*ST阳光(000608):2025年年度审计报告

 时间：2026年02月12日 11:01:07 中财网

原标题:*ST阳光:2025年年度审计报告

阳光新业地产股份有限公司 2025年度合并及母公司财务报表 审计报告书




中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)
ZHONGXINGHUA CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS LLP

地址：北京市丰台区丽泽路20号丽泽SOHO Ｂ座20层 邮编：100073 电话：(010) 51423818 传真：(010) 51423816
目 录


一、审计报告
二、审计报告附送
1. 合并资产负债表
2. 合并利润表
3. 合并现金流量表
4. 合并股东权益变动表
5. 母公司资产负债表
6. 母公司利润表
7. 母公司现金流量表
8. 母公司股东权益变动表
9. 财务报表附注
三、审计报告附件
1. 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）营业执照复印件 2. 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）执业证书复印件 3. 注册会计师执业证书复印件

电话（tel）：010-51423818 传真（fax）：010-51423816

审 计 报 告

中兴华审字（2026）第00000263号

阳光新业地产股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了阳光新业地产股份有限公司（以下简称“阳光股份公司”）财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了阳光股份公司2025年12月31日合并及母公司的财务状况以及2025年度合并及母公司的经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。

按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于阳光股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事（一） 营业收入的确认
1、事项描述
阳光股份公司主要从事商业运营管理业务、物业租赁业务以及房屋销售业务。

阳光股份公司对营业收入的披露见合并财务报表附注三/25、收入及附注五/注释32、营业收入和营业成本。2025年度，阳光股份公司营业收入为34,153.79万元。

由于营业收入对阳光股份公司的重要性，因此，我们将营业收入的确认识别为关键审计事项。

2、审计应对
我们对于营业收入的确认所实施的重要审计程序包括：
（1）了解和评价阳光股份公司与收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）检查阳光股份公司商品房买卖合同和租赁合同等合同条款，以评价阳光股份公司收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3）对本年确认房地产营业收入，选取样本，检查可以证明房产已移交给客户，或被视为已移交给客户的支持性文件，以评价相关房地产营业收入是否已按照阳光股份公司的收入政策确认；
（4）对本年确认租赁营业收入，选取样本，检查相关租赁合同及租户付款回单、结算单等，结合相应的租赁合同条款内容，测试其租赁收入的确认是否符合租赁准则的要求；
（5）选取样本对主要客户函证或走访，检查收入的真实性；
（6）对营业收入实施截止性测试，确认收入是否记录于恰当的会计期间。

（二） 投资性房地产公允价值的评估
1、事项描述
阳光股份公司对投资性房地产的披露见合并财务报表附注三/15、投资性房地产及附注五/注释7、投资性房地产。投资性房地产期末账面价值303,892.07万元，占资产总额 67.87%。阳光股份公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。

管理层对投资性房地产公允价值进行评估时涉及重要的会计估计和判断，主要包括估值技术的确定及对应评估方法下关键输入值的选择，其中，估值技术根据物业所处发展周期及市场环境的不同通常包括直接资本化法、现金流折现法和市场比较法。直接资本化法的关键输入值包括租金水平及资本化率；现金流折现法的关键输入值包括租金水平、出租率及贴现率；市场比较法的关键输入值包括可比案例价格。

鉴于该事项涉及重要会计估计和判断，以及对合并财务报表的重大影响，我们将投资性房地产公允价值的评估确定为合并财务报表审计的关键审计事项。

2、审计应对
对投资性房地产公允价值的评估，我们执行的主要审计程序如下：
（1）了解、评估并测试阳光股份公司对投资性房地产公允价值评估的内部控制；
（2）评估评估师的胜任能力、专业能力及客观性；
（3）与阳光股份公司管理层沟通各投资性房地产选用的估值技术，取得和查看由评估师出具的投资性房地产物业评估报告，并结合公司各投资性房地产的实际状况，评估评估师选取的相关估值技术的相关性和合理性；
（4）对投资性房地产公允价值评估时使用的关键输入值执行如下程序：将评估师所使用的出租率及租金水平核对至租赁台账记录；将评估师使用的贴现率及资本化率与行业水平进行比对；通过收集和比较市场可比案例的售价、楼龄、地理位置及物业面积信息，对评估师使用的可比案例价格进行了核查。

四、其他信息
阳光股份公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括阳光股份公司2025年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估阳光股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算阳光股份公司、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督阳光股份公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计的过程中，我们运用了职业判断，保持了职业怀疑。

同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对阳光股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致阳光股份公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就阳光股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。


中兴华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国·北京 中国注册会计师：
2026年2月10日
合并资产负债表
2025年12月31日
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元

项 目注释期末余额上年年末余额
流动资产：　　　
货币资金158,125,417.4079,016,537.97
交易性金融资产　--
衍生金融资产　--
应收票据　--
应收账款216,570,272.3418,548,824.58
应收款项融资　--
预付款项31,378,636.211,128,555.55
其他应收款427,738,060.3840,206,796.59
存货　--
合同资产　--
持有待售资产　--
一年内到期的非流动资产　--
其他流动资产5979,298.23948,446.75
流动资产合计　104,791,684.56139,849,161.44
非流动资产：　　　
债权投资　--
其他债权投资　--
长期应收款　--
长期股权投资6570,047,265.84603,374,268.50
其他权益工具投资　--
其他非流动金融资产　--
投资性房地产73,038,920,700.003,268,300,700.00
固定资产843,202,644.8744,530,912.11
在建工程　--
生产性生物资产　--
油气资产　--
使用权资产9598,738,133.77664,572,941.51
无形资产101,659,395.401,560,066.24
开发支出　--
商誉11--
长期待摊费用1297,503,106.13110,033,475.27
递延所得税资产1321,349,532.1711,335,326.61
其他非流动资产141,140,000.001,293,982.30
非流动资产合计　4,372,560,778.184,705,001,672.54
资产总计　4,477,352,462.744,844,850,833.98
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分）
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 2025年12月31日
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元

项 目注释期末余额上年年末余额
流动负债：　　　
短期借款　--
交易性金融负债　--
衍生金融负债　--
应付票据　--
应付账款1647,482,660.6846,226,597.36
预收款项1726,047,274.8230,249,279.08
合同负债183,276,280.002,862,465.79
应付职工薪酬197,705,797.919,421,792.01
应交税费2049,778,359.0457,691,402.88
其他应付款21379,370,742.96439,355,772.82
持有待售负债　--
一年内到期的非流动负债22120,446,032.7076,720,751.23
其他流动负债2365,952.9770,321.98
流动负债合计　634,173,101.08662,598,383.15
非流动负债：　　　
长期借款24270,199,412.95336,980,000.00
应付债券　--
租赁负债25609,334,416.76641,486,699.45
长期应付款2656,854,424.0652,359,503.66
长期应付职工薪酬　--
预计负债　--
递延收益　--
递延所得税负债13348,200,943.68358,844,745.58
其他非流动负债　--
非流动负债合计　1,284,589,197.451,389,670,948.69
负债合计　1,918,762,298.532,052,269,331.84
股东权益：　　　
股本27749,913,309.00749,913,309.00
其他权益工具　--
资本公积28535,876,691.88537,037,476.71
其他综合收益29122,570,898.71135,774,673.35
专项储备　--
盈余公积30130,374,067.84130,374,067.84
未分配利润31538,619,603.92756,829,513.69
归属于母公司股东权益合计　2,077,354,571.352,309,929,040.59
少数股东权益　481,235,592.86482,652,461.55
股东权益合计　2,558,590,164.212,792,581,502.14
负债和股东权益总计　4,477,352,462.744,844,850,833.98
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分）
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 2025年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元

项 目注释本期金额上期金额
一、营业总收入32341,537,865.04367,674,846.02
其中：营业收入32341,537,865.04367,674,846.02
二、营业总成本　430,007,669.37397,315,939.72
其中：营业成本32240,299,180.30205,504,477.11
税金及附加3323,108,339.4527,862,517.84
销售费用3425,042,909.9220,614,440.88
管理费用3555,183,629.3260,203,092.07
研发费用　--
财务费用3686,373,610.3883,131,411.82
其中：利息费用　86,670,211.4183,513,564.29
利息收入　489,938.08400,956.37
加：其他收益37564,013.26308,487.41
投资收益（损失以“－”号填列）38-17,916,081.32-12,766,541.34
其中：对联营企业和合营企业的投资收益　-17,916,081.32-12,766,541.34
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益　--
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）　--
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）39-99,078,218.43-108,804,077.27
信用减值损失（损失以“－”号填列）40-770,802.33-2,215,041.13
资产减值损失（损失以“－”号填列）41-24,838,172.92-10,638,721.27
资产处置收益（损失以“－”号填列）4243,480.07-
三、营业利润（亏损以“－”号填列）　-230,465,586.00-163,756,987.30
加：营业外收入432,855,471.7522,958,813.37
减：营业外支出44502,061.91265,998.70
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）　-228,112,176.16-141,064,172.63
减：所得税费用45-12,108,145.57-7,511,252.77
五、净利润（净亏损以“－”号填列）　-216,004,030.59-133,552,919.86
其中：同一控制下企业合并被合并方在合并前实现的净利润　--6,294,097.27
（一）按经营持续性分类：　　　
1、持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）　-216,004,030.59-133,552,919.86
2、终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）　--
（二）按所有权归属分类：　　　
1、归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列）　-218,209,909.77-129,108,292.45
2、少数股东损益（净亏损以“-”号填列）　2,205,879.18-4,444,627.41
六、其他综合收益的税后净额　-16,826,522.51-23,859,451.82
(一)归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额　-13,203,774.64-21,826,331.75
1.不能重分类进损益的其他综合收益　--
2.将重分类进损益的其他综合收益　-13,203,774.64-21,826,331.75
（1）其他资产转换为公允价值模式计量的投资性房地产　-13,237,183.51-21,805,078.07
（2）外币财务报表折算差额　33,408.87-21,253.68
(二)归属于少数股东的其他综合收益的税后净额　-3,622,747.87-2,033,120.07
七、综合收益总额　-232,830,553.10-157,412,371.68
(一)归属于母公司股东的综合收益总额　-231,413,684.41-150,934,624.20
(二)归属于少数股东的综合收益总额　-1,416,868.69-6,477,747.48
八、每股收益：　　　
(一)基本每股收益　-0.2910-0.1638
(二)稀释每股收益　-0.2910-0.1638
2025年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元

项 目注释本期金额上期金额
一、经营活动产生的现金流量：　　　
销售商品、提供劳务收到的现金　355,865,299.16420,890,124.73
收到的税费返还　-295,346.11
收到其他与经营活动有关的现金46121,846,002.7976,113,606.92
经营活动现金流入小计　477,711,301.95497,299,077.76
购买商品、接受劳务支付的现金　44,988,254.7483,288,124.47
支付给职工以及为职工支付的现金　73,962,592.3654,319,787.65
支付的各项税费　47,839,433.4840,698,886.19
支付其他与经营活动有关的现金46146,076,676.52125,696,761.82
经营活动现金流出小计　312,866,957.10304,003,560.13
经营活动产生的现金流量净额　164,844,344.85193,295,517.63
二、投资活动产生的现金流量：　　　
收回投资收到的现金　-1,000,000.00
取得投资收益收到的现金　--
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额　263,173.523,756.86
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额　--
收到其他与投资活动有关的现金461,000,000.00-
投资活动现金流入小计　1,263,173.521,003,756.86
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金　4,705,322.3413,402,323.88
投资支付的现金　--
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额　--
支付其他与投资活动有关的现金462,000,900.0439,901,615.78
投资活动现金流出小计　6,706,222.3853,303,939.66
投资活动产生的现金流量净额　-5,443,048.86-52,300,182.80
三、筹资活动产生的现金流量：　　　
吸收投资收到的现金　--
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金　--
取得借款收到的现金　60,000,000.00104,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金46-20,174,939.92
筹资活动现金流入小计　60,000,000.00124,174,939.92
偿还债务支付的现金　99,460,000.00156,480,587.05
分配股利、利润或偿付利息支付的现金　59,505,218.7348,084,527.70
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润　--
支付其他与筹资活动有关的现金4667,013,200.4281,129,277.74
筹资活动现金流出小计　225,978,419.15285,694,392.49
筹资活动产生的现金流量净额　-165,978,419.15-161,519,452.57
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响　-80,261.9754,027.91
五、现金及现金等价物净增加额　-6,657,385.13-20,470,089.83
加：期初现金及现金等价物余额　56,624,510.4677,094,600.29
六、期末现金及现金等价物余额4749,967,125.3356,624,510.46
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分）
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人： 合并股东权益变动表
2025年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元

项 目本期金额　　　　　　　　　
　归属于母公司股东权益　　　　　　　少数股东权益股东权益合计
　股本其他权益工具资本公积其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润小计　　
一、上年年末余额749,913,309.00-537,037,476.71135,774,673.35-130,374,067.84756,829,513.692,309,929,040.59482,652,461.552,792,581,502.14
加：会计政策变更----------
前期差错更正----------
其他----------
二、本年年初余额749,913,309.00-537,037,476.71135,774,673.35-130,374,067.84756,829,513.692,309,929,040.59482,652,461.552,792,581,502.14
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）---1,160,784.83-13,203,774.64---218,209,909.77-232,574,469.24-1,416,868.69-233,991,337.93
（一）综合收益总额----13,203,774.64---218,209,909.77-231,413,684.41-1,416,868.69-232,830,553.10
（二）股东投入和减少资本----------
1、股东投入的普通股----------
2、其他权益工具持有者投入资本----------
3、股份支付计入股东权益的金额----------
4、其他----------
（三）利润分配----------
1、提取盈余公积----------
2、提取一般风险准备----------
3、对股东的分配----------
4、其他----------
（四）股东权益内部结转----------
1、资本公积转增股本----------
2、盈余公积转增股本----------
3、盈余公积弥补亏损----------
4、设定受益计划变动额结转留存收益----------
5、其他综合收益结转留存收益----------
6、其他----------
（五）专项储备----------
1、本期提取----------
2、本期使用----------
（六）其他---1,160,784.83-----1,160,784.83--1,160,784.83
四、本年年末余额749,913,309.00-535,876,691.88122,570,898.71-130,374,067.84538,619,603.922,077,354,571.35481,235,592.862,558,590,164.21
（后附财务报表附注是本财务报表的组成部分）
合并股东权益变动表（续）
2025年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元

项 目上期金额　　　　　　　　　
　归属于母公司股东权益　　　　　　　少数股东权益股东权益合计
　股本其他权益工具资本公积其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润小计　　
一、上年年末余额749,913,309.00-549,990,261.33157,601,005.10-130,374,067.84879,643,708.872,467,522,352.14489,130,209.032,956,652,561.17
加：会计政策变更----------
前期差错更正----------
其他----------
二、本年年初余额749,913,309.00-549,990,261.33157,601,005.10-130,374,067.84879,643,708.872,467,522,352.14489,130,209.032,956,652,561.17
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）---12,952,784.62-21,826,331.75---122,814,195.18-157,593,311.55-6,477,747.48-164,071,059.03
（一）综合收益总额----21,826,331.75---122,814,195.18-144,640,526.93-6,477,747.48-151,118,274.41
（二）股东投入和减少资本----------
1、股东投入的普通股----------
2、其他权益工具持有者投入资本----------
3、股份支付计入股东权益的金额----------
4、其他----------
（三）利润分配----------
1、提取盈余公积----------
2、提取一般风险准备----------
3、对股东的分配----------
4、其他----------
（四）股东权益内部结转----------
1、资本公积转增股本----------
2、盈余公积转增股本----------
3、盈余公积弥补亏损----------
4、设定受益计划变动额结转留存收益----------
5、其他综合收益结转留存收益----------
6、其他----------
（五）专项储备----------
1、本期提取----------
2、本期使用----------
（六）其他---12,952,784.62-----12,952,784.62--12,952,784.62
四、本年年末余额749,913,309.00-537,037,476.71135,774,673.35-130,374,067.84756,829,513.692,309,929,040.59482,652,461.552,792,581,502.14
2025年12月31日（未完）
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