沪广续期新政重磅落地 商业REITs估值重估加速

时间：2026年08月18日 08:51:55 中财网

　　CFi.CN讯：今年5月广州和7月31日上海相继出台工商业用地续期新政，明确应续尽续原则，并以基准地价70%作为续期价格底线，把此前悬而未决的续期问题转化为可执行、可计价的制度安排。

　　
　　一份研报观点认为，此轮政策核心在于将续期期权显性化，对存量商业不动产估值修复尤其是公募REITs资产端带来显著边际影响。研报指出，剩余年限越短的项目受益越大，根据测算，在成本收益率6%、折现率6%的假设下，剩余10年期资产较40年期资产的估值重估增量空间可达123%，剩余20年和10年的项目扣除续期成本后估值提升幅度分别可达0%和62%。基准地价占成本比例越低，估值提升空间越显著。

　　
　　研报认为，REITs是本轮政策的最大边际增量。此前REITs发行对土地剩余年限要求较高，上海新政明确支持申报后注册前完成续期，相当于打通了基金存续期限与土地年限的错配堵点，有望让更多经营良好的短年限优质资产进入REITs申报流程，推动市场扩容。

　　
　　数据显示，持有大量剩余年限临近门槛但运营稳健的商业地产平台，以及具备精细化资管能力的商管服务企业，将在资产价值重估和REITs发行提速中获得直接利好。本次制度性创新正为商业不动产领域打开清晰的估值修复窗口，相关优质标的的配置机会值得重点关注。