[年报]招商基金蛇口租赁住房REIT (180502): 招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
原标题:招商基金蛇口租赁住房REIT : 招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告 础设施证券投资基金2025年年度报告 2025年12月31日 基金管理人：招商基金管理有限公司 基金托管人：兴业银行股份有限公司 送出日期：2026年3月14日 §1重要提示及目录 1.1重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人兴业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2026年3月13日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 运营管理机构已对年度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产基金一定盈利。 不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。 本报告中的财务资料已经审计，为本不动产基金出具了2025年度无保留意见的审计报告，请投资者注意阅读。 评估报告中的评估结果不构成对不动产项目的真实市场价值和变现价格的承诺。评估报告中计算评估值所采用的不动产项目未来现金流金额，也不构成对不动产项目未来现金流的承诺。 本报告期自2025年1月1日起至12月31日止。 1.2目录 §1重要提示及目录..........................................................................................................................1 1.1重要提示.............................................................................................................................1 1.2目录.....................................................................................................................................2 §2不动产基金简介..........................................................................................................................5 2.1不动产基金产品基本情况.................................................................................................5 2.2不动产项目基本情况说明.................................................................................................6 2.3不动产基金扩募情况.........................................................................................................6 2.4基金管理人和运营管理机构.............................................................................................6 2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人........................................62.6会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构........................72.7信息披露方式.....................................................................................................................7 §3主要财务指标和不动产基金运作情况......................................................................................7 3.1主要会计数据和财务指标.................................................................................................7 3.2其他财务指标.....................................................................................................................8 3.3不动产基金收益分配情况.................................................................................................8 3.4报告期内不动产基金费用收取情况的说明...................................................................10 3.5报告期内资本性支出使用情况.......................................................................................11 3.6报告期内进行不动产项目重大改造或者扩建的情况...................................................11 3.7报告期内完成不动产基金购入、出售不动产项目交割审计的情况..........................113.8报告期内发生的关联交易...............................................................................................11 3.9报告期内与不动产项目相关的资产减值计提情况.......................................................11 3.10报告期内其他不动产基金资产减值计提情况.............................................................11 3.11报告期内以公允价值进行后续计量的投资性房地产情况.........................................123.12报告期内不动产基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况............................12§4不动产项目基本情况................................................................................................................12 4.1报告期内不动产项目的运营情况...................................................................................12 4.2不动产项目所属行业情况...............................................................................................15 4.3不动产项目运营相关财务信息.......................................................................................18 4.4项目公司经营现金流.......................................................................................................21 4.5项目公司对外借入款项情况...........................................................................................22 4.6不动产项目投资情况.......................................................................................................22 4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况.......................................................23 4.8不动产项目相关保险的情况...........................................................................................23 4.9不动产项目回顾总结和未来展望的说明.......................................................................23 4.10重要不动产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析........244.11其他需要说明的情况.....................................................................................................24 §5除不动产资产支持证券之外的投资组合报告........................................................................24 5.1报告期末不动产基金的资产组合情况...........................................................................24 5.2投资组合报告附注...........................................................................................................24 5.3报告期内不动产基金估值程序等事项的说明...............................................................25 §6回收资金使用情况....................................................................................................................25 6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明.......................................................................25 §7管理人报告................................................................................................................................26 7.1基金管理人及主要负责人员情况...................................................................................26 7.2管理人在报告期内对不动产基金的投资运作决策和主动管理情况..........................277.3管理人在报告期内对不动产基金的运营管理职责的落实情况..................................307.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况...............................................................30 §8运营管理机构报告....................................................................................................................31 8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况...................................................................31 8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况...................................................32 §9其他业务参与人履职报告........................................................................................................33 9.1托管人报告.......................................................................................................................33 9.2资产支持证券管理人报告...............................................................................................34 9.3其他专业机构报告...........................................................................................................34 9.4原始权益人报告...............................................................................................................35 §10审计报告..................................................................................................................................36 10.1审计报告的基本内容.....................................................................................................36 10.2对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明............................38§11年度财务报告..........................................................................................................................38 11.1资产负债表.....................................................................................................................38 11.2利润表.............................................................................................................................41 11.3现金流量表.....................................................................................................................43 11.4所有者权益变动表.........................................................................................................46 11.5报表附注.........................................................................................................................49 §12评估报告..................................................................................................................................96 12.1管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明.................................................9612.2评估报告摘要.................................................................................................................96 12.3重要评估参数发生变化的情况说明.............................................................................97 12.4采取其他不同估值方法进行校验的评估结果.............................................................97 12.5本次评估结果较最近一次评估结果差异超过10%的原因........................................9712.6报告期内重要不动产项目和不动产项目整体实际产生现金流情况........................9712.7报告期内重要不动产项目或不动产项目整体实际产生的现金流较最近一次评估报告预测值差异超过20%的原因、具体差异金额及应对措施.............................................9812.8评估机构使用评估方法的特殊情况说明.....................................................................98 §13基金份额持有人信息..............................................................................................................98 13.1期末基金份额持有人户数及持有人结构.....................................................................98 13.2不动产基金前十名流通份额持有人.............................................................................98 13.3不动产基金前十名非流通份额持有人.........................................................................99 13.4期末基金管理人的从业人员持有本不动产基金的情况..........................................100§14不动产基金份额变动情况....................................................................................................100 §15重大事件揭示........................................................................................................................100 15.1基金份额持有人大会决议...........................................................................................100 15.2基金管理人、基金托管人的专门不动产基金托管部门的重大人事变动..............10015.3不动产基金投资策略的改变.......................................................................................101 15.4为不动产基金进行审计的会计师事务所情况...........................................................101 15.5为不动产基金出具评估报告的评估机构情况...........................................................101 15.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、项目公司和专业机构等业务参与人涉及对不动产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况.......................................10215.7其他重大事件...............................................................................................................102 §16备查文件目录........................................................................................................................105 16.1备查文件目录...............................................................................................................105 §2不动产基金简介 2.1不动产基金产品基本情况
不动产项目名称：林下项目
无。 2.4基金管理人和运营管理机构
3.1主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
2、本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。 3、年化现金流分派率指截至报告期末累计可供分配金额年化后计算的现金流分派率。 年化现金流分派率=截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报告期末实际天数*本年总天数。 3.2其他财务指标 单位：人民币元
3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.2本期可供分配金额 3.3.2.1本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
2、应收和应付项目的变动包括应收账款、预付账款、其他应收款、其他流动资产、其他非流动资产、应付账款、预收款项、合同负债、其他应付款、应付管理人报酬、应付托管费及应交税费(不包含应交企业所得税)。 3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明 本期可供分配金额较上年同期变化超过10%，主要原因是去年同期数据仅为2024年9月26日(基金合同生效日)到2024年12月31日的可供分配金额。 3.3.2.3设置未来合理支出相关预留调整项的原因（如有），上年同期未来合理支出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过10%的原因及合理性 未来合理相关支出预留调整项根据本不动产项目基金合同相关条款约定设置，主要是覆盖及应对项目的经营支出以确保项目持续稳定的运营。 截至本报告期末，上年同期未来合理支出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过10%，主要是由于上年末预留的未来资本性支出具有周期性特征，专项用于未来资产维护、升级改造及品质提升，实际执行受运营规划、市场环境、租户需求等方面影响，可能存在年度间波动，导致当期实际使用金额与预留金额形成阶段性差异。剩余预留的资本性支出将根据项目改造提升规划，持续用于后续设施设备更新、公共区域功能升级等必要支出，保障资产长期价值与运营韧性。其次是由于预留的押金保证金等经营性负债安排充分考虑了租约周期动态，实际支付退还取决于租户退租率、续租意愿等租赁业务进展，资金结算金额与时间需以最终合同履行情况为准，客观上造成预留金额与当期实际支付金额产生差异。 3.3.3本期可供分配金额与招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告的差异情况说明
3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、运营管理机构的费用收取情况及依据 根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内计提基金管理人管理费1,367,618.35元，资产支持证券管理人管理费1,367,618.35元，基金托管人托管费136,763.66元，运营管理机构的管理费用7,915,366.62元。 3.4.2报告期内运营管理机构运营业绩奖惩激励情况 基金管理人作为运营管理机构的委托方，有权对运营管理机构的工作进行监督和考核，以全面、客观评估其服务质量；如运营管理机构提供的运营管理服务不符合运营管理协议的约定，基金管理人有权要求运营管理机构在其指定的合理期限内整改。本报告期内，运营管理机构勤勉尽责、专业审慎地履行了运营管理协议约定的各项运营管理职责和义务，确保了不动产项目的稳定运营。 同时，基金管理人就运营管理机构在运营管理协议项下提供的不动产项目运营管理服务，定期向运营管理机构支付运营管理费。运营管理机构的运营管理费包含基本服务费和激励服务费共两个部分。根据基金合同及运营管理协议的约定，运营管理机构运营管理费用的收取及运营业绩奖励的计算依据详见“11.5.13.4.1基金管理费”。 1、基本服务费的收取及运营业绩奖惩情况详见“11.5.13.4.1基金管理费”中固定服务费2。本报告期内，基本服务费的奖惩情况如下： 单位：人民币元
对于扣减基本服务费后剩余的业绩差额，原始权益人招商公寓作为林下项目的转让方，后续将对该部分业绩差额对受让方作出特殊赔偿，金额为832,848.28元。 2、激励服务费的收取及运营业绩奖惩情况详见“11.5.13.4.1基金管理费”中浮动管理费。本报告期内，激励服务费的奖惩情况如下： 单位：人民币元
报告期内不动产项目未发生占当年收入比例超过10%的资本性支出。 3.6报告期内进行不动产项目重大改造或者扩建的情况 报告期内不动产项目未进行重大改造或扩建。 3.7报告期内完成不动产基金购入、出售不动产项目交割审计的情况 无。 3.8报告期内发生的关联交易 报告期内发生的关联交易均在正常业务范围内按一般商业条款订立，具体关联交易详见“11.5.12关联方关系”和“11.5.13本报告期及上年度可比期间的关联方交易”。 3.9报告期内与不动产项目相关的资产减值计提情况 无。 3.10报告期内其他不动产基金资产减值计提情况 本报告期末应收账款坏账准备余额为183.70元，其他应收款坏账准备余额为3.00元。 3.11报告期内以公允价值进行后续计量的投资性房地产情况 无。 3.12报告期内不动产基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况 报告期内不动产基金各业务参与人无新增不动产基金相关承诺，不存在前期承诺事项（如有）无法按期履行或者履行承诺可能不利于维护不动产基金利益或变更承诺的情形。 §4不动产项目基本情况 4.1报告期内不动产项目的运营情况 4.1.1对报告期内重要不动产项目运营情况的说明 本基金通过专项计划100%持有的不动产项目由2个租赁住房项目组成，均位于深圳市南山区，合计拥有927套租赁住房及15套配套商业，可供出租面积合计65,253.27平方米。 本报告期内，两个不动产项目整体运营平稳，完成收入78,063,990.13元，息税折旧及摊销前利润60,612,094.61元。林下项目自2016年3月开始运营，已运营超过9年；太子湾项目自2020年5月开始运营，已运营超过5年。报告期内不动产项目运营稳定，未发生安全生产事故，不存在未决重大诉讼或纠纷。 4.1.2报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
4.1.3报告期及上年同期重要不动产项目运营指标 不动产项目名称：林下项目
不动产项目名称：太子湾项目
4.1.4其他运营情况说明 无。 4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险 无。 4.2不动产项目所属行业情况 4.2.1不动产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局本基金持有的太子湾项目为保障性租赁住房（社会主体出租型）、林下项目为社会主体建设并运营的公共租赁住房（高级人才公寓），二者均为社会主体出租的保障性住房项目。 参考国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），资产项目所属的行业分类为“K70房地产业”之“K7040房地产租赁经营”。 中国租赁住房市场已经形成保障性租赁住房和市场化租赁住房双轨并行的发展格局，租赁住房市场处于高质量发展的关键时期。国家政策层面，一方面持续深化金融支持、房源筹集、市场监管等政策的延续性，国务院2025年7月颁布的《住房租赁条例》确立了行业法治化发展的制度框架；另一方面强化行业标准建设，将“好房子”理念贯穿住房设计、建造、维护全链条，推动行业从规模扩张转向品质提升。地方政策层面，深圳作为一线城市领跑者，以“多主体供给、多渠道保障、租购并举”为核心，通过存量盘活、信用监管、人才适配等精细化政策，构建起覆盖供给、管理、保障的完整政策体系。 关于发展阶段，行业已全面进入“规模化扩张向质量提升过渡”的关键期。“十四五”规划期间全国累计筹建各类保障性住房及安置房超1100万套（间），行业从重规模转向产品品质、运营水平与资产效能并重的高质量发展新阶段。租赁住房市场将向“品质化”和“保障性”双轨发展，不仅关注数量，更注重居住体验和房屋质量。 关于周期性，租赁住房行业存在季节性特征。每年夏季是租赁住房市场的旺季，毕业生群体以及正常的换租、新租群体会产生旺盛租赁需求；春节假期后的1-2个月为小旺季，离乡返城人员潮阶段性放大市场租赁需求。不过，对于稳定运营的保障性租赁住房项目而言，依托人才需求刚性、租期稳定性强等特点，上述季节性特征对项目全年总体出租率水平未产生重大影响，全年出租率保持在90%以上的健康区间。 关于竞争格局，市场呈现“主体多元分层、产品线聚焦精准”的特征。市场参与主体方面，国企主导与房企并行，专业运营商补充，多元主体协同趋势不断加深，不同参与主体在保障性租赁住房、市场化长租公寓、分散式租赁等细分领域发挥各自优势，共同推动市场高质量发展。产品线方面，围绕深圳青年人口占比高、产业人才集聚的特点，构建起“青年公寓+租赁式社区”双主体并行的产品线体系，同时向高端公寓、产业配套公寓等细分领域延伸，项目布局高度契合产业集聚区与轨道交通沿线，职住平衡型产品竞争优势显著。 4.2.2可比区域内的可比不动产项目情况 2025年深圳市全年建设筹集保障性住房4万套（间），供应6.9万套（间）。新增供给集中于龙岗区、宝安区、福田区、南山区等产业密集区域，配租机制进一步优化，在企业定向配租基础上，大幅增加个人配租比例，市场供给结构持续优化。 不动产项目周边新增集中式租赁住房项目为壹间网谷项目和壹栈太子湾二期项目。壹间网谷项目2025年3月正式开业，其距离壹栈太子湾及壹栈林下在3公里范围内，为独栋精品长租公寓，主要户型为单房、一房一厅及两房一厅，租金价格区间为5200元-9200元。 在目标客户群体方面，与林下项目不存在直接重叠。而在租金单价方面，该项目高于太子湾项目。壹栈太子湾二期项目毗邻壹栈太子湾项目，2025年5月正式开业，户型和套数与太子湾项目相似，租金价格区间为4800元-10000元，其租金价格高于壹栈太子湾项目，在相同房型层面壹栈太子湾项目具有一定价格优势。 从区域竞争格局看，根据行业研究机构“ICCRA住房租赁产业研究院”发布的数据,深圳市集中式租赁住房核心供给区域为宝安、龙岗、龙华、南山，合计占全市房源总量的约83%，而项目所在的深圳市南山区作为核心产业区，虽房源总量较大，但需求刚性更强，尤其科技、金融产业人才的长期租住需求稳定。 整体而言，本项目周边区域优质保障性租赁住房供应相对有限，且作为高层小区式租赁项目，凭借较高的综合品质、较强的稀缺性、稳定的人才折扣优惠政策，以及贴合产业人才需求的产品设计，在深圳市南山区蛇口片区内拥有较强的竞争优势。 4.2.3新公布的法律法规、行业政策、区域政策、税收政策对所属行业、区域的重大影响 国家层面，2025年6月10日，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《关于进一步保障和改善民生着力解决群众急难愁盼的意见》指出，支持各地统筹资金渠道，加大保障性住房供给，引导支持社会力量运营长期租赁住房，引导支持在保障性住房中加大兼顾职住平衡的宿舍型、小户型青年公寓供给。2025年7月，国务院公布《住房租赁条例》（以下简称《条例》），自2025年9月15日起施行。《条例》旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。 地方层面，2025年6月6日，广东省发布《广东省促进经济持续向好服务做强国内大循环工作方案》提出，积极用好地方政府专项债券、保障性住房再贷款、城中村改造专项借款、商业贷款融资等政策，支持各地政府、高校、住房租赁企业、产业园区、养老服务机构等收购存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓、职工宿舍、学生宿舍、社区养老院、城中村和危旧房改造安置房等。2025年2月11日，深圳市光明区发布《光明区政府组织配租的保障性租赁住房配租管理实施细则》提出，个人可申请光明区政府组织配租的保障性租赁住房。2025年5月25日深圳市发布关于《深圳市住房和建设局等部门关于开展住房租赁资金监管的通知》续期的通知，对《深圳市住房和建设局等部门关于开展住房租赁资金监管的通知》有效期予以延长，实体内容不变，有效期延续至2027年6月11日。2025年5月28日，深圳市发布《深圳市保障性住房规划建设管理办法（修订征求意见稿）》，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2025年6月6日，深圳市发布《深圳市提振消费专项行动实施方案》，降低租购房成本，扩大住房公积金使用范围，出台青年人才住房支持政策，巩固和完善“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应结构，推出更多高品质小户型保障性租赁住房。2025年6月11日，深圳市发布《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》提出，《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》施行前城市更新单元规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房，申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000平方米。上述调整按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请规划修改。申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房。上述调整无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定。配租型保障性住房建成后无偿移交政府，免缴地价。2025年7月深圳市发布《深圳市房屋租赁行业信用评价办法》，建立行业信用评价体系，加强市场规范和监管。2025年10月深圳市发布《深圳市社会主体出租的保障性租赁住房管理细则（征求意见稿）》，规范社会类保障性租赁住房的房源发布、租金备案、承租核查及监督管理。2025年10月深圳市发布《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》，推进非居住存量改建保障性租赁住房。2025年12月深圳市发布《深圳市青年人才住房支持实施办法》，推出青年人才住房支持体系，构建“来深初期-就业过渡-稳定居住”的阶梯式保障。 深圳市针对保障性租赁住房的相关政策整体保持稳定，不断优化相关细则，进行政策创新，打破分配对象壁垒，扩大适配范围，推动保障性住房惠及更多市民群体，助力深圳保障性住房发展开启新征程。 4.2.4不动产项目所属行业的其他整体情况和竞争情况 2025年，深圳市租赁住房市场整体呈现“供给优化、需求分化、运营提质”的结构性特征。根据行业研究机构“ICCRA住房租赁产业研究院”发布的数据，全市集中式租赁住房共计568个项目、约19.56万套（间）房源，平均租金水平为3.04元/㎡/天，平均出租率达94.24%，市场整体保持稳健运行，但呈现明显的结构性分化：核心城区（南山、福田）租金保持高位稳定，南山区集中式租赁住房平均租金4.62元/㎡/天，较为稳定，宝安、龙华等居住承接区供给密集，租金水平整体承压但未出现断崖式下跌；光明、坪山等新兴区域租金水平较低，分化明显。 需求侧方面，深圳市青年人口占比较高，单身家庭与双职工家庭占比持续上升，构成租赁需求的核心基础。需求结构呈现三大趋势：一是科技、金融等产业人才租住形态从“企业派驻”向“长期生活”转变，对居家办公、社区品质的需求提升；二是新市民与青年人需求呈现“保障导向型分化”，价格敏感型需求向保障性租赁住房集聚，市场化需求对产品品质、通勤效率要求更高；三是家庭型、长期租住需求占比提升，两居室及以上户型需求上升，但供给稀缺。 产品与竞争格局方面，分化显著。产业承载能力强、通勤与生活条件均衡的区域（如南山核心产业区、龙岗产业外溢区）租金韧性更强。租赁式社区和高端公寓的抗周期能力优于同质化青年公寓。 4.3不动产项目运营相关财务信息 4.3.1项目公司整体财务情况
4.3.2重要不动产项目公司的主要资产负债科目分析 项目公司名称：深圳市林下住房租赁有限公司
重要不动产项目公司的营业收入分析 金额单位：人民币元 项目公司名称：深圳市林下住房租赁有限公司
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