大悦城住宅包袱加速出清 商业REITs驱动价值重估

时间：2026年07月30日 16:41:29 中财网

　　最新财报显示，大悦城2026年上半年归母净利润预计亏损5.6至7.9亿元，由盈转亏，主要受结算资源减少、毛利率下降以及去年同期高基数影响。公司动态显示，其延续历史包袱出清节奏，同时正式启动商业不动产REITs申报发行工作，选取天津大悦城作为底层资产。

　　
　　一份研报观点认为，大悦城住宅端历史包袱正处于出清过程中，未来2至3年对业绩的拖累有望逐步收缩，届时商业板块将主导公司业绩表现和估值逻辑。研报指出，公司2021至2025年全口径住宅销售金额从815亿元降至160亿元，销售端降幅扩大，但预计2026至2027年房地产开发业务收入降幅仍维持在20%左右，住宅对利润的负面影响将逐步减轻。

　　
　　研报认为，商业板块运营稳定，2023至2025年营收保持在50至55亿元区间，毛利润约30亿元，具有高利润率和现金牛属性。随着住宅拖累收缩，商业板块优势将充分显现。商业不动产REITs的推进尤为关键，参考此前华夏大悦城消费REIT底层资产增值率约198%，此次发行有望为公司贡献可观投资收益，长期还能通过REITs平台持续释放成熟物业的投资价值。

　　
　　研报指出，公司坚持住宅加商业双轮驱动模式，在房地产行业承压阶段，成熟商业板块提供了坚实的估值锚点。住宅逐步去化后，估值压制将趋缓，公司有望迎来价值重估。研报预计2026至2028年归母净利润将逐步改善至盈利区间，并首次覆盖给予增持评级。这些积极信号显示，公司基本面正向好转，商业资产盘活加速有望成为股价重要催化因素。