现售改革重塑拿地逻辑 低总价地块溢价飙升

时间：2026年09月23日 21:17:41 中财网

　　CFi.CN讯：数据显示，9月21日上海九批次土拍中，浦东金桥地块溢价率达29.65%，静安大宁5.48%，黄浦老西门则底价成交。三宗地块虽属新政前公告，但竞价轮次和分化结果已清晰反映现售制度对房企资金效率的倒逼效应。

　　
　　近期机构研报指出，现售模式下项目回款延至竣工后，开发周期越长、容积率越高、自持要求越多的地块，IRR受资金占用成本拖累越显著。研报认为，房企正从单纯比拼利润率，转向综合评估开发时长、去化确定性与资金周转效率。

　　
　　研报指出，低总价、低容积率、短周期地块在现售框架下反而更具性价比，金桥地块仅19.7亿元总价、1.8容积率，叠加板块多年无宅地供应，成为高溢价核心动因。而高总价、高容积率的老西门地块，即便区位更优，也因资金沉淀大、回款慢遭冷遇。

　　
　　研报建议关注受益于行业集中度提升及二手房交易占比上升的标的，尤其强调现售制长期利好产品力强、财务稳健的头部央国企及平台型中介。