[收购]富特科技(301607):浙江富特科技股份有限公司拟收购单项资产评估项目资产评估报告
原标题:富特科技:浙江富特科技股份有限公司拟收购单项资产评估项目资产评估报告 ?⊕??〇??????? ????亯????亯? ?????? ?????? ? ?ж??ж? ?????????? ??? ?? ? 声明 资产评估报告·摘要 资产评估报告·正文 一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人..............................4二、评估目的................................................................5三、评估对象和评估范围......................................................5四、价值类型及其定义........................................................6五、评估基准日..............................................................6六、评估依据................................................................6七、评估方法................................................................8八、评估程序实施过程和情况.................................................10九、评估假设...............................................................11十、评估结论...............................................................12十一、特别事项说明.........................................................12十二、资产评估报告使用限制说明.............................................13十三、资产评估报告日.......................................................14资产评估报告·附件 一、产权持有人基准日委估资产申报表 16 二、委托人和产权持有人营业执照 19 三、评估对象涉及的主要权属证明资料21 四、委托人和产权持有人承诺函28 五、签名资产评估师的承诺函 30 六、资产评估机构营业执照 31 七、资产评估机构备案公告 32 八、证监会2020年11月4日公布的《资产评估机构从事证券服务业务备案名单》 33九、签名资产评估师执业会员证书34 委估资产评估结果汇总表及明细表 36 ??? 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 六、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。 七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。 ??⊕??〇??????? ????亯????亯? ?????? ?????? ? ? ? 以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解 评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。ж?????????????????????? 本次资产评估的委托人为浙江富特科技股份有限公司(以下简称富特科技)，本次资产评估的产权持有人为安吉两山高新技术产业园区开发有限公司(以下简称安吉两山园区)。 根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。 ?????? 富特科技拟收购安吉两山园区的单项资产，为此需要对该经济行为涉及的单项资产价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供安吉两山园区单项资产价值的参考依据。 п?????????? 评估对象和评估范围为富特科技拟收购的安吉两山园区单项资产，具体包括建筑物类固定资产和无形资产——土地使用权。安吉两山园区未提供待估资产的账面记录情况。 ?????? 本次评估的价值类型为市场价值。 ??????? 评估基准日为2025年10月31日。 ??????? 根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对建筑物类固定资产采用成本法进行评估，对无形资产-土地使用权采用市场法进行评估。 й????? 在本报告所揭示的评估假设基础上，委估单项资产评估价值合计为 164,923,840.00元（大写为人民币壹亿陆仟肆佰玖拾贰万叁仟捌佰肆拾圆整）。 ???????????? 本评估结论仅对富特科技拟收购单项资产之经济行为有效。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2025年10月31日起至2026年10月30日止。 ????????????????亯 1．截至评估基准日，委估资产存在以下抵押事项，可能对评估结果产生影响，但评估时难以考虑： 安吉两山园区以拥有的浙(2024)安吉县不动产权第0018179号《不动产权证书》对应的不动产(房产面积合计82,653.61平方米/土地面积合计28,310.00平方米)为抵押物，为安吉两山园区向华夏银行股份有限公司湖州安吉绿色支行在2023年4月14日至2026年4月14日期间的借款提供担保。 安吉两山园区承诺，截至评估基准日，除上述事项外，委估资产不存在其他抵押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。 2.截至评估基准日，委估资产存在租赁事项：
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请阅读资产评估报告正文。 ??⊕??〇??????? ????亯????亯? ?????? ?????? ? 浙江富特科技股份有限公司： 坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，对建筑物类固定资产采用成本法、对无形资产-土地使用权采用市场法，按照必要的评估程序，对贵公司拟收购安吉两山高新技术产业园区开发有限公司单项资产在2025年10月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： ж?????????????????????? 本次评估委托人为浙江富特科技股份有限公司，产权持有人为安吉两山高新技术产业园区开发有限公司。 ж ????? 1.名称：浙江富特科技股份有限公司(以下简称富特科技) 2.住所：浙江省湖州市安吉县递铺街道文昌路505号 3.法定代表人：李宁川 4.注册资本：15,542.039900万人民币 5.类型：股份有限公司(外商投资、上市) 6.统一社会信用代码：91330106580258541J 7.登记机关：浙江省市场监督管理局 8.经营范围：生产：智能充电机、电池管理系统、电力电子产品。服务：电动汽车充换电站机电系统、储能机电系统、监控系统的技术开发、技术咨询，计算机软硬件、电力设备、机电设备、通讯设备的技术开发、成果转让；批发、零售：计算机软硬件，电力设备，机电设备(除小轿车)，通讯设备(除专控)；货物进出口(国家法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规限制的项目取得许可证后方可经营)；其它无需报经审批的一切合法项目。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。 上述1-8项内容摘自富特科技截至评估基准日的营业执照。 ? ??????? 1.名称：安吉两山高新技术产业园区开发有限公司(以下简称安吉两山园区)2.住所：浙江省湖州市安吉县昌硕街道胜利西路1号 3.法定代表人：方玉平 4.注册资本：30,000.000000万人民币 5.类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资) 6.统一社会信用代码：9133052366517702XY 7.登记机关：安吉县市场监督管理局 8.经营范围：许可项目：建设工程施工(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准)。一般项目：住房租赁；园林绿化工程施工；土地整治服务；工程管理服务；休闲观光活动；农业园艺服务；规划设计管理；机械设备销售；机械设备租赁(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。 上述1-8项内容摘自安吉两山园区截至评估基准日的营业执照。 пε???ф???????? 委托人拟收购产权持有人单项资产。 ? ??????????? 根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的评估报告使用人。 ?????? 富特科技拟收购安吉两山园区的单项资产，为此需要对该经济行为涉及的单项资产价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供安吉两山园区单项资产价值的参考依据。 п?????????? 筑物类固定资产和无形资产——土地使用权。安吉两山园区未提供待估资产的账面记录情况。 其中： 列入评估范围的建筑物类固定资产共计7项，主要包括厂房、门卫室及危化品仓库3项房屋建筑物（合计建筑面积82,653.61平方米）及厂区道路硬化工程、围墙、绿化工程、自行车棚4项构筑物，均位于安吉县文昌路东侧、将军路南侧厂区内。 列入评估范围的无形资产-土地使用权系1宗工业出让用地，面积28,310.00平方米，五通一平，权利终止日期为2072年6月5日，位于安吉县文昌路东侧、将军路南侧。 委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 ??????????? 本次评估的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。 ??????? 为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定本次评估基准日为2025年10月31日，并在评估委托合同中作了相应约定。 评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。 ?????? ж ?????? 2.《公司法》《民法典》《证券法》等； 3.其他与资产评估有关的法律、法规等。 ? ?????? 1.《资产评估基本准则》； 2.《资产评估职业道德准则》； 3.《资产评估执业准则——资产评估程序》； 4.《资产评估执业准则——资产评估报告》； 5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》； 6.《资产评估执业准则——资产评估档案》； 7.《资产评估执业准则——资产评估方法》； 8.《资产评估执业准则——不动产》； 9.《资产评估价值类型指导意见》； 10.《资产评估对象法律权属指导意见》。 п ???? 1.安吉两山园区提供的营业执照； 2.与资产及权利的取得及使用有关的合同、协议及其他会计资料； 3.国有建设用地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、不动产权证书； 4.其他产权证明文件。 ? ???? 1.产权持有人提供的评估申报表； 2.《浙江造价信息》； 3.有关工程的原始资料、工程承包合同、业务合同等； 4.资产所在地的房地产市场价格的调查资料； 5.主要资产所在地人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件； 6.中国人民银行公布的评估基准日贷款市场报价利率（LPR）； 7.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等； 8.评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；9.其他资料。 йй????? ж ??????? 根据现行资产评估准则及有关规定，资产价值评估的基本方法有成本法、市场法和收益法等。 由于委估建筑物类固定资产不具备独立盈利能力，未来收益难以预测，故本次评估不适用收益法；同时委估建筑物类固定资产资产市场交易不活跃，难于搜集到足够的同类资产的市场交易案例，故本次评估不宜采用市场法；委估建筑物类固定资产的成本资料易于收集和测算，故本次评估可采用成本法评估。 对于委估无形资产--土地使用权，结合评估师收集的有关资料，根据安吉县工业用地市场情况并结合评估对象的具体条件、用地性质及评估目的等，选择适当的评估方法。由于评估对象为位于安吉县园区的工业用地，土地市场较为活跃，因此，本次评估采用市场法进行评估。 综上，根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对建筑物类固定资产采用成本法进行评估，对无形资产--土地使用权采用市场法进行评估。 ? ?????ぁ 1.建筑物类固定资产 建筑物类固定资产为厂房及配套工程，由于其邻近区域类似建筑物市场交易不活跃和未来预期正常收益存在很大的不确定性，故本次评估选用成本法。该类建筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。 成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算公式为： 评估价值＝重置成本×成新率 (1)重置成本的确定 重置成本一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。 分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权平均，确定综合成新率。 A.年限法 采用年限法计算成新率的计算公式为： 成新率(K1)＝尚可使用年限/经济耐用年限×100% B.完损等级打分法 采用完损等级打分法的计算公式为： 完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数 打分标准参照《有关城镇房屋新旧程度(成新)评定暂行办法》的有关内容。 C.成新率的确定 将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。计算公式为：K＝A1×K1＋A2×K2 其中A1、A2分别为加权系数，本次评估A1、A2各取0.5。 2.无形资产——土地使用权 (1)土地使用权的价值内涵 根据产权持有人提供资料及评估人员现场勘察，委估宗地用途为工业用地，评估设定用途为工业用地；在评估基准日2025年10月31日，工业用地的剩余使用年期为46.63年，按上述年期设定使用年期；委估宗地的实际开发程度为规划红线外基础设施开发程度为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯)，规划红线内房屋已建成，评估设定的开发程度为宗地红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯)和宗地红线内场地平整。综上所述，本次评估宗地地价的内涵是指在评估基准日2025年10月31日，委估宗地在出让权利状态、设定的土地开发程度、土地用途及土地使用年限条件下的国有土地使用权价格。 (2)评估方法的选择 通行的评估方法有市场法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。结合评估师收集的有关资料，根据安吉县用地市场情况并结合评估对象的具体条件、用地性质及评估目的等，选择适当的评估方法。由于评估对象为位于安吉县文昌路东侧、将军路南侧工业用地，土地市场较为活跃，因此，本次评估采用市场法进行评估。 (3)选用的评估方法简介及参数的选取路线 市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为： V=VB×A×B×C×D×E 式中 V：待估宗地使用权价值； VB：比较案例价格； A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数 B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数 C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数 D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数 E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数 ?????ぁ????ぁ??? 整个评估过程包括接受委托、核实资产与验证资料、评定估算、编写资产评估报告、内部审核及正式出具报告，具体过程如下： (ж)?????? 1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和范围、评估基准日； 2．接受委托人委托，签订资产评估委托合同； 3．编制资产评估计划； 4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。 (?)?????? 1．评估机构根据资产评估工作的需要，向产权持有人提供资产评估申报表表样，并协助其进行资产清查工作； 2．了解产权持有人基本情况及委估资产状况，并收集相关资料； 3．审查核对产权持有人提供的资产评估申报表； 4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产购建、运5．收集整理委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况； 6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。 ((п)?????? 1．根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；2．收集市场信息； 3．对委估资产进行评估，测算其评估价值。 (?)????????ф?????? 1．分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论； 2．编制初步资产评估报告； 3．对初步资产评估报告进行内部审核； 4．征求有关各方意见。 (?)?????? 征求意见后，正式出具资产评估报告。 ?????? 1.本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变。 2.本次评估以公开市场交易为假设前提。 3.本次评估以委估的单项资产按照预计的用途和方式持续使用为假设前提。 4.本次评估以产权持有人提供的有关法律性文件、各种会计凭证和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提。 5.本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、政策及产权持有人所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。 6.本次评估假设无其他不可抗力因素及不可预见因素可能对委估资产造成重大不利影响。 7.经现场核实，委估单项资产由安吉两山园区出租给富特科技时处于毛坯状态，估前提。 ??????? 在本报告所揭示的评估假设基础上，委估单项资产评估价值合计为 164,923,840.00元（大写为人民币壹亿陆仟肆佰玖拾贰万叁仟捌佰肆拾圆整）。 资产评估结果汇总如下表：
?ж????亯?? 以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，提请本资产评估报告使用人对此应特别关注： 1.在对安吉两山园区单项资产价值评估中，本公司评估人员对安吉两山园区提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是安吉两山园区的责任，评估人员的责任是对安吉两山园区提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。 若安吉两山园区不拥有前述资产的所有权或其他有关权利，或对前述资产的所有权或其他有关权利存在部分限制，则委估资产的评估结论会受到影响。 2．截至评估基准日，委估资产存在以下抵押事项，可能对评估结果产生影响，但评估时难以考虑： 安吉两山园区以拥有的浙(2024)安吉县不动产权第0018179号《不动产权证书》对应的不动产(房产面积合计82,653.61平方米/土地面积合计28,310.00平方米)为抵押物，为安吉两山园区向华夏银行股份有限公司湖州安吉绿色支行在2023年4月14日至2026年4月14日期间的借款提供担保。 安吉两山园区承诺，截至评估基准日，除上述事项外，委估资产不存在其他抵押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。 3.截至评估基准日，委估资产存在以下租赁事项：
4.本次评估中，评估人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估人员在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。 5.以产权持有人拥有完整产权可自由处置为假设前提，且未考虑应付未付工程款的影响。 6．本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的委估资产的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。同一资产在不同市场的价值可能存在差异。 7．本次单项资产价值评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。 8．本评估机构及评估人员不对资产评估委托人和产权持有人提供的有关经济行为批文、权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。 9．本次评估对产权持有人可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在进行资产评估时产权持有人未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。 10．根据本次评估目的、对应的经济行为、评估对象具体情况，本次委估固定资产的评估价值包含增值税。 资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。 ??????????????? 1．本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。 2．委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师不承担责任。 3．除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 4．资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 5．本评估结论的使用有效期为自评估基准日（含）起一年。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以以评估结论作为交易价格的参考依据，超过一年，需重新确定评估结论。 6．如果存在资产评估报告日后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估结果。 7．当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。 8.评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。 ??п???????? 本资产评估报告日为2025年11月10日。 (本页无正文) 坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤坤元资产评估有限公司元元元元元元元元元元元元元元元元元元元元元元元元元元资资资资资资资资资资资资资资资资资资资资资资资资产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产产评估有限限限限限限限限限限限限限限限限限限限限限限限限限限公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公公司司司司司司司司司司司司司司司司司司司司司司司司 资产评估师：
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