[公告]新黄浦：公司债券受托管理事务报告（2011年度）
公司债券受托管理事务报告 （2011年度） 债券受托管理人 （北京市朝阳区安立路66号4号楼） 重要声明 中信建投证券股份有限公司编制本报告谨对本期债券受托管理事务进行专 项说明，不表明对其价值或投资者的收益作出实质性判断或保证。因市场行为及 其他情形引致的投资风险，由投资者自行负责。 目 录 第一章 本期公司债券概要 ······················································································ 4 第二章 发行人2011年度经营和财务状况 ····························································· 6 第三章 发行人募集资金使用情况 ·········································································· 9 第四章 本期公司债券保证人情况 ········································································ 10 第五章 债券持有人会议召开的情况 ···································································· 11 第六章 本期公司债券本息偿付情况 ···································································· 12 第七章 本期公司债券跟踪评级情况 ···································································· 13 第八章 公司董事会秘书的变动情况 ···································································· 14 第一章 本期公司债券概要 一、核准文件及核准规模：本期公司债券业经中国证券监督管理委员会证监 许可[2009]970号文核准公开发行，核准规模为债券面值不超过人民币100,000 万元。 二、债券名称：2009年上海新黄浦置业股份有限公司公司债券。 三、发行规模：10亿元人民币。 四、票面金额和发行价格：本期公司债券面值100元，平价发行。 五、债券期限：本次发行的公司债券期限为5年。 六、债券利率：本期债券票面利率为5.90%，在债券存续期内固定不变，采 取单利按年计息，不计复利，发行人按照登记机构相关业务规则将到期的利息或 本金足额划入登记机构指定的银行账户后，不再另计利息。 七、还本付息的期限和方式：本期债券按年付息、到期一次还本。利息每年 支付一次，最后一期利息随本金一起支付。 本期债券的起息日为公司债券的发行首日，即2009年12月16日。公司债 券的利息自起息日起每年支付一次，2010年至2014年间每年的12月16日为上 一计息年度的付息日（遇节假日顺延，下同）。本期债券到期日为2014年12月 16日，到期支付本金及最后一期利息。公司债券付息的债权登记日为每年付息 日的前1交易日，到期本息的债权登记日为到期日前6个工作日。在债权登记日 当日收市后登记在册的本期债券持有人均有权获得上一计息年度的债券利息或 本金。本期债券的付息和本金兑付工作按照登记机构相关业务规则办理。 八、担保人及担保方式：中国华闻投资控股有限公司为本期债券提供了全额、 不可撤销的连带责任保证担保。 九、信用级别及资信评级机构：经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综 合评定（新世纪债评[2008]010099号），公司的主体信用等级为AA，本期债券信 用等级为AA+。在本期债券的存续期内，资信评级机构每年将对公司主体信用 和本期债券进行一次跟踪评级。 十、本期公司债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司。 第二章 发行人2011年度经营和财务状况 一、发行人基本情况 上海新黄浦置业股份有限公司（“原名上海黄浦房地产股份有限公司”，下 简称“发行人”或“公司”）的前身为上海黄浦区房产经营公司，是上海市黄浦 区房产管理局直属企业。1992年经上海市黄浦区人民政府黄府[1992]108号文批 准，黄浦区房产经营公司、黄浦区兴华实业经营开发公司和上海美华房屋建筑装 饰公司等企业改制设立上海黄浦房地产股份有限公司。1992年6月8日，经上海市 建设委员会沪建经（92）第522号文、中国人民银行上海市分行（92）沪人金字 第52号文批准，上海黄浦房地产股份有限公司向社会公开发行股票。1993年3月 26日，公司股票在上海证券交易所上市交易。 截至2011年12月31日，公司总股本为56,116.40万股，其中上海新华闻投资 有限公司持有公司股本总额的13.48%，是公司的第一大股东。中国人民保险集团 公司通过其全资子公司人保投资控股有限公司间接控制上海新华闻投资有限公 司100%的股权，为公司实际控制人。 公司的主要业务为房地产开发、房地产出租经营和金融股权投资，经过业务 整合，目前发行人已经形成投资控股型的管理模式，通过全资、控股子公司、参 股公司从事房地产经营业务和金融股权投资业务。 二、发行人2011年度经营情况 根据发行人年度报告，2011年公司保持了各项工作持续健康向好的态势， 较为完满地完成了年初制订的任务目标。2011年公司实现营业收入111,376.16 万元，归属于上市公司股东的净利润23,653.18万元。 在房产开发方面，浦东南馨佳苑经济适用房项目各项竣工验收备案证书全部 办结，获得“上海市园林杯优质工程金奖”，并被列为“上海市优秀保障性住房” 候选项目；嘉兴“海派秀城”项目竣工验收工作全部完成；嘉兴“科技京城”项 目一期工程（A块）主体结构通过验收，外墙保温施工基本完成，幕墙门窗框料 安装完成一半左右工作量；普陀“怡佳公寓”项目相继办结申领档案验收合格证、 竣工规划验收合格证、竣工验收备案证书、新建住宅交付使用许可证、商品房预 售许可证等交房入住全部手续；青浦华新2号地块配套商品房项目已开工面积 202,887平方米，施工桩基工程、基础工程，以及住宅主体结构封顶基本完成； 青浦徐泾北（华新拓展）B块项目开发建设前期手续全部办结，一标段桩基工程 完成70%，二标段桩基工程完成85%；北外滩“浦江国际金融广场”项目项目 预算控制、设计优化、工程施工、招投标管理、营销策划、文明创建等工作进展 顺利。 在房产销售方面，面对房地产调控等不利因素影响，公司集中调用优势资源 迎难而上，通过各支销售力量自我施压、自我超越，各子公司积极配合、主动对 接，各建成项目销售工作进展有序，全年实现房产销售收入8.73亿元。 在房产租赁方面，公司全年实现投资性房地产及经营性房产租赁收入1.41 亿元。其中科技京城实现租赁收入5,851.98万元，赛格电子实现主营收入3,365.15 万元，弘浦商业实现主营收入4,017.17万元。 在金融期货方面，面对监管政策趋紧、市场整体滑落等外部不利因素影响， 华闻期货经纪有限公司及时调整市场方向，通过加快业务团队组建、扩大公司市 场影响、强化客户业务培训、提高法人持仓比例、提升核心技术系统等多种手段， 突破行业发展瓶颈，全年实现代理交易量385万手以上，代理交易总额5,000亿 元以上，营业收入1,990.35万元，利润总额422.67万元。 在项目储备方面，公司准确把握房地产市场发展动态，抓住房地产市场走势 不明、土地市场渐趋理性的有利时机，通过与合作方联合，成功竞得位于佘山西 侧千新公路一号地块。 三、发行人2011年度财务情况 根据发行人年度报告，2011年，发行人实现营业收入111,376.16万元，比 上年同期增长111.31%；实现归属于上市公司股东的净利润约23,653.18万元， 比上年同期增长11.00%。 发行人主要财务数据如下表： 1、合并资产负债表主要数据 单位：元 项目 2011年12月31日 2010年12月31日 增减率 资产合计 7,195,830,858.62 6,792,645,677.29 5.94% 负债合计 3,852,966,957.87 3,568,174,245.73 7.98% 少数股东权益 322,981,351.10 268,556,514.21 20.27% 归属于母公司股东的权益合计 3,019,882,549.65 2,955,914,917.35 2.16% 2、合并利润表主要数据 单位：元 项目 2011年度 2010年度 增减率 营业总收入 1,113,761,629.28 527,080,034.11 111.31% 营业收入 1,093,858,161.15 501,095,982.98 118.29% 利润总额 295,719,119.60 256,835,249.02 15.14% 净利润 244,888,651.08 221,769,559.44 10.42% 归属于母公司股东的净利润 236,531,776.13 213,085,596.37 11.00% 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 148,188,456.74 138,633,037.48 6.89% 3、合并现金流量表主要数据 单位：元 项目 2011年度 2010年度 增减率 经营活动产生的现金流量净额 -363,351,234.27 -853,309,198.40 57.42% 投资活动产生的现金流量净额 209,261,873.43 227,796,500.35 -8.14% 筹资活动产生的现金流量净额 -243,945,023.38 68,967,132.34 -453.71% 期末现金及现金等价物余额 798,297,612.63 1,196,331,996.85 -33.27% 第三章 发行人募集资金使用情况 一、本期公司债券募集资金情况 发行人经中国证券监督管理委员会证监许可[2009]970号文核准，于2009年 12月16日至2009年12月18日公开发行了人民币100,000万元的公司债券。本 期公司债券募集资金总额扣除承销费用后的募集款项共计99,000万元，已于2009 年12月22日汇入发行人在渤海银行上海分行开设的账户内。立信会计师事务所 有限公司业已针对上述到账款项99,000万元进行了验证，并出具了信会师报字 （2009）第11948号《验资报告》。本次募集资金净额为上述到账款项99,000万 元扣除审计、资信评级等发行费用后的净额，共计98,865万元。 二、本期公司债券募集资金实际使用情况 根据发行人2009年12月14日公告的本期公司债券募集说明书的相关内容， 发行人对本期公司债券募集资金的使用计划为：用于偿还商业银行贷款不超过5 亿元，剩余部分资金补充公司流动资金。 截至2010年12月31日，发行人债券募集资金用于偿还银行借款本金及利 息共计4.57 亿元，用于补充公司流动资金（上海市保障型住房项目开发）5.43 亿 元。 第四章 本期公司债券保证人情况 中国华闻投资控股有限公司为本期公司债券本息兑付提供全额无条件不可 撤销的连带责任保证担保。2011年度，中国华闻投资控股有限公司信用状况未 发生重大不利变化。 第五章 债券持有人会议召开的情况 2011年度内，未召开债券持有人会议。 第六章 本期公司债券本息偿付情况 本期公司债券的起息日为公司债券的发行首日，即2009年12月16日，公 司已于2010年12月16日支付首期利息共计5,900万元（含税），于2011年12 月16日支付第二期利息共计5,900万元（含税）。 第七章 本期公司债券跟踪评级情况 经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综合评定（新世纪债评 [2008]010099号），发行人新黄浦的主体信用等级为AA，本期公司债券信用等级 为AA+。2012年4月6日，本期公司债券的信用评级机构上海新世纪资信评估 投资服务有限公司已根据公司资信状况出具了跟踪评级报告【新世纪债跟踪 （2012）100050】，该评级报告决定维持发行人新黄浦的主体长期信用等级AA 级，评级展望由原来的“稳定”调整为“观望”，评级机构作出上述调整的具体 理由如下：2011 年6 月，中国人民保险集团公司拟转让其下属公司持有的中国 华闻投资控股有限公司55%股权和广联（南宁）投资股份有限公司54.21%股权， 但截至2011 年末，该交易尚未完成。鉴于新黄浦实际控制人可能发生变更，并 影响到公司及本期债券信用质量，因此将公司评级展望调整为观望。根据上述跟 踪评级报告，本期公司债券信用等级仍为AA+级。 第八章 公司董事会秘书的变动情况 根据发行人对外披露的2011年年度报告，2011年度内发行人的董事会秘书 为李薇洁女士，证券事务代表为蒋舟铭女士，均未发生变动。 （本页无正文，为《上海新黄浦置业股份有限公司公司债券受托管理事务报告 （2011年度）》之盖章页） 债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司 年 月 日 中财网
 |