二手房企稳不等于地产拐点 区域深耕股藏Alpha机会

时间：2026年08月11日 07:41:27 中财网

　　CFi.CN讯：数据显示，当前二手房市场成交量价出现边际企稳迹象，但新房销售仍处于中枢下滑通道，行业库存压力尚未明显缓解，土地财政对经济的拖累依然存在。北京二手房成交面积约为新房的3倍，美国成屋销量长期是新房的8倍左右，这些数据反映出成熟市场中二手房活跃与新房低迷可以长期并存的现象。

　　
　　一份研报观点认为，市场热议的“置换链”逻辑存在明显错觉。二手房量价企稳并不等于地产行业迎来拐点。研报指出，二手房交易只是存量住房在居民家庭间的转移，并不会直接增加住房总存量，而新房成交才真正带来增量，其核心约束在于城市边界扩张、人口增长和人均居住面积提升等有效需求是否到位。

　　
　　研报认为，居民存款增长实际是新房成交下行的结果，而非支撑房价上涨的独立力量。二手房价格更适合作为经济内需改善的确认指标，而非启动新一轮地产周期的早周期催化剂。旧周期中依靠新房和土地市场拉动投资与财政的逻辑已发生变化，当前更需观察消费、收入等内需指标是否同步好转。

　　
　　尽管2026年房地产销售量价仍面临一定压力，但研报强调寻找Alpha的重要性。开发类房企中，区域深耕型公司凭借拿地精准度高、管理半径小、沟通成本低，更适应当前市场缩圈趋势，绿城中国、滨江集团、华润置地、越秀地产等具备突出优势。稳定红利方向上，头部购物中心如太古地产、希慎兴业凭借核心资产和运营能力有望保持租金稳定。中介龙头贝壳-W通过系统效率提升和市占率巩固，降本增效后稳态现金流值得重视。这些方向为投资者穿越周期提供了相对清晰的结构性机会。