附註（續） 12 應付賬款及其他應付款項 於 於 二零二六年 二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 幣千元 幣千元 應付賬款（附註(a)） 10,170 9,433 股息（附註(b)） 77,906 – 其他應付款項 8,608 14,043 已收租務及其他按金（附註(c)） 26,229 25,726 應計費用 29,570 23,249 應付一間聯?公司款項（附註(d)） 2,034 2,034 應付一間中介控股公司款項（附註(e)） 16,112 38,590 應付同系附屬公司款項（附註(e)） 2,722 2,759 173,351 115,834 附註： (a) 賬齡分析 於報告期末，應付賬款根據發票日期之賬齡分析如下： 於 於 二零二六年 二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 幣千元 幣千元 0至30日 3,504 2,767 超過90日 6,666 6,666 10,170 9,433 (b) 結餘為已於二零二六年七月九日派付的二零二五年末期股息應付款項。 (c) 除就物業收取之租務及其他按金以及其他應付款項幣13,577,000元（二零二五年十二月三十一日：幣10,871,000元）預 期將於一年後償還外，預期所有其他應付款項、已收租務及其他按金以及應計費用將於一年內支付或按要求償還。 (d) 應付一間聯?公司Ultimate Vantage Limited之款項為無抵押、免息及按要求償還。 (e) 應付一間中介控股公司及同系附屬公司款項為無抵押、免息及按要求償還。 未經審核中期財務資料附註（續） 13 與關聯方重大交易 除本中期財務資料其他章節披露之交易及結餘外，本集團於期間內日常業務過程中曾與關聯方進行下列重大交易： 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 幣千元 幣千元 已收╱應收以下人士之資產管理費收入（附註(a)） －一間中介控股公司 52,793 56,296 －一間同系附屬公司 24,669 29,066 主要管理人員薪酬（附註(b)） 720 730 附註： (a) 資產管理費收入按雙方協定之條款收取。應收一間中介控股公司及一間同系附屬公司款項詳情載於附註11(c)。 (b) 主要管理人員指本公司董事。 其他資料 中期財務資料之審閱 本集團於期間內之中期財務資料為未經審核，惟經本公司之獨立核數師畢馬威會計師事務所根據香會計師公會頒佈之 香審閱工作準則第2410號實體之獨立核數師對中期財務資料之審閱進行審閱，其無保留意見之審閱報告已載入本中期 報告。中期財務資料亦經由本公司之審核委員會（其並無任何意見分歧）審閱。 除審閱中期財務資料外，審核委員會亦考慮本公司採納之主要會計原則及政策，並與管理層討論內部監控及與本中期報 告相關之財務匯報事宜。 遵守企業管治守則 本公司於整段期間內一直遵守上市規則附錄C1第二部分之企業管治守則（「企業管治守則」）第二部分所載守則條文規定。 遵守董事進行證券交易之標準守則 本公司已採納上市規則附錄C3所載上市發行人董事進行證券交易的標準守則（「標準守則」）作為董事進行證券交易之行為 守則。經向董事作出特定查詢後，全體董事確認彼等於整段期間遵守標準守則所規定之標準。本公司並就有關僱員（按企 業管治守則界定該詞之涵義）買賣本公司證券事宜設定內容不比標準守則寬鬆之書面指引。 買賣或贖回股份 於期間內，本公司及其任何附屬公司概無買賣或贖回本公司之任何股份（括出售任何庫存股份）。 根據上市規則第13.51B(1)條更新董事之資料 自本公司截至二零二五年十二月三十一日止年度之年報刊發日期，概無任何根據上市規則第13.51B(1)條須於本中期報 告披露的董事資料變動。董事之履歷詳情可於本公司網站查閱。 董事於股份或債券之權益 於二零二六年六月三十日，董事於本公司或其相聯法團（定義見證券及期貨條例（「證券及期貨條例」）第XV部）之股份、相 關股份及債權證中，擁有記入根據證券及期貨條例第352條所存置登記冊之權益或淡倉，或根據標準守則另行知會本公 司及香聯交所之權益或淡倉如下： (a) 於本公司之權益 持有普通股數目 以實益 由受控制 以股本衍生 所佔已 擁有人身份 由配偶 法團持有 工具持有之 發行股本 董事姓名 持有之權益 持有之權益 之權益 其他權益 相關股份數目 總權益 百分比 程驍遠 – 374,000 – － – 374,000 0.09601% （附註1） 附註： 1. 於二零二六年六月三十日，本公司已發行普通股總數為389,527,932股。 其他資料（續） 董事於股份或債券之權益（續） (b) 於本公司相聯法團之權益 持有普通股數目 以實益 以股本衍生 擁有人身份 由配偶 由受控制法團 工具持有之 所佔已發行 董事姓名 相聯法團名稱 股份類別 持有之權益 持有之權益 持有之權益 其他權益 相關股份數目 總權益 股本百分比 孫嘉 萬科 A股 – 5,800 – – – 5,800 0.00006% （附註1） 韓慧華 萬科 A股 141,000 – – – – 141,000 0.00145% （附註1） 程驍遠 萬物雲空間科技服務 H股 6,000 – – – – 6,000 0.00051%股份有限公司 （附註1） 附註： 1. 於二零二六年六月三十日，萬科已發行普通A股總數為9,724,196,533股，於二零二六年六月三十日，萬物雲空間科技服務 股份有限公司已發行普通H股總數則為1,168,053,129股。上文所示已發行股本百分比乃根據相關單一類別之已發行股份數 目計算，並無計及其他類別之已發行股本。 本節所披露股份之所有權益均屬本公司或其相聯法團（視乎情況而定）股份之好倉。除本報告所披露外，於二零二六年 六月三十日，董事或彼等配偶或未滿18歲之子女概無在本公司或其任何相聯法團（定義見證券及期貨條例第XV部）之股 份、相關股份及債權證中擁有任何權益或淡倉或獲授任何權利可認購本公司或其任何相聯法團（定義見證券及期貨條例第 XV部）之證券，或已行使任何須記錄於本公司根據證券及期貨條例第352條規定所設置之登記冊內或根據標準守則須知會 本公司及香聯交所之有關權利。 董事購入股份或債權證之權利 根據萬科於二零一四年採納之事業合夥人計劃，萬科及其附屬公司（「萬科集團」）及本集團之若干僱員已被接納為事業合 夥人。全體事業合夥人將其部分獎金存入一集體戶口（「集體獎金」），並委託深圳市盈安財務顧問有限公司進行投資管 理，括引入槓桿融資的投資。該計劃的全體事業合夥人已承諾集體獎金及衍生資產將集中於封閉式管理，並不會於解 除因歸還集體獎金所產生的或然責任前支付予任何特定合夥人。全體事業合夥人已簽署《授權委託與承諾書》。孫嘉先 生、葉凱雯女士、丁長峰先生及韓慧華女士是該計劃的受益人。 除上文所述外，於期間內本公司或其任何附屬公司或本公司之控股公司或其附屬公司概無參與任何安排，使董事可藉 收購本公司或任何其他法人團體之股份或債權證而獲益。 期間內，本公司及其附屬公司並無設立任何股份計劃。 其他資料（續） 根據證券及期貨條例須予披露之主要股東權益及淡倉 除「董事於股份或債券之權益」一節所披露由董事於本公司或其相聯法團（定義見證券及期貨條例第XV部）之股份、相關股 份或債權證中所擁有之權益或淡倉外，根據本公司按證券及期貨條例第336條規定所存置登記冊（「登記冊」）之記錄，於 二零二六年六月三十日，下列人士已向本公司知會其在本公司股份中所擁有之權益或淡倉：股東擁有 主要股東名稱 好倉╱淡倉 權益身份 權益之股份總數 股權百分比 萬科（附註1） 好倉 由受控制法團持有 292,145,949 75.0% 中信証券股份有限公司（附註2） 好倉 由受控制法團持有 30,080,000 7.72%附註： 1. 誠如登記冊所記錄，萬科透過其間接全資附屬公司Wkland Investments Company Limited（「Wkland Investments」）持有292,145,949 股本公司普通股。Wkland Investments為Wkland Limited之直接全資附屬公司。Wkland Limited為萬科香之直接全資附屬公司。 萬科香為上海萬科企業有限公司之直接全資附屬公司。上海萬科企業有限公司為上海萬科投資管理有限公司之直接全資附屬公 司。上海萬科投資管理有限公司為萬科之直接全資附屬公司。 2. 誠如登記冊所記錄，CSI Capital Management Limited持有30,080,000股本公司普通股，該公司為中信証券國際有限公司之直接全 資附屬公司，而中信証券國際有限公司則為中信証券股份有限公司之直接全資附屬公司。 除上文所披露外，誠如登記冊所記錄，概無其他人士於二零二六年六月三十日在本公司股份或相關股份中擁有任何權 益或淡倉，或須另行知會本公司或香聯交所之權益或淡倉。 根據上市規則第13.22條作出之披露 於二零二六年六月三十日，本集團向作為本公司聯屬公司（定義見上市規則）的金隆及Champion Estate (HK) Limited （「Champion HK」，一間為發展UNI Residence而成立的合?公司）提供財務資助，合共約為幣379,000,000元，超出上市 規則第14.07(1)條所界定之資產比率8%。 相關詳情如下： 附註 幣百萬元 應收金匯隆款項 (a) 16 貸款予Champion HK (b) 363 總計 379 其他資料（續） 根據上市規則第13.22條作出之披露（續） 附註： (a) 該結餘為無抵押、按香最優惠利率減年利率2.1厘計息。結餘約幣1,000,000元預期將於一年內收回，而剩餘結餘約幣 15,000,000元將於一年後收回。 (b) 該結餘為無抵押、免息及預期將於一年後收回。 根據上市規則第13.22條，獲本集團提供財務資助的聯屬公司於二零二六年六月三十日之備考合併財務狀況表及本集團應 佔該等聯屬公司之權益呈列如下。 備考合併 本集團之 財務狀況表 應佔權益 幣百萬元 幣百萬元 非流動資產 66 13 發展中物業 1,319 660 流動資產 260 125 流動負債 (93) (46) 非流動負債 (1,555) (754) 負債淨值 (3) (2) 聯屬公司的備考合併財務狀況表乃合併該等公司於二零二六年六月三十日的財務狀況表編製，並已作出調整以符合本集 團的主要會計政策，以及按財務狀況表的主要分類重新分類。 刊發中期報告 本中期報告之中英文版備有印刷本並刊登於本公司網站(www.vankeoverseas.com)及香聯交所網站(www.hkexnews.hk)。 股東可隨時透過向本公司香股份登記處發出合理書面通知，或電郵至vankeoverseas.ecom@computershare.com.hk，免 費更改接收本公司公司通訊之方式（以副本或透過電子方式接收）。 中财网
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