[中报]博时蛇口产园REIT (180101): 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
原标题:博时蛇口产园REIT : 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告 2026年中期报告 2026年6月30日 基金管理人：博时基金管理有限公司 基金托管人：招商银行股份有限公司 送出日期：二〇二六年八月二十七日 §1 重要提示及目录 1.1重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2026年8月25日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 运营管理机构已对中期报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产基金一定盈利。 不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。 本报告中的财务资料未经审计。 本报告期自2026年1月1日起至6月30日止。 1.2目录 §1 重要提示及目录........................................................................................................................2 1.1重要提示..............................................................................................................................2 1.2目录.......................................................................................................................................3 §2 不动产基金简介........................................................................................................................5 2.1不动产基金产品基本情况.................................................................................................5 2.2不动产项目基本情况说明.................................................................................................8 2.3 不动产基金扩募情况.......................................................................................................9 2.4 基金管理人和运营管理机构...........................................................................................9 2.5 基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人.....................................102.6 会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构.....................102.7 信息披露方式.................................................................................................................10 §3主要财务指标和不动产基金运作情况....................................................................................11 3.1主要会计数据和财务指标...............................................................................................11 3.2其他财务指标...................................................................................................................11 3.3不动产基金收益分配情况...............................................................................................11 3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明.................................................................13 3.5 报告期内进行不动产项目重大改造或者扩建的情况.................................................133.6 报告期内完成不动产基金购入、出售不动产项目交割审计的情况.........................143.7 报告期内发生的关联交易.............................................................................................14 3.8 报告期内与不动产项目相关的资产减值计提情况.....................................................14 3.9 报告期内其他不动产基金资产减值计提情况.............................................................14 3.10 报告期内不动产基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况...........................14§4 不动产项目基本情况..............................................................................................................15 4.1 报告期内不动产项目的运营情况.................................................................................15 4.2 不动产项目所属行业情况.............................................................................................19 4.3 不动产项目运营相关财务信息.....................................................................................26 4.4项目公司经营现金流.......................................................................................................30 4.5项目公司对外借入款项情况...........................................................................................31 4.6不动产项目投资情况.......................................................................................................32 4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况.......................................................32 4.8不动产项目相关保险的情况...........................................................................................33 4.9 重要不动产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析........334.10其他需要说明的情况.....................................................................................................33 §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告......................................................................33 5.1报告期末不动产基金资产组合情况...............................................................................33 5.2投资组合报告附注...........................................................................................................34 5.3报告期内不动产基金估值程序等事项的说明...............................................................34 §6 管理人报告...............................................................................................................................34 6.1基金管理人及主要负责人员情况...................................................................................34 6.2管理人在报告期内对不动产基金的投资运作决策和主动管理情况...........................376.3 管理人在报告期内对不动产基金的运营管理职责的落实情况.................................396.4 管理人在报告期内的信息披露工作开展情况.............................................................39 7.1 报告期内运营管理机构管理职责履行情况.................................................................40 7.2 报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况.................................................41§8 其他业务参与人履职报告......................................................................................................41 8.1 托管人报告.....................................................................................................................41 8.2 资产支持证券管理人报告.............................................................................................42 8.3 原始权益人报告.............................................................................................................43 §9 中期财务报告（未经审计）..................................................................................................44 9.1资产负债表.......................................................................................................................44 9.2利润表................................................................................................................................48 9.3现金流量表.......................................................................................................................51 9.4所有者权益变动表...........................................................................................................55 9.5报表附注............................................................................................................................60 §10 基金份额持有人信息............................................................................................................89 10.1 基金份额持有人户数及持有人结构...........................................................................89 10.2 不动产基金前十名流通份额持有人...........................................................................90 10.3 不动产基金前十名非流通份额持有人.......................................................................91 10.4期末基金管理人的从业人员持有本不动产基金的情况.............................................92§11 不动产基金份额变动情况....................................................................................................92 §12 重大事件揭示........................................................................................................................92 12.1基金份额持有人大会决议.............................................................................................92 12.2基金管理人、基金托管人的专门不动产基金托管部门的重大人事变动.................9212.3不动产基金投资策略的改变.........................................................................................92 12.4为不动产基金进行审计的会计师事务所情况.............................................................92 12.5为不动产基金出具评估报告的评估机构情况.............................................................92 12.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、项目公司和专业机构等业务参与人涉及对不动产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况..........................................9312.7其他重大事件.................................................................................................................93 §13 影响投资者决策的其他重要信息........................................................................................95 §14 备查文件目录........................................................................................................................95 14.1备查文件目录.................................................................................................................95 14.2存放地点..........................................................................................................................96 14.3查阅方式..........................................................................................................................96 §2 不动产基金简介 2.1不动产基金产品基本情况
不动产项目名称：万融大厦
单位：人民币元
本基金本次扩募并新购入不动产项目等变更的相关事项，尚需中国证监会准予本基金变更注册、深交所审核通过本基金变更及扩募份额上市和不动产资产支持证券挂牌条件确认的相关申请，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。 2.4 基金管理人和运营管理机构
3.1主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
3.2其他财务指标 单位：人民币元
3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.2.1本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明 本报告期内可供分配金额较上年同期变化未超过10%。 3.3.2.3设置未来合理支出相关预留调整项的原因（如有），上年同期未来合理支出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过10%的原因及合理性 “未来合理的相关支出预留”为本基金预留的基金管理费、托管费、中介费用、其他运营及税费支出等费用，并扣减本期支出的前期已预留的上述费用，以及本期为未来支出合理预留的重大资本性支出。 上年同期“未来合理支出相关预留”调整项中预留的各项费用与实际使用金额差异未超过10%。 3.4 报告期内不动产基金费用收取情况的说明 3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、运营管理机构的费用收取情况及依据 根据《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及各项目公司《运营管理协议》约定，本报告期内，基金管理人计提管理费2,168,247.35元，资产支持专项计划管理人计提管理费889,882.01元，基金托管人计提托管费228,646.07元，资产支持专项计划计提托管费0.00元，运营管理机构计提运营管理费3,746,118.14元。 3.5 报告期内进行不动产项目重大改造或者扩建的情况 光明加速器二期项目A1、A2栋由于外墙砖脱落及外墙渗漏等问题涉及安全隐患问题，经运营管理机构申请，基金管理人决策：本报告期内，本基金启动光明加速器二期项目A1、A2栋外立面改造工程，将瓷砖改造为涂料并增加楼体泛光工程。计划投资资金不超过500万元（具体金额以最终工程结算为准），改造周期为5个月，自2026年4月1日进场施工，截至本报告出具日，改造工程已基本完工，处于验收、结算阶段。本报告期内，累计已支付进度款2,037,615.69元，本次改造使用本基金往期累计留存的资本性支出，不影响当期可供提升园区整体形象。 3.6 报告期内完成不动产基金购入、出售不动产项目交割审计的情况本报告期内，未发生购入或出售资产项目的情况。 截至本报告期末，万融大厦、万海大厦项目购入时因资产交割形成的应收账款尚未收回金额分别为411,807.00元、220,220.00元，剔除交割时计提的坏账准备后金额分别为311,668.62元、139,592.46元，经诉讼预计无法收回，在本报告期末，已全额计提坏账准备。 万融大厦、万海大厦尚未支付的应付账款金额分别为706,492.07元、811,502.45元，尚未要求结算。 截至本报告期末，光明加速器二期项目购入时因资产交割形成的应收或者应付款项已结清。 3.7 报告期内发生的关联交易 本基金的关联交易坚持公允的市场化原则，定价政策及依据与非关联方一致。对应的关联关系、交易主体、交易对象、交易目的、交易金额详见本报告“9.5.9关联方关系”部分、“9.5.10本报告期及上年度可比期间的关联方交易”、“9.5.11关联方应收应付款项”部分,基金管理人制定了关联交易的管理要求与流程；建立了利益冲突识别及处理、利益输送防范相关制度及机制，并在报告期内有效执行。 3.8 报告期内与不动产项目相关的资产减值计提情况 未涉及。 3.9 报告期内其他不动产基金资产减值计提情况 本报告期内，计提应收账款信用减值损失56.61万元，因部分历史欠款客户应收账款账龄增加而增加。 3.10 报告期内不动产基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况 未涉及。 §4 不动产项目基本情况 4.1 报告期内不动产项目的运营情况 4.1.1对报告期内重要不动产项目运营情况的说明 本报告期内，本基金投入运营的不动产项目有万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目。其中：万海大厦于2014年7月底竣工并开始运营，产证到期日为2062年9月29日；万融大厦于2014年1月底竣工并开始运营，产证到期日为2062年7月16日；光明加速器二期项目自2012年12月起陆续竣工并开始运营，产证到期日为2057年6月28日。 本报告期内，万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目周边无新增竞争性项目。 4.1.2报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
2、受宏观经济环境与市场供需变动双重因素影响，项目周边市场竞争加剧，季度平均租金同比单价下降8.95%，主要系2025年2-3季度采取了以价换量的新租及稳商措施，租金水平在2025年下半年进行了一轮调整。 4.1.3报告期及上年同期重要不动产项目运营指标 不动产项目名称：1万海大厦
不动产项目名称：3光明加速器二期项目
截至报告期末，万海大厦租户总租户数量为134户，以新一代信息技术、现代服务业、商业和数字文创行业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比89.14%。万融大厦总租户数量为119户，以新一代信息技术、现代服务业、商业和数字文创行业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比88.09%。光明加速器二期项目总租户数量为128户，以高端制造业、生物产业、新一代信息技术产业和新材料新能源产业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比82.78%。首发及扩募资产租户结构继续保持片区的核心产业集群定位匹配，具有较强的产业集聚性，保障了不动产项目租户的稳定性。 本基金不存在单一客户租金收入占比超过基金总租金收入10%的情况。本报告期内，各基础资产前五大客户的情况如下：
4.2 不动产项目所属行业情况 4.2.1不动产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局本基金不动产项目资产均属于产园类资产。产业园区是以创新为核心的高新技术产业集聚型的综合区，是工业地产的高级阶段，以产业升级、产业集群为基础，以创新型和成长型高新技术企业为客群；以战略性新兴产业为主导产业，强调了科技园区的产业定位，保证了科技地产真正成为贯彻国家自主创新战略和推动战略性新兴产业发展的重要平台；以房地产开发为载体，遵循市场经济基本规律为前提，强调了政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，充分发挥市场优化资源配置的作用。同时，产业园区也是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着促进经济规模发展、聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命。 我国产业园数量多、分布广、种类全。随着经济崛起，园区数量迅速增加，现已形成了东部省份较为密集、各大区域广泛分布的布局特点。伴随各产业集聚化发展，产业园种类逐步多元化，集聚的传统行业主要包括信息技术、电子商务、高端制造、文化创意、新能源材料、生物材料、创新服务等，这种相互接驳的企业集群，构成立体的多重交织的产业链环，对提高经济创新能力和经济效益都具有实际意义。 随着国家“科技创新驱动发展”战略的实施，以产业发展为导向的高新技术园区开发取得了重大的经济成绩。近年来，国家经济发展方式的转变和经济结构的调整，对城市产业的升级和城市的开发建设提出了更高的要求。截至2026年初，根据国家工业和信息化部的统计，全国范围内国家高新技术产业开发区增至179家（2026年2月，国务院批复同意河北雄安新区高新技术产业开发区升级为国家高新技术产业开发区）、“世界一流高科技园区”的试点和示范单位10家。 近年来，随着国内市场竞争加剧、全球化经济态势动荡，我国产业园展现出群体激烈竞争的态势，呈现出几个明显的发展趋势： 1、园区经营分化，区域发展差异加剧分化 政策层面，国家将致力于构建园区高质量发展的筛选机制，2024年底国务院办公厅发布的专项债管理意见，明确额度分配的正向激励原则，优先支持项目成熟、投资高效的地区；市场层面，产业园区已进入存量时代，供需失衡问题日益突出，头部园区积极通过市场化机制与数字化工具重构运营逻辑，而大量同质化的低端园区面临着招商困难、企业入驻率低的困境。目前，东部沿海区域优质园区依托先发优势，已形成“产业链-创新链-资本链”闭环，而中西部地区多数园区发展则面临诸多挑战，发展能级不高、内生动力不足、同质化问题严重，难以形成集聚效应与核心竞争力。（未完）  |