[收购]金利科技：拟收购宇瀚光电科技（苏州）有限公司股东股权资产评估说明
昆山金利表面材料应用科技股份有限公司拟收购 宇瀚光电科技（苏州）有限公司股东股权 资产评估说明 中和评报字（2011）第 BJV3091号 （共一册，第一册） 二○一一年十二月九日 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 资产评估说明目录 第一部分关于评估说明使用范围的声明......................................................................................................... 2 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明......................................................................................... 3 第三部分评估对象与评估范围说明................................................................................................................. 4 第四部分资产核实情况总体说明..................................................................................................................... 6 第五部分成本法评估技术说明....................................................................................................................... 10 流动资产评估技术说明...................................................................................................................................10 房屋建筑物评估技术说明...............................................................................................................................17 机器设备评估技术说明...................................................................................................................................32 在建工程评估技术说明...................................................................................................................................42 无形资产--土地使用权评估技术说明..............................................................................................................42 递延所得税资产评估技术说明........................................................................................................................55 负债评估技术说明.......................................................................................................................................... 56 第六部分收益法评估技术说明....................................................................................................................... 59 一、评估方法的选择.................................................................................................................................. 59 二、收益法的概述及应用........................................................................................................................... 60 三、收益法评估过程.................................................................................................................................. 64 四、行业与竞争情况分析........................................................................................................................... 65 五、宇瀚光电科技（苏州）有限公司主营业务概况............................................................................... 91 六、收益及费用的预测............................................................................................................................... 94 七、折现率等重要参数的获取来源和形成过程..................................................................................... 110 八、评估结论............................................................................................................................................ 114 第七部分评估结论及其分析......................................................................................................................... 117 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 第一部分关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机 构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或部分内容不得提 供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 本评估说明涉及部分机密材料，敬请阅读者注意保密。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 此部分由委托方和被评估企业共同撰写，具体内容详见附件一。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 第三部分评估对象与评估范围说明 （一）评估对象与评估范围内容 根据本次评估目的，评估对象是宇瀚光电科技（苏州）有限公司的股 东全部权益价值。评估范围是宇瀚光电科技（苏州）有限公司的全部资产 及相关负债。 本次评估的资产总额 128,061,893.12元，其中：流动资产 98,113,106.09元，固定资产 25,540,449.74元，在建工程 411,672.42元， 无形资产 2,200,409.65元，递延所得税资产 1,796,255.22元；负债总额 56,381,732.94元，全部为流动负债；净资产 71,680,160.18元。 详细见下表： 2011年 9月 30日资产负债表 金额单位：人民币元 资产 2011-9-30负债及所有者权益 2011-9-30 流动资产：流动负债： 货币资金 16,499,611.35短期借款 14,680,883.02 交易性金融资产 -交易性金融负债 - 应收票据 -应付票据 - 应收账款 69,496,592.49应付账款 19,651,367.84 预付款项 3,810,425.25预收款项 - 应收利息 -应付职工薪酬 3,318,682.39 应收股利 -应交税费 7,326,901.33 其他应收款 926,081.20应付利息 - 存货 7,380,395.80应付股利 8,679,133.92 一年内到期的非流动资产 -其他应付款 2,724,764.44 流动资产合计 98,113,106.09其他流动负债 - 非流动资产：流动负债合计 56,381,732.94 可供出售金融资产 -非流动负债： 持有至到期投资 -长期借款 - 长期应收款 -应付债券 - 长期股权投资 -长期应付款 - 投资性房地产 -专项应付款 - 固定资产 25,540,449.74预计负债 - 在建工程 411,672.42递延所得税负债 - 工程物资 -其他非流动负债 - 固定资产清理 -非流动负债合计 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 生产性生物资产 -负债合计 56,381,732.94 公益性生物资产 -所有者权益： 油气资产 -实收资本 25,973,929.00 无形资产 2,200,409.65减：库存股 - 开发支出 -资本公积 - 商誉 -盈余公积 3,296,249.90 长期待摊费用 -未分配利润 42,409,981.28 递延所得税资产 1,796,255.22外币报表折算差额 - 其他非流动资产 - 归属于母公司的所有者 权益 71,680,160.18 非流动资产合计 29,948,787.03少数股东权益 - 所有者权益合计 71,680,160.18 资产总计 128,061,893.12负债和所有者权益合计 128,061,893.12 以上评估范围与被评估单位所申报评估的资产范围一致，本次评估的 资产、负债经大华会计师事务有限公司审计，并出具了无保留意见审计报 告。 （二）实物资产的分布情况及特点 本次评估范围内的实物资产集中分布在宇瀚光电科技（苏州）有限公 司范围内，目前企业生产经营状况正常。 本次宇瀚光电科技（苏州）有限公司申报评估的实物资产主要包括： 房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备以及存货等。 1、存货账面价值 7,380,395.80元，主要为生产用原材料、在产品、 产成品等。 2、房屋建筑物类账面原值 12,460,507.88元，账面净值 9,048,250.73 元，共 17项。本次评估房屋为框架结构，建于 2003-2009年，建筑面积 6,324.17平方米，除厂房（辅房）外，其他房屋均办理了房屋所有权证。 3、设备类账面原值 29,545,509.83元，账面净值 16,492,199.01元， 包括机器设备、车辆和电子设备，共计 585项。 4、在建工程账面价值 376,193.00元，主要是宇瀚光电科技（苏州） 有限公司处于在建设状态的改造工程。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 第四部分资产核实情况总体说明 （一）资产核实人员组织、实施时间和过程 1、清查组织工作 接受委托后，我公司评估人员根据宇瀚光电科技（苏州）有限公司提 供的资产评估清查申报明细表（初步），组成评估工作小组，并制定了详细 的现场清查实施计划，对实物资产主要采用逐项清查和抽查的方式，现场 清查核实了宇瀚光电科技（苏州）有限公司所申报评估资产的存在和使用 情况，验证其所提供的文件资料。在此基础上，补充或调整了原评估申报 明细表。 2、清查实施步骤 第一步：指导公司财务与相关资产管理人员在资产清查的基础上，按 照评估机构提供的“资产清查评估明细表”、“资料清单”及其填写要求，进行 登记填报，同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、 经济技术指标等情况的文件资料。 第二步：初步审查资产占有方提供的资产清查评估明细表 评估人员通过了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，然后审查各 类资产清查评估明细表，检查有无填写不全、错填、漏填、资产项目填写 不明确等现象，并要求公司人员及时更正。 第三步：现场实地勘察 评估人员依据资产评估明细表，对申报资产进行清点和现场勘察，对 实物资产主要采用逐项清查和抽查，针对不同的资产性质及特点，采取不 同的勘察方法。在现场勘察过程中，对机器设备，查阅了主要设备的竣工 验收记录、运行日志等技术资料和文件，并通过与设备管理人员和操作人 员的广泛的交流，了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，查 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等；对房屋建筑物逐一 进行现场勘察，查阅了主要房屋建筑物的预 (决)算书及施工图纸等，根据房 屋的技术状况和检修记录填写房屋现场勘察记录表；收集相关权证资料， 查阅了相关账、证等原始资料并作了现场勘察记录。 第四步：补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实” 相符。 第五步：核实产权证明文件 对评估范围的存货、设备的产权进行调查，以确认做到产权清晰。 3、各项资产清查过程 ★货币资金的清查：包括现金和银行存款。 (一)现金：库存现金：存放在企业财务部的保险柜中。我们核对了 总账、现金日记账和会计报表，与财务人员一起对现金进行了现场盘点， 并根据盘点日至评估基准日间的收入支出倒推到评估基准日现金的余额， 经盘点金额无差异。 (二)银行存款：我们查阅了宇瀚光电科技（苏州）有限公司 2011年 9 月 30日银行对账单和余额调节表，对大额的未达账项进行了核实，同时对 各个账户进行了函证，函证都一一收回，与对账单相符。 ★存货的清查：首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核对， 并查阅相关的会计记录和原始凭证。同时根据评估申报表对存货进行了监 盘，对于价值较大的存货进行逐一盘点，对于单位价值较小数量繁多的存 货进行了抽查。在盘点结果的基础上，根据盘点日至评估基准日的出入库 倒推出评估基准日的数量。在盘点过程中，同时关注存货存放环境、存放 时间、使用情况等。 ★往来账款的清查：纳入本次评估范围的往来账款主要有应收账款、 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 预付账款其他应收款等。首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行核 对，对每笔往来款项进行逐项清查核实，并进行必要的取证核实，对大额 款项进行函证。 ★房屋构筑物的现场勘查：本次委托评估的建筑物为厂房、道路等。 我公司评估人员进驻评估现场后，对于建构筑物，根据企业提供的建筑物、 构筑物评估申报表，所列项目的项数、面积、结构类型、其它主要参数、 装饰及给排水、供电照明、采暖通风等设备配备情况，详细进行了现场清 查核实，结合查阅主要建、构筑物的相关图纸，对申报表与实物不符的部 分进行纠正，除核对建筑物、构筑物的数量及内容是否与申报情况一致外， 主要查看：建筑物结构、装修、设施，配套使用状况；构筑物的长度、保 温方式等情况。 评估人员对于房屋建筑物进行全面的清查，对于账实不符的根据实际 情况，在征求企业有关人员意见的前提下，按照实际情况进行调整。 ★机器设备的现场勘察：评估人员进驻评估现场后，根据资产评估申 报表，评估小组对设备进行了逐台清查核对，注意核对有无未入账的和已 核销的设备，并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修理和技术 改造情况。 对车辆进行现场核查，了解企业车辆资产的使用特点和维护保养情况， 掌握车辆的性能状态，同时核对企业申报的机动车行驶证。 对机器设备除现场勘察外，还结合企业填写的“设备状况调查表”对 设备进行了核实。对漏填、错填、重填的返回企业补充完善。 ★递延所得税资产的清查：主要查阅入账凭证，了解其对应的资产状 态、往来款项账龄、对方状况、历史盈利状况以及企业会计处理的方式等。 ★负债的清查：宇瀚光电科技（苏州）有限公司负债为流动负债，主 要为应付账款、预收账款、应交税费、其他应付款等。在清查时，将申报 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 表与会计报表、明细账、总账进行核对，同时查阅了相关原始凭证及合同， 对每笔款项逐一核实，确认其债务的存在与否，并对大额款项进行函证。 (二)核实结论 通过对评估范围内的资产产权进行核实，对实物资产的数量和状况进 行现场盘点和勘察，对其他资产及负债进行真实性检查，没有发现与账面 记录存在差异，达到了账账、账实、账表相符。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 第五部分成本法评估技术说明 流动资产评估技术说明 一、资产概况 评估范围为宇瀚光电科技（苏州）有限公司申报评估的各项流动资产， 包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。上述资产在评 估基准日的账面值如下所示： 金额单位：人民币元 编号科目名称账面价值 3-1货币资金 16,499,611.35 3-4应收账款 69,496,592.49 3-5预付账款 3,810,425.25 3-8其他应收款 926,081.20 3-9存货 7,380,395.80 流动资产合计 98,113,106.09 二、评估依据 （一）宇瀚光电科技（苏州）有限公司提供的原始会计资料、资产评 估申报明细表及相关的证明材料等； （二）银行提供的基准日银行对账单等； （三）评估人员现场了解和掌握的资料； （四）宇瀚光电科技（苏州）有限公司所在地的价格信息资料； （五）其他与评估有关的资料。 三、评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 第一阶段：准备阶段 对确定的评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估 准备资料清单和评估申报明细表示范格式，按照财政部评估规范化的要求， 指导企业填写流动资产申报明细表； 第二阶段：现场调查阶段 1.核对账目：根据企业提供的流动资产评估申报资料，首先对报表、 总账、财务明细账和资产评估申报表进行互相核对,然后将存货科目和仓库 明细账进行相互核对。对流动资产各科目名称或数量不符、重复申报、遗 漏未报项目进行改正，由企业重新填报。做到账表相符。 2.现场查点：评估人员、财务部等部门有关人员，对 2011年 9月 30 日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。填写了“现金盘点表”和 “存货抽查盘点记录”。 第三阶段：综合处理阶段 1.将核实调整后的流动资产申报明细表，录入计算机，建立相应数据 库； 2.对各类资产，遵照国有资产评估管理办法的规定，确定其在评估基 准日的公允价值，编制相应评估汇总表； 3.提交流动资产的评估技术说明。 四、评估方法 （一）货币资金的评估说明 1.现金的评估说明 宇瀚光电科技（苏州）有限公司现金账面值为 2,330.91元。现金由财 务部出纳专人保管存放于保险柜。我们对现金进行了盘点，由财务负责人、 出纳参加，评估人员监盘，按面额逐张核实，盘点完成后参加人员签字并 编制现金盘点表。经盘点无差异，因此本次评估以清查核实后的账面值作 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 为评估值。 2.银行存款的评估说明 宇瀚光电科技（苏州）有限公司银行存款账面值 16,497,280.44元。 为人民币和外币账户。评估人员主要通过查阅银行对账单、银行余额调节 表进行核实并向相关银行进行了函证。对于人民币存款账户以清查核实后 的账面值作为评估值。对于外币资金，以核实后的外币数量乘以评估基准 日的外汇汇率作为评估值。 经上述评估，银行存款评估值为 16,497,280.44元。 （二）应收账款：宇瀚光电科技（苏州）有限公司应收账款账面余额 73,753,249.83元，坏账准备 4,256,657.34元，应收账款净值 69,496,592.49元（详情见评估明细表），主要是销售货款。评估人员查阅 了相关原始凭证、原始单据，对部分应收账款进行了函证，对应收账款情 况进行了调查核实。本次评估过程中，评估人员参考企业及会计师计提坏 账准备的方法采用账龄分析及个别认定相结合的方法对该部分应收账款计 提风险损失。 经过上述评估，应收账款账面余额为 73,753,249.83元，坏账准备评 估为零，预计风险损失评估值为 4,256,657.34元，应收账款评估值为 69,496,592.49元。 （三）其他应收款：宇瀚光电科技（苏州）有限公司其他应收款账面 余额 3,021,649.75元，坏账准备 2,095,568.55元，账面值 926,081.20元， 主要为押金、员工备用金、代垫款等。评估人员查阅了相关原始凭证、原 始单据，对部分其他应收账款进行了函证，对其他应收账款情况进行了调 查核实。本次评估过程中，评估人员参考企业及会计师计提坏账准备的方 法采用账龄分析及个别认定相结合的方法对该部分其他应收款计提风险损 失。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 经过上述评估，其他应收款账面余额为 3,021,649.75元，坏账准备评 估为零，预计风险损失评估值为 2,095,568.55元，其他应收款评估值为 926,081.20元。 （四）预付账款：宇瀚光电科技（苏州）有限公司预付账款账面值 3,810,425.25元，坏账准备 0元，主要为预付工程款、设备款、材料款等。 评估人员查阅了相关原始凭证、原始单据，对部分预付账款进行了函证， 对预付账款情况进行了调查核实。经核实预付款项业务发生正常，本次评 估按照核实后账面值确认。 经过上述评估，预付账款评估值为 3,810,425.25元。 （五）存货 1、存货基本情况：评估基准日宇瀚光电科技（苏州）有限公司的存货 账面金额为 7,380,395.80元，主要分为四类，如下： 序号名称金额 3-9-2原材料 2,809,545.93 3-9-5产成品（库存商品） 1,828,998.80 3-9-6在产品（自制半成品） 1,572,131.49 3-9-7发出商品 2,002,514.58 合计 8,213,190.80 减：存货跌价准备 832,795.00 合计 7,380,395.80 （1）原材料：原材料账面净值为 2,809,545.93元，主要为生产所需 的板材、油墨、耗材等。评估人员与企业财务人员、仓库保管人员根据制 定的盘点路线对调整后的原材料集中进行了盘点，针对实际情况对企业厂 区内部分库房进行了抽查盘点，经过盘点我们认为原材料无盘盈盘亏现象， 企业申报原材料数量可予确认。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 经盘点，发现部分材料已经报废无法使用，并且没有处理价值，评估 时将其评估为零。其余材料均属正常生产所需，原材料近期购入，市场价 格稳定，以清查核实后账面值确认评估值。 经评估，原材料评估值为 1,976,750.93元。 （2）在产品 在产品主要为生产过程中的各种苹果 logo铭板及反光镜片。在了解在 产品内容的基础上，评估人员对成本的核算和归集进行了核实，对企业生 产和会计部门在产品的成本资料进行分析，该企业成本分摊、归集合理， 这些在产品处于正常生产状态，因此以核实后账面值确定评估值，评估值 为 1,572,131.49元。 （3）产成品（库存商品） 宇瀚光电科技（苏州）有限公司的产成品主要为苹果ipad2、笔记本电 脑和台式电脑的 logo铭板。评估人员对产成品进行了抽查盘点并倒扎，此 确定评估基准日产成品的数量。 经盘点和调查，这些产成品均属于正常销售产品。本次评估以不含税 的销售价格扣除销售费用、附加税金以及相应的企业所得税后再扣减部分 利润;不含税价格采用企业提供的近期的产品平均售价。根据我们收集的资 料按如下公式计算产成品价格： 产成品评估值=产成品销售单价（不含税）×产成品数量－销售费用全 部税金-部分利润（视销售情况而定） 上述公式中：销售费用、全部税金（包括主营业务税金及附加和企业 所得税）是考虑企业近几年销售费用、税金占销售收入的比例，结合企业 现在的生产经营状况来测算的；本次评估的存货为一般销售产品，按净利 润的 50%扣除利润。 案例：如产成品中 K16logo（产成品评估明细表第 11项），数量为 27765 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 片（正常销售产品），账面单价 1.472元，不含税销售单价为 3.68元，销售 费用占销售收入的 0.04037，营业税金及附加率占销售收入的 0.001848，所得 税税率为 25%。 评估值=27765×（1-0.04037-0.001848）（-27765×（1-0.04037-0.001848）-1.472） ×25%-（27765×（1-0.04037-0.001848）-（27765×（1-0.04037-0.001848）-1.472） ×25%-1.472）×50% = 62,193.60元 经评估，产成品的评估价值为 2,867,859.21元。 （4）发出商品 发出商品账面值为 2,002,514.58元，核算的是企业已经将产品发到用 户只是尚未结算的产品。经核查企业明细账、出库单以及发函确认等，经 核实，企业业务发生正常，入账准确。本次评估按不含税销售合同价格扣 除应营业税金及附加、所得税，该产品已经发出只是没有结算，不存在销 售风险，因此不再扣除利润。 案例：如发出商品中 K16logo（产成品评估明细表第 7项），数量为 12500 片（正常销售产品），账面单价 1.472元，不含税销售单价为 3.68元，销售 费用占销售收入的 0.04037，营业税金及附加率占销售收入的 0.001848，所得 税税率为 25%。由于该产品已经发出，只是没有结算而已，不存在销售风险， 因此不再扣除利润。 评估值=12500×（1-0.04037-0.001848）（-12500×（1-0.04037-0.001848）-1.472） ×25% = 39,000.00元 经评估，发出商品评估值 4,352,776.59元。 存货跌价准备为原材料中已经毁损无法使用的材料，在原材料评估过 程中已经考虑了损失因素，在此将其评估为零。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 经过以上评估，存货评估价值为 10,769,518.22元。 五、评估结论及分析 宇瀚光电科技（苏州）有限公司流动资产评估结果见下表: 宇瀚光电科技（苏州）有限公司流动资产评估结果 单位：人民币元 编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率% 3-1货币资金 16,499,611.35 16,499,611.35 -0.00 3-4应收账款 69,496,592.49 69,496,592.49 -- 3-5预付账款 3,810,425.25 3,810,425.25 -- 3-8其他应收款 926,081.20 926,081.20 -- 3-9存货 7,380,395.80 10,769,518.22 3,389,122.42 45.92 流动资产合计 98,113,106.09 101,502,228.51 3,389,122.42 3.45 由上可知，本次流动资产评估增值，增资的主要因素是存货中的产成品 和发出商品其市场售价高于账面成本所致。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 房屋建筑物评估技术说明 一、评估范围及对象 评估范围：宇瀚光电科技（苏州）有限公司拥有的全部房屋建筑物。 评估对象：包括生产厂房、辅助用房和与房屋相关的构筑物。位于江苏 省吴江市同里镇上元街富士路3号。 截至2011年9月30日，宇瀚光电科技（苏州）有限公司申报评估的房屋建 筑物账面原值为12,460,507.88元，账面净值为9,048,250.73元。其中房屋7项， 构筑物10项。 二、工程概况描述 宇瀚光电科技（苏州）有限公司此次申报的房屋建筑物共 17项，其中房 屋总建筑面积6324.17平方米。 本次评估房屋为钢筋混凝土框架结构，主要建筑物建成于 2003年。二厂 隔间工程为彩钢结构，实质为主厂房内的隔断，非为单独的房屋。 主厂房由办公区和车间部分组成，以框架结构为主，现浇钢筋混凝土基 础，现浇钢筋混凝土承重柱，钢梁，屋面为金属夹芯板或现浇钢筋混凝土 屋面板，外墙为240mm厚砌块填充砌筑。 评估人员现场了解到，宇瀚光电科技（苏州）有限公司对房屋建筑物的 日常维护保养已经规范和制度化，评估人员现场勘查发现被评估房屋建筑 物维护、保养良好，能够满足宇瀚光电科技（苏州）有限公司的经营需要。 本次评估的房屋中，除厂房（辅房）和二厂隔间工程尚未办理房屋所有 权证外，以及其余房屋均办理了房屋所有权证，且为同一房屋所有权证， 房产证号为吴房权证同里字第07001204号。二厂隔间工程实质为主厂房内部 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 的隔墙，该工程已经拆除，只是尚未帐务处理而已，由于该工程已经拆除， 本次将其评估为零。 三、评估方法 厂区内房屋建筑物的评估，采用重置成本法。其计算公式： 评估净值＝评估原值×成新率(%) 四、评估过程 (一)评估准备 评估人员根据宇瀚光电科技（苏州）有限公司提供的投资性房地产 -房 屋建筑物清查评估申报表所列内容，明确评估范围和对象，拟定评估工作 计划和实施方案，搜集准备相关资料。 (二)房屋建筑物现场勘查及评估调查 1、评估人员协同宇瀚光电科技（苏州）有限公司的基建工程技术人员、 资产管理人员，深入建筑物及构筑物现场，逐项勘查、核对实物、丈量核 实建筑面积。详查建筑结构，建筑物质量，完工日期、平立面形状、室内 外装修情况，水、暖、电等配套设施的安装使用情况，以及建筑物的拆、 改、扩建情况等，将测量数据及勘查结果详细记入《房屋建筑物现状勘查 表》中作为评估计算的重要依据。 2、核查资产账面价值，做到账表相符，账实相符，向基建管理人员调 查了解建筑物基本情况，查询并收集有关图纸，技术文件和工程预（决） 算等资料。 3、对被评估房屋建筑物所在地的工程造价水平、被评估房地产同一供 需范围类似房地产的交易价格、与被评估资产购建及交易有关的税费进行 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 调查咨询，收集被评估房屋建筑物所在地在此次评估基准日有效的建筑安 装工程概预算及费用定额、工程造价信息及造价管理文件等资料。 (三)评定估算 依照此次评估目的要求，根据现场勘查所掌握的资料，对房屋建筑物逐 一做出合理的评估计算。 (四)汇总整理 1、汇总评估结果； 2、撰写评估情况详细说明并整理工作底稿。 五、评估原值的确定 评估人员选择同类用途和结构中有一定代表性的典型房屋和构筑物进 行测算，利用测出的典型房屋和构筑物的评估原值，根据建筑面积、层高、 檐高、建材及施工工艺、装修及设备设施配置等，将其余房屋和构筑物与 典型房屋和构筑物进行类比分析，通过调整差异求得其评估原值。 评估原值＝建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本 (一)建筑安装工程造价的确定 建筑安装工程造价＝建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价 建筑安装工程造价指建设单位直接投入工程建设，支付给承包商的建筑 费用，主要采用预决算调整法或重编预算法和类比法计算。 评估人员按被评估建筑物的用途分类归集、选则同类用途和结构中有一 定代表性的建筑物进行决算指标调整，根据当地有关土建（建筑及装饰）、 安装等工程造价资料，将有代表性的参照建筑物的价格调至评估基准日建 筑安装工程造价。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 本次评估中评估人员获得了部分被评估房屋建筑物的结算，搜集到一些 与被评估房屋建筑物类似工程的技术经济指标，以及被评估房屋建筑物所 在地的建设工程概预算定额及造价信息，这为评估人员结合专业知识、利 用所搜集的工程设计及现场勘查资料采用重编预算法获得有代表性房屋建 筑物的建筑安装工程造价创造了条件。 对其他房屋建筑物，则以所计算的有代表性建筑物的建筑安装工程造 价、评估人员所搜集的类似工程建筑安装造价为基础，结合房屋建筑物评 估常用的数据与参数，采用类比法，将被评估房屋建筑物的具体施工用料、 建筑面积、层高、檐高、跨度、进深、开间、平面形式、宽长比、装修等 影响其造价的参数与评估人员选定的类似房屋建筑物进行类比，通过差异 调整测算出这些房屋建筑物的建筑安装工程造价。 (二)前期费用及其他费用 前期费用及其他费用指工程建设应发生的，支付给工程承包商以外的单 位或政府部门的其他费用。包括建设单位管理费、勘察设计费等。具体包 括如下内容： 前期费用及其他费用表 序号费用名称取费基数费率取费依据 1建设单位管理费建安工程造价 2.60%财建[2002]394号 2勘察设计费建安工程造价 2.36%计价格[2002]10号 3前期工作咨询费建安工程造价 0.18%计价格[1999]1283号 4工程建设监理费建安工程造价 1.48%发改价格[2007]670号 5工程招标代理费建安工程造价 0.05%计价格（2002）1980号 6环境评价费建安工程造价 0.05%计价字[2002]125号 7白蚁防冶费建筑面积 2.3元/㎡苏财综[1996]156号 8散装水泥专项基金建筑面积 2元/㎡苏财综[1999]69号 (三)资金成本 根据委估房屋建筑物的建筑规模，评估人员核定其合理建设工期，选 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入， 计算其资金成本。即： 资金成本=（建筑安装工程造价+前期费用及其他费用） ×1/2×贷款利率× 合理工期 六、综合成新率的确定 被评估房屋建筑物成新率的测算采用使用年限法和打分法两种方法计 算。 (一)使用年限法 以房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济寿命年限的比率作为该房屋 建筑物的使用年限成新率，用公式表示即为： 房屋建筑物使用年限成新率＝房屋建筑物尚可使用年限÷（房屋建筑物 已使用年限+房屋建筑物尚可使用年限）×100% 对于正常维护保养的房屋建筑物，评估人员根据国家规定的房屋建筑物 经济寿命年限，减去其已使用年限，求取其尚可使用年限。对使用环境和 维护保养特殊的房屋建筑物应结合其使用维护状况对以公式计算的尚可使 用年限进行修正。 (二)打分法 依据房屋建筑物成新率的评分标准，对被评估房屋建筑物的不同构成部 分进行勘查、对比、打分，汇总得出其的现场勘查成新率。 根据《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以 及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》进行现场勘查，主要勘查内 容为： 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 1、结构部分 地基基础有无足够承载能力，是否有不均匀沉降现象，对上部结构是否 产生影响：承重构件如屋架、屋面板、柱、墙是否产生下沉开裂等：非承 重墙墙体有无轻微裂缝、面层破损，墙板节点是否牢固；屋面防水、隔热、 保温、排水设施是否完好；楼地面整体面层是否牢固，有无空鼓、起砂、 下沉裂缝等。 2、装饰部分： 门窗开关是否灵活、玻璃、五金、油漆是否齐全完好，内外粉饰是否完 整粘结牢固，有无空鼓、裂缝、剥落。清水沟缝砂浆是否密实等；顶棚面 层有无损坏、下垂变形等。 3、设备部分： 水卫系统上下水管道是否畅通，有无锈蚀，各种卫生器具是否完好无损， 零件是否齐全，电器线路及各种照明装置是否老化、零乱，不符合绝缘要 求，暖通管道、设备是否完好，有无堵漏、锈蚀等。 根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分实际状况分别 计取结构部分、装修部分、设备部分的成新率分值，再根据以下公式测算 打分法的成新率。 打分法成新率=结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G：结构部分的评分修正系数； S：装修部分的评分修正系数； B：设备部分的评分修正系数； (三)综合成新率的确定 综合成新率结合使用年限法和打分法的结果，综合（加权）判定。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 综合成新率＝打分法确定的成新率×60%＋年限法确定的成新率×40% 七、典型案例分析 案例：厂房序号为表 4-5-1，No.1 厂房是此次被评估房屋中面积及账面原值较大的房屋，也是宇瀚光电 科技（苏州）有限公司的主要房产。现以该房屋为例，说明运用重置成本 法测算房屋建筑物评估值的过程。 工程特征 厂房，建筑面积 4218.87平方米，账面原值 6,457,120.09元，账面净值 4,200,402.74元。 该建筑 2003年 5月建成并投入使用，房屋所有权证编号为吴房权证同 里字第 07001204号，证载所有权人为宇瀚光电科技（苏州）有限公司，房 屋坐落于苏州吴江市同里镇上元街富士路 3号，证载面积为 4218.87平方米， 规划用途：非住宅。该厂房为办公和生产一体的综合楼，厂房区为一层， 层高 10米，办公区为两层，层高为 4.5米。生产区内为高洁净区，地面、 墙面采用特殊防尘处理，车间进入口有风淋系统。 该厂房为现浇钢筋混凝土独立柱基及墙下条形基础，办公区为框架结 构，车间为框架结构，办公区为现浇钢筋混凝土承重柱、连系梁及钢筋混 凝土屋面板，外墙为 240mm厚填充砌块砌筑；车间为门式刚架承重，金属 压型钢板维护，整体建筑抗震设防烈度为 6度，耐火等级为二级。装饰情 况见下表： 名称适用房间及区域构造装饰做法饰面名称 地面 1进货区、生产区、 出货区 耐涂硬顶硬化剂面层 混凝土硬化地面 及防尘特殊处理 现浇钢筋混凝土地板（随捣随抹） 改性水泥基防水涂料二道四周卷起 70高 100mm C10混凝土垫层 素土夯实 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 名称适用房间及区域构造装饰做法饰面名称 环氧面层 混凝土环氧地面 地现浇钢筋混凝土地板（随捣随抹） 地面 2研发实验室改性水泥基防水涂料二道四周卷起 70高 100mm C10混凝土垫层 素土夯实 门厅门卫 300*300防滑地砖贴面 地砖地面 20厚 1:2干硬性水泥砂浆结合层 办公，培训，走道刷纯水泥浆一道 现浇钢筋混凝土地板（随捣随抹） 面 地面 3厨房，厕所，更衣 室 改性水泥基防水涂料二道四周卷起 70高 50mm C15混凝土垫层 素土夯实 300*300地砖贴面干水泥浆擦缝 地砖楼面楼面 1办公室会议室20厚 1:2干硬性水泥砂浆结合层 楼梯走道 15厚 1:2水泥细砂浆找平层 楼 面 现浇钢筋混凝土板 300*300浅色地砖贴面干水泥浆擦缝 地砖楼面 20厚 1:2干硬性水泥砂浆结合层 15厚 1:3水泥细砂浆找平层 楼面 2卫生间 40-50厚 C20细石混凝土，1%坡向地漏 改性水泥基防水涂料二道四周卷起 70高 20厚 1:3水泥砂浆找平层，四周抹小八字 现浇钢筋混凝土板 自扣式彩钢板 钢结构屋面屋面 1厂房区办公区100厚保温玻璃棉背衬金属箔 屋 承重钢结构 40厚 C20细石混凝土找平层 保温不上人平屋 面 面25厚聚塑保温板粘贴 屋面 2设备中心化学品 高分子卷材防水层 库门卫 15厚 1:3水泥细砂浆找平层 现浇钢筋混凝土板找坡 3%随捣随平 办公区外墙外墙涂料（色彩同百得一期） 涂料外墙外墙 1 厂区 2.400标高以 下外墙体 6厚 1:2.5水泥细砂浆压实抹光 外设备中心 12厚 1:3水泥砂浆找平层 墙门房、化学品库 240mmKP1多空砖墙 厂区 2.400标高以 压型彩钢板外墙（色彩同一期） 彩钢板外墙外墙 2200厚保温玻璃棉背衬彩钢板 上外墙体 城中钢构架 浅色内墙涂料 涂料墙面 除内墙 2，3外内 刮腻子 1-2遍 内 墙 内墙 1隔墙6厚 1:1.6聚合物水泥砂浆 2-3厚 ALC界面剂 150mm“ALC”砌块 内墙 2准备间服务间 杂物间 6mm200*300优质抛光釉面砖墙面瓷砖内墙 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 名称适用房间及区域 厨房厕所 构造装饰做法 同色水泥砂浆嵌缝 饰面名称 吸音墙面 涂料平顶 防水石膏板平顶 矿棉板平顶 更衣室 6厚 1:3防水水泥砂浆 2-3厚 ALC界面剂 150mm“ALC”砌块 9mm穿孔石膏吸音板 内墙 3ABR实验室 龙骨间铺 50mm吸音棉 轻钢龙骨 27*60*0.63双向@500 设备中心 150mm“ALC”砌块 浅色内墙涂料 平顶 16厚 1:0 3:3水泥石灰膏砂浆粉面 6厚 1:0 3:4水泥石灰膏砂浆粉打底扫毛 厨房厕所 板底刷素水泥浆一道（掺建筑胶） 600*600*6防水石膏板平顶 平 平顶 2更衣室铝合金 T型横撑 23*23*1.3@600 顶 平顶 3 铝合金中龙骨双向@1000 办公区 直径 6吊筋双向@1000600*600*6矿棉板平顶 除平顶 1,2外平顶铝合金 T型横撑 23*23*1.3@600 厂房内办公室铝合金中龙骨双向@1000 研发实验室直径 6吊筋双向@1000 截止评估基准日，该厂房为宇瀚光电科技（苏州）有限公司所有。 (一)评估原值的确定 1、建筑安装工程造价 根据该房屋的实体特征及宇瀚光电科技（苏州）有限公司提供的分部分 项工程量，以《江苏省 2004建筑工程计价表》、《江苏省 2004装饰工程计价 表》和《江苏省 2004安装工程计价表》为基础确定其相关分部分项工程直 接费，按照 2009《江苏省建筑安装工程费用定额》所规定的工程造价计算 程序及费率标准，参考 2011《苏州工程造价》（第九期）等反映评估基准日 苏州市和吴江市建筑市场人工、材料等价格信息资料调整测算该房屋的分 部分项工程造价。 1）建筑安装工程造价 建筑安装工程计价程序 序号 费用名称 计算公式 费率 金额 分部分项工程量清单费用 工程量×综合单价 4,298,965.00 其中 1、人工费 计价表人工消耗量×人工单价 488,097.00 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 一2、材料费计价表材料消耗量 ×材料单价 3,217,097.003、机械费计价表机械消耗量 ×机械单价 268,454.004、管理费(1+3) ×费率 31% 234,531.005、利润(1+3)×费率 12% 90,786.00 二措施项目清单费用分部分项工程费×费率 6.95% 298,778.00 三其它项目费用 规费 174,714.00 四其1、安全生产监督费0.30% 13,793.00 中2、社会保障费 (一+二+三 )×费率 3% 137,932.003、住房公积金 0.50% 22,989.00 五税金(一+二+三+四)×费率 3.21% 153,196.00 六工程造价一+二+三+四+五 4,925,653.00 2）装饰工程造价 装饰工程计价程序 序号费用名称计算公式费率金额 分部分项工程量清单费用工程量×综合单价 792,878.00 其中1、人工费计价表人工消耗量×人工单价 87,857.00 一2、材料费计价表材料消耗量×材料单价 579,077.003、机械费计价表机械消耗量×机械单价 48,322.004、管理费(1+3)×费率 42% 57,195.005、利润(1+3)×费率 15% 20,427.00 二措施项目清单费用分部分项工程费×费率 4.70% 37,265.00 三其它项目费用 规费 23,908.00 四其1、安全生产监督费0.30% 2,490.00 中2、社会保障费 (一+二+三)×费率 2.2% 18,263.003、住房公积金 0.38% 3,155.00 五税金(一+二+三+四)×费率 3.21% 27,415.00 六工程造价一 +二 +三 +四 +五 881,466.00 3）安装工程造价 安装工程计价程序 序号费用名称计算公式费率金额 分部分项工程量清单费用工程量×综合单价 544,196.00 其中1、人工费计价表人工消耗量 ×人工单价 62,186.00 一2、材料费计价表材料消耗量 ×材料单价 409,875.003、机械费计价表机械消耗量 ×机械单价 34,202.004、管理费1×费率 47% 29,227.005、利润1×费率 14% 8,706.00 二措施项目清单费用分部分项工程费×费率 4.80% 26,121.00 三其它项目费用 规费 16,425.00 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 四其1、安全生产监督费0.30% 1,711.00 中2、社会保障费 (一+二+三 )×费率 2.20% 12,547.003、住房公积金 0.38% 2,167.00 五税金(一+二+三+四)×费率 3.21% 18,834.00 六工程造价一+二+三+四+五 605,576.00 该房屋建筑安装工程造价=建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价 =4,925,653.00＋881,466.00+605,576.00 = 6,412,695.00元 2、前期费用及其他费用 根据国家、江苏省和苏州市政府相关部门对建设项目所涉行政事业性收 费的规定标准、相关专业机构对经营性服务的收费水平，结合业界惯例， 确定该房屋建筑物在评估基准日应计取的前期费用及其他费用如下表： 前期费用及其他费用表 序号费用名称取费基数费率金额 1建设单位管理费建安工程造价 2.60% 166,730.00 2勘察设计费建安工程造价 2.36% 151,340.00 3前期工作咨询费建安工程造价 0.18% 11,543.00 4工程建设监理费建安工程造价 1.48% 94,908.00 5工程招标代理费建安工程造价 0.05% 3,206.00 6环境评价费建安工程造价 0.05% 3,206.00 8白蚁防冶费建筑面积 2.3元/㎡ 9,703.00 9散装水泥专项基金建筑面积 2元/㎡ 8,438.00 合计 449,074.00 3、资金成本 根据委估房屋建筑物所在企业的投资项目特点及建筑规模，评估人员 核定其合理建设工期为 1年，选取评估基准日有效的相应期限贷款利率， 并假设投资建设资金均匀投入，计算其资金成本。即： 资金成本＝（建筑安装工程造价 +前期费用及其他费用） ×1/2×贷款利率 ×合理工期 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 ＝（6,412,695.00+449,074.00）×1/2×6.56%×1 ＝225,066.00元（取整） 4、评估原值 评估原值＝建筑安装工程造价＋前期费用及其他费用＋资金成本 ＝6,412,695.00+449,074.00＋225,066.00＝7,086,835.00元 (二)综合成新率的确定 1、使用年限法 以估测出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部经济使用寿命年限的比 率作为其年限法成新率，用公式表示即为： 年限法确定的成新率＝建筑物尚可使用年限/(建筑物已使用年限+尚可 使用年限)×100% 厂房为框架结构生产用房，相关评估规范规定，该结构的生产用房的 经济寿命年限为 50年。至此次评估基准日被评估房屋已使用 8.42年，依据 相关评估规范和被评估房屋的结构、用途及使用环境，结合宇瀚光电科技 （苏州）有限公司对该房屋的改善、维修，评估人员将被评估房屋的尚可 使用年限确定为 41.58年。 据此估算厂房的年限法综合成新率为： 年限法确定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） ×100% ＝41.58/（8.42+41.58）×100% ≈83% 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 2、打分法 对被评估房屋进行现场勘查后，依据房屋现场勘查评分标准，分别对 被评估房屋的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数计算出 该房屋的现场勘查成新率，详见下表。 房屋建筑物现场记录及分数评定表 序号分项标准分评定分评定依据 1基础 20 18未发现不均匀下沉 2承重构件 30 26可见部分未发现变形 3非承重部分 15 12节点牢固,基本完好 4 结构 屋面 20 15面层、保温层基本完好 5地面 15 12基本完好 A小计 100 83A×权重 0.75=62.25 1门窗 25 22完好，未见框料变形 2外墙 20 16基本完好，无裂缝 3 装修 内墙 20 15基本完好，未发现裂缝及脱落 4顶棚 20 16基本完好，未发现裂缝及脱落 5其他 15 13使用正常 B小计 100 82B×权重 0.15=12.3 1电照 40 35线路装置完好，可满足使用要求 2 设备 水卫 40 32设施设备完好 3其他 20 15使用正常 C小计 100 82C×权重 0.10=8.2 勘查成新 率 A+B+C=83 3、综合成新率 打分法得出的综合成新率基于评估人员对被评估房屋实际状况的勘查、 评定，但却不能充分反映不可见部位因材料劣化、疲劳对相关房屋成新水 平的影响；年限法得出的综合成新率则基于被评估房屋实际使用年限及评 估人员所判断的相关房屋尚可使用年限，而尚可使用年限则是评估人员依 据被评估房屋结构、用途、使用环境及评估规范所规定的对应经济寿命年 限，结合被评估房屋的改善、维修状况加以判定的。两种判断结果均有其 合理性。按使用年限法和打分法分别 40%和 60%的权重比例计算被评估房屋 的综合成新率： 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 综合成新率＝83%×60%+83%×40% ≈83% (三)评估净值的确定 评估净值＝评估原值×成新率 ＝7,086,835.00元×83% ＝5,882,073.00元（取整） 八、评估结果及分析 经过履行资产核查、取价依据调查和评定估算等程序，对宇瀚光电科 技（苏州）有限公司申报的房屋建筑物于此次评估基准日的评估结果汇总 如下： 单位：人民币元 编账面价值评估价值增值 号 科目名称 原值净值原值净值净值增值额 增值 率 房屋建筑物类合计 12,460,507.88 9,048,250.73 12,290,273.00 10,425,234.00 1,376,983.27 15.22 4-6-1房屋建筑物 11,496,283.49 8,317,269.83 11,237,337.00 9,559,880.00 1,242,610.17 14.94 4-6-2构筑物及其他辅助设施 964,224.39 730,980.90 1,052,936.00 865,354.00 134,373.10 18.38 由上可知，本次评估房屋构筑物整体评估增值 15.22%。主要原因是： 1、评估人员根据委估房屋构筑物实际使用情况确定的成新折扣，低于 宇瀚光电科技（苏州）有限公司财务核算的房屋构筑物累计折旧，使评估 净值也出现一定比例增值。 2、至此次评估基准日被评估房屋建筑物所在地的建设工程建造成本 有较大幅度的增长。 3、原值减值，主要是二厂隔间工程已经拆除，本次将其评估为零，故 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 影响整体评估原值的增值。 4、构筑物评估原值有所减少，主要是企业原始入账时各资产间价值分 摊不合理所致。 九、需说明事项 1、宇瀚光电科技（苏州）有限公司此次申报评估的房屋建筑物中的第 七项厂房（辅房）没有办理房屋所有权证。 2、房屋所有权证编号：吴房权证同里字第 07001204号，坐落于同里镇 上元街富土路 3号，建筑面积 5,825.17平方米的五栋房屋已于 2011年 6月 15日由公司抵押给华一银行上海嘉定支行，抵押合同号 1106-728007459-13， 抵押金额 351万元，抵押期限 2011年 6月 15日起至 2013年 5月 13日止。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 机器设备评估技术说明 一、评估范围 本次参与评估的是宇瀚光电科技（苏州）有限公司申报的机器设备、 运输车辆、电子设备。根据申报的资料，截至 2011年 9月 30日，机器设 备账面原值为 27,404,752.83元，账面净值为 15,581,836.66元；运输车辆账 面原值为 590,800.00元，账面净值为 507,070.00元；电子设备账面原值为 1,549,957.00元，账面净值为 403,292.35元。 设备申报汇总表 单位：人民币元 设备类合计 29,545,509.83 16,492,199.01 4-6-4固定资产-机器设备 27,404,752.83 15,581,836.66 4-6-5固定资产-车辆 590,800.00 507,070.00 4-6-6固定资产-电子设备 1,549,957.00 403,292.35 二、机器设备概况 宇瀚光电科技（苏州）有限公司本次申报的设备类资产主要为生产设 备（主要为 CNC机床、油墨印刷设备、烘干设备等）、办公用电子设备、 车辆等。生产设备最早购置于 2003年，设备多处于正常使用状态。本次评 估的设备共 585台套，机器设备主要用于苹果 ipad、笔记本电脑、台式机 Logo铭板的生产以及摄像镜头模组的生产。 三、机器设备清查情况说明 评估人员对委托方申报评估的全部机器设备、电子设备和运输车辆进 行了清查，同时对设备的使用环境、工作负荷、维护保养情况、自然磨损 情况、大修、中修、小修及日常维护等情况进行了考察。在进行逐项清核 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 过程中，对申报表上有关设备的名称、型号、规格、生产厂家、启用日期 等错误作了更正，并对申报表上的缺项作了补充。 评估人员通过与设备管理人员及操作人员的广泛接触，详细了解设备 的管理、使用情况，以及对设备管理制度的贯彻执行情况；对机器设备进 行了逐台勘察；对重点设备，查阅了相关技术资料、索取原始合同复印件 并作出现场技术鉴定。通过问、观、查，详细了解设备现状，以确定其成 新率。 通过现场清查，宇瀚光电科技（苏州）有限公司此次申报评估的设备 共计 585项(台)，截止 2011年 9月 30日，其账面原值合计 29,545,509.83 元,账面净值合计 16,492,199.01元。详见固定资产—机器设备清查评估明 细表、固定资产—车辆清查评估明细表及固定资产—电子设备清查评估明 细表。 四、评估依据 （一）宇瀚光电科技（苏州）有限公司提供的设备申报明细表； （二）宇瀚光电科技（苏州）有限公司提供的设备各种相关资料； （三）宇瀚光电科技（苏州）有限公司提供的车辆行驶证等产权证明； （四）评估人员对评估对象进行勘察核实及技术鉴定记录； （五）《机电产品报价手册》（2011年）； （六）宇瀚光电科技（苏州）有限公司提供的重大设备的购建合同、 原始凭证； （七）评估人员通过网络查询的信息资料； （八）评估人员通过市场搜集的其他各种信息资料。 五、评估过程 (一)评估准备阶段： 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 根据评估资产的构成特点，按照我公司评估规范化要求指导企业填写 《固定资产—机器设备清查评估明细表》、《固定资产—车辆清查评估明细 表》和《固定资产 —电子设备清查评估明细表》，并根据填报的明细内容进 行账表核对，做到账表相符。 (二)现场调查阶段： 1.根据宇瀚光电科技（苏州）有限公司的具体情况，评估人员对其申报 评估的机器设备、电子设备和车辆，进行现场调查核实； 2.评估人员在现场对机器设备进行了逐台勘察、核实，对清查中发现的 问题，评估人员进行了详细记录； 3.评估人员现场向设备管理人员了解委估设备的运行情况、维护情况， 对于重点设备进行了现场鉴定，查阅了相关的运行维护记录、技术档案； 4.收集重点设备的购置合同等设备资料。 (三)综合处理阶段： 1.了解重点设备目前的市场行情，查阅设备的订购合同，并在可能的情 况下对重点设备进行询价，以确定设备的重置价值； 2.根据现场核实情况及鉴定表，并结合设备的使用年限综合确定设备的 成新率； 3.在确定设备成新率和重置价值的基础上计算设备的评估值，以反映其 在评估基准日的公允市场价格； 4.汇总评估结果并编写评估说明。 六、评估方法 成本法 即:评估价值 =重置全价×综合成新率 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 七、评估计算 (一)设备重置价值的确定 1.国产设备 (1)标准机器设备：对于国产机器设备，如有近期成交的，我们参照最 近一期成交的价格，以成交价为基础，再考虑相应的运费、安装调试费等 确定其重置价值；对于无近期成交的设备，如目前市场仍有此种设备，我 们采用询价方式，通过向厂家直接询价，再考虑相关费用确定其重置价值； 对于无法询价也无替代产品的设备，我们在核实其原始购置成本基本合理 的情况下，采用物价指数调整法来确定其重置价值。 (2)非标、自制设备：按类别填制《非标设备调查表》，分别统计主材重 量、特殊材料重量及主要外购件数量和规格型号，据此计算主、辅材和外 购件价格，再考虑主体部件制造费、安装调试费、设计费、利润、税金等 费用，以计算其重置全价。 (3)电子设备:我们主要查询当期相关报价资料确定其重置价值； 2.运输车辆 运输车辆的重置价值，按照评估基准日同类车辆现行市场价，并考虑 其相应的购置附加税、牌照费及手续费等费用确定。 3.进口设备 根据我们的了解，企业进口设备主要产自台湾，这些设备国内尚有生 产，从性能、功能、精度等方面完全可以国产设备替代，因此本次按国产 设备进行评估。 (二)设备综合成新率的确定 1.设备 评估人员对宇瀚光电科技（苏州）有限公司的设备进行了现场核实， 了解了设备的运行情况、维护情况，查看了设备的运行记录及维护制度， 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 对主要设备进行了现场鉴定，填写了鉴定表。宇瀚光电科技（苏州）有限 公司的设备维护情况较好，利用率较高。评估人员在进行现场调查的情况 下，采用年限法、现场鉴定法两种方法加权平均后综合确定设备的成新率， 公式为： 综合成新率=年限法成新率×40%+现场鉴定成新率×60% 其中： 年限法成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限 现场鉴定成新率：评估人员现场对设备进行了综合鉴定，填写了技术 鉴定表、打分表，确定现场鉴定成新率。 2.车辆 依据“关于调整汽车报废标准若干规定的通知”，根据不同类型的汽车分 别运用年限法、里程法计算其成新率，取二者之中的最低值作为理论成新 率，以此为限，评估人员依据对车辆的现场鉴定情况，对理论成新率予以 修正，将修正后的理论成新率作为其综合成新率。 其中: a)年限法确定成新率计算公式为： 年限法确定的成新率=(规定使用年限-已使用年限)/规定使用 年限×100% b)里程法确定成新率计算公式为： 里程法确定的成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶 里程×100% c)现场鉴定确定修正系数,评估人员会同有关专家对车辆进行现场鉴定, 并分别向车辆驾驶员、维修及管理人员了解车辆的运行情况、使用强度、 使用频度、日常维护保养情况及大修理情况，假设其按现有情况继续使用， 是否存在提前报废或延缓报废情况，以此确定修正系数。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 八、评估案例 案例一 CNC薄板加工机（机器设备评估明细表第 107项） （一）设备概况 设备名称：CNC薄板加工机 规格型号：TL-DPR 生产厂家：台湾大量科技股份有限公司 启用时间：2007年 8月 账面原值：453,642.00元 账面净值：290,330.64元 数量： 1台 （二）参数及配置 转速： 4200rpm 精度： 0.0001mm 控制系统：日本大卫 电机：直流电机 控制循环系统：闭环 控制类型：计算机控制 主机功率：1.5kwv 功能：加工亚克力板，包括外形和厚度 （三）重置全价的确定 根据该机床的功能、技术参数、精度、工作能力、可靠性、稳定性， 经调查，目前国内尚有生产，且其功能、技术参数、精度等完全可以替代， 经询价，该类机床的含税价为 425,000.00元（含运费），不含安装调试费。 因此本次评估确定该设备的购买价为 425,000.00元（含税）。 1、购置价 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 经询价，购置价为 425,000.00元，不含税价为 363,247.86元。 2、运输费 购置价包含运输费，故运输费为零。 3、安装费 根据我们的了解，该类设备的安装费一般为购置价的3%，故 安装费=425,000×3% =12,750.00元 4、重置全价 重置全价=购置价+运输费+安装费 =363,247.86+0+12,750 =375,998元（取整） （四）成新率的确定 1、年限法 参照《资产评估常用参数与数据手册》及结合该设备实际使用状况和 维护状况，该设备经济寿命年限为 10年，该设备于 2007年 8月投入使用， 已使用 4.2年，则 年限成新率=（10-4.2）/10*100% =58% 2、现场勘查打分法 序号项目现状标准分值实际得分 1控制系统基本稳定可靠 30 18 2液压系统少有泄露 10 5 3传动系统有磨损 15 8 4润滑系统局部不良 5 3 5机架基本稳定 20 12 6电机少有磨损 20 12 合计 100 58 打分法确定成新率为 58%。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 3、综合成新率 综合成新率 =年限法成新率× 40%+打分法成新率× 60% =58%×40%+58%×60% =58% （五）评估值的确定 评估值=重置全价×成新率 ＝375,998×58% ＝218,079.00元（取整） 案例二：汉兰达轿车（车辆清查评估明细表第 4项） 设备名称：汉兰达轿车 车辆牌号:苏 ET370B 型号规格：汉兰达丰田牌 GTM6480AL 生产厂家：广汽丰田汽车有限公司 购置时间： 2010年 12月 已行驶里程:64900公里 账面原值:326,000.00元 账面净值:281,990.00元 经评估人员现场观察并询问车辆驾驶人员，该车发动机系统怠速及加 速时声音正常，扭矩输出正常，动力性能好；底盘无变形，气缸、油泵压 力正常，油路无渗漏。内部装饰、门窗、开关完好，前后轮制动系统工作 正常，手动制动器灵敏有效。换挡时变速箱齿轮无异响，档位转换灵活， 转向操纵正常；仪表完整、显示正确。该车整体运行状况正常。 1.重置全价的确定 评估人员经过市场调查、询价，目前该车销售价格为 295,000元，再 考虑购置附加税及当地购车所需的其他费用后，确定此车的重置价值： 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 重置全价=车辆购买价+车辆购置附加税+其他杂费 其中:车辆购置附加税=含税车辆购置款/(1+17%)×10% 重置全价=车辆购买价+车辆购置附加税+其他费用 =295000+295000/(1+17%)×10%+300=320,514.00元（取整） 2.成新率的评定 评估人员分别采用年限法和里程法计算其成新率,取二者之中的最低 值作为理论成新率，以此为限，评估人员依据对车辆的现场鉴定情况，对 理论成新率予以修正，将修正后的理论成新率作为其综合成新率。 依据六部委国经贸“1997”456号文“汽车报废标准”及公安部[2001]2 号文《关于实施“关于调整汽车报废标准若干规定的通知”有关问题的通 知》评估人员对该车辆的综合成新率确定如下： 1.年限法确定的成新率 年限法成新率=（规定行驶年限-已行驶年限）/规定行驶年限×100% =（15-0.75/15）×100% =95%（取整） 2.行驶里程法确定的成新率 里程法成新率=（规定行驶里程-累计已行驶里程）/规定行驶里程 ×100% =(500000-64900)/500000×100% =87%（取整） 则：按照孰低原则，该车辆的理论成新率87%，根据对该车辆的现场鉴 定，车况完好，使用正常，修正系数取100%，最终确定该车的综合成新率 87%。 3.评估值的确定 评估值=重置全价×综合成新率 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 =320,514.00×87% =278,847.00元（取整） 九、评估结果 宇瀚光电科技（苏州）有限公司此次申报评估的机器设备的账面原值 合计 29,545,509.83元 ,账面净值合计 16,492,199.01元 ;评估原值为 27,465,190.00元，评估净值为 15,801,266.00元，评估净值比账面值增值 -690,933.01元，增值率为-4.19%。 机器设备评估结果汇总表 单位：人民币元 资产项目账面原值账面净值评估原值评估净值增值额 增值 率% 合计 29,545,509.83 16,492,199.01 27,465,190.00 15,801,266.00 -690,933.01 -4.19 机器设备 27,404,752.83 15,581,836.66 25,812,574.00 14,875,686.00 -706,150.66 -4.53 车辆 590,800.00 507,070.00 579,756.00 491,590.00 -15,480.00 -3.05 电子设备 1,549,957.00 403,292.35 1,072,860.00 433,990.00 30,697.65 7.61 十、机器设备评估增减值原因分析 本次宇瀚光电科技（苏州）有限公司委托评估的机器设备评估增值 -690,933.01元，增值率为-4.19%。原因分析如下： (1)机器设备评估减值，主要是企业在 2009年之前购置的设备其账面值 含增值税，根据新的增值税暂行条例，本次评估过程中评估原值不含增值 税，从而评估减值，这也是本次机器设备评估减值的主要原因。 (2)车辆减值，主要是这些车辆的实际运行里程大于折旧年限对应里程， 评估时按实际已运行里程计算成新率，从而评估减值。 (3)电子设备评估微有增值，主要原因为：企业计提折旧年限快于设备 的经济寿命年限，形成评估增值。 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 13层 邮政编码:100027电话:(010)58383636传真:(010)65547182 宇瀚光电科技（苏州）有限公司资产评估说明 在建工程评估技术说明 本次评估的在建工程账面值 411,672.42元，为在建土建工程和在建设备 工程。在建土建工程为厂区改造工程和新厂前期费用。在建设备工程为进 口设备所预先支付的关税。在建工程发生时间较近，均在半年以内，账面 值均为工程直接成本。 首先我们根据工程施工合同、施工图、设计图、付款凭证、购买发票 等进行合同，同时根据评估明细表内容到现场核查。经核查，这些工程属 实，处于正常建设状态，企业会计核算合理，账面价值真实。因此，本次 评估以核实后账面值确认评估值。 经评估，在建工程评估值为 411,672.42元。 无形资产--土地使用权评估技术说明 一、估价对象描述 （未完）  |