[中报]万科A(000002):2026年半年度报告摘要

时间：2026年08月27日 20:57:12 中财网

原标题:万科A:2026年半年度报告摘要

万科企业股份有限公司
CHINAVANKECO.,LTD.
2026年半年度报告摘要
A股证券代码：000002、299903
A股证券简称：万科A、万科H代
公告编号：〈万〉2026-088
二〇二六年八月

A股股票上市地	深圳证券交易所（以下简称“深交所”）
A股股票简称	万科Ａ
A股股票代码	000002
H股股票上市地	香港联合交易所有限公司
H股股票简称	万科企业、万科H代（该简称仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易其 因B转H而持有的本公司H股股份使用。）
H股股票代码	02202、299903（该代码仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因B转 H而持有的本公司H股股份使用。）

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	田钧	吉江华
联系地址	33 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 号万科中心	33 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 号万科中心
电话	0755-25606666	0755-25606666
传真	0755-25531696	0755-25531696
电子信箱	IR@vanke.com	IR@vanke.com

（二）主要财务数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据□是 √ 否
单位：元

项目	2026年1-6月	2025年1-6月	比上年同期增减
营业收入	70,169,108,549.07	105,323,304,409.14	-33.38%
营业利润	(12,513,029,670.44)	(8,824,014,899.75)	-41.81%
利润总额	(13,489,988,584.69)	(9,138,354,093.17)	-47.62%
归属于上市公司股东的净利润	(14,951,268,522.50)	(11,946,573,688.12)	-25.15%
扣除非经常性损益后归属于上 市公司股东的净利润	(13,840,436,168.69)	(11,591,023,199.53)	-19.41%
经营活动产生的现金流量净额	494,766,013.42	(3,038,704,592.78)	116.28%
基本每股收益	(1.2532)	(1.0075)	-24.39%
稀释每股收益	(1.2532)	(1.0075)	-24.39%
净资产收益率（全面摊薄）	-14.63%	-6.24%	下降8.39个百分点
净资产收益率（加权平均）	-13.65%	-6.07%	下降7.58个百分点

项目	2026年6月30日	2025年12月31日	比年初数增减
资产总额	959,761,482,723.02	1,020,622,831,532.86	-5.96%
负债总额	743,955,250,505.51	784,762,773,496.17	-5.20%
归属于上市公司股东的净资产	102,181,199,875.78	116,905,224,808.46	-12.59%
股本（股）	11,930,709,471.00	11,930,709,471.00	-
归属于上市公司股东的每股净 资产	8.56	9.80	-12.59%
资产负债率	77.51%	76.89%	上升0.62个百分点
净负债率	135.40%	123.48%	上升11.92个百分 点

注1：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益
注2：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股的加权平均数，包含已回购
股份的影响

2026年6月30日 股东总数	466,444户（其中A股466,372户 H股72户）	2026年7月31日股东 总数	458,102户（其中A股458,029户，H股 73户）
前10名股东持股情况
股东名称	股东 性质	持股 比例	报告期末持 有的普通股 数量	报告期内增 减变动情况	持有有限 售条件股 份数量	质押或冻 结的股份 数量
深铁集团	国有法人	27.18%	3,242,810,791	0	0	0
HKSCCNOMINEESLIMITED	境外法人	18.49%	2,206,359,864	-4,000	0	0
香港中央结算有限公司	境外法人	1.23%	146,192,644	12,431,207	0	0
中国银行股份有限公司－招商沪深300 地产等权重指数分级证券投资基金	基金、理财产 品等	0.87%	103,786,318	53,785,360	0	0
中国工商银行股份有限公司－南方中 证全指房地产交易型开放式指数证券 投资基金	基金、理财产 品等	0.45%	53,557,589	-4,470,400	0	0
卢毅	境内自然人	0.28%	33,000,000	0	0	0
徐小雅	境内自然人	0.26%	30,475,236	30,475,236	0	0
武汉盛隆创业投资有限公司	境内一般法 人	0.25%	30,251,120	-100,000	0	0
吕强	境内自然人	0.25%	29,740,900	29,740,900	0	0
陈淑新	境内自然人	0.22%	26,171,600	0	0	0
战略投资者或一般法人因配售新股成 为前10名股东的情况	不适用
上述股东关联关系或一致行动的说明	公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的 一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表 决权情况的说明	不适用
参与融资融券业务股东情况说明	不适用
前10名股东中存在回购专户的特别说 明（如有）	不适用
前10名无限售条件股东持股情况
股东名称	持有无限售条件股份数量	股份种类
深铁集团	3,242,810,791	人民币普通股（A股）
HKSCCNOMINEESLIMITED	2,206,359,864	境外上市外资股（H股）
香港中央结算有限公司	146,192,644	人民币普通股（A股）
中国银行股份有限公司－招商沪深300 地产等权重指数分级证券投资基金	103,786,318	人民币普通股（A股）
中国工商银行股份有限公司－南方中 证全指房地产交易型开放式指数证券 投资基金	53,557,589	人民币普通股（A股）
卢毅	33,000,000	人民币普通股（A股）
徐小雅	30,475,236	人民币普通股（A股）
武汉盛隆创业投资有限公司	30,251,120	人民币普通股（A股）
吕强	29,740,900	人民币普通股（A股）
陈淑新	26,171,600	人民币普通股（A股）

债券名称	债券 简称	债券 代码	发行日	起息日	到期 日	债券余 额	利率	还本付息方式	交易 场所
万科企业股份有 限公司2021年面 向合格投资者公 开发行住房租赁 专项公司债券(第 一期)（品种二）	H1万科 02（原 债券简 称21万 科02）	149358	2021年1月21 2021 1 日至 年 月22日	2021年1 月22日	2028年 1 22 月 日	66,766	3.98%	登记回售部分已 于2026年1月30 日兑付部分本息， 剩余部分本息于 2027 1 22 年 月 日 到期；未登记回售 部分本息于2028 1 22 年 月 日到期 详见《关于召开万 科企业股份有限 公司2021年面向 合格投资者公开 发行住房租赁专 项公司债券（第一 期）（品种二）2026 年第一次债券持 有人会议的补充 通知（二）》和《关 于万科企业股份 2021 有限公司 年 面向合格投资者 公开发行住房租 赁专项公司债券 （第一期）（品种 二）2026年第一 次债券持有人会 议决议的公告》	深交所

债券名称	债券 简称	债券 代码	发行日	起息日	到期 日	债券余 额	利率	还本付息方式	交易 场所
万科企业股份有 限公司2021年面 向专业投资者公 开发行公司债券 (第二期)（品种 二）	H1万科 04（原 债券简 称21万 科04）	149478	2021年5月19 日至2021年5 月20日	2021年5 月20日	2028年 5月20 日	35,377	3.70%	登记回售部分已 于2026年5月20 日兑付部分本 息，剩余部分本 息于2027年5月 20日到期；未登 记回售部分本息 于2028年5月20 日到期。详见《关 于召开万科企业 股份有限公司 2021年面向专业 投资者公开发行 公司债券（第二 期）（品种二） 2026年第二次债 券持有人会议的 通知》和《关于 万科企业股份有 限公司2021年面 向专业投资者公 开发行公司债券 （第二期）（品种 二）2026年第二 次债券持有人会 议决议的公告》
万科企业股份有 限公司2023年面 向专业投资者公 开发行公司债券 （第一期）（品种 一）	H3万科 01（原 债券简 称23万 科01）	148380	2023年7月21 日至2023年7 月24日	2023年7 月24日	2027年 7月24 日	115,607	3.10%	已于2026年7月 24日兑付部分本 息，剩余部分本 息于2027年7月 24日到期。详见 《关于召开万科 企业股份有限公 司2023年面向专 业投资者公开发 行公司债券（第 一期）（品种一） 2026年第一次债 券持有人会议的 通知》和《关于 万科企业股份有 限公司2023年面 向专业投资者公 开发行公司债券 （第一期）（品种 一）2026年第一 次债券持有人会 议决议的公告》
万科企业股份有 限公司2021年面 向专业投资者公 开发行住房租赁 专项公司债券（第 三期）（品种二）	H1万科 06（原 债券简 称21万 科06）	149568	2021年7月23 日至2021年7 月26日	2021年7 26 月 日	2028年 7月26 日	39,775	3.49%	登记回售部分已 于2026年7月27 日兑付部分本 息，剩余部分本 息于2027年6月 26日到期；未登 记回售部分本息 于2028年7月26 日到期。详见《关 于召开万科企业

债券名称	债券 简称	债券 代码	发行日	起息日	到期 日	债券余 额	利率	还本付息方式	交易 场所
								股份有限公司 2021年面向专业 投资者公开发行 住房租赁专项公 司债券（第三期） （品种二）2026 年第一次债券持 有人会议的通 知》和《关于万 科企业股份有限 公司2021年面向 专业投资者公开 发行住房租赁专 项公司债券（第 三期）（品种二） 2026年第一次债 券持有人会议决 议的公告》
万科企业股份有 限公司2022年面 向专业投资者公 开发行公司债券 （第三期）（品种 二）	H2万科 06（原 债券简 称22万 科06）	149976	2022年7月7 日至2022年7 月8日	2022年7 月8日	2029年 7月8 日	50,000	3.70%	采用单利按年计 息，不计复利， 每年付息一次， 到期一次还本， 最后一期利息随 本金一起到期
万科企业股份有 限公司2022年面 向专业投资者公 开发行公司债券 （第一期）（品种 二）	H2万科 02 （原 债券简 称22万 科02）	149815	2022 3 3 年 月 日至2022年3 月4日	2022年3 月4日	2027 年 3月4 日	110,000	3.64%
万科企业股份有 限公司2022年面 向专业投资者公 开发行公司债券 （第二期）（品种 二）	H2万科 04（原 债券简 22 称 万 科04）	149931	2022年6月2 日至2022年6 月6日	2022年6 月6日	2029年 6月6 日	65,000	3.53%
投资者适当性安排（如有）	面向专业机构投资者
适用的交易机制	点击成交、询价成交、协商成交、竞买成交或深交所认可的其他方式
是否存在终止上市交易的风险（如 有）和应对措施	不适用

2、非金融企业债务融资工具
单位：万元

债券名称	债券简称	债券代码	发行日	起息日	到期日	债券余额	利率	还本付息方式	交易场所
万科企业 股份有限 公司 2022 年度第四	22 万科 MTN004	102282715	2022年12月 13日-2022 年12月14 日	2022年12 月15日	2026年12 月15日	119,880	3.00%	已于2026年1 月28日部分 兑付本息，剩 余 本 息 于

债券名称	债券简称	债券代码	发行日	起息日	到期日	债券余额	利率	还本付息方式	交易场所
期中期票 据								2026年12月 15日到期。详 见《关于万科 企业股份有限 公司2022年 度第四期中期 票据2026年 第一次持有人 会议的议案概 要》和《关于 万科企业股份 有 限 公 司 2022年度第 四期中期票据 2026 年第一 次持有人会议 决议的公告》
万科企业 股份有限 公司 2022 年度第五 期中期票 据	22 万科 MTN005	102282785	2022年12月 26日-2022 12 27 年 月 日	2022年12 28 月 日	2026年12 28 月 日	221,802	3.00%	已于2026年1 月28日部分 兑付本息，剩 余 本 息 于 2026年12月 28日到期。详 见《关于万科 企业股份有限 公司2022年 度第五期中期 票据2026年 第一次持有人 会议的议案概 要》和《关于 万科企业股份 有 限 公 司 2022年度第 五期中期票据 2026年第一 次持有人会议 决议的公告》
万科企业 股份有限 公司 2023 年度第一 期中期票 据	23 万科 MTN001	102381014	2023年4月 20日-2023 年4月21日	2023年4月 23日	2027年4月 23日	119,766	3.11%	已于2026年4 月23日部分 兑付本息，剩 余 本 息 于 2027年4月23 日到期。详见 《关于万科企 业股份有限公 司2023年度 第一期中期票 据2026年第 一次持有人会 议的议案概 要》和《关于 万科企业股份 有 限 公 司 2023年度第 一期中期票据 2026年第一 次持有人会议

债券名称	债券简称	债券代码	发行日	起息日	到期日	债券余额	利率	还本付息方式	交易场所
								决议的公告》
万科企业 股份有限 公司 2023 年度第二 期中期票 据	23 万科 MTN002	102381172	2023年5月 10日-2023 年5月11日	2023 5 年 月 12日	2027 5 年 月 12日	119,778	3.10%	已于2026年5 月12日部分 兑付本息，剩 余 本 息 于 2027年5月12 日到期。详见 《关于万科企 业股份有限公 司2023年度 第二期中期票 据2026年第 一次持有人会 议的议案概 要》和《关于 万科企业股份 有 限 公 司 2023年度第 二期中期票据 2026年第一 次持有人会议 决议的公告》
万科企业 股份有限 公司 2023 年度第三 期中期票 据	23 万科 MTN003	102381399	2023年6月 13日-2023 年6月14日	2023年6月 15日	2027年6月 15日	119,832	3.07%	已于2026年6 月15日部分 兑付本息，剩 余 本 息 于 2027年6月15 日到期。详见 《关于万科企 业股份有限公 司2023年度 第三期中期票 据2026年第 一次持有人会 议的议案概 要》和《关于 万科企业股份 有 限 公 司 2023年度第 三期中期票据 2026年第一 次持有人会议 决议的公告》
万科企业 股份有限 公司 2023 年度第四 期中期票 据	23万科 MTN004	102381621	2023年7月5 日-2023年7 月6日	2023年7月 7日	2027年7月 7日	119,826	3.07%	已于2026年7 月7日部分兑 付本息，剩余 本息于2027 7 7 年 月 日到 期。详见《关 于万科企业股 份有限公司 2023年度第 四期中期票据 2026年第一 次持有人会议

债券名称	债券简称	债券代码	发行日	起息日	到期日	债券余额	利率	还本付息方式	交易场所
								的议案概要》 和《关于万科 企业股份有限 公司2023年 度第四期中期 票据2026年 第一次持有人 会议决议的公 告》
投资者适当性安排（如有）	中期票据面向全国银行间债券市场的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外） 发行
适用的交易机制	询价交易、请求报价和点击成交
是否存在终止上市交易的风险（如 有）和应对措施	不适用

三、经营情况讨论与分析
2026年上半年，受益于一系列稳楼市政策，市场预期逐步改善。上半年全国商品房销售金额同比下降13.6%，其中二季度销售降幅较一季度有所收窄，呈现边际修复迹象。

报告期内，在各方及大股东的有力支持下，本集团稳步推进改革化险工作，在保障生产经营稳定、债务风险化解方面取得了阶段性进展。公司开发业务按期保质完成2.3万套房屋的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付口碑；坚持积极销售，实现销售金额358.0亿元；多措并举盘活存量项目，累计新增和优化产能达155.8亿元；启动城市聚焦策略，对公司覆盖城市分类制定发展策略，逐步推进资源向核心城市集中。经营服务业务运营质量稳中有进，全口径收入288.5亿元，同比增长1.6%。此外，公司持续压降各类费用支出，可比口径下，过去8个季度实现费用连续下降，管理费用同比下降13%。

在融资端，公司获得各类金融机构支持，存量融资整体保持平稳，上半年合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款），存量融资的综合融资成本为2.86%。股东借款方面，今年以来大股东深铁集团累计向公司提供约45.2亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，公司已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元；自2025年以来，公司已累计平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作。

公司持续推进改革化险，有序缓释各类风险，但当前经营形势依然十分严峻，化险任务仍然艰巨。面向未来，公司将继续聚焦化险和发展两大任务，盘活优化存量资源，持续提升业务经营效益，增强自主造血能力；聚焦重点城市及主营业务，有序退出非主业投资；同时持续优化公司治理体系及产品体系、深化降本增效，努力推动公司重归健康可持续发展轨道。

1、房地产开发
新房销售规模下降，二手房成交较为活跃。国家统计局数据显示，上半年全国新建商品房销售面积4.01亿平方米，同比下降11.6%。根据中指研究院统计，上半年30城二手住宅成交套数同比增长6%，市场表现好于新房。

二手房价格整体跌幅收窄。根据中指研究院统计，上半年百城二手房价格累计下跌2.9%，跌幅整体收窄。国家统计局数据显示，自3月份起，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比连续4个月上涨，二三线城市商品住宅销售价格总体降幅收窄。

土地市场溢价水平保持合理区间。根据中指研究院数据，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降24.9%，成交建筑面积同比下降22.3%，住宅类用地的平均溢价率为9.1%，同比下降1.0个百分点。

房地产行业政策持续优化。2026年4月中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”；5月国务院常务会议提出持续推进房地产等领域风险化解，国务院印发《城市更新“十五五”规划》。各地因城施策落地控增量、去库存、优供给的楼市支持政策，部分核心城市市场呈现企稳信号。

2、物业服务
在管规模增速放缓。克而瑞数据显示，50家披露在管面积的上市物业企业2025年合计在管面积约75.1亿平方米，同比增长5.3%。

行业进入质量经营阶段。面对市场环境变化，物业企业普遍更加关注项目质量、回款能力和经营回报，主动退出低效项目，优化项目组合，推动业务从规模增长转向经营质量提升。

智能化转型向一线场景延伸。物业行业数字化建设重心逐步由后台数字化转向现场智能化，AI和机器人逐步进入物业项目现场，嵌入清洁、巡检、客服、工单、能耗、安全等高频服务场景，服务评价依据逐步由人力投入规模转向服务成效与综合运营效能。

3、租赁住房
租赁住房政策体系逐步落地成型。租购并举住房制度深化落地，《住房租赁条例》构筑起全流程监管体系，筑牢行业合规基础。供给端政策更加侧重存量盘活，供给方式涵盖闲置商办、厂房、存量商品房改造等。税费优惠、保障房再贷款降息、租赁住房REITs常态化发行等配套措施形成支撑体系，为行业规模化、可持续经营提供稳定政策保障。

租住消费观念迭代，专业化运营价值空间持续拓宽。租房逐步从短期过渡性需求转变为长期居住需求，客户需求从基础居住功能向社区配套、安全管理、职住平衡等多元维度延伸。

人才公寓、家庭友好型公寓、产业园区配套租赁住房等细分赛道需求持续释放。行业机构化4、商业开发与运营
社会消费品零售总额呈筑底修复态势。上半年社会消费品零售总额同比增长1.3%，月度走势呈现先抑后扬特征，5月增速阶段性转负，6月增速修复回升至1.0%，其中通讯器材品类表现亮眼，成为当月消费回暖的重要拉动力量。

品牌拓店呈现结构性分化格局。餐饮、生活服务类门店保持扩张态势，大健康、运动体验、特色主题餐饮成为品牌布局的热门方向；传统实体零售、亲子相关业态经营承压。

购物中心供给持续收缩，存量商业物业轻量化调改占比提升。根据赢商网数据，上半年全国新开业购物中心项目数量同比下滑两成；存量改造焕新项目数量在新增开业项目中的占比增至41%，近年来该比例呈持续上升趋势。

5、物流仓储
高标库市场区域分化特征显著。世邦魏理仕报告显示，2026年二季度全国物流市场需求主要集中于第三方物流、电商零售、制造业。各区域市场表现持续分化，其中大湾区新增供应集中入市，租金持续承压、空置率上行；西南、西北区域供应压力缓解，依托刚性需求实现供需改善，出租率企稳回升。

冷链规模稳步扩张，供需错配特征凸显。中国物流与采购联合会数据显示，随着中央一号文件持续部署乡村振兴，冷链作为涉农基础设施获得重点支持，行业政策围绕强基、补链、数智、绿色、安全持续落地。国家统计局数据显示，上半年餐饮收入、便利店及超市零售额均实现增长，支撑冷链需求；适配城市配送的高标冷库需求旺盛，但传统存量冷库空置走高、租金承压，行业供需结构性分化特征突出。

（二）报告期内主要工作
本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。

2026年上半年，本集团实现营业收入701.7亿元，归属于上市公司股东的净亏损149.5亿元，业绩同比分别下降33.4%和25.2%；基本每股亏损1.25元，业绩同比下降24.4%。

分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为487.0亿元，占比69.4%；来自物业服务的营业收入为184.6亿元，占比26.3%。

扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为6.1%，较2025年同期下降2.6个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为12.1%，下降0.3个百分点）；其中开发业务的结算毛利率为5.1%。扣除税金及附加后，房地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为2.5%，同比下降2.1个百分点。本集团物业服务毛利率12.7%，较2025年同期下降1.3个百分点。

行业	营业收入		营业成本		注1 毛利率		注2 营业利润率
	金额	增减	金额	增减	数值	增减	数值	增减
1.主营业务	6,715,622.20	-33.85%	6,186,713.16	-32.60%	7.88%	下降1.70 个百分点	5.19%	下降0.90 个百分点
其中：房地产开发及 注4 相关资产经营业务	4,869,715.40	-42.33%	4,574,637.53	-40.66%	6.06%	下降2.64 个百分点	2.50%	下降2.08 个百分点
物业服务	1,845,906.80	8.01%	1,612,075.63	9.60%	12.67%	下降1.27 个百分点	12.28%	下降1.29 个百分点
注5 2.其他业务	301,288.65	-20.65%	273,279.51	-9.77%	9.30%	下降 10.94个 百分点	8.03%	下降 11.80个 百分点
合计	7,016,910.85	-33.38%	6,459,992.67	-31.87%	注3 7.94%	下降2.03 个百分点	5.31%	下降1.28 个百分点

注：1、毛利率数据未扣除税金及附加。

2、营业利润率数据已扣除税金及附加。

3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长期待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为12.6%。

4、相关资产经营业务主要包括公寓、商业、物流、办公等业务收入。

5、其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。

报告期内，业绩亏损的主要原因如下：（1）房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。（2）结合行业、市场和经营环境变化，新增计提了资产减值。（3）成本法核算下，在扣除折旧摊销后，部分经营性业务以及部分非主业财务投资亏损。

本集团2026年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。

（三）各项业务发展情况
1、房地产开发
（1）销售和结算情况
上半年本集团实现销售面积293.0万平方米，销售金额358.0亿元，同比分别下降45.6%和48.2%。

新开项目表现良好。截至报告期披露日，本集团9个首开项目均兑现投资承诺，整体首开去化率达60%。其中，新开盘的徐州檐屿溪等项目，精准锚定片区需求，产品、户型竞争优势明显，社区配套场景规划完善，推盘去化率达八成以上，赢得市场认可。

实施项目分类管控，加快库存去化。对首开项目及重点持销项目落实提级管理，并结合

分地区	销售面积 （万平方米）	比例	销售金额 （亿元）	比例
南方区域	56.12	19.15%	110.52	30.87%
上海区域	70.75	24.15%	98.17	27.42%
北京区域	53.18	18.15%	38.75	10.82%
东北区域	20.41	6.97%	13.14	3.67%
华中区域	28.32	9.66%	24.84	6.94%
西南区域	39.05	13.33%	31.63	8.84%
西北区域	23.33	7.96%	17.54	4.90%
其他	1.85	0.63%	23.41	6.54%
合计	293.01	100.00%	358.00	100.00%

注：北京区域包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市、内蒙古自治区；东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉
林省；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海区
域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；
西南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。

本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务累计营业收入439.8亿元。其中房地产开发业务实现结算面积342.5万平方米，同比下降35.8%，实现结算收入400.6亿元，同比下降45.9%。

境内分区域的营业收入情况
单位：万元

分地区	2026上半年		2025年上半年		同比增减
	金额	占营业收入比重	金额	占营业收入比重
南方区域	891,103.12	20.26%	2,142,123.76	27.46%	-58.40%

上海区域	1,577,920.59	35.88%	2,660,725.94	34.10%	-40.70%
北京区域	442,460.51	10.06%	836,346.92	10.72%	-47.10%
西南区域	540,585.57	12.29%	617,252.72	7.91%	-12.42%
西北区域	281,552.50	6.41%	260,711.85	3.35%	7.99%
华中区域	381,828.77	8.68%	1,114,407.18	14.28%	-65.74%
东北区域	282,305.12	6.42%	170,451.29	2.18%	65.62%
合计	4,397,756.18	100.00%	7,802,019.66	100.00%	-43.63%

截至报告期末，本集团合并报表范围内有961.6万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降12.3%，合同金额合计约915.1亿元，较上年末下降19.4%。

（2）项目交付情况
2026年上半年本集团整体交房工作平稳有序，共交付88个项目，合计交付房屋2.3万套。

加强建造过程的业主沟通，让客户安心、放心。在建设过程中邀请客户进入施工现场，实地了解建设过程、感受万科建造品质，累计开展67次交付前工地开放活动。在工地开放、交付节点有序落实户内查验、问题闭环及场景营造，提升客户收房体验，集中交付期整体收房率接近9成。

推进“城市兴交付”主题行动。围绕场景、服务、体验、品质四大维度落地兴交付标准，持续夯实交付口碑。推进21个兴交付种子项目交付策划，依托系统化产品检视与全流程闭环管理，实现从房屋交付到品质服务的跃迁，更好满足客户实际居住需求与高品质生活期待。

（3）投资和开竣工情况
上半年开发业务开复工计容建筑面积约96.5万平方米，同比下降67.2%，完成年初计划的31.5%；开发业务竣工计容建筑面积约300.0万平方米，同比下降42.5%，完成年初计划的40.3%。

坚持存量资源盘活为主导的投资策略。上半年主要通过土地盘活等方式累计获取新项目8个，总规划计容建筑面积75.0万平方米，权益计容建筑面积36.3万平方米，权益地价约27.1亿元，新增项目平均地价为7,448元/平方米，主要分布在上海、成都、郑州、青岛等核心城市。

多措并举推进存量项目盘活。集团借力政策窗口、强化政企联动，着力突破各类限制性条件，通过土地收储、资源置换、规划条件优化等路径破解项目困局，其中福州星澜花园项目是依托属地政策完成工业用地收储，并以收储款置换获取的计容建面3.23万平方米住宅项目。报告期内，公司累计盘活优化及新增产能155.8亿元。

序号	项目名称	位置	权益比例	占地面积	规划计容 建筑面积	公司权益计容 建筑面积	进展
1	青岛李沧区石牛山01地块	李沧区	22.0%	44,320.70	110,801.75	24,354.22	前期
2	成都万科产投·锦上映象50亩	龙泉驿区	51.0%	33,103.05	66,206.10	33,765.11	在建
3	成都万科产投·锦上映象48亩	龙泉驿区	51.0%	32,304.00	48,456.30	24,712.71	在建
4	成都万科产投熙园甲第	崇州市	51.0%	29,932.98	59,865.96	30,531.64	在建
5	昆明五百里A1A2项目	官渡区	100.0 %	40,643.78	105,622.34	105,622.34	前期
6	福州星澜花园	闽侯县	55.0%	16,140.00	32,279.99	17,753.99	前期
7	上海盘古北项目	宝山区	35.0%	32,847.00	82,941.55	29,029.54	前期
8	郑州市二七区航海未来城二期 地块	二七区	40.0%	81,418.63	244,255.89	97,702.36	前期
总计	310,710.14	750,429.88	363,471.91

报告期末至本报告披露日，本集团新增以下开发项目：
单位：平方米

序号	项目名称	位置	权益比例	占地面积	规划计容 建筑面积	公司权益计容 建筑面积	进展
1	合肥市瑶海区一中南项目	瑶海区	41.9%	34,817.76	62,520.39	26,196.67	前期
总计	34,817.76	62,520.39	26,196.67

（4）产品情况
迭代升级产品标准。报告期内，本集团发布并全面执行《万科集团住宅产品标准（2026版）》，涵盖安心安全、舒适宜居、绿色低碳、智慧便捷、活力多元、精工品质、运维服务7大模块，共405个技术子项，以系统化标准全面保障“好房子”的落地实践，将产品初心贯穿设计、建造、交付全流程。

围绕客户真实需求，搭建万科住区产品矩阵。持续迭代综合住区产品体系，按类型与品牌划分项目，推动操盘经验跨项目、跨城市复用。针对拾系、映象系、檐系等成熟产品系，从规划、设计到材料部品实施系统性升级；以种子项目研发漫系、曜系、经典系等新品系。

报告期内，徐州檐屿溪项目秉持檐系“公园+社区”底层场景理念，创新打造高低错落的花园复合空间，建成徐州首座全域抬高式低密纯洋房社区，首开去化率超80%。

全面推进产品模块创新与场景精细化运营。建立产品模块经理工作机制，围绕六大产品模块开展创新研发，在项目上落地标准化模块；社区商业街项目围绕空间改造、内容运营与场景体验持续微更新，项目运营取得良好市场反馈；高端豪宅项目立足城市文脉，多维度完善产品服务体系；同时，持续践行“未来城市”理念打造上海理想之地、广州理想花地、武汉理想之地等市区综合体项目。

（5）代建情况
本集团从2010年起开展EPC及代建业务，为委托方提供优质项目管理服务，主要委托方为政府部门、国有企业、金融企业、高科技企业等。面对行业发展新形势，本集团利用自身成熟开发经验和能力优势，积极拓展多元化代建业务模式，获得委托方和客户认可。

报告期内，本集团在管代建项目79个，管理面积1,360万平方米，项目主要分布在深圳、南京、武汉、合肥、石家庄、无锡等城市，项目类型涵盖商品住宅、保障房、人才房、学校、产业办公、城市更新、康养医疗、物流仓储等。代建项目市场表现优异，其中武汉璞拾光屿单盘销售金额位列武汉上半年中指研究院住宅销售榜首位；合肥、石家庄等城市代建项目去化稳健，多盘位列所在城市销售套数或面积前三。

2、物业服务
本集团旗下的万物云是一家科技驱动、低碳引领的资产服务商。

报告期内，万物云实现营业收入191.9亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长5.6%，其中社区空间居住消费服务收入120.3亿元，占比62.7%，同比增长6.0%；商企和城市空间综合服务收入62.0亿元，占比32.3%，同比增长7.9%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入9.6亿元，占比5.0%，同比下降10.1%。

持续深化“蝶城”战略，优化住宅项目组合。报告期内，万物云住宅底盘稳步扩张，新签约住宅项目207个，年化饱和收入8.4亿元，其中63.5%来自存量盘换签，中标率提升至85%。截至报告期末，万物云蝶城底盘增长至708个。此外，万物云持续完善住宅项目准入和风险识别机制，优化项目组合，主动退出低效项目，重点获取高质量、可持续、有回报的住宅项目。

优化商企拓展逻辑，聚焦长期盈利与可持续价值。万物云围绕八大赛道持续筛选高质量企业客户，新签及续约项目中，来自八大赛道的客户占比达28%，平均合同周期2年。万物云基于企业客户对资产运行效率改善的实际需求，运用技术和专业运营能力，为客户提供可衡量、可比较、可持续优化的资产效率解决方案。

深化科技创新应用，运用人工智能技术提升管理效能。万物云依托自研平台规模化部署和应用AI智能体，推动科技相关能力在更多管理流程和业务场景中落地，目前运行超3495个智能体，上半年消耗2320亿词元（232Btokens），行政开支同比下降0.4亿元。“灵石”边缘服务器在物业项目落地场景验证，形成成熟空间运营解决方案，并向外部客户场景落地推广。截至报告期末，灵石产品已签约租赁1339台，已交付项目472台，平均交付周期为16.7天。

3、租赁住宅
本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。

报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入14.64亿元，截至报告期末，泊寓出租率94.3%，同比提升1.0个百分点。

优化规模布局，推动高质量发展。报告期内，新获取房源4,588间，新开业8,579间；通过调整存量项目合作模式，有序退出部分低效房源及项目，优化资产质量。截至报告期末，泊寓累计运营管理长租公寓22万间，已开业17.4万间，服务企业客户超7,900家，同比增长超25%，已为比亚迪、大疆、华为、京东、顺丰、腾讯、小米等知名头部企业提供租住服务，企业客户占比达23.5%，客户结构持续优化。

深耕运营提质，巩固行业领先优势。泊寓聚焦租住全流程服务升级，开展会员精细化管理与线下社群运营，同步拓展多元生活服务，上半年累计开展全国线上活动16场、线下活动1,512场，客户满意度达96.5%，续租率提升至63.4%。报告期内，泊寓通过不停业改造存量老旧资产，项目盈利水平有效提升；借助官方渠道、门店自主拓客体系及精细化运营，GOP利润率89.5%，保持行业领先。

携手地方国资，盘活存量资产。依托成熟运营能力，泊寓持续深化与上海、合肥等重点城市国资国企的战略合作，助力盘活国有存量住房资产。报告期内，泊寓与上海地产住房发展有限公司再度合作，完成上海嘉定璟歆大型租赁社区签约，运营能力、服务质量赢得客户认可；与合肥地方国企海恒集团在长租公寓领域的合作落地第六个、第七个项目，打造了人资公寓、双创园公寓两大产业配套公寓。通过专业化租赁运营，有效提升国有资产利用效率，为产业人才提供优质安居空间。

4、商业开发与运营
本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。

报告期内，本集团商业业务（含非并表项目）实现营业收入40.5亿元。

截至报告期末，本集团累计开业179个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1081万平方米。商业业务整体出租率92.8%。

客流和销售额稳健增长。上半年商业业务客流同店同比增长5.1%，销售额同店同比增长5.3%，各项经营指标平稳向好。公司紧抓“数码、潮玩”等消费热点，在重要消费节点开展覆盖全国项目的品牌活动，通过“第三届发发季”、五一“品牌周”系列活动持续引流，有效提升整体客流与销售表现。

数字化会员运营提质，品牌合作及创新店布局提速。截至报告期末，公司数字化会员数量超4,880万，同比增长9.6%，月活会员数量同比增长7.9%；商业业务合作品牌超12,750家，战略合作的深度与质量持续改善，上半年累计完成30余个战略品牌签约落地。

存量资产调改焕新，激发项目经营活力。2026年1月，南京江北印象汇完成焕新改造，项目引进20余家标杆首店品牌，打造口袋公园、烟火外街激活低效区域，优化场内客流动线，上半年销售额同比增长30%，客流同比增长46%，位列区域商业热度榜单首位；上海南翔印象城MEGA通过搭建全新品牌矩阵，有效拉动美妆个护、女装业态销售大幅增长，上半年销售额同比提升13%，坪效同比提升6%；上海松江印象城持续汰换低效铺位，升级品牌矩阵，上半年销售额同比提升18%，坪效同比提升15%。

5、物流仓储
“万纬物流”为本集团物流仓储服务与一体化供应链解决方案平台，致力于为各行业客户提供包括全温层仓储租赁、库内运营服务、运输配送等依托科技驱动的一体化供应链解决方案。

报告期内，物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入21.9亿元，同比增长6.9%。其中冷链收入13.1亿元，同比增长23.6%；高标库收入8.8亿元，同比下降11.1%。

规模保持行业领先，存量资产施策提效。截至报告期末，万纬物流累计开业项目149个，可租赁面积1,053万平方米，其中高标库851万平方米、冷库202万平方米。报告期内，公司结合精准市场研判与“一园一策”差异化运营策略，高标库稳定期出租率达89%，冷库稳定期库容使用率79%，同比均稳中有升。（未完）