润泽科技(300442):中联资产评估集团有限公司关于深圳证券交易所《关于润泽智算科技集团股份有限公司发行可转换公司债券购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》(审核函〔2026〕030007号)资产评估.
原标题:润泽科技:中联资产评估集团有限公司关于深圳证券交易所《关于润泽智算科技集团股份有限公司发行可转换公司债券购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》(审核函〔2026〕030007号)资产评估相关问题.. 于润泽智算科技集团股份有限公司发行可转换公司 债券购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》 （审核函〔2026〕030007号）资产评估相关问题答复 之核查意见 深圳证券交易所： 润泽智算科技集团股份有限公司（以下简称“公司”、“上市公司”或“润泽科技”）收到贵所于2026年5月29日下发的《关于润泽智算科技集团股份有限公司发行可转换公司债券购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》（审核函〔2026〕030007号）（以下简称“审核问询函”），中联资产评估集团有限公司(以下简称“中联评估”)作为本次交易的资产评估机构，会同上市公司及相关中介机构，就贵所反馈意见要求评估师核查的内容进行了核查及落实，现就相关问题作出书面回复如下。 问题三、关于收益法评估 申请文件显示：（1）本次交易采用收益法评估结果作为定价依据，标的资产100%股权评估值为64.533亿元，增值率27.91%。本次评估预测收入来源于4个数据中心，包括一期A-1、A-2、A-3栋，二期B-1栋。其中，A-1栋和A-2栋已投入运营，A-3栋正在建设、预计2026年4季度投产运营，B-1栋预计2026年2季度开始建设、2028年投产运营。（2）对于机柜服务价格，A-1栋主要客户为客户A，在合同期内（2024年-2030年）按照合同约定的价格进行预测，不包电价格为**元/kW/月（含税）（未考虑优惠情况），合同期外（2031年及以后）预计为**元/kW/月（含税）；基于中标通知书以及预测，A-3栋预计整体租给客户A，机柜金额和模式与A-1栋相同；A-2栋主要客户为客户A与客户B，客户B的合同为一年一续签，预测在2026年-2030年间维持现有合同约定价格，2031年及以后按照目前约定价格上涨5%进行预测；预测B-1栋采用整租包电模式进行销售，运营期前5年机柜服务价格为**元/kW/月（含税），第6年开始机柜服务价格上涨5%并保持稳定。（3）对于上架率，A-1栋已达到80.34%，预计2027年达到98%；A-2栋已达到59.69%，预计2029年达到98%；A-3栋预计2029年达到98%；B-1栋预计2031年达到98%。（4）一期成本主要为职工薪酬、折旧摊销费、电费、水费、动力费、维修费和其他费用等，二期B-1栋的成本预测按照项目可研报告数据并根据一期的成本预测标准进行预测。（5）本次评估预测销售费用为46.59万元/年-53.51万元/年，管理费用为1,777.07万元/年-1,919.37万元/年，研发费用为1,186.49万元/年-5,425.70万元/年，财务费用由2029年的6,296.89万元降至2035年的899.56万元。（6）本次评估按照企业执行的固定资产折旧政策，以基准日的固定资产账面原值、预计使用期、加权折旧率等估算未来经营期的折旧额；按照企业执行的摊销政策，估算未来经营期的摊销额。（7）标的资产评估基准日已被认定为高新技术企业，本次评估假设标的资产高新技术企业到期后仍能够继续申请高新企业的资格。（8）本次评估预测折现率为10.27%。（9）本次评估的预测期长于5年，主要原因系被评估单位所在行业为重资产投入行业，被评估单位基准日的待抵扣进项税以及预计投建的A-3栋和B-1栋产生的待抵扣进项税5年内无法抵扣完毕。 请上市公司补充披露：（1）A-3栋的建设进度，是否按规划及可行性研究报告的进度建设，是否存在延期风险及应对措施；B-1栋的建设进展，是否已取得项目建设所需所有审批文件，是否存在延期风险及应对措施，并结合B-1栋建设进展说明将其纳入营业收入预测范围的合理性。（2）预测上架率达到98%后标的资产每1元固定资产折旧产生的收入，与同行业可比公司比较是否存在较大差异，如是，请分析原因及合理性。 请上市公司补充说明：（1）关于A-1栋在现有合同期结束后与客户续约且保持长期合作的预测依据及合理性，A-1栋机柜服务价格在2031年及以后按照目前约定价格上涨5%的预测依据及合理性；结合中标通知书情况，说明关于A-3整栋出租给客户A的依据及合理性、与客户A长期合作的预测依据及合理性、相关定价模式与A-1相同的预测依据及合理性；结合A-2栋通过客户B服务于最终客户的情况、与客户B一年一续签的续约情况，说明A-2栋在2026年-2030年间维持现有合同约定价格的预测依据及合理性，2031年及以后价格提高5%的依据及合理性；结合B-1栋的客户开拓情况，说明预测价格及价格增速的依据及合理性。（2）结合上述数据中心的客户开拓情况、A-1栋和A-2栋的上架速度、上市公司数据中心上架速度的历史平均水平等情况，说明本次评估关于4个数据中心上架率预测的依据及合理性。（3）结合报告期内标的资产、上市公司和同行业可比公司的成本结构、单位成本、毛利率等情况，说明本次评估预测过程中各数据中心成本预测的谨慎性及合理性。（4）本次评估预测过程中标的资产的销售费用、管理费用、研发费用及财务费用的依据及合理性，是否与预测期内的业务增长情况相匹配。（5）结合预测期内新增固定资产与无形资产情况、预测期折旧摊销政策与报告期内相关政策、同行业可比公司相关政策比较情况，说明对折旧摊销金额的预测是否谨慎、合理。（6）结合标的资产持续符合高新技术企业认定标准的可实现性，补充说明预测期所得税税率的合理性。（7）结合标的资产固定资产的使用情况、A-3栋和B-1栋的建设情况，说明资本性支出预测的依据及合理性，新增扩张性资本支出与预测产销量是否匹配；本次评估预测标的资产单位固定资产投入产生的收入与上市公司、同行业可比公司相关数据的比较情况，本次评估预测相关指标是否谨慎、合理。（8）营运资金增加额预测依据及过程，结合报告期内相关参数变动情况，说明本次营运资金增加额的预测是否谨慎、合理。（9）结合标的资产与选取的可比公司的可比性、近期同行业可比交易案例情况，说明折现率的预测是否谨慎、合理。（10）结合数据中心技术设计使用年限、经济使用年限、技术更新迭代规律、本次评估预测更新性资本性支出情况，说明本次评估预测年限的合理性。（11）评估基准日后标的资产业绩实现情况，与评估预测是否存在重大差异以及对本次评估作价的影响。 请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。 一、补充披露事项 （一）A-3栋的建设进度，是否按规划及可行性研究报告的进度建设，是否存在延期风险及应对措施；B-1栋的建设进展，是否已取得项目建设所需所有审批文件，是否存在延期风险及应对措施，并结合B-1栋建设进展说明将其纳入营业收入预测范围的合理性 1、A-3栋的建设进度，是否按规划及可行性研究报告的进度建设 上市公司已在重组报告书“第六章标的资产评估情况”之“一、标的资产评估情况”之“（八）A-3及B-1栋的建设进展情况”中补充披露如下： 截至2026年5月31日，A-3栋已基本完成主体土建，主体装修工程已进入2026 3 收尾阶段，后续主要工作为机电安装、联调联试及客户交付，预计于 年季度投产运营。A-3栋投产运营时间预计快于评估预测的在2026年4季度交付的进度。 目前A-3栋装修、机电工程及设备安装调试正在按投产计划推进，工程进度与规划及可行性研究报告安排不存在重大差异。A-3栋建设进度情况如下：单位：万元
2、A-3栋是否存在延期风险及应对措施 A-3栋尚处于建设及投产准备阶段，后续机电设备到货、安装调试、客户侧网络及服务器部署、试运行验收等工作如受设备供应、施工组织、客户部署计划、极端天气或其他不可预见因素影响，存在实际投产时间晚于预期的风险。上市公司已在重组报告书“第十二章风险因素分析”之“二、与标的资产相关的风险”之“（四）一期A-3栋、二期B-1栋建设延期风险”中补充披露如下风险提示：“一期A-3栋、二期B-1栋智算中心尚处于建设或拟建设阶段，未来建设过程中可能受到审批手续办理、工程施工组织、设备采购及安装调试、客户部署节奏、宏观经济及行业需求变化等因素影响，存在建设进度或投产时间不及预期的风险。如相关数据中心建设、调试或交付进度延后，可能导致标的公司预测期营业收入、利润及现金流实现时间相应延后，将对本次交易评估作价的实现基础产生不利影响。” 针对上述风险，标的公司已建立建设进度跟踪机制，持续协调施工单位、设备供应商和客户侧部署计划；对关键机电设备采购、到货、安装、调试及客户验收节点进行跟踪；并结合客户部署需求和项目投产计划进行资源统筹。A-3栋主体工程已完成，剩余工作具有明确实施路径，相关延期风险不会对本次评估预测基础构成重大不利影响。 3、B-1栋建设进展及项目建设所需审批文件取得情况 上市公司已在重组报告书“第六章标的资产评估情况”之“一、标的资产评估情况”之“（八）A-3及B-1栋的建设进展情况”中补充披露如下： 二期B-1栋包含建设智算中心及附属工程，规划功率为112,500kW，建设内容主要包括高密智算机柜、液冷系统、供配电系统、制冷及能源管理系统等。二期B-1栋预计于2026年3季度启动建设，并于2028年投产运营。B-1栋建设进展及审批文件取得情况如下：
4、B-1栋是否存在延期风险及应对措施 二期B-1栋尚未投产，且建设周期长、投资规模较大、涉及高密智算机柜及液冷等专业化系统，未来仍可能受到审批文件办理、建设施工、设备采购、客户部署计划、宏观经济及市场需求变化等因素影响，存在建设或投产进度不及预期的风险。上市公司已与一期A-3栋建设进度风险合并在重组报告书中进行补充披露。 针对上述可能存在的风险，标的公司将根据项目可行性研究报告和客户拓展安排推进二期B-1栋建设工作，持续跟踪审批办理、施工招采、设备采购、能源B-1 配套、客户需求确认及投产交付等关键节点。二期 栋预计投产时间较评估基准日具有一定间隔，收益法评估中已按照建设期、爬坡期和稳定期分别预测收入和成本，并未将二期B-1栋在建设期提前确认为营业收入，预测口径具有谨慎性。 5、结合B-1栋建设进展说明将其纳入营业收入预测范围的合理性 第一，项目规划明确，系公司既定投资建设项目，已取得政府必要批复。二期智算中心B-1栋已取得《润泽（佛山）国际信息港二期项目备案文件》及《关于润泽（佛山）国际信息港二期项目节能报告的审查意见》（粤能许可〔2026〕32号），项目备案与节能审查均系项目建设依法依规必须取得的前置审批条件，标志着该项目已获取政府层面的必要批复，具备合规建设基础。同时，二期智算中心B-1栋系标的公司既定规划建设项目，建设规模、投资测算及实施路径均已明确，当前建设进度与企业既有规划保持一致。 第二，资金保障充分，不存在因资金导致的推进障碍。截至基准日2025年12月31日，标的公司货币资金和应收集团往来款合计17.42亿元，标的公司自有资金充足，资产负债率处于较低水平，财务结构稳健；同时与多家金融机构保持良好合作关系，融资渠道畅通，后续建设资金可根据项目进度及时到位，具备完整的资金保障能力。 第三，市场需求匹配，客户合作意向明确。二期智算中心B-1栋采用高密度智算中心及包电模式，与当前AI算力需求、头部互联网企业及基础电信运营商算力网络建设需求高度匹配。标的公司已就该项目与潜在客户开展了初步沟通，市场反馈积极，合作意向明确，为项目投产后的收入实现提供了有力支撑。 第四，财务预测具备合理性与参考性。二期智算中心B-1栋已完成可行性研究报告编制，相关收入、成本、费用、投资等财务数据均基于项目业务模式、客户开拓计划及投资强度进行匹配测算；同时，收益预测期与项目建设及投产时间相匹配，并未在建设期确认收入，而是在预计投产后结合上架爬坡节奏确认收入，预测逻辑严谨。 综上，二期智算中心B-1栋在项目规划、资金保障、市场需求及财务测算四个维度均具备充分支撑，将其纳入营业收入预测范围具有合理性。 （二）预测上架率达到98%后标的资产每1元固定资产折旧产生的收入，与同行业可比公司比较是否存在较大差异，如是，请分析原因及合理性 上市公司已在重组报告书“第六章标的资产评估情况”之“一、标的资产评估” 98% 1 情况之“（九）预测上架率达到 后标的资产每 元固定资产折旧产生的收入，与同行业可比公司比较情况”中补充披露如下： 1、标的公司与可比上市公司收入/折旧摊销比较情况 预测上架率达到98%后标的公司每1元固定资产折旧产生的收入与可比公司的比较情况具体如下： 单位：万元
注2：润泽科技主营业务包含IDC和AIDC，因此将两部分业务收入及对应折旧摊销进行了加总。 注3：标的公司预测上架率达到98%后的收入和折旧摊销金额，系标的公司2033年预测收入和预测折旧摊销金额。 由上表可知，标的公司预测上架率达到98%后，每1元固定资产折旧产生的收入为7.65元，高于同行业可比公司相关数据。 主要原因为报告期内同行业可比上市公司的数据中心包含了较多尚在上架爬坡期的数据中心，例如根据光环新网2025年年报披露：2025年光环新网新增投产机柜2.6万个，是新增投放机柜数量最多的一年，整体上架率约60%；根据润泽科技2025年年报披露：2025年度润泽科技新增交付算力规模约220MW，其中包含行业首例单体100MW超大规模智算中心，年度交付规模超过前十六年累计交付规模的40%，创历史新高；根据奥飞数据2025年向特定对象发行股票的审核问询函的回复：奥飞数据南沙5G数字智慧产业园C栋一期于2024年底综上分析，由于同行业可比上市公司存在较多尚处爬坡期的数据中心，导致收入规模与折旧摊销金额并不匹配，进而导致收入/折旧摊销比率偏低；而标的公司数据是预测上架率达到98%的收入/折旧摊销，导致收入/折旧摊销金额高于上市公司水平。 2、标的公司与可比交易案例收入/折旧摊销比较情况 同行业可比交易案例中，预测上架率稳定后每1元固定资产折旧产生的收入情况具体如下： 单位：万元
注2：华升股份案例公司主营业务分为AIDC业务和其他业务，且其数据中心房屋建筑物为租赁使用，因此折旧摊销费用为AIDC业务的折旧摊销和主营成本中的租赁费之和由上表可知，标的公司预测上架率达到98%后的收入/折旧摊销与达到稳定上架状态的同行业交易案例的收入/折旧摊销金额差异较小，表明在达到上架稳定状态时，标的公司每1元固定资产折旧产生的收入与行业水平一致。 二、补充说明事项 （一）关于A-1栋在现有合同期结束后与客户A续约且保持长期合作的预测依据及合理性，A-1栋机柜服务价格在2031年及以后按照目前约定价格上涨5%的预测依据及合理性；结合中标通知书情况，说明关于A-3整栋出租给客户A的依据及合理性、与客户A长期合作的预测依据及合理性、相关定价模式与A-1相同的预测依据及合理性；结合A-2栋通过客户B服务于最终客户的情况、与客户B一年一续签的续约情况，说明A-2栋在2026年-2030年间维持现有合同约定价格、2031年及以后价格提高5%的预测依据及合理性；结合B-1栋的客户开拓情况，说明预测价格及价格增速的依据及合理性 1、A-1栋在现有合同期结束后与客户A续约且保持长期合作的预测依据及合理性，A-1栋机柜服务价格在2031年及以后按照目前约定价格上涨5%的预测依据及合理性 （1）A-1栋在现有合同期结束后与客户A续约且保持长期合作的预测依据及合理性 A-1栋主要向客户A提供IDC服务，现有合同覆盖2024年至2030年。预 测现有合同期结束后继续与客户A续约并保持长期合作，具备历史合作、业务连续性及客户需求基础，具有合理性。具体分析如下： ①标的公司自2024年开始为客户A提供IDC服务，报告期内向客户A提 供的服务规模持续增长，截至评估基准日，已向客户A交付5,357个机柜。头部客户通常在供应商准入、机房选址、能耗指标、网络质量、运维能力、安全等级和交付稳定性方面进行严格评估，供应商一旦完成准入和稳定运行，合作关系通常具备较强粘性。 ②标的公司与客户A签署的服务协议中含有自动续期选项，双方约定协议在到期前，如没有提出书面异议，则服务协议自动延期一年。自动续期选项在很大程度上保障了标的公司与客户A未来业务合作的稳定性。 ③从标的公司客户结构及行业特征来看，客户流失风险整体可控，粘性较强。 客户与标的公司已建立长期稳固的合作关系，客户前期已投入高额资本完成服务器部署及专属机房改造，数据中心迁移涉及高耗时、高成本、业务中断及数据安全等多重风险，潜在降本空间与所承担风险不匹配，行业内客户协议有效期普遍在10年以上（如润泽科技A-18数据中心协议期15年、奥飞数据与某客户协议期20年、万国数据REIT项目客户协议期均超10年），长期履约意愿强，合同到期后一般不会更换IDC服务商。 ④客户A系国内头部互联网及云计算服务企业，业务覆盖云计算、AI基础设施、数字内容、金融科技及企业服务等领域，上述业务对高可用、大规模数据中心资源具有持续且刚性的需求。根据中标通知，A-3栋数据中心预计整租给客户A，标的公司通过持续扩大数据中心运营规模，可有效承接客户A的新增订单需求，进而加深与客户A的合作。 ⑤标的公司及上市公司在IDC领域积累了丰富的建设、交付和运营经验，具备为大型互联网客户提供全生命周期服务的能力；A-1栋为自建、自持物业，相较于租赁模式，在供配电稳定性、制冷效率及运维响应速度方面具有显著优势，能够有效保障基础设施的高可用性；大型互联网客户对数据中心基础设施的可用性和持续性要求极高，标的公司的自持运营模式与客户需求高度匹配。 综上分析，A-1栋在现有合同期结束后与客户A续约且保持长期合作具有合理性。 （2）A-1栋机柜服务价格在2031年及以后按照目前约定价格上涨5%的预测依据及合理性 ①A-1栋目前机柜服务价格明显低于市场 A-1栋主要向客户A提供IDC服务，现有合同覆盖2024年至2030年，在 合同期内（2024年-2030年）双方约定机柜服务价格为**元/kW/月（不含税、不包电、考虑优惠）。 客户A在标的公司主要使用的为10.8kW机柜和7.0kW机柜，对比南方润泽科技数据中心REIT的招募说明书披露的A-18数据中心机柜托管价格、同行业可比案例ST宇顺披露的中恩云数据中心机柜托管价格以及同行业可比案例华升股份披露的深圳百旺信智算中心1栋和4栋的价格情况，A-1栋目前机柜托管服务价格较可比案例略低。主要原因系2024年标的公司为开拓当地市场、锁定战略客户、提升市场占有率，依托先发资源优势与核心区位布局，主动采取了具有竞争性的定价策略，不代表标的公司的常态化定价水平。 具体价格对比情况如下：
注3：不包电价格（元/kW/月）=包电价格（元/kW/月）-电价（不含税）*24*30②A-1栋在2031年及以后按照目前约定价格上涨5%的预测依据及合理性A-1栋预测在2031年及以后机柜服务价格上涨为**元/kW/月（不含税、不包电），标的公司主要基于数据中心资源稀缺性、市场需求情况、客户粘性情况、调价管理情况、刚性运营成本上涨情况以及价格竞争力对价格上涨进行预测，具体分析如下： 1 ）标的公司数据中心具备显著的资源稀缺性 标的公司数据中心具备显著的资源稀缺性，主要体现在以下两个方面：一是区位与关键资源锁定稀缺。标的公司核心资产润泽（佛山）国际信息港项目紧邻广州、深圳两大数字经济高地，广州系全国八大网络骨干节点之一、第三个中国国际通信出口，网络条件优越。标的公司早在2020年即已锁定项目所需土地、能耗等关键稀缺资源。而广深核心区数据中心单机柜功率普遍低于6kW且多数不具备扩容空间，新增高密度机柜供给极为有限，标的公司所持有的先发资源具备不可复制性。 二是市场格局稀缺。广东省数据中心机柜资源区域集中度高，广州、深圳、韶关、佛山、东莞五市在运营机柜资源总量占全省78%以上，标的公司核心资产即位于该聚集区域内。标的公司依托先发资源优势与核心区位布局，已成为粤港澳大湾区数据中心市场头部供应商之一，在AI智算需求爆发、10kW以上高密度机柜成为主流市场需求的背景下，其市场地位与资源禀赋具备显著稀缺性。 2）市场需求推动标的公司机柜托管价格上涨 标的公司所在粤港澳大湾区市场需求旺盛，是驱动机柜托管价格持续上行的核心因素，具体分析如下： 一是区域需求体量大且增速快。根据科智咨询研报，广东省IDC市场潜在新增机柜需求预计从2025年的近200MW/年增长至2029年的345MW/年，年均复合增速约14.7%。其中互联网与金融行业潜在需求占整体市场一半以上，大企业及政府领域占比近20%。互联网头部厂商正在加速对区域优质资源的消纳速度。 二是AI智算需求结构性爆发，推升高密度机柜溢价。当前广深地区AI领域企业快速扩张，企业级Agent落地引发词元调用需求短期集中爆发，10–20kW高密度机柜已成主流增量，20–40kW液冷智算机柜快速渗透。而广东省高标准机柜资源（单机柜功率6.6kW及以上、PUE1.3以内）占比不足25%，供给严重不足，供需错配推动租金上行。 综上，标的公司核心资产润泽（佛山）国际信息港项目正处于AI智算需求爆发与高密度机柜供给稀缺的双重窗口期，区域市场需求的持续增长为标的公司机柜托管价格上涨提供了坚实的市场基础。 3 ）客户迁移成本高、粘性强 客户在业务未出现重大调整的情况下，通常不会选择主动搬迁，这与较高的成本和风险有关。从网络层面，搬迁期间业务流量的转移可能使其他可用区网络带宽压力骤增，同时网络架构调整可能引发网络延迟波动，这需要投入额外的网络优化成本来保障网络性能的相对稳定；从设备层面，客户需同步执行新数据中心的签约锁定与服务器增量采购，叠加双数据中心并行期的运营成本、数据剥离产生的迁移费用，以及设备调试产生的人工增量成本；从数据安全层面，数据中心搬迁可能导致数据在原可用区与目标可用区的数据同步出现差异，干扰业务运行，并引发数据传输与存储的安全风险。高昂的迁移成本和潜在的风险加大了客户的粘性。 4）批发型IDC业务“前期让利获客、到期合理调价”系行业通行惯例批发型数据中心业务通常采用长期合约锁定客户，合约期内以优惠价格获取客户、建立合作关系，合约到期后根据市场环境与成本变化对价格进行调整，系行业通行的定价机制。根据市场公开披露信息，上市公司润泽科技发行公募REIT预测的价格变动为5年单价上涨5%；万国数据发行公募REIT预测的价格变动为5年单价上涨10%；同行业可比案例ST宇顺收购数据中心项目预测的价格变动为5年上涨10.42%。由此可见，批发型业务模式下“前期让利获客、到期合理调价”已成为行业惯例，标的公司在合同期满后对客户A进行价格调整，符合行业通行做法，具有商业合理性。 5）运营成本刚性上涨为价格调整提供支撑 预测期内，标的公司人工费、维修费等运营成本呈刚性上涨趋势，进一步支撑价格上调的合理性。第一，数据中心属技术密集型运维场景，随着高密度机柜等新技术大规模应用，运维人员技能要求提升，叠加粤港澳大湾区IT运维人才薪酬持续走高，预测期标的公司人工成本预计每年增长2%；第二，设备进入稳定运营期后，空调、配电、消防等基础设施维修频次及备件更换需求逐步增加，维修费、备品备件费等营业成本也持续增加；第三，受PUE监管趋严、液冷改造投入加大、铜等大宗原料价格攀升等因素影响，IDC建设与运营成本持续上升，价格压力向租赁端传导。根据科智咨询研报，预计2026-2030年，广东高标准数446 /kW/ 490 /kW/ 据中心不含电托管服务费将从 元 月上升至 元 月，年均复合增长 率约1.9%。成本端的刚性上涨为标的公司2031年及以后价格上调提供了合理的成本支撑。 6）预测价格上涨后仍然具有竞争力 经对比同期广东省内同类型数据中心机柜托管价格，标的公司预计价格上涨至**元/kW/月（不含税，不包电），价格仍然具有竞争力与合理性。 10.8kW 7.0kW 同时，标的公司机柜功率为 及 高密度机柜，而市场上低价项 目多为传统低功率机柜，高密度机柜在制冷、供电等方面成本更高，**元/kW/月（不含税，不包电）的定价已充分考虑了高功率机柜的成本差异，与市场同类高密度机柜价格相比仍具备显著优势，定价合理。综上分析，A-1栋2031年及以后价格上涨到**元/kW/月（不含税，不包电），主要考虑合同期满后数据中心资源稀缺性、市场需求、客户粘性、长期合作价格调整惯例、刚性运营成本上涨以及调价后的竞争力。该价格调整幅度较小，未显著改变现有定价基础，具有合理性。 2、结合中标通知书情况，说明A-3整栋出租给客户A的依据及合理性、与客户A长期合作的预测依据及合理性、相关定价模式与A-1相同的预测依据及合理性 （1）A-3整栋出租给客户A的依据及合理性 A-3栋预测整栋出租给客户A，主要基于中标通知书、客户A对同区域数据中心资源的持续需求、双方既有合作基础及A-3栋建设定位。 根据客户A提供给标的公司及上市公司润泽科技的《客户A2025年H2-0918机房项目（佛山高明）报价接受通知书》，客户A（2025年12月11日）中标通知书中的装机规模，占A-3设计装机规模的96.83%。 从客户侧看，客户A作为头部互联网及云计算企业，对数据中心的稳定性、安全性、网络连通性、低时延、运维响应和扩容能力要求较高。整栋租用有利于其统一规划服务器部署、网络拓扑、权限管理、安全策略、灾备和运维流程，减少多客户混合部署带来的资源隔离、运维协调和扩容不确定性。A-3栋整栋出租给客户A，与头部客户在重点区域集中部署和长期使用优质数据中心资源的商业逻辑一致。 从标的公司侧看，A-3栋与A-1栋均服务于长期、稳定、高信用质量客户，服务内容、资产属性及运营要求具有连续性。A-3栋在建设期即结合客户A需求推进机电、网络和交付安排，预测其整租给客户A具有合理性。 综上分析，A-3整栋出租给客户A依据充分，具有合理性。 （2）说明与客户A长期合作的预测依据及合理性 1 A-1 答复内容详见本问题补充说明事项（一）之“（） 栋在现有合同期结束后与客户A续约且保持长期合作的预测依据及合理性”的相关回复。 （3）说明A-3相关定价模式与A-1相同的预测依据及合理性 A-3栋与A-1栋同属标的公司数据中心服务体系，客户类型、服务内容和交付资源具有延续性，定价模式与A-1栋保持一致具有合理性。A-1栋与A-3栋相关服务内容、价格模式分析表如下：
3、结合A-2栋通过客户B服务于最终客户的情况、与客户B一年一续签的续约情况，说明A-2栋在2026年-2030年间维持现有合同约定价格、2031年及以后价格提高5%的预测依据及合理性 （1）A-2栋通过客户B服务于最终客户的情况、与客户B一年一续签的续约情况 A-2栋通过客户B服务终端客户，终端客户包括客户F和客户G。客户B 作为基础电信运营商，具备网络资源、客户资源、云网融合服务能力和运营商服务资质，采用由客户B对接终端客户、标的公司提供数据中心基础设施及运维服务的合作模式，符合运营商整合网络、云资源和数据中心资源后向终端客户提供综合服务的商业安排。 标的公司与客户B签订的主要合同条款情况如下：
标的公司的主要业务形态为机柜的托管服务。该种模式下，基于对服务器和数据极高的迁移成本和业务复杂性、连续性及风险规避、对原运营团队深厚的信任和协作关系等多种因素考虑，通常只要现有的数据中心服务稳定、性能达标，客户即不会冒险进行搬迁，具有较强的稳定性，客户黏性较高。虽然标的公司与客户B的合同期限为一年一签，但根据南方润泽科技数据中心REIT的招募说明书披露，位于润泽(廊坊)国际信息港的A-18数据中心与客户B签约情况，其2020年1月1日签订合作协议至今，一直保持着长期、稳定的合作关系，故合同在到期后无特殊情况往往会续签。 （2）A-2栋客户B在2026年-2030年间维持现有合同约定价格的预测依据及合理性 批发型数据中心业务模式通常采用长期合约（一般为3–5年）锁定客户，合约期内以优惠价格获取客户、建立合作关系，合约到期后根据市场环境与成本变化对价格进行调整，即“前期让利获客、到期合理调价”系行业通行惯例。 A-2栋客户B在2026年-2030年间维持现有合同约定价格，一方面，从上架率节奏看，在满租之前客户机柜尚在爬坡期，此时涨价极易引发客户流失、拉长空置周期，维持现有价格是保障客户稳定性、确保上架率顺利达峰的现实需要；另一方面，从定价逻辑看，该价格安排系标的公司在市场拓展初期，为快速抢占粤港澳大湾区市场、提升市场占有率而主动采取的战略性优惠策略，与行业通行的"前期让利获客"逻辑完全一致。两大因素叠加，A-2栋客户B在2026年-2030年间维持现有合同约定价格既符合业务发展的客观节奏，也契合公司阶段性的市场竞争策略，具有合理性。 3 A-2 2031 5% （） 栋在 年及以后价格提高 的预测依据及合理性 A-2栋预测在2031年及以后价格提高5%，标的公司主要基于数据中心资源稀缺性、市场需求情况、客户粘性情况、调价管理情况、刚性运营成本上涨情况以及运营成本增加对价格上涨进行预测，具体分析详见本题回复之“1、A-1栋在现有合同期结束后与客户A续约且保持长期合作的预测依据及合理性，A-1栋机柜服务价格在2031年及以后按照目前约定价格上涨5%的预测依据及合理性”之“（2）A-1栋在2031年及以后按照目前约定价格上涨5%的预测依据及合理性”的相关回复。 综上分析，A-2栋客户B在2026年-2030年间维持现有合同约定价格、在2031年及以后价格提高5%依据充分，具有合理性。 4、结合B-1栋的客户开拓情况，说明预测价格及价格增速的依据及合理性（1）二期B-1栋的客户开拓情况 二期B-1栋定位为高密智算中心，计划安装2,500个单机柜功率为45kW的高算力人工智能液冷机柜，设备总安装功率为112.5MW，已取得《广东省能源局关于润泽（佛山）国际信息港二期项目节能报告的审查意见》（粤能许可[2026]32号）。二期B-1栋预计2026年3季度开始建设、2028年投产运营，采5 ** /kW/ 6 用包电模式，预测运营前 年价格为 元 月（不含税），第 年起价格上调5%后保持稳定。 AIDC市场需求正处于爆发期，根据科智咨询的调研报告，广东作为全国算力需求最旺盛的区域之一，数据中心潜在新增机柜需求将从2025年的近200MW/年增长至2029年的345MW/年，其中AI智算需求为核心增量。客户A已率先在广东签约储备200MW级资源，阿里巴巴等头部企业紧随其后，华为、鹏城实(IDEA ) AIGC 验室、粤港澳大湾区数字经济研究院 研究院等机构亦在积极布局， 、具身智能、AIAgent等新兴应用处于需求爆发前夜。当前广东省高标准机柜资源占比不足25%，10kW以上高密度机柜已成主流增量，传统IDC供给与AI智算需求严重错配，结构性缺口显著，AIDC已成为头部客户的刚性需求，市场空间广阔、客户基础扎实。 截至目前，标的公司已与客户A等客户就二期B-1栋机柜的需求进行接洽。 2 B-1 （）二期 栋预测价格的依据及合理性 第6年起价格上调5%后保持稳定。其预测价格主要依据上市公司润泽科技运营类似AIDC机柜价格进行预测，具体依据如下： 根据市场公开披露信息，根据南方润泽科技数据中心REIT的招募说明书披露，位于润泽(廊坊)国际信息港的A-18数据中心的价格：“功率为7.04kW的普通机柜的托管服务费单价为7,547元/月/个，折合单kW价格约为1,072元/月/kW。 除普通机柜外，A-18数据中心还提供功率为16.5kW的高功率机柜，高功率机柜的托管服务费单价分别为18,962元/月/个，折合单kW价格约为1,149元/月/kW”（上述价格均为不含税价）。 根据同行业披露的可比案例数据，华升股份披露的案例中，深圳百旺信智算中心10kW以上功率机柜2025年价格8,618.19-10,290.08元/个/月（不含税），折合800-900元/kW/月（不含税）；ST宇顺披露的案例中，中恩云数据中心2025年8kW及以上机柜价格271.70元/A/月（不含税），折合1,235.00元/kW/月（不含税）。 综上分析，单机柜高功率的包电模式的价格在800元/kW/月-1,235.00元/kW/B-1 月（不含税）范围内，二期 栋机柜预测价格在上述合理范围内，预测价格具有合理性。 （3）B-1栋预测价格增速的依据及合理性 B-1栋预测价格增速的依据主要基于数据中心资源稀缺性、市场需求情况、客户粘性情况、调价管理情况、刚性运营成本上涨情况以及运营成本增加对价格上涨进行预测，具体分析详见本题回复之“1、A-1栋在现有合同期结束后与客A A-1 2031 户 续约且保持长期合作的预测依据及合理性， 栋机柜服务价格在 年及以后按照目前约定价格上涨5%的预测依据及合理性”之“（2）A-1栋在2031年及以后按照目前约定价格上涨5%的预测依据及合理性”的相关回复。 综上分析，B-1栋预测价格及价格增速依据充分，具有合理性。 （二）结合上述数据中心的客户开拓情况、A-1栋和A-2栋的上架速度、上市公司数据中心上架速度的历史平均水平等情况，说明本次评估关于4个数据中心上架率预测的依据及合理性
1、标的数据中心的客户开拓情况、A-1栋和A-2栋的上架速度、上市公司数据中心上架速度的历史平均水平等情况 标的公司数据中心的客户开拓情况及一期A-1栋和A-2栋的上架速度情况详见下表：
户 这一类大型头部互联网企业，其数据中心需求量极为庞大，一旦其与数据中心企业签订合作合同，即可在短期内使上架率达到较高水平。 近三年来上市公司区域公司已建成上架的数据中心的历史上架速度平均为：上架率达到50%需要6个月，达到70%需要7.67个月，达到95%左右需要16个月。本次各数据中心预测满负荷所需要的时间具有谨慎性。 2、本次评估关于4个数据中心上架率预测的依据及合理性 于已签约客户情况、数据中心运营模式特征以及上市公司已投产数据中心的历史上架数据综合研判，预测依据充分、结果合理，具体分析如下： （1）AI智算需求爆发式增长，为高上架率提供坚实的需求支撑 大模型应用是驱动智算中心需求的首要因素，根据CIDC数据，全球大模型参数量呈指数级增长，对智算中心的需求持续攀升。根据中国通服数字基建产业研究院《中国智算中心（AIDC）产业发展白皮书》，2024年上半年有规模披露的智算中心项目达36个，总规模超271EFLOPS，在建及拟建智算中心算力规模超210EFLOPS，较已投运规模增长近五倍。据华为《智能世界2035》预测，203527 年全社会算力需求将达10 FLOPS，较2025年增长10万倍。据CIDC《中国智算中心产业发展白皮书（2024年）》，2020–2024年中国算力中心市场规模环比增长率达33%以上，2025–2028年预计维持28.6%的高速增长，市场空间持续扩大。 （2）客户粘性强，已签约客户为上架率提供确定性保障 标的公司主要业务形态为机柜托管服务，客户迁移涉及网络重构、设备迁移、A 数据同步等多重成本与风险，客户粘性较强。客户 系国内头部互联网及云计算服务企业，业务覆盖云计算、AI基础设施、数字内容、金融科技及企业服务等领域，对高可用、大规模数据中心资源具有持续且刚性的需求，在现有数据中心服务运行稳定且性能指标满足要求的前提下，客户变更服务商所承担的迁移成本与业务中断风险显著高于潜在收益，缺乏主动迁移的经济动机与业务必要性。 已签约优质客户的确定性需求，为标的公司实现98%稳定期上架率提供了坚实的客户基础。 （3）同行业可比案例验证上架速度与稳定期上架率的合理性 标的公司预测上架速度和稳定期上架率和同行业案例基本一致。奥飞数据2022年再融资披露募投项目上架率第一年50%、第二年70%、第三年90%；ST宇顺收购的中恩云上架率达到50%时约4-6个月、达到70%时约6-9个月、达到95%以上约9-12个月，其中中恩云2024年年末一模组上架率为97%，二模组上94% REIT 2 95% 3 架率为 ；润泽科技发行公募 项目披露第 年上架率超过 ，第 年 上架率超过99%。标的公司预测值处于同行业案例区间内，且鉴于标的公司已有明确签约客户支撑，上架速度具备进一步提升的基础，98%的稳定期上架率预测具备合理性。 综上，本次评估关于标的公司4个数据中心上架率预测充分考虑了下游快速增长的AI智算需求、标的公司现有已签约客户的确定合作意向，并与同行业可比公司预测期上架率进行了比较，预测依据充分，具有合理性。 （三）结合报告期内标的资产、上市公司和同行业可比公司的成本结构、单位成本、毛利率等情况，说明本次评估预测过程中各数据中心成本预测的谨慎性及合理性 1、报告期内标的资产、上市公司和同行业可比公司的成本结构、单位成本、毛利率情况 （1）报告期内标的资产的成本结构与上市公司和同行业可比公司的比较情况 ①标的资产的成本结构情况 报告期各期，标的公司营业成本分别为1,780.72万元、10,508.40万元，标的公司营业成本逐年增加，变动趋势与营业收入基本保持一致。 报告期各期，标的公司主营业务成本主要为电费、折旧摊销费用、人员成本等，其中：2024年、2025年，标的公司折旧摊销费用占比分别为50.47%、51.78%，电费占比分别为35.43%、30.38%。主营业务成本具体构成情况如下表：单位：万元
与2024年相比，标的公司营业成本中2025年电费增长较大，主要原因与数据中心交付给客户使用的用电时间长短有关。随着A-2、A-1数据中心的投入使用，主要客户上架率也逐步提升，相应地2025年电费快速增长。2025年，标的公司电费比例下降，主要原因系当年客户A收入增加较快，而相应电费按约定由客户A承担，无需纳入成本核算。 ②上市公司与同行业可比公司的成本结构情况 上市公司的主营业务成本构成具体如下： 单位：万元
单位：万元
数据港IDC服务业成本构成具体如下： 单位：万元
奥飞数据IDC服务成本构成具体如下： 单位：万元
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