[HK]泓富产业信托(00808):二零二六年中期报告
原标题:泓富产业信托:二零二六年中期报告 3 二零二六年中期報告 業績摘要 業績摘要 以下為泓富產業信託於截至二零二六年六月三十日止六個月（「報告期間」）的業績摘要：
泓富產業信託 管理層討論及分析 ?運回顧 於二零二六年六月三十日，泓富產業信託於本非核心商業區擁有七項多元化之物業，括三座甲級寫字樓、一座商用物業、兩座工商綜合物業及一座工業物業之全部或部分。於二零二六年六月三十日，可出租總面積為1,275,153平方呎，另有合共498個車位。 於二零二六年六月三十日，物業組合之資料概述如下： 可出租 地點 總面積 車位數目 估值 租用率 平方呎 百萬元
於報告期間，儘管地緣政治及貿易局勢緊張，加上能源價格上升，全球經濟錄得溫和增長。美國於二零二六年第二季度的本地生產總值按年增長2.1%。聯儲局於二零二六年上半年維持利率在3.50%-3.75%區間不變。受消費情疲弱及物業市場低迷的拖累，中國內地二零二六年第二季度經濟增長4.3%。 縱使外圍環境不明朗，香經濟於二零二六年第二季度增長4.3%，受惠於出口強勁及內需回升。本地寫字樓市場自二零二五年第二季度維持正淨吸納量，中環及尖沙咀的需求有所回升。儘管租賃活動轉趨活躍，但由於空置供應眾多且競爭激烈，復甦可能需要一段時間才能擴展到其他地區。 在具挑戰性的市場環境下，泓富產業信託於報告期間之收益及物業收入淨額分別輕微下跌至200,300,000元及151,200,000元。成本對收益比率因有效控制成本而改善至24.5%。縱使租金調整率仍為負數，惟部分物業的租金調整之下調幅度已有所收窄。透過積極的租務及租戶挽留措施，物業組合的租用率維持於94.2%的穩健水平，而所有物業的租用率均高於90%。會大廈，作為旗艦資產，憑藉公用區域的全面翻新及氛圍提升，及毗鄰紅磡鐵站以連接香的核心商業區，錄得高租用率。於二零二六年六月三十日，泓富產業信託的資產負債比率穩定維持於26.5%。我們已完成於二零二六年到期的800,000,000元定期貸款的再融資，債務到期概況分佈均勻。 管理層討論及分析 可持續發展 所有債務融資均繼續與可持續發展掛，並將環境、社會及管治關鍵績效指標融入業務及物業?運中。整個物業組合已獲得綠色認證，同時已制定減少電力消耗量目標，以實現符合SBTi的溫室氣體減排目標。 展望 國際貨幣基金組織預測，在當前地緣政治及貿易緊張局勢的影下，二零二六年全球經濟增長將放緩至3.0%。在通脹壓力下，利率走勢不明朗。縱使面對該等不明朗因素，隨著訪旅客人數及出口動力增強，香經濟可望維持增長。 泓富產業信託擁有均衡的物業組合，涵蓋寫字樓、商用及工業物業，可提供穩定的收入並分散風險。我們的物業地理位置優越，交通便利，並配備綠色智能建築設施。我們將採取靈活的租賃策略，力求在不同的市場環境下實現高效?運。 投資回顧 信託基金管理人將繼續尋找潛在收購機會，並將根據我們既定的投資標準審慎評估每一個收購目標，有關標準括資產價值的升值潛力、自然增長前景及與物業組合內現有物業產生之協同效應。 資產增值 資產增值為泓富產業信託的主要增長動力。除了保持競爭力外，提升現有物業質素亦有助於實現租金收益及長期資產價值的可持續性。於報告期間，資產增值工程正在泓富產業千禧廣場進行。 7 二零二六年中期報告 管理層討論及分析 泓富產業千禧廣場 鑒於業主之間為潛在租戶之落戶競爭激烈，信託基金管理人自二零二三年分階段於標準樓層展開了客用升降機大堂及走廊的翻新工程。公用區域的環境氛圍與地下大堂的現代化設計一致，使其能夠與鄰近的高規格寫字樓保持競爭力。 財務回顧 泓富產業信託組合內之各項物業於報告期間的收益及物業收入淨額概述如下：租金相關 物業收入 ?業額 收入 收益 淨額 千元 千元 千元 千元
收益 於報告期間，收益減少至200,300,000元，即較去年同期減少5,500,000元或2.7%。 收入減少主要歸因於非核心商務區辦公室市場持續面對空置單位及租金水平的壓力。泓富產業信託物業組合表現穩定，受惠於靈活的租賃策略，為潛在租戶提升業主配套，從而加快租戶的遷移決策進程。 物業收入淨額 於報告期間，物業收入淨額為151,200,000元，較去年同期減少1,900,000元或1.2%，主要由於收益減少所致。成本對收益比率因有效控制成本而提升至24.5%。 可分派收入 泓富產業信託於報告期間向其基金單位持有人分派之未經審核可分派收入為90,200,0001 元，每基金單位分派為0.0563元，相當於年度化分派收益率7.8%。按信託基金管理人之計算，報告期間之可分派收入相當於泓富產業信託及其附屬公司於有關財政期間扣除稅項後之綜合溢利，並消除因作出若干調整（定義見信託契約）所帶來之影，括融資成本（現金融資成本及會計融資成本之差額）5,200,000元（相等於每基金單位0.0032元），均已計入報告期間之簡明綜合損益及其他全面收益表。 分派 按信託基金管理人之政策，泓富產業信託將分派相等於泓富產業信託年度可分派收入100%之款項予其基金單位持有人。根據信託契約，泓富產業信託須確保於每個財政年度分派予基金單位持有人之款項總額，不得少於泓富產業信託年度可分派收入之90%。 管理層討論及分析 流動資金及融資 於二零二六年六月三十日，泓富產業信託之貸款融資合共為2,830,000,000元，括：(i) 770,000,000元五年期無抵押可持續發展掛定期貸款及循環信貸融資。其將於二零二七年十一月屆滿（「770,000,000元信貸融資」）； (ii) 1,200,000,000元三年期無抵押可持續發展掛定期貸款及循環信貸融資。其將於二零二八年八月屆滿（「1,200,000,000元信貸融資」）； (iii) 800,000,000元三年期無抵押可持續發展掛定期貸款。其將於二零二九年五月屆滿（「800,000,000元信貸融資」）；及 (iv) 60,000,000元無抵押綠色及轉型貸款（「60,000,000元綠色及轉型貸款」）。其將於二零二九年九月屆滿。 於二零二六年六月三十日，2,400,000,000元（二零二五年十二月三十一日：2,400,000,000元）總額之貸款融資及65,000,000元（二零二五年十二月三十一日：55,000,000元）之循環信貸融資已獲提取。全部融資每年按香銀行同業拆息加介乎1.00%至1.35%之息率（二零二五年十二月三十一日：香銀行同業拆息加介乎1.00%至1.35%之息率）計息。上文(i)、(ii)及(iii)之息率與泓富產業信託之可持續發展表現掛，按達到預定目標之程度可獲得扣減。 鑒於所有信貸融資均採用浮動利率計息，泓富產業信託已訂立利率掉期協議，以對沖利率波動的影。於二零二六年六月三十日，泓富產業信託約60%（二零二五年十二月三十一日：60%）未償還定期貸款的利率成本已通過利率掉期對沖。 於二零二六年六月三十日，泓富產業信託借貸總額（不括銀行融資籌辦費用）佔其資產總額之百分比為26.5%（二零二五年十二月三十一日：26.4%），而於二零二六年六月三十日，泓富產業信託之負債總額佔其資產總額之百分比為32.4%（二零二五年十二月三十一日：32.3%）。 10 泓富產業信託 管理層討論及分析 投資物業及物業估值 於報告期間，根據獨立合資格外部估值師萊坊測量師行有限公司（二零二五年十二月三十一日：萊坊測量師行有限公司）之專業評估，泓富產業信託之物業組合錄得投資物業重估虧損7,400,000元。公平值之變動載於下表：
於二零二六年六月三十日，泓富產業信託之所有銀行貸款融資均無抵押。泓富產業信託之投資物業並無為泓富產業信託之融資公司之銀行貸款融資作抵押。 泓富產業信託已為 770,000,000元信貸融資、1,200,000,000元信貸融資、800,000,000元信貸融資及60,000,000元綠色及轉型貸款提供擔保。 僱員 泓富產業信託由信託基金管理人進行外部管理，本身並未聘用任何員工。 企業管治 信託基金管理人是為管理泓富產業信託而成立。信託基金管理人致力建立良好之企業管治常規及程序。信託基金管理人之企業管治原則著重建立高質素之董事會、健全之內部監控，以及向所有基金單位持有人提供透明度和問責。信託基金管理人已就管理及?運泓富產業信託採納其遵例手冊（「遵例手冊」），當中載列主要程序、系統及措施，以及為遵從適用規例及法例而採用之若干企業管治政策及程序，括載於上市規則附錄C1之企業管治準則。於報告期間內，信託基金管理人及泓富產業信託均已遵守遵例手冊之重要條款。 「正道行事、攜手共贏、著眼未來」為ESR集團的核心價值觀，構成泓富產業信託商業操守及持份參與之基礎。 信託基金管理人之董事會 信託基金管理人之董事會（「董事會」）負責信託基金管理人之整體管治，括確立管理目標及監察該等目標之達成。董事會已確立泓富產業信託之管理框架，括內部監控系統及風險管理（括環境、社會及管治風險）程序。 董事會對信託基金管理人之業務及事務管理集體負責。董事會行使在信託基金管理人組織章程規限內之一般權力，以確保管理層妥善履行職責並享有適當報酬，並維持健全之內部監控政策及風險管理系統。董事會亦檢討重大財務決策及信託基金管理人之表現。 除遵例手冊所載特定須由董事會負責之事宜外，董事會可授權有關管理團隊及董事會轄下各委員會履行若干管理及監管職能。 企業管治 現時，董事會由八名成員組成，其中括五名男性及三名女性（女性董事佔比37.5%），已實現女性董事佔比30%的目標。就職務而言，有一名執行董事、三名非執行董事及四名獨立非執行董事。根據信託基金管理人組織章程，所有信託基金管理人之董事（括獨立非執行董事）須於每屆信託基金管理人週年大會退任，但將合資格獲重選。此外，倘獨立非執行董事任職逾九年，其續任須經基金單位持有人於下屆基金單位持有人週年大會上批准方可作實，且此後於每三屆基金單位持有人週年大會上重選。 董事會主席及行政總裁分由兩人擔任，以確保信託基金管理人職責能有效劃分。董事會主席為趙國雄博士（非執行董事），彼負責董事會及信託基金管理人之整體領導。行政總裁為黃麗虹女士（執行董事兼信託基金管理人負責人員），彼全面負責信託基金管理人之日常?運及監督信託基金管理人管理團隊，以確保泓富產業信託按照訂明之策略、政策及規例?運。 風險管理及內部監控 信託基金管理人設有內部審核職能以就信託基金管理人之風險管理、內部監控系統及?運職能進行獨立評估，並檢討其效能。內部審計師運用風險評估法並經諮詢管理層後（惟獨立於管理層）編製審核計劃以呈交審核委員會審閱。審核檢討之重點為泓富產業信託之運作及合規監控，以及風險管理、內部監控系統及合規程序之有效執行。此外，信託基金管理人已採納遵例手冊內之資料披露監控及政策，其中載明處理及發佈內幕消息（定義見證券及期貨條例）之監控措施及政策。 企業管治 董事會每半年透過審核委員會審議泓富產業信託之風險管理及內部監控系統之效能，該系統涵蓋所有重大監控功能，括財務、?運及合規監控、風險管理職能、對於負責進行泓富產業信託會計、內部審核及財務報告、以及有關環境、社會及管治表現及報告的信託基金管理人員工之資源、學歷資格及經驗以及訓練課程的充足度監控。 董事會認為已設立有效的風險管理及內部監控系統。 審核委員會 信託基金管理人已成立審核委員會，協助董事會審閱泓富產業信託財務報表之完整性、準確性、清晰程度及公平性、建議委任泓富產業信託之外聘核數師並定期檢討與其之關係，以及審閱財務報告系統、風險管理（括環境、社會及管治風險）及內部監控系統及內部審核職能之效能。 審核委員會由董事會選派委任，現時由四位獨立非執行董事組成，括藍鴻震博士、孫潘秀美女士、黃桂林先生及吳秀瀅女士。審核委員會主席由藍鴻震博士擔任。 披露委員會 信託基金管理人已成立披露委員會，協助董事會審閱向基金單位持有人披露資料及向公眾發表公告之相關事宜。披露委員會亦與信託基金管理人之管理團隊合作，確保披露資料之準確性及完整性。 披露委員會由董事會選派委任，現時由三位成員組成，括趙國雄博士（主席兼非執行董事）、黃麗虹女士（行政總裁兼執行董事）及藍鴻震博士（獨立非執行董事）。披露委員會主席由黃麗虹女士擔任。 企業管治 專責（財務）委員會 信託基金管理人已成立專責（財務）委員會，協助董事會審閱有關融資及再融資安排、對沖策略、涉及用作對沖之衍生工具之交易事宜及以基金單位回購形式進行資本管理。 專責（財務）委員會由董事會選派委任，現時由四位成員組成，括黃麗虹女士（行政總裁兼執行董事）、馬勵志先生（非執行董事）、藍鴻震博士及黃桂林先生（均為獨立非執行董事）。專責（財務）委員會之召集人由黃麗虹女士擔任。 提名委員會 信託基金管理人已成立提名委員會，協助董事會審閱董事會架構、人數及組成，評估獨立非執行董事的獨立性，並就董事會之任何建議變動、董事的委任或重新委任以及繼任計劃向董事會提供推薦建議。提名委員會亦負責審閱及監督董事會組成及多元化政策，並就此提出推薦建議。 提名委員會由董事會選派委任，現時由四位成員組成，括趙國雄博士（主席兼非執行董事）、藍鴻震博士、孫潘秀美女士及黃桂林先生（均為獨立非執行董事）。提名委員會主席由黃桂林先生擔任。 企業管治 關於監管董事或信託基金管理人買賣基金單位守則，及主要基金單位持有人於基金單位之權益 信託基金管理人已採納關於監管董事或信託基金管理人（統稱「各管理人士」）買賣泓富產業信託證券之守則（「基金單位買賣守則」），其條款嚴格程度不遜於香聯合交易所有限公司證券上市規則附錄C3所載之《上市發行人董事進行證券交易的標準守則》之規定準則。基金單位買賣守則之適用範圍已擴大至信託基金管理人之任何主管人員及其他僱員。 已向各管理人士及信託基金管理人之主管人員作具體查詢，彼等確認於報告期間已遵守基金單位買賣守則所要求之標準。 信託基金管理人亦已採納監察信託基金管理人、董事及信託基金管理人之最高行政人員披露權益之程序。證券及期貨條例第XV部之條文須被視為適用於信託基金管理人、董事及信託基金管理人之最高行政人員及每名基金單位持有人及透過其或在其下提出申索之所有人士。 信託契約括視證券及期貨條例第XV部為適用之條文，因此，持有5%或以上已發行基金單位之基金單位持有人即屬擁有須具報權益，須通知香交易及結算所有限公司及信託基金管理人其於泓富產業信託之權益。信託基金管理人應隨後將所收到之該等通知之副本送交泓富產業信託之受託人豐機構信託服務（亞洲）有限公司（「受託人」）。信託基金管理人存置一份有關披露泓富產業信託之基金單位權益之登記冊，受託人及任何基金單位持有人可於向信託基金管理人發出合理通知後於正常辦公時間內查閱上述登記冊。 企業管治 董事資料之變更 於泓富產業信託二零二五年年報刊發後，董事資料未有變更。 審閱中期報告 泓富產業信託於報告期間之中期業績已由信託基金管理人之審核委員會及披露委員會審閱，並已由泓富產業信託之外聘核數師根據香會計師公會頒佈之香審閱委聘準則第2410號「由實體的獨立核數師執行中期財務資料的審閱」審閱。 暫停辦理基金單位持有人過戶登記 為釐定獲中期分派資格，記錄日期為二零二六年九月七日（星期一）。基金單位持有人之過戶登記將於二零二六年九月四日（星期五）至二零二六年九月七日（星期一）（括首尾兩日在內）暫停，於該期間將不會辦理基金單位過戶登記手續。為符合獲中期分派資格，所有基金單位證書連同填妥之過戶表格必須於二零二六年九月三日（星期四）下午四時三十分前送抵泓富產業信託之基金單位過戶登記處香中央證券登記有限公司，地址為香灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712至16室。中期分派將於二零二六年九月十八日（星期五）派付。 17 二零二六年中期報告 關連人士交易 以下載列於報告期間有關泓富產業信託與其關連人士（定義見房地產投資信託基金守則第8.1段）進行之關連人士交易之資料： — 關連人士交易 收入 下表載列於報告期間有關泓富產業信託由所有關連人士交易產生之收入資料：截至二零二六年 六月三十日止 六個月之租金及 於二零二六年 與泓富產業 代收費用（租金按金 六月三十日之 關連人士名稱 信託之關係 關連人士交易性質 除外（如適用）） 已收租金按金元 元
1. 主要持有人為長江實業集團有限公司（「長江實業」）。 2. 泓富廣場2805室。 3. 新寶中心2樓全層、302–3室及306–7室。 18 泓富產業信託 關連人士交易 — 關連人士交易 樓宇管理服務 下表載列於報告期間有關由關連人士為泓富產業信託物業提供之樓宇管理服務之資料：截至二零二六年 六月三十日止 與泓富產業 六個月之 關連人士名稱 信託之關係 關連人士交易性質 已收╱應收款項 元
1. 根據各泓富產業信託物業公契委任之管理人（「公契管理人」）。 2. 根據二零零五年十一月二十九日訂立之物業管理協議（經不時修改、修訂及╱或延伸）由泓富產業信託之物業管理人Goodwell-Prosperity Property Services Limited委任為泓富產業信託之若干物業之停車場管理人（「停車場管理人」）。 3. 主要持有人為長江實業。 19 二零二六年中期報告 關連人士交易 — 關連人士交易 開支 下表載列於報告期間泓富產業信託之所有關連人士交易產生之開支資料（除上述之樓宇賬目之樓宇管理費及其他費用外）： 截至二零二六年 與泓富產業 六月三十日止 關連人士名稱 信託之關係 關連人士交易性質 六個月之開支 元
1. 長江實業公司括Hutchison Hotel Hong Kong Limited。 2. 主要持有人為長江實業。 20 泓富產業信託 關連人士交易 與豐集團*有關銀行存款之關連人士交易 於報告期間，泓富產業信託委託受託人之控股公司香上海豐銀行有限公司提供一般銀行及金融服務（即銀行存款並從中賺取利息）。 * 豐集團指香上海豐銀行有限公司及其附屬公司，除非本報告內另有指明外，不括受託人及其專有附屬公司（即受託人之附屬公司，但不括其作為泓富產業信託受託人身份所成立之該等附屬公司）。 其他關連人士交易 下列公司於報告期間為泓富產業信託提供停車場管理服務及物業管理服務，故此於二零二六年六月三十日，泓富產業信託對該等關連人士有以下到期應付款項：關連人士名稱 應付款項 元
二零二六年中期報告 關連人士交易 其他交易 下表載列於報告期間有關信託基金管理人及受託人向泓富產業信託提供的服務之資料：截至二零二六年 與泓富產業 六月三十日止 關連人士名稱 信託之關係 關連人士交易性質 六個月之開支 元
於報告期間，除信託基金管理人出售6,000,000個泓富產業信託基金單位（該等基金單位乃信託基金管理人收取作為其管理費用）外，泓富產業信託或其附屬公司並無其他回購、出售或贖回之基金單位。 22 泓富產業信託 關連人士交易 關連人士持有泓富產業信託基金單位之情況 以下人士屬泓富產業信託之關連人士（定義見房地產投資信託基金守則），持有泓富產業信託之基金單位： 於二零二六年 於二零二六年 於二零二五年 名稱 六月三十日 六月三十日 十二月三十一日 持有基金單位 6 基金單位數目 百分比 基金單位數目 1 Total Win Group Limited 176,328,129 11.05% 176,328,129 Wide Option Investments 98,883,559 6.20% 98,883,559 1 Limited 2 香中央結算（代理人）有限公司 1,206,726,005 75.63% 1,194,082,455 3 控 274,579 0.02% 393,250 4 泓富資產管理有限公司 119,211,251 7.47% 111,229,884 5 藍鴻震 1,250,000 0.08% 1,250,000附註： 1. Total Win Group Limited（「Total Win」）於二零二六年六月三十日為泓富產業信託之主要持有人（定義見房地 產投資信託基金守則），因此屬泓富產業信託之關連人士。於二零二六年六月三十日，Total Win為長江實業之間接全資附屬公司，故此長江實業被視為持有Total Win所持有的176,328,129個基金單位。 Wide Option Investments Limited（「Wide Option」）於二零二六年六月三十日為長江實業之間接全資附屬公司，因此屬泓富產業信託之關連人士，故此長江實業被視為持有Wide Option所持有的98,883,559個基金單位。 因此，於二零二六年六月三十日，長江實業被視為持有275,211,688個基金單位，其中176,328,129個基金單位由Total Win持有及98,883,559個基金單位由Wide Option持有。 23 二零二六年中期報告 關連人士交易 3. 豐控股有限公司及其集團之其他成員公司（「控」）為泓富產業信託之關連人士，因受託人豐機構信託 服務（亞洲）有限公司為豐控股有限公司之間接附屬公司。就信託基金管理人所知，受託人於二零二六年六月三十日及二零二五年十二月三十一日並無於任何基金單位擁有實益權益。受託人之董事、高級行政人員及彼等之聯繫人於二零二六年六月三十日及二零二五年十二月三十一日並無於任何基金單位擁有實益權益。受託人之聯繫人（定義見房地產投資信託基金守則）於二零二六年六月三十日擁有274,579個基金單位的實益權益及於二零二五年十二月三十一日擁有393,250個基金單位的實益權益。 4. 泓富資產管理有限公司於二零二六年六月三十日為泓富產業信託之管理公司（定義見房地產投資信託基金守則），因此屬泓富產業信託之關連人士。 5. 藍鴻震博士於二零二六年六月三十日為泓富產業信託之管理公司（定義見房地產投資信託基金守則）之董事，因此屬泓富產業信託之關連人士。 6. 於二零二六年六月三十日之已發行基金單位總數為1,595,535,613個。 除上文披露外，信託基金管理人並不知悉泓富產業信託之任何關連人士（定義見房地產投資信託基金守則）於二零二六年六月三十日持有泓富產業信託任何基金單位。 信託基金管理人、信託基金管理人之董事及最高行政人員持有泓富產業信託基金單位之情況 於二零二六年六月三十日，信託基金管理人根據信託契約第30.3條所存置之權益登記冊內信託基金管理人、信託基金管理人之董事及最高行政人員在泓富產業信託基金單位中擁有之權益如下： 持有基金單位 1 名稱 基金單位數目 百分比 泓富資產管理有限公司 119,211,251 7.47% 藍鴻震 1,250,000 0.08%附註： 審閱簡明綜合財務報表報告 致泓富資產管理有限公司 董事會 言 本核數師已審閱刊載於第26頁至50頁之泓富產業信託及其附屬公司之簡明綜合財務報表，當中括截至二零二六年六月三十日之簡明綜合財務狀況表及截至上述日期止六個月期間之相關簡明綜合損益及其他全面收益表、分派表、基金單位持有人應佔資產淨值簡明綜合變動表及簡明綜合現金流量表，以及簡明綜合財務報表附註。《香聯合交易所有限公司證券上市規則》規定，上市公司必須以符合其中相關規定及由香會計師公會（「香會計師公會」）所頒佈的香會計準則第34號「中期財務報告」（「香會計準則第34號」）之方式編製中期財務資料之報告。泓富資產管理有限公司（作為泓富產業信託之管理人）須負責根據香會計準則第34號編製及呈報此等簡明綜合財務報表。本核數師之責任是根據審閱之結果，對簡明綜合財務報表作出結論，並根據協定聘任條款僅向貴董事會（作為一個團體）報告，除此之外本報告別無其他目的。本核數師不會就本報告的內容向任何其他人士負上或承擔任何責任。 審閱簡明綜合財務報表報告 審閱範圍 本核數師已根據香會計師公會頒佈之香審閱委聘準則第2410號「由實體的獨立核數師執行中期財務資料的審閱」審閱。簡明綜合財務報表審閱工作括主要向負責財務及會計事項之人員詢問，並實施分析及其他審閱程序。由於審閱範圍遠較按照香審計準則進行審核之範圍為小，因此不能保證本核數師會注意到在審核中可能會被發現之所有重大事項。因此本核數師不會發表任何審核意見。 結論 根據本核數師之審閱工作，本核數師並沒有注意到任何事項，使本核數師相信簡明綜合財務報表在任何重大方面沒有按照香會計準則第34號之規定編製。 德勤? 關黃陳方會計師行 執業會計師 香 二零二六年八月十八日 26 泓富產業信託 簡明綜合損益及其他全面收益表 截至二零二六年六月三十日止六個月 截至六月三十日止六個月
二零二六年中期報告 分派表 截至二零二六年六月三十日止六個月 截至六月三十日止六個月
(i) 根據構成泓富產業信託之信託契約，泓富產業信託須於各財政期間向基金單位持有人分派不少於其可分派收入之90%，而泓富資產管理有限公司（「信託基金管理人」）之既定政策為分派可分派收入之100%。根據信託契約，可分派收入之定義為信託基金管理人所計算相當於泓富產業信託及其附屬公司（「本集團」）於有關財政期間扣除稅項後之綜合溢利╱（虧損），並消除因作出若干調整（定義見信託契約）所帶來之影，均已記入有關財政期間之簡明綜合損益及其他全面收益表。 本半年度調整項目括： (a) 管理人費用總額22,811,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：23,336,000元），其中以基金單位方式支付及應付之管理人費用19,622,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：21,002,000元）（其差額3,189,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：2,334,000元）以現金支付）； (b) 投資物業之公平值減少7,406,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：198,934,000元）及衍生金融工具之公平值增加11,314,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：減少31,535,000元）； (c) 非現金融資成本5,223,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：4,614,000元），衍生自融資成本38,280,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：83,287,000元），加衍生金融工具之公平值變動增加11,314,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：減變動減少31,535,000元）及減現金融資成本44,371,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：47,138,000元）所作出之調整；及 (d) 遞延稅項撥備3,619,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：3,426,000元）。 28 泓富產業信託 簡明綜合財務狀況表 於二零二六年六月三十日
二零二六年中期報告 基金單位持有人應佔資產淨值 簡明綜合變動表 截至二零二六年六月三十日止六個月
泓富產業信託 基金單位持有人應佔資產淨值 簡明綜合變動表 截至二零二五年六月三十日止六個月
二零二六年中期報告 簡明綜合現金流量表 截至二零二六年六月三十日止六個月 截至六月三十日止六個月
截至二零二六年六月三十日止六個月 1 一般資料 泓富產業信託乃根據香法例第571章《證券及期貨條例》第104條獲認可之香集體投資計劃，而其基金單位自二零零五年十二月十六日已於香聯合交易所有限公司上市。泓富產業信託受信託基金管理人與豐機構信託服務（亞洲）有限公司（「受託人」）訂立之信託契約及香證券及期貨事務監察委員會頒佈之房地產投資信託基金守則（「房地產投資信託基金守則」）監管。 本集團之主要業務乃擁有並投資位於香的商業物業組合（括寫字樓、商用物業、工商綜合物業及工業物業），旨在向基金單位持有人提供穩定及可持續之分派，並締造每基金單位資產淨值之長遠增長。 2 編製基準 簡明綜合財務報表乃以元呈列，元為泓富產業信託之功能貨幣。 簡明綜合財務報表乃根據香會計師公會頒佈之香會計準則第34號「中期財務報告」（「香會計準則第34號」），以及香聯合交易所有限公司證券上市規則附錄D2之適用披露規定以及香證券及期貨事務監察委員會頒佈之房地產投資信託基金守則附錄C所載有關披露規定編製。 信託基金管理人考慮到投資物業之公平值空間為9,213,000,000元、現時可動用之銀行融資365,000,000元及內部財務資源，認為本集團擁有足夠?運資金應付由報告期間完結計一年內之資金需求。因此，本集團繼續按持續經?之會計基準編製簡明綜合財務報表。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 3 會計政策 簡明綜合財務報表根據歷史成本基準編製，惟按公平值計量之投資物業及若干金融工具除外。 除因應用香會計師公會頒佈之香財務報告會計準則之修訂本而產生的額外會計政策外，截至二零二六年六月三十日止六個月之簡明綜合財務報表所用之會計政策及計算方法與編製本集團截至二零二五年十二月三十一日止年度之年度財務報表所依循相同。 應用香財務報告會計準則之修訂本 於本中期期間，本集團已首次應用以下香財務報告會計準則之修訂本，其於本集團二零二六年一月一日開始之年度期間強制生效，以編製本集團之簡明綜合財務報表： 香財務報告準則第9號及 金融工具之分類及計量之修訂 香財務報告準則第7號之修訂本 香財務報告準則第9號及 涉及依賴自然的電力的合約 香財務報告準則第7號之修訂本 香財務報告會計準則之修訂本 香財務報告準則會計準則的 年度改進－第11冊 本中期期間應用香財務報告會計準則之修訂本並無對本集團於本期間及過往期間之財務狀況及表現及╱或該等簡明綜合財務報表所載之披露事項構成任何重大影。 34 泓富產業信託 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 4 收益 截至六月三十日止六個月
35 二零二六年中期報告 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 5 分部資料 於二零二六年六月三十日，泓富產業信託擁有七項（二零二五年十二月三十一日：七項）位於香之寫字樓物業、商用物業、工商綜合物業及工業物業，即會大廈、泓富產業千禧廣場、創業街9號、泓富廣場、潮流工貿中心、創富中心（部分）及新寶中心（部分）。此等物業為信託基金管理人（即主要?運決策）就資源分配及表現評估呈報有關泓富產業信託之分部資料之依據。 截至二零二六年六月三十日止六個月（未經審核）
泓富產業信託 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 5 分部資料（續） 截至二零二五年六月三十日止六個月（未經審核）
截至六月三十日止六個月
二零二六年中期報告 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 7 信託及其他支出 截至六月三十日止六個月
截至六月三十日止六個月
泓富產業信託 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 9 稅項 截至六月三十日止六個月
遞延稅項乃採用估計稅率就有關於加速稅項折舊、稅項虧損及衍生金融工具之暫時性差異作出撥備。 39 二零二六年中期報告 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 10 每基金單位基本溢利╱（虧損） 每基金單位基本溢利╱（虧損）根據未計與基金單位持有人交易的期內溢利65,636,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：虧損167,436,000元）除以期內已發行基金單位之加權平均數1,595,448,960個（截至二零二五年六月三十日止六個月：1,566,017,221個）基金單位計算。相關計算已考慮到作為相關分派期間之第二季度就管理人提供之服務所發行之管理人費用之基金單位數目。 由於並無潛在的已發行基金單位，故並無呈列每基金單位之攤薄溢利。 11 投資物業
本集團根據經?租賃出租多個辦公室、商用物業、工商綜合物業及工業樓宇以及停車場，有關租金須每月支付。租賃一般初步為期1至4年。所有租賃以集團實體各自的功能貨幣計值。租賃合約不含承租人於租賃期末購買物業的選擇權。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 11 投資物業（續） 於估計投資物業的公平值時，本集團的政策為委任獨立合資格外聘估值師進行估值。信託基金管理人會與獨立合資格外聘估值師緊密合作，建立合適的估值技巧及數據以輸入計算模式。 於二零二六年六月三十日及二零二五年十二月三十一日，萊坊測量師行有限公司對投資物業進行獨立估值。該估值師行為具有適當專業資格之獨立合資格外聘估值師，且與本集團並無關連，近期曾對有關地點之類似物業進行估值。該等物業的估值（為公平值等級第三級別）乃採用收入資本化法而達致。收入資本化法乃按照從估值日投資物業餘下租賃期內之現時租金收入及潛在復歸收入以適當之投資收益率進行資本化，以達致物業之公平值，其中假設空置單位按其於估值日各自的市場租金出租。 估值時所採用的資本化率介乎3.7%至4.3%（二零二五年十二月三十一日：3.7%至4.3%）。資本化率為收入資本化法中的主要參數之一，而有關參數涉及獨立合資格外聘估值師就調整所作出的專業判斷。所用資本化率輕微上升將導致公平值顯著下降，反之亦然。 於二零二六年六月三十日及二零二五年十二月三十一日，概無本集團投資物業予以抵押以作為本集團獲授銀行融資的擔保。 41 二零二六年中期報告 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 12 貿易及其他應收款項
泓富產業信託 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 13 衍生金融工具
簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 13 衍生金融工具（續） 衍生工具： 於二零二六年六月三十日，名義總額為1,440,000,000元（二零二五年十二月三十一日：1,440,000,000元）之合約將於二零二六年九月至二零二九年六月（二零二五年十二月三十一日：二零二六年九月至二零二九年六月）到期。該等合約具固定利息支出，加權平均年利率為2.76%（二零二五年十二月三十一日：2.76%），及可按三個月香銀行同業拆息（「香銀行同業拆息」）收取浮動利息，香銀行同業拆息均為每三個月重新定價。 衍生金融工具之公平值增加11,314,000元，於截至二零二六年六月三十日止六個月之損益賬內確認（截至二零二五年六月三十日止六個月：減少31,535,000元）。 所有衍生工具於各報告期間結束時均按公平值計量。有關公平值乃根據折現未來現金流量並使用剩餘掉期期間適用的收益率曲線而釐定。 衍生金融工具的公平值屬於公平值等級第二級別，此乃根據交易對應銀行提供的工具估值計算，相關估值使用市場利率收益率曲線及合約利率（經反映各對手信貸風險的利率貼現）等可觀察市場輸入數據得出的利率釐定。 44 泓富產業信託 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 14 銀行借貸
(i) 一項770,000,000元五年期無抵押可持續發展掛定期貸款及循環信貸融資。其將於二零二七年十一月屆滿（「770,000,000元信貸融資」）；(ii) 一項1,200,000,000元三年期無抵押可持續發展掛定期貸款及循環信貸融資。其將於二零二八年八月屆滿（「1,200,000,000元信貸融資」）；(iii) 一項800,000,000元三年期無抵押可持續發展掛定期貸款。其將於二零二九年五月屆滿（「800,000,000元信貸融資」）（二零二五年十二月三十一日：二零二六年五月）；及 45 二零二六年中期報告 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 14 銀行借貸（續） 於二零二六年六月三十日，2,400,000,000元（二零二五年十二月三十一日：2,400,000,000元）總額之貸款融資及65,000,000元（二零二五年十二月三十一日：55,000,000元）之循環信貸融資已獲提取。全部融資每年按香銀行同業拆息加介乎1.00%至1.35%之息率（二零二五年十二月三十一日：香銀行同業拆息加介乎1.00%至1.35%之息率）計息。上文(i)、(ii)及(iii)之息率與泓富產業信託之可持續發展表現掛，按達到預定目標之程度可獲得扣減。 泓富產業信託已為所有融資提供擔保。 銀行融資籌辦費用括與銀行融資有關之顧問費及手續費，並按攤銷成本計入借貸。銀行融資籌辦費用於有關貸款期間攤銷，其變動如下：
泓富產業信託 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 15 貿易及其他應付款項
二零二六年中期報告 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 16 應付關聯公司款項 應付關聯公司款項乃來自關聯公司所提供之後勤服務、物業管理服務及停車場管理服務所產生的開支。該款項為無抵押、免息及須按要求償還。 17 已發行基金單位 基金單位數目 千元
簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 18 基金單位持有人應佔每基金單位資產淨值 每基金單位之資產淨值乃根據基金單位持有人應佔資產淨值及於二零二六年六月三十日1,595,535,613個（二零二五年十二月三十一日：1,581,554,246個）已發行基金單位總數計算。 19 主要非現金交易 期內，信託基金管理人賺取22,811,000元之管理人費用（截至二零二五年六月三十日止六個月：23,336,000元），其中19,622,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：21,002,000元）透過向信託基金管理人發行基金單位支付或應支付。 為數9,794,000元之金額（截至二零二五年六月三十日止六個月：10,584,000元）已透過向信託基金管理人發行基金單位償清，而括於應付管理人費用內之餘額9,828,000元（二零二五年十二月三十一日：10,431,000元）於期結日後以基金單位支付。 20 流動負債淨額 於報告期間結束時，本集團之流動負債淨額（界定為流動資產減流動負債）為276,606,000元（二零二五年十二月三十一日：1,061,643,000元）。 21 資產總額減流動負債 於報告期間結束時，本集團之資產總額減流動負債為8,939,473,000元（二零二五年十二月三十一日：8,151,357,000元）。 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 22 關連人士及關聯人士交易 期內，本集團有以下與關連人士及關聯人士進行之交易： 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 千元 千元 附註 （未經審核） （未經審核） 租金及租金相關收入 進達車場管理有限公司 (a) 271 307 高衛物業管理有限公司 (a) 1,077 1,062 ?運本集團停車場之停車場租賃代理費 進達車場管理有限公司 (a) 1,662 1,593 物業管理費 Goodwell-Prosperity Property Services Limited (a) 4,438 4,616市場推廣服務費 Goodwell-Prosperity Property Services Limited (a) 5,487 5,694後勤服務費用 長江實業公司 (a) 3 17 受託人費用 豐機構信託服務（亞洲）有限公司 (b) 1,371 1,415 管理人費用 泓富資產管理有限公司 (c) 22,811 23,336 樓宇管理人酬金 高衛物業管理有限公司 (a) 354 351 停車場管理人酬金 簡明綜合財務報表附註 截至二零二六年六月三十日止六個月 22 關連人士及關聯人士交易（續） 與關連人士及關聯人士之結餘如下： 二零二六年 二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 千元 千元 附註 （未經審核） （經審核） 應付以下公司款項 基物業管理有限公司 (a) 138 138 進達車場管理有限公司 (a) 565 271 Goodwell-Prosperity Property Services Limited (a) 3,699 2,369高衛物業管理有限公司 (a) 3,848 1,993 就租賃本集團之物業存放於本集團之按金 進達車場管理有限公司 (a) 162 162 高衛物業管理有限公司 (a) 582 582 附註： (a) 該等公司為泓富產業信託之主要持有人（即房地產投資信託基金守則所界定持有10%或以上已發行基金單位之持有人）長江實業集團有限公司（「長江實業」）之附屬公司。 (b) 豐機構信託服務（亞洲）有限公司為泓富產業信託的受託人。 (c) 泓富資產管理有限公司為泓富產業信託的管理人。（未完）  |