[公告]亿城股份：拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告
亿城集团股份有限公司拟转让其持有的 大连渤海饭店有限公司股权项目 资产评估报告 国友大正评报字(2012)第070A号 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的 大连渤海饭店有限公司股权项目 资产评估报告 国友大正评报字(2012)第070A号 北京国友大正资产评估有限公司 二〇一二年三月二日 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 目录 资产评估报告声明............................................................................................................... 1 资产评估报告摘要............................................................................................................... 2 资产评估报告正文............................................................................................................... 4 一、委托方、被评估单位和评估报告使用者..................................................... 4 二、评估目的........................................................................................................... 6 三、评估对象和评估范围...................................................................................... 7 四、价值类型及其定义.......................................................................................... 8 五、评估基准日....................................................................................................... 8 六、评估依据........................................................................................................... 8 七、评估方法......................................................................................................... 10 八、评估程序实施过程和情况............................................................................ 14 九、评估假设......................................................................................................... 15 十、评估结论......................................................................................................... 16 十一、特别事项说明 ................................................................................................. 17 十二、评估报告使用限制说明 ................................................................................ 19 十三、评估报告日 ..................................................................................................... 20 附件..................................................................................................................................... 21 一、被评估单位专项审计报告............................................................................ 22 二、委托方与被评估单位法人营业执照........................................................... 23 三、评估对象涉及的主要权属证明资料........................................................... 24 四、委托方和被评估单位承诺函........................................................................ 25 五、注册资产评估师承诺函................................................................................ 26 六、评估机构资格证书........................................................................................ 27 七、评估机构法人营业执照副本........................................................................ 28 八、注册资产评估师资格证书............................................................................ 29 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -1 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 资产评估报告声明 本资产评估报告，是在评估人员对纳入评估范围的全部资产、负债进行了认 真的核实、评定估算等必要评估程序的基础上作出的，针对本评估报告，特作如 下声明： 一、注册资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产 评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据执业过程中收集的资料，评估 报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位 (或者产权持有 单位)申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评 估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、注册资产评估师与评估报告中的评估对象无现存或预期的利益关系，与 委托方和相关当事方无现存或预期的利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏 见。 四、注册资产评估师和其他评估人员已对评估报告中的评估对象及其所涉 及资产进行了现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要 的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已发现的 问题进行了如实披露，且已提请委托方和相关当事方完善产权以满足出具评估报 告的要求，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证。 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -1 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 五、评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制， 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明 及其对评估结论的影响。 六、出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目 的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与评估机构及签 字注册资产评估师无关。 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -2 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的 大连渤海饭店有限公司股权项目 资产评估报告摘要 国友大正评报字(2012)第 070A号 重要提示 本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合 理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。 北京国友大正资产评估有限公司接受亿城集团股份有限公司的委托，根据国 家相关法律法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，对因亿城集团 股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司的股权事宜涉及的大连渤海 饭店有限公司的股东全部权益进行了评估。 本次评估的评估对象为大连渤海饭店有限公司股东全部权益；评估范围为大 连渤海饭店有限公司的全部资产及相关负债；评估的价值类型为市场价值；评估基 准日为 2011年 12月 31日。 评估师履行了必要的评估程序，以资产的持续使用和公开市场等为前提，采 用资产基础法进行了评定估算，并作为评估报告的最终结论。 至评估基准日，大连渤海饭店有限公司股东全部权益的评估结果为：人民币 17,726.36万元。 资产评估结果汇总表 金额单位：人民币万元 项目 账面价值评估价值增减值增值率％ A B C=B-A D=C/A×100% 1流动资产 16,426.27 16,426.27 -- 2非流动资产 10,822.87 12,782.91 1,960.05 18.11 3其中：固定资产 5,388.39 12,782.91 7,394.53 137.23 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -3 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 项目 账面价值评估价值增减值增值率％ A B C=B-A D=C/A×100% 4在建工程 223.00 --223.00 -100.00 5无形资产 5,211.48 --5,211.48 -100.00 6资产总计 27,249.14 29,209.18 1,960.05 7.19 7流动负债 11,482.83 11,482.83 -- 8非流动负债 --- 9负债合计 11,482.83 11,482.83 -- 10净资产（所有者权益） 15,766.31 17,726.36 1,960.05 12.43 评估师对评估过程中发现的抵押事项及产权瑕疵事项在评估报告中作了特别 事项说明，提请评估报告使用者注意。 本评估报告的评估结论使用有效期限自评估基准日起一年，即从资产评估基 准日 2011年 12月 31日起至 2012年 12月 30日止。 本评估报告日为 2012年 3月 2日。 以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估 结论，应当认真阅读评估报告正文。 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -4 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的 大连渤海饭店有限公司股权项目 资产评估报告正文 国友大正评报字(2012)第 070A号 亿城集团股份有限公司： 北京国友大正资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家有关法律、法 规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司的股权事宜涉及的 大连渤海饭店有限公司股东全部权益在 2011年 12月 31日的市场价值进行了评估。 现将资产评估情况报告如下。 一、委托方、被评估单位和评估报告使用者 本项目的委托方为亿城集团股份有限公司，被评估单位为大连渤海饭店有限 公司，评估报告使用者为委托方及国家法律法规规定的其他评估报告使用者。 （一）委托方概况 企业名称：亿城集团股份有限公司 住所：中国辽宁省大连市中山区中山路 124号 法定代表人：张丽萍 注册资本：壹拾壹亿玖仟壹佰捌拾陆万贰仟零贰拾壹元整 实收资本：壹拾壹亿玖仟壹佰捌拾陆万贰仟零贰拾壹元整 经济性质：股份有限公司（上市） 经营范围：房地产、场地出租、摊位出租；国内商业、物资经销；广告、咨 询服务、展览服务；（以下限分支机构经营）饮食服务业、住宿。 （二）被评估单位概况 1．概况 企业名称：大连渤海饭店有限公司 住所：大连市中山区中山路 124号 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -5 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 法定代表人：朱平君 注册资本：壹亿柒仟贰佰壹拾万元整 实收资本：壹亿柒仟贰佰壹拾万元整 公司类型：有限责任公司 经营范围：住宿、餐饮；房屋出租；服装批发兼零售；物业管理；会议服务。 2．历史沿革 大连渤海饭店有限公司于 2009年 12月 29日在大连市工商行政管理局注册成 立。由北京万城置地房地产开发有限公司和亿城集团股份有限公司出资成立。其 中北京万城置地房地产开发有限公司以货币出资 5163万元，实缴出资 5163万元 （其中 2009年 12月 2日以货币出资 2880万元，2011年 3月 22日以货币出资 2283 万元），占注册资本的 30%；亿城集团股份有限公司以实物出资 6720万元，以土 地使用权出资 5327万元，合计 12047万元（其中 2010年 12月 31日以实物出资 6720万元，2011年 4月 18日以土地使用权出资 5327万元），占注册资本的 70%。 至评估基准日，大连渤海饭店有限公司股权结构如下： 股东出资额（万元）出资比例 北京万城置地房地产开发有限公司 5,163 30％ 亿城集团股份有限公司 12,047 70％ 合计 17,210 100％ 3．近三年及评估基准日资产负债状况 大连渤海饭店有限公司 2009年 12月 31日、2010年 12月 31日资产负债表及评 估基准日资产负债表概况如下： 单位：人民币万元 项目 2011年12月31日 2010年12月31日 2009年12月31日 流动资产 16,426.27 5,864.38 4,039.01 非流动资产 10,822.87 12,496.20 - 长期投资 --- 固定资产 5,388.39 7,270.87 - 在建工程 223.00 -- 无形资产及其它资产 5,211.48 5,225.33 - 资产总计 27,249.14 18,360.58 4,039.01 流动负债 11,482.83 2,481.12 1,159.81 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -6 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 项目 2011年12月31日 2010年12月31日 2009年12月31日 非流动负债 --- 负债合计 11,482.83 2,481.12 1,159.81 净资产（股东权益） 15,766.31 15,879.46 2,879.20 大连渤海饭店有限公司 2009年、2010年度利润表及 2011年度利润表概况如下： 单位：人民币万元 项目 2011年度 2010年度 2009年度 一、营业收入 2,082.70 2,284.36 - 减：营业成本 87.19 17.96 - 营业税金及附加 116.54 126.78 - 销售费用 1,296.59 650.56 - 管理费用 554.11 247.99 - 财务费用 72.62 -45.05 - 资产减值损失 5.51 2.01 0.80 加：公允价值变动收益 --- 投资收益 --- 二、营业利润 -49.85 1,284.12 -0.80 加：营业外收入 --- 减：营业外支出 1,496.30 7.22 - 三、利润总额 -1,546.15 1,276.89 -0.80 减：所得税费用 323.63 - 四、净利润 -1,546.15 953.26 -0.80 以上 2009年、2010年的数据系经中准会计师事务所有限公司大连分所审计，并 分别出具了中准连审字【 2010】301号、中准连审字【 2011】274号无保留意见的审计 报告。评估基准日的数据系经大华会计师事务所有限公司审计，并出具了大华审字 [2012]1846号无保留意见的审计报告。 4．委托方和被评估单位之间的关系 委托方持有被评估单位 70%的股权。 二、评估目的 本次评估目的是对大连渤海饭店有限公司股东全部权益进行评估，提供其在 评估基准日的市场价值，为亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店 有限公司的股权提供价值参考依据。 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -7 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 三、评估对象和评估范围 （一）评估对象和评估范围 本项目的评估对象为大连渤海饭店有限公司股东全部权益，评估范围为大连 渤海饭店有限公司的全部资产及相关负债。 资产总计 272,491,383.29元，其中： 流动资产：账面金额 164,262,713.84元 非流动资产：账面金额 108,228,669.45元 固定资产：账面金额 53,883,871.38元 在建工程：账面金额 2,230,000.00元 无形资产：账面金额 52,114,798.07元 负债总计 114,828,293.91元，均为流动负债。 以上数据经大华会计师事务所有限公司审定，并出具了大华审字 [2012]1846 号无保留意见的审计报告。 本次评估对象和评估范围与委托确定的评估对象和评估范围一致。 （二）对企业价值影响较大的单项资产或者资产组合 被评估单位对对企业价值影响较大的资产为房屋建筑物具体情况如下： 序建筑物建成建筑面积/账面价值 证载权利人 号 权证编号 名称 结构 年月体积（m2)原值净值 1（中有限） 2010201928号 渤海饭 店大楼 钢混 1978-06 23150.51 84,542,247.83 51,823,017.13 大连渤海饭店有限 公司 2 大房权证西单字第 2008402460号 恒利御 园 钢混 2008-12 95.2 1,099,361.00 1,073,251.16 大连亿城集团股份 有限公司渤海饭店 （三）企业无形资产状况 企业申报的账面记录无形资产状况如下： 序 号 宗地名 称 土地使用证编 号 取得 日期 证载权利人宗地位置用途 宗地 面积 使用 权类 型 终止 日期 1 渤海饭 店用地 大国用（ 2011） 第 01022号 2010 .9.25 大连渤海饭 店有限公司 中山区中 山路124号 住宿餐 饮用地 3915出让 2050 .9.24 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -8 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 四、价值类型及其定义 根据经济行为和评估目的等相关条件，此次评估的价值类型为市场价值，即 自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估 基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日 本项目评估基准日是 2011年 12月 31日。 评估基准日由委托方确定。评估基准日的确定主要考虑了会计期末以及有利 于本次经济行为实现等因素。 六、评估依据 （一）经济行为依据 大连渤海饭店有限公司与北京国友大正资产评估有限公司签订的《资产评估 业务约定书》。 （二）法律法规依据 1．《中华人民共和国公司法》 (2005年 10月 27日第十届全国人民代表大会 常务委员会第十八次会议修订)； 2．《中华人民共和国土地管理法》 (2004年 8月 28日第十届全国人民代表大 会常务委员会第十一次会议修订)； 3．《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 72号， 2007年 8月 30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)； 4．其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。 （三）评估准则依据 1．《资产评估准则—基本准则》(财政部财企(2004)20号)； 2．《资产评估职业道德准则 —基本准则》(财政部财企(2004)20号)； 3．《资产评估准则—评估报告》(中评协[2007]189号)； 4．《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189号)； 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -9 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 5．《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189号)； 6．《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189号)； 7．带格式的[赵]:项目符号和 编号 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》 (中注协会协[2003]18 号)； 8．《企业价值评估指导意见 (试行)》(中评协[2004]134号)； 9．《资产评估价值类型指导意见》 (中评协[2007]189号)； 10．《企业会计准则 —基本准则》(财政部令第 33号)； 11．《企业会计准则第 1号—存货》等 38项具体准则(财政部财会[2006]3号)； 12．《企业会计准则 —应用指南》(财政部财会 [2006]18号)； 13．《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999)； 14．《城镇土地估价规程》 (GB/T18508－2001)； 15．《城镇土地分等定级规程》 (GB／T18507-2001)。 （四）资产权属依据 1．房屋所有权证； 2．国有土地使用证； 3．机动车行驶证； （五）评估取价依据 1．《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》 (中华人民共和国国务院令第 294 号，2000年 10月 22日)； 2．《汽车报废标准》 (原国家经济贸易委员会国经贸经[1997]456号)； 3．《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》 (原国家经济贸易委员会国经贸 资源[2000]1202号)； 4．《中国人民银行贷款利率表》 (2011年 7月 7日起执行)； 5．当地市场信息； 6．被评估单位提供的资产清单及其他资料； 7．被评估单位提供的财务会计、经营方面的资料； 8．评估人员现场勘查及调查所得的有关资料； 9．其他参考资料。 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -10 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 七、评估方法 评估方法主要包括资产基础法、收益法和市场法，本次评估采用了资产基础 法。 资产基础法是指在合理评估企业各项资产和负债的基础上确定评估对象价值 的评估思路。 资产基础法的基本公式： 股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和 本报告被评估单位以持续经营为前提，其核心资产为土地、房屋建筑物及设 备等实物资产，且资产基础法运用中评估各项资产所涉及的经济技术参数的选择 都有充分的数据资料作为基础和依据，故可以采用资产基础法进行评估。 收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的 评估思路。 本报告被评估单位成立于 2009年 12月 29日，2010年开始正常营业，收入来 源主要为房屋租赁收入。由于经营用房地产为亿城集团股份有限公司分别于 2010 年 12月 31日以实物（房屋建筑物等）出资 6720万元，2011年 4月 18日以土地 使用权出资 5327万元形成，导致 2011年被评估单位折旧费用及摊销费用增加， 且公司办公管理费用过高导致公司 2011年严重亏损，尚未制定减少此类营业费用 及管理费用的改善计划，未来经营成本与收益之间存在不稳定的对应关系，且未 来收益和风险不能够预测及可量化。故不采用收益法进行评估。 市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权 益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。由于被评估单 位属非上市公司，且评估基准日附近中国相关行业规模相当企业的股权交易案例 较少，所以相关可靠准确的可比交易案例很难取得，故本次评估不采用市场法。 （一）资产基础法 1．流动资产 流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、应收股利、预付账款、其他 应收款、存货等。 （1）货币资金：包括现金和银行存款。评估人员采用监盘的方式进行现场盘 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -11 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 点现金，并根据现金日记账记录进行合理的倒推计算，经过倒推计算出评估基准 日现金余额，并与现金日记账核对，以核实后的账面值作为评估值；银行存款在 账账、账表核实和核对银行对账单的基础上结合对银行的函证回函情况，对银行 存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面值确认评估值。 （2）应收款项：为其他应收款，评估人员通过查阅账簿、报表，在进行经济 内容和账龄分析的基础上，对大额款项进行了函证，并了解其发生时间、欠款形 成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况，具体分析后对各项 应收款收回的可能性进行判断，采用个别认定与账龄分析法相结合，综合分析应 收款项的可收回金额确定应收款项的评估值。应收款项坏账准备评估为零。 （3）存货 存货包括原材料、周转材料等。 对存货的评估，首先评估人员对存货内控制度进行了核查，了解企业的存货 进、出和保管核算制度，核对企业财务记录、统计报表和实地盘查，抽查存货的 收发、结转和保管的单据、账簿记录，认为企业的存货管理现状较好，具有相应 的内控制度，并查阅相关账簿记录和原始凭单，以确认存货的真实性及权属状况。 其次评估人员对存货的计价及核算方式进行核查，其存货按实际成本计价。 各项存货的评估方法如下： 1）原材料、在库周转材料 经核实，原材料、在库周转材料账面值由购买价和合理费用构成，对于原材 料、在库周转材料周转快，账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面 单价确定评估值。 2．非流动资产 非流动资产包括固定资产、在建工程、无形资产等。 （1）固定资产评估 1）房屋建筑物类资产 根据评估对象的特点以及资料的收集情况，房屋建筑物采用市场法及收益法 评估。 1 市场比较法 评估范围内以购买的方式取得的商品房，账面价值中包含了土地使用权价值， 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -12 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 且同区域有同类型房屋的市场交易案例，本次评估中按照房地合一的原则采用市 场法进行评估，计算房屋建筑物(含地价)的评估价值。 市场比较法是指在求取待估房地产价格时，将待估房地产与在接近评估基准 日时期内已经成交的同一供需圈内类似房地产加以比较，依照这些已经成交的房 地产价格，通过多项因素的修正，得出待估房地产价格的一种估价方法。 市场比较法估算房地产价值的计算公式为： 评估房地产的评估价格 =交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易 日期修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数 收益法 评估范围内用于出租的房屋建筑物，具备下列条件，根据房地合一的原则可 采用收益法评估： 2 估价对象用途为经营用房，现已对外租赁使用，具有收益；周边地区同用途 房产交易案例较多，能够获得活跃市场的同类房屋租金水平；经济发展稳定，能 够长期稳定获得租金收益。 收益法是指通过估算评估资产未来预期收益，采用适当的折现率，将预期未 来各期的客观纯收益折算成现值，得到房地产的评估价值。 收益法的计算过程如下： A.房地产租赁有效收入 B.年客观经营成本 C.年净收益 年净收益=房地产租赁有效收入-年客观经营成本 D.折现率的确定折现率按照无风险报酬率和风险报酬率综合确定。 E.评估的收益价格 Ri i P..i .1(n) （1. r） 式中：P----评估值 r---资本化率 Ri---第 i年净收益 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -13 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 i和 n---收益期限为 i，收益持续的年限为有限期 n，r每年不变且大于零； 2）设备类资产 根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合设备特点 和收集资料的情况，对正常生产经营用的机器设备采用重置成本法评估；对设备 使用时间较长，市场上无法询到同类型全新设备市场价、且存在活跃的二手交易 市场的设备，如普通的机动车辆及电子办公类设备，采用市场法评估。 对于待报废的设备，按其可变现净值作为评估值。 ①重置成本法 评估值＝重置全价×综合成新率 A.重置全价的确定 a.电子设备 对于市场上有同型号设备销售，属于同城购买，商家对购买产品包运输、上 门安装调试服务，通常购买价之外，没有其他费用。 重置全价=购置价 B.综合成新率的确定 a.电子设备 根据使用时间，结合维修保养情况，以使用年限法确定成新率。 C.评估值的确定 评估值=重置全价×综合成新率 ②市场法 A.车辆 在近期二手车交易市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相 关性、替代性的汽车交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对尚可使用年 限、尚可行驶里程、交易日期因素和交易车辆状况等影响二手车市场价格的因素 进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。计算公式如下： 比准价格=可比实例价格×车辆行驶里程修正系数×车辆使用年限修正系数×车 辆状况修正系数×车辆交易日期修正系数×车辆交易情况修正系数 比准价格=(案例 A+案例 B+案例 C)/3 车辆市场法评估值=比准价格 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -14 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 B.电子办公设备 选择与待估设备型号相同或类似、交易时间相同或接近的市场交易案例(不少 于 3个)，取其算数平均值作为待估设备评估结果。 （2）在建工程 纳入评估范围的在建工程有 1项，主要为房屋建筑物的零星整改维修工程， 评估人员对在建工程项目的合规性文件进行了收集核实，并对开工时间、预计完 工时间、付款比例进行了解，通过实地勘察，查阅成本结算单、订货合同、付款 凭证等原始凭证，在确认工程预算合理性的前提下综合判断其账面值合理性。维 修改造工程已在房屋建筑物评估中考虑。 （3）无形资产 无形资产为土地使用权。 1）土地使用权 首先以评估明细表与明细账、总账和报表进行余额核对；然后收集查验土地 使用权证书、土地出让合同和缴纳地价款的凭证。现场查勘待估宗地及周围地区 的土地利用情况，宗地上主要建筑物名称、结构、用途、建筑年月等，了解宗地 周围交通条件、产业集聚状况、基础设施和公共配套设施情况等，调查待估宗地 的公共基础设施配套条件、开发程度，并填写调查作业表。 委估宗地为住宿餐饮用地，地上建筑物为渤海饭店大楼，目前用途为酒店及 办公出租，根据地上建筑物实际使用状况，本次评估对委估房地产采用收益法确 定被评估单位房地产整体价值，土地使用权不再重复评估。 3．负债 核实各项负债的实际债务人、负债额，以评估基准日被评估单位实际需要承 担的负债项目及金额确定评估值。 八、评估程序实施过程和情况 北京国友大正资产评估有限公司接受亿城集团股份有限公司的委托，对大连 渤海饭店有限公司股东全部权益进行评估，评估基准日经协商定于 2011年 12月 31日。北京国友大正资产评估有限公司于 2012年 1月 10日拟定评估计划并确定 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -15 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 了评估方案，评估工作于 2012年 1月 16日正式开始， 2012年 1月 18日现场工作 结束，2012年 3月 2日出具正式报告。主要评估工作过程如下： （一）评估前期准备阶段 1． 2012年 1月 10日接受委托，与委托方及被评估单位对本次评估的评估目 的、评估范围、评估基准日等评估基本事项协商一致，并制定评估工作计划。 2．配合被评估单位进行资产清查、填报《资产评估明细表》等工作。评估 项目组人员进入现场对委估资产进行了初步了解，协助企业进行委估资产申报工 作，收集资产评估所需文件资料。 （二）现场核实及评估阶段 1．听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史 及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况； 2．对被评估单位提供的《资产评估明细表》与有关财务记录数据进行核对， 对发现的问题协同被评估单位做出调整； 3．根据《资产评估明细表》，按资产评估准则的要求，对固定资产进行了全 面核实，对无形资产进行了逐项核实，对流动资产中的存货类实物资产进行了抽 查； 4．查阅收集委估资产的产权证明文件； 5．根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法； 6．查阅并收集相关资产的技术资料及验收资料；通过市场调研和查询有关 资料，收集价格资料； 7．对评估范围内的资产及负债，在核实的基础上做出初步评估测算。 （三）评估汇总阶段 对各类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修 改和完善。 （四）编制提交评估报告阶段 撰写资产评估报告书，与委托方对评估初稿交换意见，在全面考虑有关意见 后，按评估机构内部三级审核制度和程序对报告进行修改、校正，最后出具正式 资产评估报告书。 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -16 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 九、评估假设 （一）交易假设； （二）公开市场假设； （三）资产持续使用假设； （四）企业持续经营假设； （五）国家现行的宏观经济不发生重大变化； （六）公司所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化； （七）公司未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经 营，基准日后经营规划能够顺利实现； （八）假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前 方向保持一致； （九）本次估算不考虑通货膨胀因素的影响； （十）本次是评估假设企业按照目前的经营模式持续经营，不改变经营方式，企 业所有房屋建筑物按照目前的租赁模式对外出租。 评估人员根据资产评估的要求，认定这些假设前提条件在评估基准日时成立， 当未来经济环境发生较大变化和前提条件改变时，评估人员将不承担由于前提条 件改变而推导出不同评估结果的责任。 十、评估结论 本次评估采用资产基础法进行了评定估算。 （一）评估结果 至评估基准日，大连渤海饭店有限公司的总资产帐面值 27,249.14万元，评估 值 29,209.18万元，增值额 1,960.05万元，增值率 7.19 %；负债帐面值 11,482.83 万元，评估值 11,482.83万元，无增减值；所有者权益 (净资产)帐面值 15,766.31万 元，评估值 17,726.36万元，增值额 1,960.05万元，增值率 12.43 %。评估结论详 细情况见评估明细表。 资产评估结果汇总表 金额单位：人民币万元 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -17 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 项目 账面价值评估价值增减值增值率％ A B C=B-A D=C/A×100% 1流动资产 16,426.27 16,426.27 -- 2非流动资产 10,822.87 12,782.91 1,960.05 18.11 3其中：可供出售金融资产 --- 4持有至到期投资 --- 5长期应收款 --- 6长期股权投资 --- 7投资性房地产 --- 8固定资产 5,388.39 12,782.91 7,394.53 137.23 9在建工程 223.00 --223.00 -100.00 10工程物资 --- 11固定资产清理 --- 12生产性生物资产 --- 13油气资产 --- 14无形资产 5,211.48 --5,211.48 -100.00 15开发支出 --- 16长期待摊费用 --- 17递延所得税资产 --- 18其他非流动资产 --- 19资产总计 27,249.14 29,209.18 1,960.05 7.19 20流动负债 11,482.83 11,482.83 -- 21非流动负债 --- 22负债合计 11,482.83 11,482.83 -- 23净资产（所有者权益） 15,766.31 17,726.36 1,960.05 12.43 十一、特别事项说明 （一）产权瑕疵 1．位于西岗区纪念街东巷 15号 1单元 1层 4号房产恒利御园，证载权利人 名称为大连亿城集团股份有限公司渤海饭店（原为亿城集团股份有限公司的分公 司），与大连渤海饭店有限公司名称不符，被评估单位已出具承诺权属归大连渤海 饭店有限公司所有。评估是在承认上述资产为企业资产的前提下而进行的，并已 提请企业尽快办理变更手续。房屋状况如下表所示： 序号权证编号建筑物名称结构取得日期建筑面积 (m 2)证载房屋所有权人 1 大房权证西单 字第 2008402460号 恒利御园钢混 2008.12 95.2 大连亿城集团股份 有限公司渤海饭店 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -18 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 2．被评估单位国有土地使用权证号为大国用（ 2011）第 01022号的国有土地 使用权及地上建筑物房地证号为（中有限）2010201928号的房屋建筑物至评估基 准日已设定抵押，具体情况如下： 房地产最高额抵押合同编号抵押权人抵押期限抵押物 ZD7501201100000157 上海浦东发展银行股份有 限公司大连分行 2011.11.3 2014.11.2 国有土地使用权证编号： 大国用（2011）第 01022 号；房地产权证编号：（中 有限）2010201928号 ZD7501201100000158 上海浦东发展银行股份有 限公司大连分行 2011.11.3 2014.11.2 3．至评估基准日，被评估单位设备中的联想笔记本电脑和展台已无实物，热水 器及佳能传真机已损坏。 序计量账面价值 备注 号 设备名称规格型号生产厂家 单位 数量启用日期 原值净值 1传真机佳能 B155韩国佳能公司台 1 2008-01 1,900.00 756.20损坏 2笔记本电脑 Lenovo(IBM)R61联想（北京）公司台 1 2008-07 7,500.00 2,631.25无实物 3展台个 1 2005-11 115,000.00 -无实物 4热水器 060WHAY大连赛德隆个 1 2005-12 1,880.00 -损坏 4．大连渤海饭店有限公司房屋建筑物及 2010年前购置的机器设备及电子设备 为 2009年亿城集团股份有限公司实物出资资产，此部分资产为评估值入账。 （二）评估程序受到限制的情形 1．评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，而 是在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下和在未借 助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断作为评估值测算的基础。 2．评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的部 分)做技术检测，而是在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下 和在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断作为评估值测算的 基础。 （三）评估基准日后重大事项 评估师做了尽职调查，未发现从评估基准日至评估报告日期间对评估结论可 能产生影响的重大事项。在评估基准日后、评估结论使用有效期之内，如果资产 数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理： 1．当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整； 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -19 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 2．当资产价格标准发生变化时并对资产评估价值产生明显影响时，委托方 应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值； 3．对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时 应给予充分考虑，进行相应调整。 （四）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说 明而评估人员已履行评估程序仍无法获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担 相关责任。 上述特别事项，评估师提请报告使用者注意。 十二、评估报告使用限制说明 （一）本评估报告仅用于评估报告载明的评估目的和用途，不能用于其他目 的和用途。因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关； （二）本评估报告仅由北京国友大正资产评估有限公司与委托方签定的资产 评估业务约定书中约定的评估报告使用者和国家法律、法规规定的报告使用者使 用； （三）未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引 用或者披露于公开媒体； （四）自评估基准日起，市场条件或资产状况未发生重大变化时，本评估报 告的评估结论使用有效期自评估基准日起一年，即从资产评估基准日 2011年 12 月 31日起至 2012年 12月 30日止； （五）当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进 行评估。 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -20 亿城集团股份有限公司拟转让其持有的大连渤海饭店有限公司股权项目资产评估报告 十三、评估报告日 本评估报告日为 2012年 3月 2日。 北京国友大正资产评估有限公司 法定代表人：陈冬梅 注册资产评估师：罗俊军、杨洋 二○一二年三月二日 北京国友大正资产评估有限公司电话：010-8586 8816传真：010-8586 8385邮编：100025 地址：北京市朝阳区八里庄西里 100号住邦 2000商务中心 1号楼 A区 707室 -21 中财网
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