[年报]博时蛇口产园REIT (180101): 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
原标题:博时蛇口产园REIT : 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告 2025年年度报告 2025年12月31日 基金管理人：博时基金管理有限公司 基金托管人：招商银行股份有限公司 送出日期：二〇二六年三月十四日 §1 重要提示及目录 1.1重要提示 基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。 基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2026年3月12日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 运营管理机构已对本报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。 基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用不动产基金资产，但不保证不动产基金一定盈利。 不动产基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本不动产基金的招募说明书及其更新。 评估报告中的评估结果不构成对不动产项目的真实市场价值和变现价格的承诺。评估报告中计算评估值所采用的不动产项目未来现金流金额，也不构成对不动产项目未来现金流的承诺。 本报告期自2025年1月1日起至12月31日止。 1.2目录 §1 重要提示及目录......................................................................................................................2 1.1重要提示.............................................................................................................................2 1.2目录......................................................................................................................................3 §2 不动产基金简介......................................................................................................................6 2.1不动产基金产品基本情况................................................................................................6 2.2不动产项目基本情况说明................................................................................................9 2.3不动产基金扩募情况......................................................................................................10 2.4基金管理人和运营管理机构..........................................................................................10 2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人......................................102.6会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构......................112.7信息披露方式..................................................................................................................11 §3主要财务指标和不动产基金运作情况..................................................................................11 3.1主要会计数据和财务指标..............................................................................................11 3.2其他财务指标..................................................................................................................12 3.3不动产基金收益分配情况..............................................................................................12 3.4报告期内不动产基金费用收取情况的说明...................................................................14 3.5报告期内资本性支出使用情况......................................................................................14 3.6报告期内进行不动产项目重大改造或者扩建的情况..................................................143.7报告期内完成不动产基金购入、出售不动产项目交割审计的情况..........................143.8报告期内发生的关联交易..............................................................................................15 3.9报告期内与不动产项目相关的资产减值计提情况......................................................15 3.10报告期内其他不动产基金资产减值计提情况............................................................15 3.11报告期内以公允价值进行后续计量的投资性房地产情况........................................163.12报告期内不动产基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况............................16§4 不动产项目基本情况............................................................................................................16 4.1报告期内不动产项目的运营情况..................................................................................16 4.2不动产项目所属行业情况..............................................................................................21 4.3不动产项目运营相关财务信息......................................................................................26 4.4项目公司经营现金流......................................................................................................30 4.5项目公司对外借入款项情况..........................................................................................31 4.6不动产项目投资情况......................................................................................................31 4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况......................................................32 4.8不动产项目相关保险的情况..........................................................................................32 4.9不动产项目回顾总结和未来展望的说明......................................................................32 4.10重要不动产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析........354.11其他需要说明的情况....................................................................................................36 §5 除不动产资产支持证券之外的投资组合报告....................................................................36 5.1报告期末不动产基金的资产组合情况..........................................................................36 5.2投资组合报告附注..........................................................................................................36 5.3报告期内不动产基金估值程序等事项的说明..............................................................36 §6 管理人报告.............................................................................................................................37 6.1基金管理人及主要负责人员情况..................................................................................37 6.3管理人在报告期内对不动产基金的运营管理职责的落实情况..................................416.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况..............................................................42 §7 运营管理机构报告................................................................................................................43 7.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况..................................................................43 7.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况..................................................43§8 其他业务参与人履职报告....................................................................................................44 8.1托管人报告......................................................................................................................44 8.2资产支持证券管理人报告..............................................................................................45 8.3其他专业机构报告..........................................................................................................46 8.4原始权益人报告..............................................................................................................46 §9 审计报告.................................................................................................................................47 9.1审计意见...........................................................................................................................47 9.2形成审计意见的基础......................................................................................................48 9.3其他信息...........................................................................................................................48 9.4管理层和治理层对财务报表的责任..............................................................................48 9.5注册会计师对财务报表审计的责任..............................................................................48 9.6对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明..............................50§10 年度财务报告......................................................................................................................50 10.1资产负债表....................................................................................................................50 10.2利润表.............................................................................................................................54 10.3现金流量表....................................................................................................................57 10.4所有者权益变动表........................................................................................................61 10.5报表附注........................................................................................................................64 §11 评估报告.............................................................................................................................102 11.1管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明..............................................10211.2评估报告摘要..............................................................................................................102 11.3重要评估参数发生变化的情况说明..........................................................................104 11.4 采取其他不同估值方法进行校验的评估结果........................................................104 11.5本次评估结果较最近一次评估结果差异超过10%的原因.......................................10511.6报告期内重要不动产项目和不动产项目整体实际产生现金流情况......................10511.7报告期内重要不动产项目或不动产项目整体实际产生的现金流较最近一次评估报告预测值差异超过20%的原因、具体差异金额及应对措施.............................................10511.8评估机构使用评估方法的特殊情况说明..................................................................105 §12 基金份额持有人信息........................................................................................................105 12.1基金份额持有人户数及持有人结构..........................................................................105 12.2不动产基金前十名流通份额持有人..........................................................................106 12.3不动产基金前十名非流通份额持有人......................................................................107 12.4期末基金管理人的从业人员持有本不动产基金的情况..........................................108§13 不动产基金份额变动情况................................................................................................108 §14 重大事件揭示....................................................................................................................108 14.1基金份额持有人大会决议..........................................................................................108 14.2基金管理人、基金托管人的专门不动产基金托管部门的重大人事变动.............10814.3不动产基金投资策略的改变......................................................................................109 14.4为不动产基金进行审计的会计师事务所情况..........................................................109 14.5为不动产基金出具评估报告的评估机构情况..........................................................109 14.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、项目公司和专业机构等业务参与人涉及对不动产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况........................................10914.7其他重大事件..............................................................................................................109 §15 影响投资者决策的其他重要信息....................................................................................112 §16 备查文件目录.....................................................................................................................112 16.1备查文件目录..............................................................................................................112 16.2存放地点......................................................................................................................113 16.3查阅方式......................................................................................................................113 §2 不动产基金简介 2.1不动产基金产品基本情况
不动产项目名称：万融大厦
单位：人民币元
2.4基金管理人和运营管理机构
3.1主要会计数据和财务指标 金额单位：人民币元
3.2其他财务指标 单位：人民币元
3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况 3.3.1.1本报告期及近三年的可供分配金额 单位：人民币元
单位：人民币元
3.3.2.1本期可供分配金额计算过程 单位：人民币元
2、“未来合理的相关支出预留”为2025年度支出的前期已预留的基金管理费、托管费、中介费用、其他运营及税费支出20,415,266.36元，2025年度末为未来支出合理预留的上述费用-15,505,847.32元，以及2025年度为未来支出合理预留的重大资本性支出-1,217,656.21元。 3、“其他”为使用本基金“以前年度未分配的分红”偿还项目公司万海大厦的借款本金3,000,000.00元，未占用本年度的可供分配金额。 3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明 本年度可供分配金额较上年同期下降2,101.16万元，降幅为14.84%，主要系两方面因素：相较于2024年同期的出租率水平处于较高位，本期各不动产项目平均出租率均有所下降，同时受宏观经济下行影响，各不动产项目平均租金单价均出现了一定程度的下降，导致项目公司营业收入同比下降2,896.87万元，降幅为13.98%；同时，通过基金管理人与运营管理机构积极采取有效措施，本期营业成本进一步节约并有效提升回款率，在一定程度上缓释了营业收入下降金额较大对可供分配金额的影响。目前光明加速器二期项目2025年下半年的市场活跃度已有所改善，基金管理人将继续联合运营管理机构采取更灵活的招商策略，争取尽快实现出租率水平的回升。 3.3.2.3设置未来合理支出相关预留调整项的原因，上年同期未来合理支出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过10%的原因及合理性 “未来合理的相关支出预留”为本基金预留的基金管理费、托管费、中介费用、其他运营及税费支出等费用，并扣减本期支出的前期已预留的上述费用，以及本期为未来支出合理预留的重大资本性支出。 上年同期“未来合理支出相关预留”调整项中预留的各项费用与实际使用金额差异未超过10%。 3.4报告期内不动产基金费用收取情况的说明 3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、运营管理机构的费用收取情况及依据 根据《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及各项目公司《运营管理协议》约定，本报告期内，基金管理人计提管理费4,465,360.46元，资产支持专项计划管理人计提管理费1,846,318.79元，基金托管人计提托管费476,622.57元，资产支持专项计划计提托管费0.00元，运营管理机构计提运营管理费7,667,324.05元。 3.4.2报告期内运营管理机构运营业绩奖惩激励情况 本报告期内，运营管理机构未发生业绩奖励或惩罚的情况。 3.5报告期内资本性支出使用情况 未涉及。 3.6报告期内进行不动产项目重大改造或者扩建的情况 未涉及。 3.7报告期内完成不动产基金购入、出售不动产项目交割审计的情况 截至本报告期末，万融大厦、万海大厦项目购入时因资产交割形成的应收账款尚未收回金额分别为411,807.00元、220,220.00元，剔除交割时计提的坏账准备后金额分别为311,668.62元、139,592.46元，经诉讼预计无法收回，在本报告期末，已全额计提坏账准备。万融大厦、万海大厦尚未支付的应付账款金额分别为706,492.07元、811,502.45元，尚未要求结算。 截至本报告期末，光明加速器二期项目购入时因资产交割形成的应收或者应付款项已结清。 3.8报告期内发生的关联交易 本基金的关联交易坚持公允的市场化原则，定价政策及依据与非关联方一致。对应的关联关系、交易主体、交易对象、交易目的、交易金额详见本报告“10.5.10关联方关系”部分。 3.9报告期内与不动产项目相关的资产减值计提情况 受宏观经济下行影响，本基金不动产项目的估值有所下降，基于谨慎性原则，于本报告期末本基金对不动产项目原值、基金发行时产生的商誉进行减值测试，具体情况如下：本报告期内，投资性房地产减值为3,581.99万元，占本基金投资性房地产年末账面价值的1.07%。其中：万海大厦减值885.44万元，占该项目年末账面价值的0.66%；光明加速器二期项目减值2,696.55万元，占该项目年末账面价值的2.48%。因资产减值转回的递延所得税负债为895.50万元，最终投资性房地产减值对本期损益的税后影响为2,686.49万元。 光明加速器二期项目收购产生的商誉发生商誉减值约3,557.37万元，减值后本报告期末本基金剩余的商誉价值为5,406.06万元。商誉减值主要包括：（1）因确认递延所得税负债而形成的商誉随着递延所得税负债的转回而计提的减值损失约818.68万元；（2）商誉相关资产组的可回收金额低于其账面价值确认的减值损失约2,738.69万元。减值损失不影响本基金的可供分配金额，基金管理人将继续协同运营管理机构持续提升不动产项目资产的运营管理水平，通过维持出租率及平均租金在合理水平，尽可能稳步提升项目盈利能力。 3.10报告期内其他不动产基金资产减值计提情况 本报告期内，应收账款信用减值损失增加71.58万元，因部分历史欠款客户应收账款账龄增加，信用减值损失有所增加。 3.11报告期内以公允价值进行后续计量的投资性房地产情况 未涉及。 3.12报告期内不动产基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况 未涉及。 §4 不动产项目基本情况 4.1报告期内不动产项目的运营情况 4.1.1对报告期内重要不动产项目运营情况的说明 本报告期内，本基金投入运营的不动产项目有万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目。其中：万海大厦于2014年7月底竣工并开始运营，产证到期日为2062年9月29日；万融大厦于2014年1月底竣工并开始运营，产证到期日为2062年7月16日；光明加速器二期项目自2012年12月起陆续竣工并开始运营，产证到期日为2057年6月28日。 本报告期内，不动产项目周边新增竞争性项目情况如下： 首发资产方面，本报告期内万海、万融项目周边2024年新增的创享大厦平均租金单价约为90元/平方米/月（毛坯），2025年出租率约为80%左右，目前出租率较高、剩余可租赁面积较少，对首发资产后续经营的影响较小。 首扩资产方面，本报告期内光明项目区域内新增竞争性项目3个，其中：光明科技园A5栋工业上楼项目于2025年9月入市，可出租面积5.5万平方米，标准层面积3,000-3,500平方米，租金定价为55元/平方米，目前出租率25%。A5栋工业上楼项目为毛坯交付，租金单价较标准厂房高，且标准层面积较大，适合3000平方米及以上的公司总部选址，运营管理机构将避免同质化竞争。 明湖智谷产业园位于深圳市光明区塘学路与罗群围大道交叉口，是深圳市首个平方公里级“TOD+产业+社区+生态”综合开发项目，以智能传感器产业为核心，聚焦人工智能、高端装备制造及科技服务业；项目分两期开发，目前已建成一期于2025年下半年交付，一期总建面约26万平方米，由区工信局认定为“智能传感与人工智能特色产业创建园”，目前科研生产型厂房租金约25-30元/平方米/月，管理费5元/平方米/月，目前出租率约为30%；该项目距离首扩资产约7公里，道路交通及公共交通条件较首扩资产有较大差异，直接竞争关系不强。 光明天安云谷一期于2022年底开始销售、2025年交付，目前陆续由业主放租，其中产研办公销售价格1.1-1.4万元/平方米，目前租金约45元/平方米/月，管理费12元/平方米/月，目前出租率约50%；该项目距离首扩资产约8公里，道路交通及公共交通条件较首扩资产有较大差异，且为散售物业，直接竞争关系不强。 4.1.2报告期以及上年同期不动产项目整体运营指标
2、本报告期内加权平均剩余租期同比增长20.16%，主要是由于光明加速器二期项目本年度与部分客户完成了4-5年期的续租合同签署。 4.1.3报告期及上年同期重要不动产项目运营指标 不动产项目名称：1万海大厦
不动产项目名称：2万融大厦
2、本年度加权平均剩余租期同比增长45.42%，主要系本年度1-2季度与部分大租户完成了4-5年期的续租合同签署。 4.1.4其他运营情况说明 截至报告期末，万海大厦租户总租户数量为131户，以新一代信息技术、现代服务业、商业和数字文创行业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比89.50%。万融大厦总租户数量为121户，以新一代信息技术、现代服务业、商业和数字文创行业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比90.81%。光明加速器二期项目总租户数量为131户，以高端制造业、生物产业、新一代信息技术产业和新材料新能源产业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比85.00%。首发及扩募资产租户结构继续保持片区的核心产业集群定位匹配，具有较强的产业集聚性，保障了不动产项目租户的稳定性。 本基金不存在单一客户租金收入占比超过基金总租金收入10%的情况。本报告期内，各基础资产前五大客户的情况如下：
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