[中报]中航北京昌保租赁住房REIT (180503): 中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
原标题:中航北京昌保租赁住房REIT : 中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告 券投资基金 2026年中期报告 2026年6月30日 基金管理人：中航基金管理有限公司 基金托管人：中国银行股份有限公司 送出日期：2026年8月29日 §1重要提示及目录 1.1重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人中国银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2026年8月27日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 运营管理机构已对中期报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，并确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产基金一定盈利。 不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。 本报告中财务资料未经审计。 本报告期自2026年4月16日（基金合同生效日）起至6月30日止。 1.2目录 §1重要提示及目录................................................................21.1重要提示....................................................................21.2目录........................................................................3§2不动产基金简介................................................................52.1不动产基金产品基本情况......................................................52.2不动产项目基本情况说明......................................................62.3不动产基金扩募情况..........................................................62.4基金管理人和运营管理机构....................................................62.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人..........................72.6会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构..................72.7信息披露方式................................................................7§3主要财务指标和不动产基金运作情况..............................................73.1主要会计数据和财务指标......................................................73.2其他财务指标................................................................83.3不动产基金收益分配情况......................................................83.4报告期内不动产基金费用收取情况的说明.......................................103.5报告期内进行不动产项目重大改造或者扩建的情况...............................103.6报告期内完成不动产基金购入、出售不动产项目交割审计的情况...................103.7报告期内发生的关联交易.....................................................103.8报告期内与不动产项目相关的资产减值计提情况.................................113.9报告期内其他不动产基金资产减值计提情况.....................................113.10报告期内不动产基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况....................11§4不动产项目基本情况...........................................................114.1报告期内不动产项目的运营情况...............................................114.2不动产项目所属行业情况.....................................................144.3不动产项目运营相关财务信息.................................................174.4项目公司经营现金流.........................................................194.5项目公司对外借入款项情况...................................................204.6不动产项目投资情况.........................................................204.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况.................................214.8不动产项目相关保险的情况...................................................214.9重要不动产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析...........214.10其他需要说明的情况........................................................21§5除不动产资产支持证券之外的投资组合报告.......................................215.1报告期末不动产基金的资产组合情况...........................................215.2投资组合报告附注...........................................................215.3报告期内不动产基金估值程序等事项的说明.....................................21§6回收资金使用情况.............................................................22§7管理人报告...................................................................227.1基金管理人及主要负责人员情况...............................................227.2管理人在报告期内对不动产基金的投资运作决策和主动管理情况...................247.3管理人在报告期内对不动产基金的运营管理职责的落实情况.......................277.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况.....................................28§8运营管理机构报告.............................................................298.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况.......................................298.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况...............................29§9其他业务参与人履职报告.......................................................309.1托管人报告.................................................................309.2资产支持证券管理人报告.....................................................319.3原始权益人报告.............................................................32§10中期财务报告（未经审计）....................................................3310.1资产负债表................................................................3310.2利润表....................................................................3610.3现金流量表................................................................3810.4所有者权益变动表..........................................................4010.5报表附注..................................................................42§11基金份额持有人信息..........................................................6911.1基金份额持有人户数及持有人结构............................................6911.2不动产基金前十名流通份额持有人............................................6911.3不动产基金前十名非流通份额持有人..........................................7011.4期末基金管理人的从业人员持有本不动产基金的情况............................71§12不动产基金份额变动情况......................................................71§13重大事件揭示................................................................7113.1基金份额持有人大会决议....................................................7113.2基金管理人、基金托管人的专门不动产基金托管部门的重大人事变动..............7113.3不动产基金投资策略的改变..................................................7113.4为不动产基金进行审计的会计师事务所情况....................................7113.5为不动产基金出具评估报告的评估机构情况....................................7113.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、项目公司和专业机构等业务参与人涉及对不动产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况.........................................7113.7其他重大事件..............................................................72§14影响投资者决策的其他重要信息................................................73§15备查文件目录................................................................7315.1备查文件目录..............................................................7315.2存放地点..................................................................73§2不动产基金简介 2.1不动产基金产品基本情况
不动产项目名称：滟澜新宸项目
无。 2.4基金管理人和运营管理机构
3.1主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
②本期现金流分派率指报告期可供分配金额/报告期末市值。 ③年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末实际天数×本年总天数。 ④本基金在募集期间产生的利息收入7,728,069.91元计入基金财产，基金募集期已结束，未获配部分认购资金已退还投资人；根据项目公司股权转让协议安排，评估基准日（2025年9月30日，不含）起至交割审计基准日（2026年4月15日，含）之间为过渡期，过渡期损益归属于基金投资人。本报告期内（2026年4月16日（基金合同生效日）至2026年6月30日）可供分配金额已纳入上述损益，若剔除上述损益，则本期可供分配金额为7,562,605.60元。 3.2其他财务指标 单位：人民币元
3.3不动产基金收益分配情况 3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
本基金合同于2026年4月16日生效，本报告期及近三年无实际分配金额。 3.3.2本期可供分配金额 3.3.2.1本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明 无。 3.3.2.3设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过10%的原因及合理性 ①为保障不动产基金及项目公司长期稳健运营，本基金计算可供分配金额时设置了未来合理相关支出预留，包括基金管理人及资产支持专项计划管理人的管理费、托管费、运营管理机构的服务费、日常运营费用、税金及不可预见费用等必要资金。 ②截至本报告期末，本基金成立时间不满一年，故不涉及上年同期未来合理支出预留的设置金额及实际使用差异。 3.4报告期内不动产基金费用收取情况的说明 3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、运营管理机构的费用收取情况及依据 根据本基金基金合同、招募说明书、资产支持专项计划标准条款、运营管理服务协议等相关法律文件，本报告期内计提本基金固定管理费443,848.36元（固定管理费包含基金管理人和资产支持证券管理人的管理费）,基金托管人托管费19,297.92元,基于项目公司实收运营收入的运营管理费1,696,330.39元。本报告期本期净利润及可供分配金额均已扣减上述费用。 3.5报告期内进行不动产项目重大改造或者扩建的情况 无。 3.6报告期内完成不动产基金购入、出售不动产项目交割审计的情况 本报告期内，本基金购入不动产项目事项，已由容诚会计师事务所（特殊普通合伙）完成对购入项目公司北京昌保住房租赁有限公司（以下简称“项目公司”）的交割审计，并出具了上述购入项目公司的交割审计报告。 根据交割审计报告，购入项目公司于交割审计基准日（2026年4月15日）资产合计585,133,074.44元，负债合计274,823,840.69元，所有者权益合计310,309,233.75元。实际应支付的股权转让对价为666,247,247.21元，因本次交易形成不动产基金财产的应付前述股权转让对价已于报告期内支付完毕。 关于交割审计报告，投资者可进一步查阅基金管理人于2026年5月22日发布的《中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金购入不动产项目交割审计情况的公告》。 3.7报告期内发生的关联交易 报告期内本基金发生的关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立，具体关联交易详见“10中期财务报告（未经审计）”之“关联方关系”和“本报告期及上年度可比期间的关联方3.8报告期内与不动产项目相关的资产减值计提情况 无。 3.9报告期内其他不动产基金资产减值计提情况 无。 3.10报告期内不动产基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况 本基金管理人于2026年7月7日收到原始权益人通知，原始权益人在履行内部有关审批流程后，已向国家发展和改革委员会、北京市发展和改革委员会等监管部门履行了报备程序并说明了回收资金投向和比例拟变更情况。本基金管理人已于2026年7月9日就关于原始权益人变更回收资金使用比例及投向事宜进行公告。 §4不动产项目基本情况 4.1报告期内不动产项目的运营情况 4.1.1对报告期内重要不动产项目运营情况的说明 4.1.1.1不动产项目整体运营情况 本基金通过专项计划持有1个不动产项目公司的100%股权，即北京昌保住房租赁有限公司（以下简称“项目公司”），项目公司共有三处人才公租房项目，分别是滟澜新宸项目、国瑞熙院项目、未来融尚家园项目。不动产项目均位于北京市昌平区，合计拥有可出租人才公租房1,391套，建筑面积合计105,640.25平方米，可供出租面积合计105,399.04平方米。 报告期内，不动产项目合计实现租金收入10,116,894.88元。截至本报告期末，不动产项目运营平稳，实际出租面积合计为101,015.42平方米，出租率为95.84%。受到部分租户支付节奏的影响，报告期末租金收缴率为98.89%，与本基金招募说明书所载同期收缴率预测值99%基本持平。 4.1.1.2不动产项目分项目运营情况 滟澜新宸项目位于北京市昌平区能源西路2号院，自2017年11月投入运营，截至报告期末已运营9年。截至2026年6月30日，滟澜新宸项目可供出租面积57,242.66平方米，实际出租面积54,586.35平方米，出租率为95.36%，相较本基金招募说明书所载同期的出租率预测值95%超出0.36%，在租租约的平均租金单价为37元/平方米/月。 国瑞熙院项目位于北京市昌平区沟自头街3号院一区，自2022年3月投入运营，截至报告期末已运营4年。截至2026年6月30日，国瑞熙院项目可供出租面积29,905.10平方米，实际出租面积28,834.82平方米，出租率为96.42%，相较本基金招募说明书所载同期的出租率预测值95%超出1.42%，在租租约的平均租金单价为41元/平方/月。 未来融尚家园项目位于北京市昌平区岭上东路6号院，自2022年9月投入运营，截至报告期末已运营4年。截至2026年6月30日，未来融尚家园项目可供出租面积18,251.28平方米，实际出租面积17,594.25平方米，出租率为96.40%，相较本基金招募说明书所载同期的出租率预测值92%超出4.40%，在租租约的平均租金单价为41元/平方/月。 4.1.1.3不动产项目周边竞品及其他情况 本报告期内，不动产项目周边无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整，运营整体保持平稳，未发生安全生产事故，不存在未决重大诉讼或纠纷。考虑到本项目底层资产为人才公租房，与其他类型的租赁住房具有显著不同的市场竞争情况，在交通便捷、租金价格等方面具备一定优势，因此项目储备客户充足，租户的稳定性较强。基金管理人与运营管理机构也将持续监控周边新增竞品情况，并不断提高运营管理能力、增强租户粘性及客户满意度，确保项目保持稳健运营态势。 4.1.2报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
②根据北京市相关部门的规定，公租房执行政府批复的定价，因此不适合将三个项目的租金单价水平合并计算。就本产品而言，本报告期末滟澜新宸项目的租金标准为37元/平方米/月，国瑞熙院项目的租金标准为41元/平方米/月，未来融尚家园项目的租金标准为41元/平方米/月。 4.1.3报告期及上年同期重要不动产项目运营指标 不动产项目名称：序号：1 项目名称：滟澜新宸项目
无。 4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险 不动产项目经营风险、市场风险、行业风险等与不动产项目相关的风险详见本基金招募说明书“第四章风险因素”。 4.2不动产项目所属行业情况 4.2.1不动产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局（一）中央层面，出台多项政策推动保障房行业高质量发展 中国财政部、国家税务总局1月16日发布公告，继续支持公共租赁住房(下称“公租房”)建设和运营，延续实施公租房税收优惠政策。公告执行至2027年12月31日。公告称，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。 2月3日，住房城乡建设部、共青团中央联合召开座谈会，明确提出要保障青年人基本住房需求，以“一张床、一间房、一套房”等方式，让青年人进得来、留得下、住得安、能成业。一府建设筹集，也鼓励有条件的企业和园区建宿舍。 3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》正式将“积极推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化推荐发行”纳入国家中长期发展顶层设计，REITs从金融创新工具上升为国家战略。“十五五”规划纲要同时在“推动房地产高质量发展”章节提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。 加强保障性住房全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等管理机制。探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用。 5月22日，国务院印发《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》。意见提出，扩大公租房保障范围。推动更多城市将稳定就业居住的未落户常住人口家庭纳入公租房保障范围，推行按就业居住年限、住房困难程度确定保障对象、保障方式、保障标准、准入条件和退出机制。 采取实物保障、货币补贴等多种方式，在合理轮候期内对符合条件的未落户常住人口家庭予以保障。统筹中央和地方现有资金渠道，按规定对相应公租房筹集任务予以支持。加强公租房与保障性租赁住房政策衔接。稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度。 5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》。规划提出，全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新。 6月5日，住房城乡建设部发布关于《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》公开征求意见的通知：“职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（一）支付房租的；（二）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（三）偿还购房贷款本息的；（四）装修自住住房不超过一定额度的；（五）支付自住住房物业费的；（六）离休、退休的；（七）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动（人事）关系的；（八）出境定居的；（九）经国务院批准的其他住房消费情形”。 （二）北京市层面，保障性住房建设筹集与管理持续深化 2月11日，北京印发《2026年市政府工作报告重点任务清单》，其中明确，着力稳定房地产租房兜底作用，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应，缓解青年人住房困难，通过开展“适居行动”，改善以快递员、网约配送员、网约车司机、家政服务员等新就业群体为代表的城市运行服务保障人员居住条件。 5月28日，《中共北京市委北京市人民政府关于推动城市高质量发展的实施意见》正式对外发布。《实施意见》明确，大力推进“好房子”建设。构建符合首都特点的房地产发展新模式，全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。开展“适居行动”，增加“一张床、一间房”产品供给，改善城市运行服务保障人员居住条件。 5月29日，北京市住房和城乡建设委员会、共青团北京市委员会、北京市教育委员会、北京市人力资源和社会保障局共同指导北京房地产中介行业协会组织开展2026年度“毕业季租房服务进校园”系列活动启动。这也是本市连续第八年开展此项民生服务品牌活动。活动将持续至9月底。活动聚焦毕业生租住需求，组织房地产经纪机构、住房租赁企业、保租房项目运营单位等共筹集优惠房源20余万套间（含床位），首批上线房源8万余套间（含床位），其中涉及34个保障性租赁住房项目。 4.2.2可比区域内的可比不动产项目情况 本基金所属资产为人才公租房，由区域内符合条件的企业员工或新毕业大学生通过配租方式入住，入住人员选房受到住房偏好、项目所处位置、配租企业限制等多方面因素影响，因此公租房项目之间普遍不存在实质性的竞争关系。与其他类型的租赁住房相比，人才公租房的租金一般相较市场化租赁住房有较为明显的优势，且面向的租赁对象也存在明显差异，所以本基金所属的人才公租房与周边其他房源不存在直接竞争关系。 4.2.3新公布的法律法规、行业政策、区域政策、税收政策对所属行业、区域的重大影响 今年出台的行业政策在多方面支持发力，通过多种政策保障租赁住房市场发展，预计将会在以下方面对保障性租赁住房行业产生影响： 一、税收政策方面：财政部、国家税务总局于1月延续公租房税收优惠政策至2027年底，对公租房用地、建设、运营及租赁交易环节免征城镇土地使用税、契税、印花税等，直接降低保障房运营主体的持有与交易成本，为底层资产现金流预测提供了稳定预期。 二、行业政策方面：住建部与共青团中央2月联合提出以“一张床、一间房、一套房”保障青年人基本住房需求；“十五五”规划纲要3月将REITs常态化发行纳入国家中长期顶层设计，保障性住房“投融管退”闭环获制度性确认；国务院5月印发城市更新“十五五”规划，为低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等盘活提供政策通道。 三、制度改革方面：国务院5月推行常住地提供基本公共服务，将公租房保障对象从户籍人口向稳定就业的未落户常住人口延伸，扩大需求基数；住建部6月发布公积金条例修订征求意见稿，将“支付房租”列为公积金提取首位情形，增强租房群体支付能力，减轻租金负担。 四、区域执行方面：北京市2月将“适居行动”写入政府工作报告重点任务清单，增加“一张床、一间房、一套房”供给，改善新就业群体居住条件；5月出台城市高质量发展实施意见，强化保障房品质建设标准，并通过第八年“毕业季租房服务进校园”活动筹集房源20余万套间，精准对接青年租房需求，夯实保租房项目出租率基础。 4.2.4不动产项目所属行业的其他整体情况和竞争情况 根据中指研究院《2026上半年中国住房租赁市场总结与展望》，2026年上半年全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅较去年上半年收窄0.83个百分点，较去年下半年收窄1.70个百分点。其中，6月50城住宅平均租金为33.97元/平方米/月，环比上涨0.08%，同比下跌2.82%。 从月度走势来看，季节性特征依旧明显。1-2月，受春节假期影响，重点城市住房租赁市场表现平淡；3月，在“返工潮”推动下，租住需求集中释放，推动住宅租金环比由跌转涨；4-5月需求释放节奏趋于缓和，租金逐步回落，但环比跌幅均为近三年同期最低水平；6月在年中“毕业季”需求拉动下，租金环比转涨，涨幅为近三年同期最高水平。 从重点城市涨跌情况来看，2026年上半年多数城市住宅租金仍累计下跌，但跌幅普遍有所收窄。具体来看，2026年上半年，上海、深圳、北京等8个城市租金累计上涨，上涨城市数量比去年同期增加7个，其中上海涨幅最高，为1.76%；深圳、北京、天津等7个城市累计涨幅在1%以内。42个城市住宅租金累计下跌，温州、厦门等7个城市累计跌幅在2.0%以上；西安、南京等20个城市租金累计跌幅在1.0%-2.0%之间；广州、苏州等15个城市租金累计跌幅在1.0%以内。 与去年同期相比，50个城市中近8成城市累计跌幅收窄或由跌转涨，其中三亚、杭州、北海等地累计跌幅收窄超2.0个百分点，上海、深圳、北京、天津等7个城市由跌转涨。 总体来看，重点城市住房租赁市场逐步走向“分化修复”阶段，一线城市率先企稳。政策围绕青年人才、城市运行服务人员等群体持续完善租赁住房保障体系，供给更加注重职住平衡和精准匹配，将有效满足多层次的居住需求。 4.3不动产项目运营相关财务信息 4.3.1项目公司整体财务情况
4.3.2重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析 项目公司名称：序号：1 公司名称：北京昌保住房租赁有限公司
项目公司名称：序号：1 公司名称：北京昌保住房租赁有限公司 金额单位：人民币元
项目公司名称：序号：1 公司名称：北京昌保住房租赁有限公司 金额单位：人民币元
②其他成本/费用主要为企业所得税789,963.09元。 4.3.5重要不动产项目公司的财务业绩衡量指标分析 项目公司名称：序号：1 公司名称：北京昌保住房租赁有限公司
4.4.1经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况 4.4.1.1收入归集和支出管理 报告期内，项目公司开立了1个基本户和2个运营收入账户，基本户在本基金托管行开立，运营收入账户在中国建设银行股份有限公司北京昌平支行开立。2个运营收入账户为项目发行前因滟澜新宸项目及国瑞熙院项目融资借款而设立的贷款监管账户，依据银行融资协议，租赁合同中约定的租金收款账户须为贷款监管账户，发行后项目公司已偿清银行贷款，在租赁合同约定的租金收款账户更改为基本户后即可进行运营收入账户销户。 报告期内，为保障合同换签完成前项目可按期足额收到租户租金，2个运营收入账户仅用于接收滟澜新宸项目、国瑞熙院项目运营收入，并定期向托管行提供银行对账单，托管行对账户使用情况进行监督。基本户用于接收自运营收入账户划转的项目运营收入、未来融尚家园项目运营收入、其他合法收入（如有），并根据《项目公司资金监管协议》的约定对外支付资金，确保账户资金安全、使用合规。 截至2026年7月31日，项目公司已完成租赁合同换签及运营收入账户销户工作，仅在托管人中国银行股份有限公司开立了1个基本户并受到托管人监管，此监管账户用于接收项目公司所有的现金流入，并根据《项目公司资金监管协议》的约定对外支付人民币资金，确保账户资金安全、使用合规。 4.4.1.2现金归集和使用情况 本报告期内，不动产项目公司经营活动产生的现金流量净额13,023,018.06元。经营活动现金流入15,983,085.24元，经营活动现金流出2,960,067.18元。截至本报告期末，项目公司货币资金余额为54,353,705.54元。 4.4.2来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明 本报告期内，单一项目中租赁面积及经营性现金流流入占比超过10%的承租人有三家，分别为北京生命科学研究所、某机关事业单位A和某机关事业单位B。截至报告期末，北京生命科学研究所承租面积24,853.53平方米，占滟澜新宸项目可租赁面积的比例为43.42%；某机关事业单位A承租面积6,072.75平方米，占滟澜新宸项目可租赁面积的比例为10.61%，某机关事业单位B承租面积3,649.10平方米，占国瑞熙院项目可租赁面积的比例为12.20%，某机关事业单位A和某机关事业单位B均为非营利性机构。上述3家租户的租金价格均按照项目统一的公允租金标准核算，租金价格具备市场化公允性。 三位承租人资信优良，历史履约情况良好，具有较强的偿付能力。与此同时，租约到期前3个月，运营管理机构将协调区人才住房工作专班对承租单位开展续约意向摸排，结合租户租赁需求确定租赁面积，且不动产项目所在处于区域潜在租户相对充足，具备较为充分的租户接续基础。 4.4.3对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明 无。 4.5项目公司对外借入款项情况 4.5.1报告期内对外借入款项基本情况 无。 4.5.2本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析 无。 4.5.3对不动产项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明无。 4.6不动产项目投资情况 4.6.1报告期内购入或出售不动产项目情况 无。 4.6.2购入或出售不动产项目情况及对不动产基金运作、收益等方面的影响分析4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况 无。 4.8不动产项目相关保险的情况 不动产项目已按照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》要求，购买财产一切险和公众责任险，保单有效期为2025年9月26日0时至2026年9月25日24时，保险处于有效期内，保险公司履约正常。 上述保险为不动产项目主要财产安全及发生其他意外事故时提供有效保障。 4.9重要不动产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析无。 4.10其他需要说明的情况 无。 §5除不动产资产支持证券之外的投资组合报告 5.1报告期末不动产基金的资产组合情况 单位：人民币元
报告期内，基金投资的前十名证券的发行主体没有被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚。 5.3报告期内不动产基金估值程序等事项的说明 以及中国证监会相关规定和基金合同的约定，日常估值由基金管理人与基金托管人一同进行，基金份额净值由基金管理人完成估值后，经基金托管人复核无误后由基金管理人对外公布。月末、年中和年末估值复核与基金会计账目的核对同时进行。 本基金管理人设立估值专业委员会，委员由投资研究、交易、基金事务、风险管理、合规等部门负责人组成，负责研究、指导基金估值业务。基金管理人估值委员和基金会计均具有专业胜任能力和相关工作经历。报告期内，投资研究部门负责人同时兼任基金经理、估值委员，基金经理参加估值专业委员会会议，但不介入基金日常估值业务；参与估值流程各方之间不存在任何重大利益冲突；与估值相关的机构包括但不限于上海、深圳证券交易所，中国证券登记结算有限责任公司，中央国债登记结算公司，中证指数有限公司以及中国证券投资基金业协会等。 §6回收资金使用情况 6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明 原始权益人净回收资金为35,113.52万元，截至2026年6月30日，原始权益人未使用净回收资金。 原始权益人在履行内部有关审批流程后，已向国家发展和改革委员会、北京市发展和改革委员会等监管部门履行了报备程序并说明了回收资金投向和比例拟变更情况，并于2026年7月7日向本基金管理人通知，原始权益人拟将净回收资金的85%用于投资不动产项目，并将剩余15%用于补充流动资金。回收资金不再用于北京市昌平区北七家镇中心起步区（暨海鶄落新村建设）土地一级开发项目一期HQL-09地块R2二类居住用地项目和北京市昌平回龙观新村剩余安置房项目，新增昌平沙阳路一通小区东侧地块保租房项目、天通中苑下沉广场项目、回龙观村旧村改造定向安置房项目和昌平区绿海家园5号楼3、4单元改造项目，并调整北京市昌平区未来城市二期人才公租房项目的拟使用募集资金规模。 本基金管理人已于2026年7月9日就关于原始权益人变更回收资金使用比例及投向事宜进行公告。 §7管理人报告 7.1基金管理人及主要负责人员情况 7.1.1基金管理人及其管理不动产基金的经验 [2016]1249号文许可批准设立、为客户提供专业基金管理服务的全国性基金管理公司。公司总部设在北京，注册资本金为30,000万元人民币，经营范围为基金募集、基金销售、特定客户资产管理、资产管理和中国证监会许可的其他业务。 截至本报告期末，基金管理人共管理38只公开募集证券投资基金，其中包括不动产投资信托基金5只。 在资产项目管理方面，基金管理人设置独立的不动产投资管理部门，已配备不少于3名具有5年以上不动产项目运营或不动产项目投资管理经验的主要负责人员，其中至少2名具备5年以上不动产项目运营经验；同时具备健全有效的不动产基金投资管理、项目运营、内部控制与风险管理制度和流程，如《中航基金管理有限公司公开募集不动产投资信托基金业务风险管理办法》《中航基金管理有限公司公开募集不动产投资信托基金业务管理办法》《中航基金管理有限公司公开募集不动产投资信托基金业务不动产项目运营管理办法》《中航基金管理有限公司公开募集不动产投资信托基金信息披露管理办法》《中航基金管理有限公司公开募集不动产投资信托基金业务尽职调查工作指引》等。 7.1.2基金经理（或基金经理小组）简介
7.2管理人在报告期内对不动产基金的投资运作决策和主动管理情况 7.2.1管理人对报告期内本不动产基金运作遵规守信情况的说明 报告期内，本基金管理人严格遵守《证券投资基金法》、《中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及其他相关法律法规的规定，本着诚实守信、勤勉尽责的原则管理和运作基金资产，在严格控制风险的基础上，力争为基金份额持有人谋求最大利益。本报告期内，本基金运作合法合规，不存在违反基金合同和损害基金份额持有人利益的行为。 7.2.2管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明 基金管理人严格执行证监会《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和公司内部公平交易制度。在统一的研究平台和公共信息平台，保证各组合得到公平的投资资讯；公平对待不同投资组合，禁止各投资组合之间进行以利益输送为目的的投资交易活动；在保证各投资组合投资决策相对独立性的同时，严格执行授权审批程序；实行集中交易制度和公平交易分配制度；建立不同投资组合投资信息的管理及保密制度，保证不同投资组合经理之间的重大非公开投资信息的相互隔离；通过IT系统和人工监控等方式进行日常监控，公平对待旗下管理的所有投资组合。 同时，加强对投资交易行为的监察稽核力度，建立有效的异常交易行为日常监控和分析评估体系等。本报告期内，未出现违反公平交易制度的情况，公司旗下各基金不存在因非公平交易等导致的利益输送行为，公平交易制度的整体执行情况良好。本报告期内本基金不存在异常交易行为。 基金管理人管理的所有投资组合参与的交易所公开竞价，未出现同日反向交易成交较少的单边交易量超过该证券当日成交量的5%的情形。 7.2.3管理人对报告期内不动产基金的投资和运营分析 本基金全部募集资金在扣除“不动产基金需预留的全部资金和费用”后，剩余基金资产全部用于购买资产支持证券份额，报告期间80%以上的基金资产投资于不动产资产支持证券，并持有其全部份额，通过不动产资产支持证券持有项目公司全部股权，并取得资产项目完全所有权。基金管理人通过主动的投资管理和运营管理，确保为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取在存续期内提升资产项目价值。 报告期内，本基金按照基金合同的约定主要投资于不动产资产支持证券份额。本基金的其他基金资产按照指引要求进行投资。 本基金于2026年7月30日披露了《中航基金管理有限公司关于决定中航北京昌保租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入不动产项目的公告》，拟购入不动产项目暂定为位于北京市昌平区的未来公元项目、未来城市一期项目、东方蓝海项目、绿地慧谷项目，四个项目均为租赁住房项目。本次基金扩募及新购入不动产项目的事项尚需通过国家发展改革委推荐、中国证监会准予变更注册、深圳证券交易所审核，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。 报告期内，基金投资的不动产项目运营情况详见报告“4.1报告期内不动产项目的运营情况”。 7.2.4管理人对报告期内不动产基金收益分配情况的说明 根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及本基金基金合同的规定，本基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。本报告期内本基金未进行基金收益分配。 7.2.5管理人对关联交易采取的内部控制措施及相关利益冲突的防范措施基金管理人制定并执行《中航基金管理有限公司公开募集不动产投资信托基金业务管理办法》《中航基金管理有限公司基金资产关联交易管理办法》《中航基金管理有限公司内幕交易、利益冲突防控管理办法》《中航基金管理有限公司业务隔离墙管理办法》《中航基金管理有限公司公平交易管理办法》《中航基金管理有限公司公开募集不动产投资信托基金信息披露管理办法》等制度，对关联交易及相关利益冲突防范进行了规定和控制，在公司与公司股东、各业务部门、各投资组合之间建立了必要的信息隔离墙，防范可能出现的利益冲突，严格遵守公平交易的规定，在投资管理活动中公平对待不同基金。对关联交易及相关利益冲突安排按规定应进行信息披露的，基金管理人需按规定进行信息披露。 基金管理人明确了关联方、关联交易范畴，对重大关联交易、非重大关联交易分别制定了相应的内部审批程序，其中，基金重大关联交易需经董事会审议，且需经过三分之二以上的独立董事通过，并经基金托管人同意。 报告期内，原始权益人/运营管理机构继续遵守《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺履行有关利益冲突管理安排，基金管理人积极履行项目主动运营管理职责，并对运营管理机构履行运营管理职责进行监督。 7.2.6管理人内部关于本不动产基金的监察稽核情况 本报告期内，本基金管理人根据法律法规、监管要求和业务发展情况，以维护基金份额持有人利益为宗旨，组织开展内部监察稽核，完善合规与内控机制，积极推动合规风控管理，持续加强业务风险的控制与防范，有效保证了旗下基金及公司各项业务合法合规、稳健有序运作开展。 本报告期内，本基金管理人开展的主要监察稽核工作如下： （1）积极推动监管新规落实，持续完善公司内控机制。结合新规实施和公司业务发展实际，不断推动公司制度、业务流程的建立、健全和完善，以适应公司产品与业务创新发展的需要；（2）在公司开展新产品设计、新业务过程中，就相关问题提供合规咨询，出具合规审查意见。 全面履行新产品、新业务合规评估程序，保障新产品、新业务合规开展；严格审查基金宣传推介材料，及时检查基金销售业务的合法合规情况，督促完善投资者适当性管理；（3）有计划、有重点地对投资、研究、交易、销售、公司治理、信息技术、反洗钱等业务领域开展定期及专项监察检查，不断查缺补漏，持续提高内部控制的有效性和风险防控能力，保障公司业务合规、持续、健康、稳定发展； （4）持续推动建立与行业和公司业务相匹配的洗钱风险管理机制，检查洗钱风险与控制措施风险控制措施的针对性、有效性，同时，做好反洗钱宣传培训、监督检查、信息报送等各项工作；（5）加强合规宣导培训，不断推动公司合规文化建设。通过“面授+线上”等多种形式，有针对性地开展了投资者个人信息保护、基金宣传推介、反洗钱、新员工入职等合规宣导与合规培训工作，并通过新规动态、合规专题、合规风险案例等多种方式进行合规宣导，提升员工的合规风险意识，强化全员合规、主动合规理念。 本基金管理人承诺将坚持诚实守信、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，积极健全内部管理制度，不断提高监察稽核工作的科学性和有效性，努力防范和控制重大风险，充分保障基金份额持有人的合法权益。 7.3管理人在报告期内对不动产基金的运营管理职责的落实情况 7.3.1管理人在报告期内主动采取的运营管理措施 报告期内，基金管理人严格按照根据有关法律法规和《运营管理服务协议》等文件要求，主动履行管理人职责，主要包括： （1）严格遵守运营管理服务协议等文件要求，开展存续期运营管理工作；（2）委派人员到项目公司任职，对章证照、银行账户、关联交易等重要事项进行审慎管理；（3）按照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》要求聘请评估机构、审计机构进行评估与审计； （4）依法披露不动产项目运营情况； （5）建立相关机制防范运营管理机构的履约风险、不动产项目经营风险、关联交易及利益冲突风险、利益输送和内部控制风险等不动产项目运营过程中的风险。 报告期内，基金管理人主动与运营管理机构通过日常电讯、现场检查、线上审批等形式，就项目公司合规性管理和安全生产、项目的运营表现和行业市场动态、阶段性工作计划等事项开展线上和线下运营管理沟通工作，以便基金管理人可及时掌握项目的最新动态，做好运营管理计划调整与应对措施。同时按《运营管理服务协议》约定，定期开展现场检查、安全生产报告、原始记录检查等一系列工作，监督检查运营管理机构的日常运营管理工作。（未完）  |