[年报]天宸股份(600620):立信会计师事务所（特殊普通合伙）关于上海市天宸股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函的回复

 时间：2026年07月17日 18:55:38 中财网

原标题:天宸股份:立信会计师事务所（特殊普通合伙）关于上海市天宸股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函的回复








关于上海市天宸股份有限公司
2025年年度报告
的信息披露监管问询函的回复




立信会计师事务所（特殊普通合伙）
关于上海市天宸股份有限公司
2025年年度报告的信息披露监管问询函的回复




目录 页次

1-14
一、 关于收入确认

14-31
二、 关于存货减值

31-38
三、 关于采购付款

38-40
四、 关于财务费用


五、 事务所及注册会计师执业资质证明








关于对上海市天宸股份有限公司
年报问询函的会计师回复


信会师函字[2026]第ZA412号


上海证券交易所上市公司管理一部：
贵所下发的《关于上海市天宸股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函》（上证公函【2026】1042 号）已收悉。根据要求，我们对问询函中需要会计师进行解释说明的有关问题进行了认真讨论、核查，现就相关问题回复如下： 一、关于收入确认。年报显示，2025年公司实现营业收入2.99亿元，扣非净利润1,731.90万元。其中，房地产销售收入2.48亿元，同比增长52.98%，主要为天宸健康城东1A期项目销售，毛利率39.95%，同比下滑6.89个百分点；装饰装修收入245.78万元，同比大幅下降98.25%，毛利率-4.27%，同比下滑37.42个百分点；物业租赁收入4,579.77万元，较上年增加2,186.30万元，主要为两处房屋租赁，分别贡献利润1,847.62万元和901.36万元。2025年各季度营业收入分别为0.72亿元、1.04亿元、0.82亿元、0.41亿元。前期公告显示，1A期“天宸汇”项目自2022年项目开盘至2024年末共计完成房屋销售及交付34套。

请公司：（1）列示报告期内房地产销售主要客户的交易内容、金额、与公司关联关系、资金来源、信用政策、付款情况、期末应收预收情况，说明资金链条穿透是否涉及公司潜在关联方，客户付款进度及能力是否存在异常，是否存在收入不具备商业实质、不符合确认条件的情形；（2）分季度列示报告期内房地产销售收入的平均售价、销量、成本构成明细、毛利率及同比情况，并结合市场需求、竞争格局、开发建造成本变动等，量化说明收入及毛利率同比、环比变动的原因及合理性，与同行业说明前期房地产收入确认的准确性、审慎性；（4）补充披露2025年装修业务涉及的房产销售数量和合同金额，结合装修业务的合同签订、开工、交付日期及装修进展等情况，说明本期房产销售收入增加但装修收入大幅下滑的原因及合理性；（5）列示物业租赁业务具体情况，包括租赁方名称、与公司关联关系、租赁期限、租金金额和定价方式、回款情况、租赁成本构成及测算过程等，说明物业租赁业务的收入成本核算的准确性。


（1）列示报告期内房地产销售主要客户的交易内容、金额、与公司关联关系、资金来源、信用政策、付款情况、期末应收预收情况，说明资金链条穿透是否涉及公司潜在关联方，客户付款进度及能力是否存在异常，是否存在收入不具备商业实质、不符合确认条件的情形；
【公司回复】
公司2025年度内签订房产销售合同并交付确认收入房屋18套，均为天宸健康城东1A期项目销售，具体情况如下：

序 号客户名称客户 类型交易内容网签合同 金额（元）网签日期交付日期与公司 是否存 在关联 关系资金来源信用 政策截至2025年 12月31日 付款情况期末应 收预收 情况
1客户王XX自然人毛坯房18,082,3872024-12-312025-1-14否自有资金全款已收全款无
2客户潘X、章XX自然人毛坯房14,217,8022025-1-212025-1-21否自有资金全款已收全款无
3客户朱XX自然人毛坯房16,000,0002025-2-142025-2-14否自有资金全款已收全款无
4上海立深行国际 贸易有限公司公司毛坯房17,180,0002025-3-262025-3-26否自有资金全款已收全款无
5客户闫XX自然人毛坯房16,540,6002025-4-302025-4-30否自有资金全款已收全款无
6客户高X自然人毛坯房13,000,0002025-5-152025-5-15否自有资金全款已收全款无
7客户董XX、余XX自然人毛坯房14,285,6922025-5-232025-5-23否自有资金全款已收全款无
8客户卞X自然人毛坯房12,922,4982025-5-262025-6-18否自有资金全款已收全款无
9客户罗XX自然人毛坯房13,600,0002025-5-262025-5-26否自有资金+ 银行按揭按揭已收全款无
10客户钟X自然人毛坯房14,500,0002025-6-112025-6-11否自有资金+ 银行按揭按揭已收全款无
11客户李XX、易X自然人毛坯房13,590,0002025-6-132025-6-13否自有资金全款已收全款无
12上海全筑控股集 团股份有限公司公司毛坯房16,048,7892025-6-192025-7-1否自有资金全款已收全款无
13杭州墨才网络科 技有限公司公司毛坯房12,864,0782025-7-182025-7-21否自有资金全款已收全款无
14上海捷创雅医疗 器械有限公司公司毛坯房16,230,0002025-7-252025-9-2否自有资金+ 银行按揭按揭已收全款无
15客户张XX、黄XX自然人毛坯房15,032,2422025-8-172025-12-21否自有资金全款已收全款无
16上海漫勒信息科 技有限公司公司毛坯房15,470,0002025-9-22025-9-2否自有资金全款已收全款无
17客户陈X、刘X自然人毛坯房14,200,0002025-9-122025-9-12否自有资金全款已收全款无
18客户张X自然人毛坯房15,800,0002025-9-202025-10-12否自有资金全款已收全款无
合计269,564,088　　　　　　　　　　
公司购房客户包括自然人和公司法人，客户通过银行转账和POS机刷卡支付房款。

上述客户与公司均无关联关系，不存在关联方交易非关联化。截至2025年12月31日，以上房款均已收讫，客户付款进度及能力不存在异常。

公司向控股股东上海仲盛虹桥企业管理有限公司发出问询函，并收到控股股东的回函，其回函声明：“截至目前，作为上海市天宸股份有限公司的控股股东，经自查，我司及我司所有关联方，不存在贵公司房地产销售中的房地产客户的资金来源涉及我司及我司所有关联方（或潜在关联方）的情形，亦不存在我司及我司所有关联方关联交易非关联化导致你司房产销售不具备商业实质的情形”。

公司又向实际控制人叶立培、叶茂菁发出问询函，并收到回函，其回函声明：“截至目前，作为上海市天宸股份有限公司的实控人，经自查，我方及我方所有关联方，不存在贵公司房地产销售中的房地产客户的资金来源涉及我方及我方所有关联方（或潜在关联方）的情形，亦不存在我方及我方所有关联方关联交易非关联化导致贵司房产销售不具备商业实质的情形”。

公司房地产销售业务真实、收入确认具备商业实质。

当公司的房地产销售同时满足以下三个条件时候，确认相关房地产销售收入，同时结转房地产销售成本：
1）与客户已签订合同。

2）房地产已经完工并经相关政府部门验收合格，达到合同约定的交付条件。

3）客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接收，或根据买卖合同的约定被视为已获客户接收。

上述18套房产均已在2025年12月31日前完成网签、交付并均已收全款，符合收入确认条件。


（2）分季度列示报告期内房地产销售收入的平均售价、销量、成本构成明细、毛利率及同比情况，并结合市场需求、竞争格局、开发建造成本变动等，量化说明收入及毛利率同比、环比变动的原因及合理性，与同行业是否存在明显差异； 【公司回复】

房地产销售业务2025 一季度2025 二季度2025 三季度2025 四季度2025 年度合计2024 年度合计同比变动
房地产销售收入 (万元)6,007.369,076.956,891.092,828.6524,804.0416,213.4352.98%
房地产销售成本 (万元)3,244.105,351.244,138.782,159.8414,893.968,618.2272.82%
其中：外部中介 渠道费（万元）295.31343.65436.63202.821,278.42379.53236.84%
毛利率46.00%41.05%39.94%23.64%39.95%46.85%-6.89%
平均售价 (元/平方)29,186.1426,063.0326,912.8729,321.4327,355.1729,487.80-7.23%
套数 其中：通过外部 中介销售套数4 37 45 52 218 1411 463.64% 250.00%
2025年公司房地产销售收入为24,804.04万元，较上年16,213.43万元增加8,590.62万元，增幅为52.98%，主要是因为本年销售并交付确认收入房屋18套，而2024年销售并交付确认收入房屋11套，本年房产销售面积较上年增加3,857.94平米。

2025年公司通过优化销售模式，增加渠道导客，实现销售收入的增长。

公司该房产项目的销售无明显季节性特征。2025年一季度由于受到春节假期影响，成交较少，销售团队主要以挖掘和积累客户为主，因此一季度收入较低；二季度开始转化为实际销售，故在成交量上呈现明显增加，收入较高；至2025年四季度，市区高端房产项目放量供应，与本项目合作的渠道中介将客户重点导向市区项目，导致本项目渠道客户来访量明显下降，因此，2025年第四季度相较本年其他季度，销售收入较低。

季度对前期已销售房屋进行改造产生了成本(改造成本638.53万元)，从而拉低了四季度毛利率（若剔除该部分改造成本，第四季度毛利率为46.22%）。发生上述改造成本是由于“天宸汇”16#及24#房屋为公司对外销售展示用房屋，在装修时采用了毛细空调系统技术，并分别于2024年7月22日、2024年5月18日移交业主。业主收房后在使用过程中由于该技术与实际工作环境不匹配、生活使用习惯等原因导致无法正常入住和使用。经与业主充分协商，公司本着对业主和客户负责的态度，对16#和24#进行了装修改造。除上述房屋外，其他由本公司装修的房屋均未采用该毛细空调系统技术。

2025年度毛利率下降主要因为：（1）受市场行情影响，销售均价较上年同期下跌：2025年度销售均价为2.74万元/平方，较2024年度的2.95万元/平方，下跌7.23%；（2）经外部中介渠道销售的房产比例较上年同期增加（外部中介渠道费计入房屋销售成本）：2025年度经外部中介渠道销售房产14套，外部中介渠道费1,278.42万元，2024年度经外部中介渠道销售房产4套，外部中介渠道费379.53万元。综合以上两项因素影响，房产销售毛利率与去年同期相比有所降低。

同时我们也对同行业可比公司房地产销售业务毛利率情况进行了分析汇总，如下所示：

上市公司房地产板块收入 （元）收入较上 年增减房地产板块成本 （元）房地产板块 毛利率毛利率较上年增减年报中对房地产 板块的描述
先导基电 (SH600641)124,771,957.97-55.61%56,987,019.8354.33%减少28.37个百分点房产销售
西藏城投 (SH600773)732,267,512.04-27.21%702,091,434.814.12%减少3.73个百分点房地产销售
衢州发展 (SH600208)3,377,711,070.00-79.27%2,707,034,150.0019.86%减少17.65个百分点房地产
华丽家族 (SH600503)367,195,681.929.35%260,050,509.0029.18%减少11.01个百分点房地产产品
华联控股 (SZ000036)189,062,115.4716442.94%44,886,419.8876.26%增加39.8个百分点房产销售
上海临港 (SH600848)4,530,013,521.37-40.49%3,668,607,108.2319.02%减少18.64个百分点园区综合开发-销售
中华企业 (SH600675)8,828,902,731.3767.31%6,109,719,775.1930.80%减少7.80个百分点开发产品
上实发展 (SH600748)1,349,499,620.46133.23%794,227,760.7641.15%减少17.06 个百分点房地产销售
深振业A (SZ000006)2,398,098,203.82-59.36%1,997,154,193.6316.72%增加9.54个百分点房产销售
中洲控股 (SZ000042)1,691,173,309.38-48.30%1,113,200,495.0134.18%增加0.19个百分点房地产销售收入
　平均毛利率26.01%　　　　
如上表所列，大部分可比公司2025年度房产销售业务的毛利率较上年度有不同程度降低，与本公司毛利率变动趋势一致。结合上述可比数据毛利率情况，公司房产销售毛利率与同行业相比较高的主要原因是公司的土地成本与可比公司相比较低，公司2025年的房地产销售成本构成如下所示：

项目金额（元）2025年度占比%
房地产销售成本148,939,615.57100.00%
其中：土地成本25,617,637.8617.20%
前期费用6,634,920.934.45%
土建成本99,297,128.4366.68%
开发间接费用4,605,746.883.09%
销售代理及推广费12,784,181.478.58%
由上述数据可以看出，土地成本在公司房地产销售成本中所占的比例仅为17.2%，主要因为公司拿地时间较早且成本较低。公司也选取了已销售的类似地块和物业类型楼面价与公司2025年实际的楼面价进行对比，相关信息如下所示：

地块公告号可比地块　　公司地块
　202114302202107702202114301　
地块名称闵行区虹桥商务区G1MH- 0001单元III-G03F-04 地块闵行区颛桥镇MHP0-0305 单元01-17A-07地块闵行区虹桥商务区 G1MH-0001单元III- G03A-01地块闵行区颛桥镇879街坊 1丘、颛桥镇880街坊 1丘地块
四至范围东至文澜路,南至高虹 路,西至申昆路,北至石 池三路;III-G03F-04:东 至文澜路,南至高虹路, 西至申昆路,北至石池三 路总范围：东至用地红 线，南至春都路，西至 都会路，北至用地红 线；闵行区颛桥镇MHP0- 0305单元01-17A-07地 块：东至用地红线，南 至春都路，西至都会 路，北至用地红线；东至文澜路,南至石池 一路,西至申昆路,北至 申滨南路;III-G03A- 01:东至文澜路,南至石 池一路,西至申昆路,北 至申滨南路闵行新城MHC10601、 MHC10601单元控制性详 细规划01-03A-04、01- 03A-11、01-04A-02、 01-03A-05、01-03A-07 地块：东至\、南至梅 州路、西至都园路、北 至银都路
所属区县闵行区闵行区闵行区闵行区
土地用途商业用地,餐饮旅馆业用 地,办公楼闵行区颛桥镇MHP0-0305 单元01-17A-07地块： 餐饮旅馆业用地；闵行 区颛桥镇MHP0-0305单 元01-17A-07地块：商 业用地；商务办公楼01-03A-04、01-03A- 11、01-04A-02：商 业、办公； 01-03A-05：社会停车 场库用地 01-03A-07：社区服务 设施（福利院）
出让面积(㎡)37,070.38,103.431,242.3203,915.2
容积率不大于2.232不大于2.2不大于1.05
出让年限商业用地:40年,餐饮旅 馆业用地:40年,办公 楼:50年闵行区颛桥镇MHP0-0305 单元01-17A-07地块： 餐饮旅馆业用地：40年, 商业用地：40年；闵行 区颛桥镇MHP0-0305单 元01-17A-07地块：餐 饮旅馆业用地：40年,商 业用地：40年；办公楼:50年01-03A-04、01-03A- 11、01-04A-02：商业 40年，办公 50年； 01-03A-05：社会停车 场库用地40年 01-03A-07：社区服务 设施（福利院）50年
竞得价（万元）82,66718,50068,73453,800
竞得日期2021-12-92021-8-192021-12-92003-5-27
计算所得楼面价 （元/平米）10,000.0311,414.9610,000.142,512.73
数据来源：中国土地市场网（www.landchina.com）
参照上述可比地块楼面价，楼面价中位数为10,000.14元/平米，而公司地块楼面价仅为2,512.73元/平米。

综上所述，公司房地产销售业务毛利率较高主要是因公司获取土地较早，土地成本较低。


（3）列示2022-2024年已销售房产的客户回款及期后退款情况，说明前期房地产收入确认的准确性、审慎性；
【公司回复】
1.公司2022-2024年共签订房产销售合同并交付确认收入房屋34套，均已收全款且无期后退款，详细信息如下：

序号客户名称客户类型回款情况期后是否 退房/退款
1客户秦X自然人已收全款否
2上海宝穗化工有限公司公司已收全款否
3生根医疗器械（杭州）有限公司公司已收全款否
4客户俞XX、盛XX自然人已收全款否
5客户俞XX、盛XX自然人已收全款否
6客户李XX自然人已收全款否
7客户孙XX、施XX自然人已收全款否
8客户蔡XX、刘XX自然人已收全款否
9杭州谦源实业投资有限公司公司已收全款否
10客户朱XX、罗XX自然人已收全款否
11客户陈XX自然人已收全款否
12客户邢XX自然人已收全款否
13客户金XX、吴X自然人已收全款否
14中合设备租赁（上海）有限公司公司已收全款否
15客户刘XX自然人已收全款否
16客户张XX自然人已收全款否
17客户左XX自然人已收全款否
18客户张XX、顾XX自然人已收全款否
19客户黄XX、胡XX自然人已收全款否
20上海喜乐嘉电器有限公司公司已收全款否
21 上海新置富商务咨询有限公司 公司 已收全款 否

22客户王XX自然人已收全款否
23客户张XX自然人已收全款否
24客户李XX自然人已收全款否
25上海启轩保洁服务有限公司公司已收全款否
26上海正瀛资产管理有限公司公司已收全款否
27上海科丰科技创业投资有限公司公司已收全款否
28客户潘X自然人已收全款否
29客户秦XX自然人已收全款否
30客户胡X、黄X自然人已收全款否
31上海财幕企业管理有限公司公司已收全款否
32客户刘XX自然人已收全款否
33客户邹XX、陈XX自然人已收全款否
34上海北森建筑装饰有限公司公司已收全款否
2.说明前期房地产收入确认的准确性、审慎性
公司房地产销售收入确认的会计政策符合企业会计准则的规定:公司根据《企业会计准则第14号-收入》（2017年修订）的规定，结合房地产企业的会计实务和公司天宸健康城项目的特点，制订公司房地产销售收入确认的会计政策，当公司的房地产销售同时满足以下三个条件时候，确认相关房地产销售收入，同时结转房地产销售成本： 1）与客户已签订合同。

2）房地产已经完工并经相关政府部门验收合格，达到合同约定的交付条件。

3）客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接收，或根据买卖合同的约定被视为已获客户接收。

《企业会计准则第14号—收入》（2017年修订）中相关规定：“第四条公司企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。

取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。”公司房地产销售收入会计政策符合上述会计准则的规定。

如前表所列，公司于2022-2024年度签订销售合同并交付确认收入房屋34套，于收入确认年度内均已收房款至51%以上。期后均已全额回款，且未发生退房退款。前期房地产收入确认符合准确性与审慎性要求。


（4）补充披露2025年装修业务涉及的房产销售数量和合同金额，结合装修业务的合同签订、开工、交付日期及装修进展等情况，说明本期房产销售收入增加但装修收入大幅下滑的原因及合理性；
【公司回复】
公司2025年度内签订并交付确认收入的装修业务合同具体情况如下：
序 号房 号装修合同 签订日期装修合同内容装修合同 金额 （元）装修交付 日期装修 进展对应25年房 屋销售合同 金额（元）备注说明
152025-03-26入户门和智能锁， 污水提升泵等131,0002025-03-26已完成17,180,000　
21442025-02-14入户门和智能锁， 污水提升泵等131,0002025-02-14已完成16,000,000　
3282024-12-31入户门和智能锁， 污水提升泵等131,0002025-01-10已完成18,082,387　
41332025-04-30入户门和智能锁， 污水提升泵等131,0002025-04-30已完成16,540,600　
51122025-05-15入户门和智能锁， 污水提升泵等131,0002025-05-15已完成13,000,000　
61492025-01-21入户门和智能锁， 污水提升泵等131,0002025-01-21已完成14,217,802　
762025-06-19入户门和智能锁， 污水提升泵等150,0002025-06-19已完成16,048,789　
81032025-06-11入户门和智能锁， 污水提升泵等150,0002025-06-11已完成14,500,000　
9952025-06-13入户门和智能锁， 污水提升泵等150,0002025-06-13已完成13,590,000　
10202025-05-26入户门和智能锁， 污水提升泵等281,0002025-05-26已完成13,600,000　
11332025-07-18入户门和智能锁， 污水提升泵等150,0002025-07-18已完成12,864,078　
121252025-09-02入户门和智能锁， 污水提升泵等150,0002025-09-02已完成15,470,000　
131262025-09-02入户门和智能锁， 污水提升泵等150,0002025-09-02已完成16,230,000　
14382025-05-23入户门和智能锁， 污水提升泵等131,0002025-05-23已完成14,285,692　
151202025-10-12入户门和智能锁， 污水提升泵等150,0002025-10-12已完成15,800,000　
161362025-09-12入户门和智能锁， 污水提升泵等150,0002025-09-12已完成14,200,000　
171372025-12-30入户门和智能锁， 污水提升泵等150,0002025-12-30已完成15,032,242　
18272025-03-19入户门和智能锁， 污水提升泵等131,0002025-03-19已完成　2024年结转 房产销售收入
　合计2,679,000　　256,641,590　　　
公司对于天宸健康城“天宸汇”东1A期项目销售策略定位是毛坯销售+可选装修包。除因统一化管理，部分必要设备（入户门和智能锁，污水提升泵等）需由公司统一采购外，客户可选择购买毛坯后自行装修。2025年度，购房客户均未选择购买装修包，故年度内无新增整体装饰工程收入，仅有零星装修设备款收入。

天宸汇项目装修收入波动与政策及客群的变化关联度较高。天宸汇项目于2022年正式开盘，天宸汇的主力客群为上海及长三角地区的高净值客户，其购买力较强，对物业品质要求较高，且十分认可天宸汇项目高装修标准的实景展示，故购买毛坯后委托装修的客户较多。自2024年起，由于房地产市场环境的影响，客群 的整体购买力有所下滑，公司装修标准较高，单户装修金额较高，现客户群体发生变化，其购房预算金额有限，许多客户综合考虑自身资金安排、装修成本等因素后，选择购买毛坯产品，自行安排装修时间与装修标准，以降低购房总支出。2024年确认的装修收入来源于2022-2023年签订的委托装修合同，故2025年天宸汇项目的装修收入明显减少。

（5）列示物业租赁业务具体情况，包括租赁方名称、与公司关联关系、租赁期限、租金金额和定价方式、回款情况、租赁成本构成及测算过程等，说明物业租赁业务的收入成本核算的准确性。

【公司回复】
2025年度，公司物业租赁业务的具体情况如下：

承租方名称租赁标的与公司是否 存在关联关系租赁期限合同含税总金额 （元）2025年度租金收 入金额（元）定价方式2025年度租金收款情况 （元/含税金额）租赁成本 构成
上海天宸康复医院 有限公司康复医院公司持股5%的 联营企业2024年10月1日至 2044年9月30日* 570,000,000.0027,142,857.16结合行业市场水平，经双 方协商确认52,500,000.00（其中5000万为一揽子合同项下装修款，250 万为合同约定的租金：免租期为2024.10.1-2025.9.30）折旧费和 摊销费用
北京顺仁兴企业管 理有限公司广益大厦1-2层物 业否2024年2月1日至 2034年1月31日* 94,643,000.009,013,622.52参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平8,880,500.75（其中25年1月租金已于24年12月预收）折旧费和 摊销费用
北京盛世美誉投资 管理有限公司广益大厦2-311号 房否2020年9月15日至 2028年9月14日2,809,667.68345,365.56参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平367,772.88折旧费和 摊销费用
北京盛世美誉投资 管理有限公司广益大厦地下一层 停车库否2021年10月1日至 2036年9月30日8,990,000.00570,793.65参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平600,000.00折旧费和 摊销费用
北京盛世美誉投资 管理有限公司广益大厦地下二层 -201号房否2020年9月15日至 2030年9月14日2,997,108.24283,920.83参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平407,956.19（其中25年12月预收26年1月租金）折旧费和 摊销费用
北京曦舞文化发展 有限公司广益大厦2-410号 房否2024年10月23日至 2026年10月22日1,042,399.20496,380.60参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平564,632.90（其中25年12月预收26年1月租金）折旧费和 摊销费用
上海东兴实业有限 公司梅隆冷库否2019年4月4日至 2034年10月3日54,581,490.003,465,806.84参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平4,685,715.00（其中25年12月预收26年一季度租金）折旧费和 摊销费用
上海东兴实业有限 公司宝鼎大厦否2021年4月1日至 2029年3月31日9,867,194.581,193,297.00参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平1,296,857.16折旧费和 摊销费用
上海凝宸体育发展 有限公司梅州路都园路银都 路都会路室外地块否2021年7月15日至 2026年11月15日4,200,000.001,000,000.00参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平700,000.00（其中25年1-5月租金已于24年11月预收）折旧费和 摊销费用
上海凝宸体育发展 有限公司梅州路56号否2025年1月1日至 2027年12月31日以每月实际停车 费收入为基础计 算521,088.29参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平547,142.71折旧费和 摊销费用
上海智鑫企业发展 有限公司梅州路26弄61号否2025年4月1日至 2030年3月31日1,500,000.00206,422.02参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平225,000.00折旧费和 摊销费用
上海誉典实业有限 公司梅州路都园路银都 路都会路室外地块否2024年6月1日至 2027年5月31日150,000.0047,619.05参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平50,000.00折旧费和 摊销费用
上海隧道工程有限 公司朝阳农场否2024年9月30日至 2026年9月30日250,055.40136,501.37参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平0.00（全部合同金额已在合同签订年度2024年预收）折旧费和 摊销费用
上海龙邸物业管理 有限公司玫瑰广场否2023年1月1日至 2025年12月31日800,640.00317,714.30参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平266,880.00折旧费和 摊销费用
九家商铺租户中原商铺否2024年1月1日至 2025年12月31日1,635,128.00990,314.26参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平909,320.00折旧费和 摊销费用
中国联合网络通信 有限公司北京分公 司广益大厦地下一层 通信设备间否2009年5月7日至 2029年5月6日700,000.0035,000.00参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平0.00（全部合同金额均已在合同签订年度2009年预收）折旧费和 摊销费用
国华新网（北京） 信息技术有限公司广益大厦宏蜂窝基 站站址否2019年3月30日至 2029年3月29日325,500.0031,000.00参考同区域、同类型、同 条件标的同期租金水平0.00（全部合同金额均已在以前年度预收：2019年收162,750 元，2024年收162,750元）折旧费和 摊销费用
合计45,797,703.45　　　　　　　

公司开展物业租赁业务，租金收入确认遵循权责发生制原则，在租赁期内，采用直线法平均分摊确认各期租赁收入。租赁成本以自持物业的折旧及摊销为核算基础，依据权责发生制，于相应租赁收入确认的同一期间内同步确认。

2025年度内，公司租金收入主要来源于两笔租赁业务，相关收入确认及成本核算的具体过程如下：
1）公司全资子公司上海天宸健康管理有限公司（以下简称“天宸健康管理公司”）与上海天宸康复医院有限公司（以下简称“康复医院公司”）签署《房屋租赁合同》，约定天宸健康管理公司作为房屋产权人，将坐落于上海市闵行区银都路2889号房屋[产证编号：沪（2020）闵字不动产权第060536号]出租给康复医院公司作为医院及相关配套服务经营（包括但不限于餐饮、药店、超市）使用（具体由康复医院公司依法自行申请），租赁期限为2024年10月1日至2044年9月30日（20年），租金总收入为人民币3.88亿元（含税金额，增值税率5%）。同时，双方签订《装修改造协议》，装修改造款对价为人民币1.82亿元（含税金额，增值税率5%）。该装修改造协议与房屋租赁合同为一揽子合同。

2025年度内确认其他业务收入——租金收入：
(38,800+18,200)/1.05/20=2,714.29万元
该租赁标的信息如下：

租赁标的期初原值 （万元）本期变动 （万元）期末原值 （万元）本期变动说明折旧/摊销期限　残值率
康复医院 大楼26,953.244.5926,957.82为2025年12月维 修工程完工结转， 不影响当月折旧2022年12月至 2042年12月240个月4%
康复医院 土地3,011.75-3,011.75无2022年12月至 2043年5月 （产证有效期）245个月0%
2025年度内确认其他业务成本——租赁成本： （未完）
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